Bước sang nửa cuối năm 2025, Việt Nam đứng trước một cột mốc thay đổi mang tính lịch sử khi cả nước từ 63 tỉnh, thành giảm xuống còn 34 đơn vị hành chính. Quyết định mang tính chiến lược này không chỉ nhằm tinh gọn bộ máy mà còn mở ra kỳ vọng hình thành các siêu vùng kinh tế, đô thị hóa nhanh và nâng tầm năng lực cạnh tranh quốc gia. Song đi cùng với đó là những vấn đề đặt ra về đất đai, quy hoạch và biến động của thị trường bất động sản.
Tác động đa tầng từ sáp nhập tỉnh thành
Theo phân tích từ Công ty nghiên cứu bất động sản Sen Vàng Group, sáp nhập tỉnh thành trên cả nước sẽ mang lại động lực mới cho phát triển hạ tầng, công nghiệp, logistics và du lịch. Những siêu đô thị tương lai như TP. HCM mở rộng (sáp nhập với Bình Dương, Bà Rịa – Vũng Tàu) hay Hải Phòng – Hải Dương được kỳ vọng trở thành đầu tàu kinh tế mới.
Tuy nhiên, bức tranh không hoàn toàn màu hồng khi thị trường đối diện với không ít khó khăn, thách thức. Chủ đầu tư các dự án hiện hữu gặp phải nguy cơ đình trệ pháp lý khi địa giới và quy hoạch buộc phải điều chỉnh. Bài học từ Hà Đông sau sáp nhập Hà Tây vào Hà Nội năm 2008 vẫn còn nguyên giá trị khi hàng loạt dự án phải xin lại quy hoạch 1/500, đội chi phí, kéo dài thời gian triển khai.
Nhà đầu tư cá nhân - lực lượng chiếm tỷ trọng lớn trên thị trường thứ cấp đang đứng trước nguy cơ "sập bẫy" tâm lý FOMO (sợ bị bỏ lỡ). Những cơn sốt đất từng xuất hiện ở Phú Quốc, Thủ Đức, Hà Tây hay Long An trước đây đã để lại không ít hệ lụy về thanh khoản và giá trị thực của bất động sản.
Với người dân có đất, đặc biệt tại các vùng ven đang chờ quy hoạch, sáp nhập có thể đồng nghĩa với việc giao dịch bị đóng băng, pháp lý chậm cập nhật, phát sinh thêm chi phí chỉnh sửa giấy tờ.
Giá đất biến động tại một số địa phương trước thời điểm sáp nhập tỉnh, thành. Nguồn: Senvangdata
Nhìn từ góc độ phân khúc sản phẩm, đất nền vùng ven được xem là phân khúc phản ứng nhạy nhất với thông tin sáp nhập. Lịch sử cho thấy, giá đất tại các khu vực như Bình Dương, Đồng Nai hay Long An từng tăng 30-50% chỉ sau vài tháng có tin đồn điều chỉnh địa giới hoặc mở rộng đô thị. Nhưng sau "sóng", thị trường thường chứng kiến cảnh giảm giá, mất thanh khoản.
Phân khúc căn hộ chung cư, đặc biệt là tại các đại đô thị nằm gần trục hạ tầng mới, sẽ được hưởng lợi về dài hạn. Tuy nhiên, giá bán tăng do chi phí đất cao khiến bài toán tiếp cận nhà ở của người dân trung lưu ngày càng khó khăn.
Trong khi đó, phân khúc nhà ở xã hội vốn là điểm tựa an cư cho người thu nhập thấp lại có nguy cơ bị lấn át bởi các dự án thương mại. Điển hình như TP. Thủ Đức trước đây, giai đoạn 2020-2022, nguồn cung nhà ở xã hội gần như chững lại khi các quỹ đất ưu tiên cho phân khúc cao cấp.
Đối với bất động sản công nghiệp và logistics, quá trình sáp nhập mở ra cơ hội hình thành các vành đai sản xuất, kho vận liên vùng. Khu vực Hải Phòng với cảng Hải Phòng, KCN VSIP hay khu vực Cái Mép – Thị Vải (TP. HCM) được đánh giá là điểm đến hấp dẫn cho dòng vốn FDI. Tuy nhiên, bài toán hạ tầng kết nối và quy hoạch quỹ đất rõ ràng vẫn là thách thức không nhỏ.
Bất động sản nghỉ dưỡng có thể tận dụng lợi thế vùng liên tỉnh để phát triển du lịch liên kết, nhưng nguy cơ xung đột quy hoạch, chồng chéo chính sách giữa địa phương cũ - mới vẫn là điểm nghẽn tiềm ẩn.
Giải pháp kiểm soát và định hướng phát triển bền vững
Lịch sử sáp nhập Hà Nội – Hà Tây (2008), hay các cơn sốt đất tại Long An, Mê Linh là những lời nhắc nhở rõ ràng nhất về nguy cơ "sốt đất theo tin đồn". Việc giá đất tại Hà Đông, Mê Linh từng tăng 40-70% giai đoạn 2008-2010 rồi lao dốc kéo dài cả thập kỷ sau cho thấy, nếu không kiểm soát chặt, thị trường có thể rơi vào vòng xoáy đầu cơ – đóng băng – mất thanh khoản.
Thời điểm trước 1/7/2025, kịch bản tương tự đã được cảnh báo có thể xảy ra tại những địa bàn "nóng" về thông tin sáp nhập như Dĩ An, Phú Mỹ, Nhơn Trạch, hay VSIP Hải Dương. Đặc biệt, việc áp dụng khung giá đất mới đồng nhất theo vùng sáp nhập nếu không có lộ trình hợp lý sẽ càng khiến giá đất bị đẩy lên cao một cách phi lý.
Ảnh minh họa
Người mua ở thực - nhóm đối tượng yếu thế nhất cũng có nguy cơ bị loại khỏi thị trường khi giá đất tăng nhanh vượt xa khả năng chi trả. Nhà ở xã hội có thể tiếp tục bị "gạt ra ngoài cuộc chơi" nếu chính quyền địa phương không có cơ chế phân bổ quỹ đất hợp lý.
Theo khuyến nghị của Sen Vàng Group, để hạn chế hệ lụy đất đai, các địa phương cần công khai thông tin quy hoạch, danh mục các khu vực phát triển ưu tiên ngay từ giai đoạn đầu. Bài học từ sốt đất Mê Linh cho thấy, thiếu minh bạch là nguyên nhân chính dẫn tới đầu cơ ồ ạt.
Chính quyền cần tăng cường giám sát giao dịch, xử lý mạnh tay với các hành vi thổi giá, lướt sóng, và giao dịch ảo. Song song đó, việc đẩy nhanh phê duyệt và cấp phép các dự án nhà ở xã hội, đặc biệt tại những khu vực tập trung nhiều khu công nghiệp là giải pháp then chốt để ổn định nhu cầu ở thực.
Về dài hạn, việc đầu tư vào hạ tầng liên vùng như Vành đai 3, Vành đai 4, cao tốc Bắc – Nam hay đường ven biển cần được ưu tiên để mở rộng nguồn cung đất, giảm áp lực giá tại các trung tâm cũ. Triển khai mô hình TOD (Transit-Oriented Development) phát triển các đô thị vệ tinh quanh các trục giao thông công cộng cũng là xu hướng tất yếu, nhất là khi diện tích các tỉnh sáp nhập ngày càng rộng.
Cùng với đó, các chính sách thuế như thuế lũy tiến đối với đất bỏ hoang hoặc đất lướt sóng trong thời gian ngắn cần được áp dụng để kiểm soát đầu cơ.
Giới chuyên gia nhận định, thị trường sắp tới không dành cho những nhà đầu tư chạy theo tin đồn. Thay vào đó, những doanh nghiệp và nhà đầu tư đi sớm, nắm bắt rõ quy hoạch, ưu tiên khu vực gần hạ tầng trọng điểm, có khả năng tài chính dài hơi và đồng hành cùng chính quyền trong các dự án phát triển bền vững, mới là những người chiến thắng thực sự.
Sáp nhập tỉnh thành là bước đi chiến lược, nhưng nếu không kiểm soát chặt, thị trường bất động sản Việt Nam có thể tái diễn kịch bản "sốt nóng – đóng băng" từng nhiều lần xảy ra trong quá khứ. Trong kỷ nguyên mới với mô hình chính quyền hai cấp và 34 tỉnh, thành từ 1/7/2025, sự điều hành quyết liệt và tầm nhìn dài hạn của chính quyền sẽ là yếu tố quyết định để Việt Nam bước vào một chu kỳ phát triển bất động sản lành mạnh và bền vững.
