Tuy nhiên, vẫn còn nhiều mặt hạn chế.
Tại Dự thảo này, cơ quan soạn thảo đã mở rộng phạm vi điều chỉnh thêm các cơ sở lưu trú du lịch, công trình dịch vụ, thương mại và các công trình khác. Tức là đã trộn lẫn các chức năng bất động sản như kinh doanh căn hộ cho khách thuê ngắn ngày, du lịch, mua sắm…
Việc một Thông tư hướng dẫn Luật Xây dựng lại mở rộng sang các bất động sản khác ngoài Luật xây dựng sẽ có nguy cơ tiềm tàng dẫn đến rối loạn Luật và không thể điều chỉnh hết.
Không quy định mức trần phí quản lý
Về nội dung quản lý, sử dụng nhà chung cư: Việc quản lý nhà chung cư là một thỏa thuận cộng đồng do vậy chỉ nên quy định mức tối thiểu, không nên quy định một mức trần. Hiện nay mức phí quản lý nhà chung cư kéo dài từ 4.000 đồng/m2 cho đến những tổ hợp 3USD/m2.
Giá này nên khuyến khích để cộng đồng cư dân tự quyết định thông qua Hội nghị nhà chung cư. Nhưng đồng thời cũng quy định bắt buộc cộng đồng cư dân phải đảm bảo tuân thủ bảo trì bảo dưỡng theo đúng quy định.
Cần định nghĩa rõ về các sở hữu chung không thể chia cắt trong nhà chung cư, đặc biệt các hệ thống kỹ thuật. Theo quy định của Bộ luật Dân sự và các quy phạm về kỹ thuật. Chúng ta không thể chia cắt các hệ thống kỹ thuật có tính liên đới. Do vậy, không nên đưa ra phí bảo trì đối với phần sở hữu riêng, mà tất cả các hệ thống kỹ thuật mang tính kết nối, chỉ có sở hữu chung không thể phân cắt.
Nếu như cứ tiếp tục định nghĩa sở hữu riêng của từng khu vực, sẽ dẫn đến cư dân các tầng tranh cãi về chi phí thang máy, điện, nước... giữa các tầng với nhau. Do vậy tuyệt đối không thể áp dụng việc chia cắt các hệ thống hạ tầng kỹ thuật là sở hữu riêng của chủ đầu tư, mà chủ đầu tư phải có nghĩa vụ đóng góp các phí quản lý.
Không nên quy định việc các chung cư có thể tự quản mà cần có quy định về các công ty quản lý vận hành nhà chung cư. Hiện nay đa phần các công ty quản lý ở quy mô rất nhỏ, khi xảy ra các rủi ro, tổn thất tài sản và sinh mạng con người đều không thể chịu trách nhiệm được. Nên chúng ta phải có giải pháp để đảm bảo các trách nhiệm khi có các rủi ro và tổn thất xảy ra. Ví dụ như mua bảo hiểm, quy định năng lực, Quy mô công ty quản lý, vốn, quy mô…
Chủ đầu tư chỉ là thành viên Ban quản trị
Đối với quy định về Ban quản trị chung cư, cần phải quy định rõ trong trường hợp Chủ đầu tư chưa thực hiện đầy đủ nghĩa vụ của chủ sở hữu tại chung cư như việc đóng phí bảo trì, đóng phí quản lý với diện tích căn hộ chung cư chưa bán hết hay chuyển giao phí bảo trì thì Chủ đầu tư không có đủ tư cách tham gia Hội nghị nhà chung cư cũng như giải quyết các vấn đề tại Tòa nhà.
Phải quy định rõ trong trường hợp Chủ đầu tư lâm vào phá sản và khó khăn về tài chính dẫn đến chủ đầu tư tự ý sử dụng các phí quản lý, quỹ bảo trì thì chế tài sẽ như thế nào, sẽ hình sự hóa hay không? Đặc biệt quy định rõ trong trường hợp Chủ đầu tư phá sản, thì các quỹ bảo trì của cư dân thì chủ thể nào là người đại diện về quyền lợi và nghĩa vụ trong việc xử lý thủ tục tố tụng phá sản.
Không thể quy định mô hình hoạt động của Ban quản trị theo hội đồng quản trị của công ty cổ phần/hợp tác xã như dự thảo. Nên định nghĩa rõ Ban quản trị là một tổ chức dân chủ cơ sở, hoạt động tự quản. Với cách tiếp cận Ban quản trị là một dạng dân chủ cơ sở thì việc lựa chọn các thành viên ban quản trị hoàn toàn khác so với hình thái chuyên môn.
Để tránh trường hợp đại diện Chủ đầu tư làm Trưởng ban quản trị sẽ dẫn đến xung đột lợi ích về vấn đề quản trị, việc chuyển giao từ Chủ đầu tư sang Ban quản trị không được minh bạch. Nên quy định chủ đầu tư giữ vai trò thành viên Ban quản trị tại Hội nghị nhà chung cư lần đầu.
Hiện nay có thành viên Ban quản trị tại nhiều tòa nhà chung cư đã từ chức, từ nhiệm, và việc này dẫn đến sự gián đoạn trong nội bộ Ban quản trị. Vậy phải có quy định rõ về việc khi các cá nhân ứng cử tham gia thành viên ban quản trị phải ký cam kết trách nhiệm cá nhân để đảm bảo khi từ chức, từ nhiệm nhưng vẫn phải chịu trách nhiệm cho đến khi Ban quản trị mới được công nhận.
Cuối cùng thay thế Thông tư này bằng một Nghị định của Chính phủ. Vì các vấn đề liên quan tới Quy chế, sử dụng nhà chung cư được điều chỉnh bằng các quy phạm Luật trong nhiều lĩnh vực mà những Luật này thuộc thẩm quyền áp dụng và thực hiện quản lý của nhiều Bộ, Ban, ngành khác nhau.
Nguyễn Hoàng Thanh, Viện Phó Viện nghiên cứu chính sách Quản lý Bất động sản và công trình dân dụng quốc tế, Liên hiệp các Hội khoa học và kỹ thuật Việt Nam
