Thích
Luật Đất đai 2024 đã đưa ra nhiều điều chỉnh quan trọng liên quan đến việc chuyển mục đích sử dụng đất, qua đó tạo điều kiện thuận lợi hơn cho người dân có nhu cầu chuyển đất nông nghiệp hoặc đất phi nông nghiệp không phải đất ở sang đất ở. Điểm thay đổi đáng chú ý là từ năm 2025, điều kiện xét chuyển mục đích được đơn giản hóa, chuyển trọng tâm sang yếu tố quy hoạch, thay vì phụ thuộc chặt chẽ vào thời điểm sử dụng đất như trước đây.
Cụ thể, theo khoản 5 Điều 116 Luật Đất đai 2024, hộ gia đình, cá nhân được xem xét cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trong các trường hợp: đất nông nghiệp nằm trong khu dân cư; thửa đất có nhiều loại đất xen kẽ; hoặc chuyển đất phi nông nghiệp không phải đất ở sang đất ở. Điều kiện cốt lõi là thửa đất phải phù hợp với quy hoạch sử dụng đất cấp xã đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.
Chi phí chuyển đổi đất nông nghiệp sang thổ cư sẽ tăng đáng kể. Ảnh minh họa
So với quy định trước đây, điểm thay đổi mang tính "bản lề", có hiệu lực từ ngày 1/8/2024, là căn cứ cho phép chuyển mục đích sử dụng đất chỉ còn dựa vào quy hoạch sử dụng đất cấp xã, thay vì kế hoạch sử dụng đất hằng năm của cấp huyện. Quy hoạch cấp xã được lập cho thời kỳ 10 năm, tầm nhìn 20 năm, có tính ổn định và dài hạn hơn, giúp người dân chủ động hơn trong việc đánh giá khả năng chuyển mục đích của thửa đất mình đang sử dụng.
Bên cạnh thuận lợi về thủ tục, nghĩa vụ tài chính vẫn là yếu tố người dân cần cân nhắc kỹ. Khi chuyển mục đích từ đất nông nghiệp sang đất ở, người sử dụng đất phải thực hiện các khoản nghĩa vụ gồm: tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ, lệ phí cấp Giấy chứng nhận và phí thẩm định hồ sơ. Trong đó, tiền sử dụng đất là khoản chi lớn nhất, có thể lên tới hàng trăm triệu đồng, tùy thuộc vào vị trí, diện tích và giá đất tại từng địa phương.
Đáng lưu ý, từ ngày 1/1/2026, bảng giá đất mới được xây dựng theo hướng tiệm cận giá thị trường sẽ chính thức được áp dụng. Khi đó, tiền sử dụng đất phải nộp khi chuyển mục đích được dự báo sẽ tăng đáng kể so với giai đoạn hiện nay. Điều này tạo ra tác động hai chiều: thủ tục hành chính trở nên thông thoáng hơn, nhưng chi phí tài chính đối với người dân cũng gia tăng.
Hiện nay, việc xác định tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích từ đất nông nghiệp sang đất ở được thực hiện theo khoản 1 và khoản 2 Điều 8 Nghị định 103/2024/NĐ-CP. Trường hợp đất nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất hoặc có nguồn gốc nhận chuyển nhượng hợp pháp từ đất được giao không thu tiền sử dụng đất, tiền sử dụng đất trước khi chuyển mục đích được xác định bằng diện tích đất nhân với giá đất nông nghiệp tương ứng trong bảng giá đất.
Do công thức tính tiền sử dụng đất gắn trực tiếp với bảng giá đất, khi bảng giá mới phản ánh sát giá thị trường hơn từ năm 2026, khoản tiền người dân phải nộp để chuyển mục đích sử dụng đất gần như chắc chắn sẽ tăng. Đây là yếu tố quan trọng mà người sử dụng đất cần cân nhắc kỹ lưỡng khi lựa chọn thời điểm thực hiện thủ tục chuyển mục đích trong thời gian tới.
