Văn phòng hạng A bùng nổ nguồn cung, thị trường bước vào cuộc đua giữ khách thuê

Khu vực Tây Hồ Tây “dẫn sóng” nguồn cung

Thị trường văn phòng Hà Nội đang bước vào chu kỳ mở rộng nguồn cung với tốc độ nhanh nhất trong nhiều năm trở lại đây. Nếu giai đoạn trước, nguồn cung mới xuất hiện khá nhỏ giọt thì chỉ trong 6 tháng đầu năm, thị trường đã ghi nhận lượng diện tích văn phòng gia nhập tương đương gần cả hai năm cộng lại.

Số liệu từ CBRE cho thấy, chỉ trong 6 tháng đầu năm, thị trường văn phòng Hà Nội đã đón hơn 100.000m2 sàn mới từ 4 dự án, tương đương tổng nguồn cung bổ sung của cả năm 2025 và gần bằng lượng nguồn cung của cả năm 2024. Diễn biến này cho thấy thị trường đang bước vào chu kỳ tăng tốc nguồn cung sau nhiều năm phát triển tương đối thận trọng.

Đáng chú ý, làn sóng phát triển mới tập trung chủ yếu tại khu vực Tây Hồ Tây (Khu đô thị Starlake) - nơi đang dần định hình vị thế là cực tăng trưởng mới của thị trường văn phòng cao cấp Thủ đô. Trong nửa đầu năm, 2 dự án Oriental Square và IFC Hanoi đã lần lượt đi vào vận hành, bổ sung hơn 73.000m2 diện tích cho thuê, qua đó nâng tổng nguồn cung văn phòng toàn thị trường lên xấp xỉ 1,96 triệu m2.

Đà mở rộng này được dự báo sẽ còn tiếp diễn trong những năm tới. Mới đây, dự án văn phòng hạng A Parc Hanoi do Indochina Kajima phát triển đã hoàn thành cất nóc và dự kiến đưa vào vận hành từ quý I/2027, bổ sung thêm khoảng 45.000m2 diện tích cho thuê. Việc liên tiếp xuất hiện các dự án quy mô lớn, được đầu tư theo tiêu chuẩn quốc tế cho thấy cuộc cạnh tranh trên thị trường văn phòng Hà Nội đang bước sang một giai đoạn mới.

Thay vì chỉ gia tăng về số lượng, các chủ đầu tư ngày càng tập trung vào chất lượng sản phẩm, tiêu chuẩn vận hành, yếu tố xanh và trải nghiệm khách thuê nhằm tạo lợi thế trong bối cảnh nguồn cung ngày càng dồi dào.

Việc nguồn cung tăng tốc diễn ra trong bối cảnh các động lực của nền kinh tế vẫn duy trì tích cực, tạo nền tảng quan trọng cho nhu cầu thuê văn phòng. Theo Cục Thống kê, trong 5 tháng đầu năm, tổng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) đăng ký vào Việt Nam đạt gần 25 tỷ USD, tăng 35% so với cùng kỳ, trong khi vốn FDI thực hiện tăng 10%. Song song với đó, số doanh nghiệp thành lập mới trên cả nước tăng 42%, riêng Hà Nội tăng tới 34%, phản ánh sức bật của hoạt động sản xuất, kinh doanh và xu hướng mở rộng hiện diện của doanh nghiệp.

Giới chuyên gia nhìn nhận, đây chính là lực đỡ quan trọng giúp thị trường văn phòng duy trì nhu cầu hấp thụ ổn định, đặc biệt ở phân khúc hạng A. Đối tượng thuê của phân khúc này chủ yếu là các tập đoàn đa quốc gia, doanh nghiệp công nghệ, tài chính và các công ty có vốn đầu tư nước ngoài - nhóm khách thuê ngày càng đặt tiêu chuẩn cao hơn về chất lượng không gian làm việc, khả năng kết nối và các yếu tố phát triển bền vững.

Trong bối cảnh nguồn cung mới liên tục được bổ sung, cuộc cạnh tranh trên thị trường sẽ không chỉ nằm ở giá thuê mà còn chuyển sang năng lực tạo ra những không gian làm việc đáp ứng chiến lược phát triển dài hạn của doanh nghiệp.

Thị trường văn phòng bước vào cuộc đua giữ chân khách thuê

Nếu giai đoạn trước, bài toán của thị trường văn phòng là thiếu nguồn cung chất lượng cao thì nay, khi hàng loạt dự án đồng loạt gia nhập thị trường, trọng tâm cạnh tranh đang dịch chuyển từ phát triển dự án sang khai thác và vận hành. Cuộc đua không còn dừng ở việc lấp đầy diện tích trống mà đã chuyển thành cuộc cạnh tranh giữ chân khách thuê hiện hữu và thu hút những doanh nghiệp có nhu cầu dịch chuyển văn phòng.

Theo CBRE, dù nhu cầu thuê văn phòng tại Hà Nội vẫn được duy trì tích cực nhờ sự mở rộng của doanh nghiệp trong và ngoài nước, tốc độ gia tăng nguồn cung đang nhanh hơn đáng kể so với khả năng hấp thụ của thị trường. Điều này khiến áp lực lấp đầy bắt đầu hiện hữu, đặc biệt ở phân khúc hạng A.

"Một lượng lớn diện tích cùng lúc gia nhập thị trường khiến áp lực trong 3 - 6 tháng tới sẽ rất rõ nét. Không chỉ các dự án mới phải tìm khách thuê mà ngay cả các tòa nhà đã hoạt động nhiều năm cũng chịu sức ép giữ chân khách hiện hữu", bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc Cấp cao CBRE Hà Nội chia sẻ với báo chí.

Dữ liệu của CBRE cho thấy, tổng diện tích văn phòng được hấp thụ trong nửa đầu năm đạt hơn 37.000m2. Dù phản ánh nhu cầu thuê vẫn ổn định, con số này vẫn thấp hơn đáng kể so với hơn 100.000m2 nguồn cung mới được bổ sung trong cùng kỳ. Sự chênh lệch giữa cung và cầu khiến tỷ lệ trống của phân khúc hạng A tăng lên 28,3%, gần gấp đôi ngưỡng cân bằng phổ biến của thị trường (10 - 15%). Ở phân khúc hạng B, tỷ lệ trống hiện ở mức 17,5%, dù đã cải thiện nhẹ so với quý trước.

Theo bà Nguyễn Hoài An, một tòa nhà văn phòng thông thường cần từ 3 - 5 năm để đạt tỷ lệ lấp đầy ổn định. Tuy nhiên, trong bối cảnh nguồn cung liên tục gia tăng, chu kỳ này có thể kéo dài hơn, buộc các chủ đầu tư phải điều chỉnh chiến lược kinh doanh theo hướng linh hoạt và chủ động hơn.

Thực tế, thị trường đang chứng kiến những chiến lược cạnh tranh khác nhau. Nhiều chủ đầu tư vẫn kiên trì giữ mức giá niêm yết nhằm bảo toàn giá trị tài sản và duy trì định vị của phân khúc hạng A. Trong khi đó, không ít dự án chấp nhận cạnh tranh bằng các ưu đãi thương mại như kéo dài thời gian miễn phí thuê, hỗ trợ chi phí hoàn thiện văn phòng hoặc áp dụng mức giá thuê thực tế thấp hơn để nhanh chóng nâng tỷ lệ lấp đầy.

Xu hướng này phần nào phản ánh qua diễn biến giá thuê. Theo CBRE, giá thuê trung bình văn phòng hạng A tại Hà Nội hiện đạt 29,5 USD/m2/tháng, giảm 1,2% so với quý trước và giảm 1,6% so với cùng kỳ năm ngoái, chủ yếu do các dự án mới áp dụng chính sách giá cạnh tranh trong giai đoạn đầu vận hành. Trong khi đó, giá thuê văn phòng hạng B duy trì ở mức 14,8 USD/m2/tháng nhờ nguồn cung mới không quá lớn và tệp khách thuê ổn định hơn.

Tuy nhiên, giá thuê không còn là "vũ khí" cạnh tranh duy nhất. Theo các chuyên gia CBRE, khi khách thuê ngày càng đặt ra yêu cầu cao hơn về môi trường làm việc, chất lượng công trình, tiêu chuẩn xanh, hệ thống vận hành thông minh, tiện ích nội khu và trải nghiệm nhân viên đang trở thành những yếu tố quyết định trong việc lựa chọn cũng như gia hạn hợp đồng thuê.

Điều này cũng lý giải vì sao phần lớn các dự án mới gia nhập thị trường đều được phát triển theo định hướng công trình xanh, ứng dụng công nghệ trong quản lý vận hành và đầu tư mạnh vào không gian làm việc linh hoạt nhằm đáp ứng tiêu chuẩn ngày càng cao của các doanh nghiệp quốc tế.

Áp lực cạnh tranh được dự báo sẽ còn gia tăng khi trong khoảng hai năm tới, Hà Nội dự kiến đón thêm hơn 200.000m2 văn phòng hạng A mới, cao hơn đáng kể so với khoảng 160.000m2 dự kiến bổ sung tại TP.HCM. Nguồn cung dồi dào sẽ mở ra nhiều lựa chọn hơn cho doanh nghiệp, nhưng đồng thời cũng buộc các chủ đầu tư phải tái định nghĩa lợi thế cạnh tranh.

Trong giai đoạn mới, khả năng giữ chân khách thuê sẽ không còn phụ thuộc chủ yếu vào vị trí hay giá thuê, mà là tổng hòa của chất lượng sản phẩm, dịch vụ quản lý, trải nghiệm sử dụng và năng lực vận hành tòa nhà./.