Chủ đầu tư và chính quyền Đồng Nai nên rút kinh nghiệm từ tiền lệ Khánh Hoà
Từ trước tới nay, nhiều địa phương vẫn công khai thực hiện các thủ tục đầu tư và pháp lý các dự án thương mại trên địa bàn. Tuy nhiên, tại không ít địa phương, việc công khai chưa được đầy đủ và kịp thời về pháp lý và quá trình đầu tư dự án dẫn đến một số chủ đầu bán nhà hình thành trong tương lai khi chưa đủ điều kiện; dự án chưa đủ pháp lý đã mở bán hay vi phạm các cam kết xây dựng các công trình, tiện ích trong dự án... Khi các chủ đầu tư không minh bạch, thì các cơ quan chức năng cũng gần như bất lực hoặc chậm trễ công khai thông tin, điều này khiến khách hàng “sập bẫy”.
Điển hình, mới đây, Công ty CP Free Land – chủ đầu tư dự án King Bay (125ha, xã Long Tân, huyện Nhơn Trạch, tỉnh Đồng Nai) đã có văn bản phản hồi khiếu nại của khách hàng mua dự án King Bay. Trong đó, trước yêu cầu cung cấp hồ sơ pháp lý liên quan đến dự án King Bay từ các khách hàng, Công ty CP Free Land cho biết, các hồ sơ pháp lý đó thuộc quyền quản lý của công ty, do đó không thể cung cấp. Free Land còn nói rằng, hồ sơ pháp lý đó đã được nhà nước thường xuyên giám sát và rà soát mọi quy trình thực hiện.
Tuy nhiên, trao đổi với Reatimes, Luật sư Trần Đức Phượng, Đoàn Luật sư TP.HCM cho rằng, việc Công ty CP Free Land không cung cấp thông tin về dự án King Bay là trái quy định của Luật Kinh doanh Bất động sản. Cụ thể, theo quy định của Luật Kinh doanh Bất động sản 2014, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản có trách nhiệm công khai thông tin về bất động sản đưa vào kinh doanh theo các hình thức tại trang thông tin điện tử của doanh nghiệp; tại trụ sở Ban Quản lý dự án đối với các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản; tại sàn giao dịch bất động sản đối với trường hợp kinh doanh qua sàn giao dịch bất động sản.
Khoản 3, Điều 8, Luật Kinh doanh bất động sản 2014 cũng quy định, pháp luật nghiêm cấm các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản có hành vi không công khai hoặc công khai không đầy đủ, trung thực thông tin về bất động sản đưa vào kinh doanh.
“Khách hàng có quyền tiếp cận các hồ sơ, thông tin về dự án. Nếu doanh nghiệp không cung cấp là xâm phải quyền của khách hàng. Vì vậy, trong trường hợp này, khách hàng có quyền khởi kiện Công ty để yêu cầu cung cấp thông tin về dự án theo quy định Luật Kinh doanh Bất động sản.
Bên cạnh đó, nếu chủ đầu tư không trả lời, không cung cấp về pháp lý dự án thì khách hàng có thể hỏi UBND tỉnh hoặc Sở Xây dựng. Khách hàng có quyền yêu cầu UBND tỉnh và Sở Xây dựng cung cấp thông tin về dự án, bởi những thông tin này buộc phải công khai. Nếu các cơ quan này không cung cấp thì khách hàng cũng có quyền khiếu nại, khởi kiện”, Luật sư Phượng nói thêm.
Cũng liên quan đến việc công bố thông tin pháp lý về dự án, mới đây, TAND tỉnh Khánh Hòa vừa quyết định đưa ra xét xử sơ thẩm vụ án "khiếu kiện quyết định hành chính về việc trả lời công dân, từ chối cung cấp thông tin". Theo đó, ông Nguyễn Văn Bình (ngụ TP Nha Trang) khởi kiện chủ tịch UBND tỉnh Khánh Hòa về việc từ chối cung cấp giấy chứng nhận đầu tư sân golf do UBND tỉnh Khánh Hòa đã cấp cho Công ty TNHH Hoàn Cầu tại dự án khu du lịch và giải trí Sông Lô, TP Nha Trang. Việc dân kiện Chủ tịch tỉnh vì không công khai pháp lý dự án bất động sản, bưng bít thông tin… là một tiền lệ chưa từng thấy.
“Lỗi của chủ đầu tư, không phải của khách hàng”
Quay trở lại với dự án King Bay, liên quan đến việc xây dựng nhà thô cho khách hàng, Free Land nói rằng đã mời ngân hàng thực hiện cho vay và bảo lãnh xây nhà thô. Tuy nhiên, trong quá trình làm việc giữa chủ đầu tư và ngân hàng, một số khách hàng đã làm đơn tố cáo, đưa thông tin xấu, gây hại cho dự án, chủ đầu tư. Điều này gây khó khăn ngân hàng, dẫn đến ngân hàng thanh lý hợp đồng, không thực hiện cho vay và bảo lãnh cho gói xây dựng nhà thô.
Do đó, Free Land chấp thuận đề nghị từ phía khách hàng lùi thời gian xây dựng lại khu A2 dự án tối đa 2 năm. Tuy nhiên, tại thời điểm này nếu khách hàng vẫn có nhu cầu xây dựng nhà thì sẽ ký hợp đồng xây dựng trực tiếp với chủ đầu tư, cam kết không cần ngân hàng bảo lãnh.
Trước phản hồi của Công ty Free Land, nhiều khách hàng tỏ ra bức xúc. Họ cho rằng chủ đầu tư không nhìn nhận thực tế các vấn đề để giải quyết các khiếu nại của khách hàng, mà còn đổ lỗi cho khách hàng. Bởi lẽ, Công ty Free Land chỉ mới có hợp đồng bảo lãnh nguyên tắc là chưa đảm bảo theo quy định pháp luật.
“Việc Công ty Free Land chấp thuận đề nghị của khách hàng lùi thời hạn xây dựng lại 2 năm là cố tình kéo dài thời gian. Dự án King Bay đến nay đã triển khai chậm tiến độ 2 năm, thế nhưng chủ đầu tư vẫn thu tiền của khách hàng theo tiến độ trong hợp đồng. Việc chậm trễ thời gian và không được ngân hàng bảo lãnh để ký hợp đồng mua bán là lỗi của chủ đầu tư, chứ không phải của khách hàng.
Vì chủ đầu tư hoãn 2 năm rồi mà không đưa ra giấy tờ pháp lý nên nhiều khách hàng mới tố cáo họ chiếm dụng vốn và có dấu hiệu lừa đảo chiếm đoạt tài sản. Thế nhưng, chủ đầu tư lại giải thích là do nhiều khách hàng chưa muốn xây, điều này rất vô lý.
Bây giờ chúng tôi sẵn sàng đóng tiền để xây nhà nhưng chủ đầu tư không đủ pháp lý để ký hợp đồng mua bán. Còn nếu chủ đầu tư yêu cầu khách hàng ký hợp đồng xây dựng mà không có ngân hàng bảo lãnh thì có đúng quy định của pháp luật không? Khách hàng đồng ý ký và nộp tiền sau đó chủ đầu tư không thực hiện thì ai sẽ chịu trách nhiệm”, một khách hàng mua nhà dự án King Bay nói.
Được biết, năm 2017, Công ty CP Free Land triển khai giai đoạn 1 của dự án King Bay với tên gọi phân khu A2 gồm: nền nhà phố, biệt thự. Năm 2018, chủ đầu tư ký “hợp đồng đặt cọc hứa mua - hứa bán nhà ở hình thành trong tương lai” với khách hàng. Theo phụ lục hợp đồng, Công ty CP Free Land phải hoàn thiện hạ tầng và thực hiện đầy đủ các thủ tục pháp lý để đủ điều kiện ký hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai.
Khoản 1, Điều 56, Luật Kinh doanh Bất động sản quy định: “chủ đầu tư dự án bất động sản trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà theo đúng tiến độ cam kết”.
Để có được văn bản xác nhận đủ điều kiện huy động vốn và đủ điều kiện kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai, Công ty CP Free Land đã ký với 3 ngân hàng để bảo lãnh dự án, nhưng đến nay tất cả ngân hàng đều “rút”, bỏ khách hàng bơ vơ. Mới đây nhất, Ngân hàng TMCP Quân Đội (MB) – Phòng giao dịch Nhơn Trạch đã có thông báo về việc chấm dứt quyền và nghĩa vụ liên quan đến “hợp đồng bảo lãnh nguyên tắc”. Lý do là Công ty CP Free Land chưa cung cấp đủ các hồ sơ theo quy định về chính sách của MB.
