Nguồn cung thiếu hụt nghiêm trọng
Có thể thấy, từ năm 2018 đến nay, chính sách liên quan đến nguồn vốn cùng các quyết định của cơ quan, ban ngành trong việc kiểm soát thị trường bất động sản đã khiến nguồn cung bất động sản nhà ở sụt giảm nghiêm trọng. Trong khi đó, nhu cầu về nhà ở không ngừng tăng, gây “áp lực” lên nguồn cung, từ đó thúc đẩy giá bất động sản liên tục thiết lập mặt bằng mới.
Trong một thập kỷ qua, giá địa ốc đã tăng hàng chục lần. Riêng năm 2021, giá nhà bình quân đã tăng trưởng ở mức hai con số. Lãi suất thấp cùng với lạm phát cao là những yếu tố góp phần làm giá nhà tăng mạnh.
Bộ Xây dựng cho biết, với tốc độ tăng dân số cũng như nhu cầu nhà ở hiện tại, mỗi năm cần phải tăng thêm khoảng 70 triệu m2 nhà ở đô thị. Như vậy, với thực tế phát triển nguồn cung hiện tại, Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) ước tính mỗi năm Việt Nam sẽ thiếu hụt khoảng 300.000 đơn vị nhà ở. Sự thiếu hụt nghiêm trọng này chắc chắn sẽ đẩy giá nhà tăng cao hơn nữa. Tuy nhiên, sự thiếu hụt không xảy ra ở tất cả các phân khúc, có nghĩa là không phải giá của tất cả các loại hình bất động sản sẽ bị tác động theo cùng một cách.
Trên thực tế, tình trạng thiếu hụt nguồn cung chỉ xảy ra ở một số khu vực và phân khúc nhất định. Cụ thể, trong khi khu vực nông thôn, vùng ven của các đô thị hàng đầu hoặc tại các đô thị loại III, IV đang có đủ, thậm chí dư thừa nguồn cung thì tại khu vực thành thị lại phải đối mặt với áp lực quá tải do nhu cầu nhà ở ngày càng lớn.
Xét trên diện rộng, trong khi nguồn cung bất động sản nhà ở, đặc biệt là nhà ở giá phù hợp đang và nhiều khả năng sẽ tiếp tục thiết hụt trong tương lai, trong khi đó loại hình bất động sản nghỉ dưỡng, giá trị lớn lại đang hiện hữu trên danh mục hàng tồn kho của hầu hết các “ông lớn” bất động sản.
Là sản phẩm có tính nội địa hóa cao, giá bất động sản sẽ tăng với tốc độ khác nhau ở các khu vực và thị trường khác nhau, phụ thuộc chủ yếu vào cán cân cung - cầu.
Tuy nhiên, giá nhà nhìn chung có thể sẽ không tăng nhiều vào năm 2024. Bởi những giải pháp quyết liệt nhằm tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản đã đang phát huy tác dụng. Theo đó, phía cung của thị trường đã tiếp cận được với dòng vốn tín dụng.
Trong khi đó, cho vay nhà ở lại đang có chiều hướng giảm dần. Bởi trong bối cảnh kinh tế khó khăn, vay mua nhà phục vụ nhu cầu ở thực không phải ưu tiên hàng đầu của nhiều người ở thời điểm hiện tại.
Mặt khác, nguồn cung hiện hữu trên thị trường hiện nay cũng không phù hợp với nhu cầu cũng như khả năng tài chính của số đông này. Ngoài ra, điều kiện vay vốn “ngặt nghèo”, khó thỏa mãn cộng thêm môi trường đầu tư, kinh doanh rủi ro buộc nhà đầu tư phải thận trọng hơn, từ đó lượng khách hàng tiềm năng tham gia vào thị trường cũng suy giảm.
Rủi ro nợ xấu thời gian gần đây ngày càng gia tăng, buộc các ngân hàng liên tục phải rao bán hàng nghìn sản phẩm bất động để thu hồi nợ. Dự kiến, hàng triệu khoản vay với tài sản đảm bảo là bất động sản sẽ đến hạn vào thời gian tới. Kết quả của các khoản vay và cách “con nợ” chọn để giải quyết khoản tài chính này đều có thể gây ảnh hưởng đến giá nhà. Do đó, việc người vay chọn cách bán nhà hay bị phát mãi nhà đều khiến nguồn cung nhà tăng lên, qua đó làm chậm tốc độ tăng giá trên thị trường.
Ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch VARS dự báo: “Phân khúc căn hộ tại các thành phố lớn sẽ tiếp tục tăng ổn định do nguồn cung vẫn chưa thích ứng kịp với nhu cầu khách hàng, nhà đầu tư. Đồng thời, phần lớn các dự án sắp ra mắt tại Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh đều nằm ở các quận/huyện cách xa trung tâm, nơi quỹ đất vẫn dồi dào. Cơ sở hạ tầng không ngừng hoàn thiện sẽ tiếp tục đẩy mặt bằng giá các dự án này lên cao hơn nữa trong tương lai”.
Giải quyết mắt xích tăng giá bất động sản quan trọng nhất
Trong bối cảnh gia tăng dân số và đô thị hóa, để tăng khả năng tiếp cận nhà ở an toàn với giá hợp lý cho người dân, cần giải quyết được mặt xích tăng giá bất động sản quan trọng nhất đó là thiếu nguồn cung, do đất đai chưa được sử dụng tối ưu. Đồng thời cũng phải sử dụng các công cụ điều tiết cung cầu để thị trường phát triển thực chất.
VARS cho rằng, thứ nhất, cần siết chặt kỷ cương về lập, thẩm định, phê duyệt và thực hiện quy hoạch. Các cơ quan có thẩm quyền cần sử dụng hiệu quả công cụ lập, điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, điều tiết nguồn cung bằng cách bố trí quỹ đất phát triển nhà ở ngay khi lập quy hoạch. Người dân phải có cơ hội được biết và tham gia góp ý cho quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Để đất đai được sử dụng đúng mục đích, tiết kiệm và phát huy “giá trị sử dụng” cao nhất.
Thứ hai, cần xóa quy hoạch “treo”, xây dựng hành lang pháp lý riêng cho việc mua bán đất đai trong những khu đã quy hoạch. Kiểm soát chặt chẽ kinh nghiệm quản lý, năng lực tài chính của chủ thầu để đảm bảo tiến độ dự án, tránh gây thất thoát tài chính, lãng phí tài nguyên.
Cầu đầu cơ càng lớn, càng nằm ngoài tầm kiểm soát, thì giá bất động sản càng tăng cao, biến động với biên độ lớn, làm giảm khả năng tiếp cận nhà ở của người dân. Do đó, cần nghiên cứu phương án áp dụng mức thuế phù hợp với tài sản lũy kế theo số lượng, quy mô bất động sản sở hữu để làm giảm động lực đầu cơ. Đồng thời đưa ra các chính sách tín dụng làm hạn chế việc đầu cơ như áp dụng lãi suất cao hơn khi mua bất động sản thứ 2, thứ 3,...
