Vì sao nhiều ngân hàng dừng gói vay cho người trẻ mua nhà?

Áp lực vốn gia tăng, các gói vay mang tính kích cầu trở nên khó duy trì

Thời gian gần đây, nhiều nhà băng lại bất ngờ tạm dừng hoặc ngưng triển khai các gói vay ưu đãi cho người trẻ mua nhà đã được công bố trước đó. Tại một số nhà băng, thông tin về việc dừng cho vay thậm chí đã xuất hiện từ 2 tháng trước - một thời điểm được cho là quá sớm so với kế hoạch dự kiến ban đầu của các gói hỗ trợ (31/12/2025).

Theo các chuyên gia tài chính, việc hàng loạt ngân hàng bất ngờ thu hẹp hoặc dừng triển khai các gói vay lãi suất thấp dành cho người trẻ mua nhà thời gian gần đây không phải là diễn biến ngẫu nhiên. Xu hướng này xuất phát từ nhiều sức ép đan xen lên hệ thống ngân hàng, đặc biệt là trong giai đoạn cuối năm - thời điểm nhu cầu vốn tăng cao nhất.

Thực tế, từ cuối quý III/2025 đến nay, nhiều ngân hàng đã tăng lãi suất huy động ở một số kỳ hạn, đặc biệt là kỳ hạn 6 - 12 tháng. Việc điều chỉnh này xuất phát từ áp lực cạnh tranh dòng tiền giữa các ngân hàng. 

Khi chi phí huy động vốn tăng, các ngân hàng buộc phải tính toán lại biên độ lợi nhuận (NIM). Các gói vay ưu đãi lãi suất thấp vốn mang tính "kích cầu" trở nên khó duy trì. Đây là lý do nhiều ngân hàng phải dừng trước hạn hoặc giảm mức ưu đãi.

Mặt khác, Quý IV luôn thời điểm tín dụng tăng tốc mạnh nhất trong năm. Doanh nghiệp cần vốn nhập hàng, sản xuất kinh doanh, trong khi nhu cầu tiêu dùng và vay mua nhà ở của người dân cũng tăng trở lại.

Việc tín dụng tăng nhanh buộc các ngân hàng phải đảm bảo cân đối giữa dòng tiền ra và dòng tiền vào. Khi nguồn vốn huy động không tăng tương ứng, các ngân hàng buộc phải giảm bớt các gói vay ưu đãi, tập trung vào các khoản vay có lãi suất cao hơn và siết lại các chương trình hỗ trợ kéo dài nhiều năm.

Trao đổi với Reatimes, TS. Châu Đình Linh, Trường đại học Ngân hàng TP.HCM cho hay, ngân hàng thương mại cũng là đơn vị kinh doanh hoạt động vì mục tiêu lợi nhuận, nhưng trên cơ sở có trách nhiệm xã hội.

Với tư cách là đơn vị kinh doanh, ngân hàng sẽ đưa ra quyết định dựa trên khả năng sinh lời. Những hoạt động mang lại lợi nhuận sẽ được ưu tiên triển khai, còn những hoạt động không đem lại giá trị gia tăng, thậm chí tạo ra rủi ro thì việc dừng lại là dễ hiểu. "Điều này không nên trách ngân hàng", TS. Châu Đình Linh nói.

Tuy nhiên, vẫn sẽ có một số nhà băng cố gắng duy trì gói vay ưu đãi cho người trẻ hoặc các gói vay khác với lãi suất thấp. Điều này để giúp họ gia tăng hình ảnh thương hiệu và thu hút khách hàng.

Ông Linh nhấn mạnh, các gói vay ưu đãi cho người trẻ mua nhà thường dựa trên nguồn vốn huy động ở một mức nhất định trước đó. Khi ngân hàng đã giải ngân hết phần vốn cam kết, mà lãi suất huy động trên thị trường tăng lên, áp lực thanh khoản gia tăng buộc họ phải toan tính lại các gói vay và lãi suất. Vì vậy, việc duy trì các cam kết cũ với lãi suất thấp là không thể thực hiện được trong bối cảnh nguồn vốn hiện tại đang được huy động với chi phí cao hơn.

Bên cạnh đó, câu chuyện tỷ giá cũng sẽ tác động đến lợi nhuận và lãi suất của ngân hàng. Thêm vào đó, biên độ lợi nhuận (NIM) đang thu hẹp tạo sức ép lên ngân hàng, ảnh hưởng đến chính sách và mục tiêu kinh doanh mà các cổ đông đề ra.

Một bối cảnh đầy sức ép như vậy buộc nhiều ngân hàng phải dịch chuyển lãi suất đầu vào, và từ đó lãi suất đầu ra cũng sẽ bị tác động trong trung và dài hạn. Trong đó, các gói vay ưu đãi cho người trẻ mua nhà là gói trung và dài hạn nên bắt buộc sẽ có sự điều chỉnh. Trong năm 2026, các gói vay ưu đãi cho người trẻ mua nhà có thể trở lại hay không là một vấn đề rất khó để dự báo tại thời điểm hiện tại.

Trao đổi với phóng viên bên lề tại sự kiện mới đây, TS. Cấn Văn Lực, Thành viên Hội đồng Tư vấn Chính sách của Thủ tướng Chính phủ, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV nhìn nhận, các gói vay ưu đãi thường có lãi suất thấp và cố định trong thời gian dài. Khi chi phí vốn tăng, việc duy trì các gói này sẽ làm thu hẹp NIM của ngân hàng. Do đó, ông Lực cũng cho rằng, ngân hàng buộc phải điều chỉnh lãi suất cho vay tăng lên hoặc tạm dừng gói ưu đãi để cân bằng lại chi phí. Bên cạnh đó, khi gần đến cuối năm và tín dụng đã tăng trưởng mạnh (hoặc có nguy cơ vượt hạn mức), ngân hàng có xu hướng siết chặt cho vay.

Theo TS. Cấn Văn Lực, các gói vay ưu đãi có thể triển khai tiếp khi các điều kiện vĩ mô và nội tại của ngân hàng được cải thiện. Đơn cử như chi phí vốn của các ngân hàng giảm hoặc duy trì ở mức ổn định trong Quý I hoặc Quý II năm sau. Khi áp lực chi phí giảm, ngân hàng sẽ có dư địa để triển khai lại các gói lãi suất ưu đãi nhằm kích cầu tín dụng.

Bên cạnh đó, sau khi kết thúc năm tài chính, Ngân hàng Nhà nước sẽ cấp chỉ tiêu tăng trưởng tín dụng mới cho các ngân hàng. Đây là thời điểm tốt để các ngân hàng đẩy mạnh giải ngân, bao gồm cả các gói vay hỗ trợ.

Giá nhà tăng nhanh khiến gói vay ưu đãi chưa hiệu quả

Theo giới chuyên gia, trong bối cảnh lãi suất đang có xu hướng tăng trở lại, việc duy trì ưu đãi lãi suất trong trung và dài hạn đòi hỏi một cam kết ngân sách lớn và ổn định. Tuy nhiên, điều này là không dễ dàng trong điều kiện ngân sách Nhà nước còn nhiều áp lực về chi thường xuyên và đầu tư công. Do đó, nếu trong năm 2026, gói vay ưu đãi cho người trẻ được triển khai trở lại thì việc áp dụng ra sao để thành công trong thực tiễn cũng là một bài toán khó.

TS. Cấn Văn Lực cho rằng, các gói vay ưu đãi cho người trẻ thời gian qua giải ngân chậm không phải do ngân hàng hạn chế tín dụng mà do thiếu nguồn cung nhà ở phù hợp và giá vẫn quá cao. Do đó, cần có giải pháp tổng thể để xử lý tận gốc căn nguyên khiến giá nhà liên tục leo thang.

"Ngân hàng Nhà nước và Chính phủ đang hướng tới ổn định mặt bằng lãi suất để hỗ trợ tăng trưởng kinh tế. Tuy nhiên, lĩnh vực nhà ở thương mại không thuộc nhóm ưu tiên nên lãi suất các khoản vay thời gian qua đã điều chỉnh tăng, đòi hỏi doanh nghiệp phải cân nhắc và tính toán kỹ bài toán tài chính. Chưa kể, thời gian tới có thể xuất hiện một số biện pháp nhằm kiểm soát thị trường bất động sản theo hướng an toàn và hiệu quả hơn", TS. Cấn Văn Lực cho biết.

Còn theo TS. Châu Đình Linh, để thực sự hỗ trợ người mua nhà, cần có một gói tín dụng riêng cho nhà ở xã hội đi kèm với việc giá nhà phải ở mức phù hợp.

"Nếu gói tín dụng ưu đãi vẫn còn tồn tại, nhưng giá nhà ở mức quá cao thì vẫn tạo ra áp lực tài chính đè nặng lên người trẻ. Với người mua, lãi suất có thể chỉ là một phần nhỏ, nhưng tỷ lệ vốn vay trên giá trị tài sản lớn do giá bất động sản quá cao chính là một gánh nặng tài chính. Giá nhà hiện nay đang ở mức cao, thậm chí là cao vô lý", TS. Châu Đình Linh nhận định.

Ông Linh cho biết thêm, Nhà nước vẫn đang duy trì mục tiêu ổn định lãi suất và có xu hướng ưu tiên mức thấp hơn cho những lĩnh vực được khuyến khích. Theo đó, ông cho rằng phân khúc bất động sản phục vụ nhu cầu ở thực, hướng đến tầng lớp bình dân, công nhân và người lao động sẽ có mức lãi suất thấp hơn. Ngược lại, đối với bất động sản thương mại cao cấp, lãi suất cho vay sẽ có xu hướng tăng lên.

"Việc Cục Dự trữ Liên bang Mỹ (FED) giảm lãi suất vào năm 2025 khiến thị trường "dễ thở" hơn trong suốt cả năm. Tuy nhiên, tín hiệu về việc FED tiếp tục giảm lãi suất trong năm 2026 chưa rõ ràng, do đó có thể xuất hiện việc tăng lãi suất cục bộ theo từng ngành. Dù vậy, nhìn toàn cảnh năm 2026, chính sách tiền tệ vẫn sẽ duy trì ổn định. Còn trong dài hạn, lãi suất cho vay khó có thể duy trì thấp", TS. Châu Đình Linh cho hay./.