Thích
Từ ngày 1/1/2026, bảng giá đất mới chính thức được áp dụng đồng loạt trên phạm vi cả nước. Việc điều chỉnh được đánh giá là bước tiến quan trọng nhằm đưa giá đất do Nhà nước ban hành tiệm cận hơn với giá thị trường, góp phần minh bạch hóa hoạt động quản lý đất đai.
Theo đánh giá của các cơ quan chuyên môn, tại nhiều địa phương, bảng giá đất mới dự kiến tăng bình quân từ 20-40% so với trước đây; một số khu vực có vị trí đắc địa ghi nhận mức tăng cao hơn. Bảng giá đất là căn cứ để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế liên quan đến đất đai, cũng như chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng cho các dự án đầu tư. Do đó, việc điều chỉnh tăng đồng nghĩa với việc mặt bằng chi phí đầu vào của thị trường bất động sản sẽ thay đổi đáng kể.
Bảng giá đất có tác động mạnh mẽ đến thị trường bất động sản. Ảnh minh họa
Ở góc độ chính sách, việc nâng bảng giá đất được kỳ vọng sẽ thu hẹp khoảng cách giữa "giá Nhà nước" và "giá thị trường", hạn chế thất thu ngân sách, đồng thời giảm tình trạng đầu cơ, trục lợi từ chênh lệch giá. Tuy nhiên, theo Viện Nghiên cứu và Đánh giá Thị trường Bất động sản Việt Nam (VARS IRE), nếu mức điều chỉnh diễn ra quá nhanh và thiếu lộ trình phù hợp, thị trường có thể đối mặt với nguy cơ xáo trộn trong giai đoạn đầu thực thi.
VARS IRE cho rằng, nhóm chịu tác động trực tiếp và rõ rệt nhất là người dân đang thực hiện các thủ tục hành chính về đất đai như chuyển mục đích sử dụng đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hoặc các trường hợp liên quan đến bồi thường, giải phóng mặt bằng. Khi nghĩa vụ tài chính được tính theo bảng giá mới, chi phí chuyển mục đích, làm sổ đỏ và mua nhà ở thực có thể tăng mạnh, tạo áp lực đáng kể đối với nhóm người có thu nhập trung bình và thấp.
Trong lĩnh vực đầu tư, bảng giá đất mới khiến chi phí bồi thường và tiền sử dụng đất - khoản chiếm tỷ trọng lớn nhất trong cơ cấu chi phí phát triển dự án gia tăng đáng kể. Điều này buộc nhiều doanh nghiệp bất động sản phải tính toán lại tổng mức đầu tư. Với các dự án đang triển khai, việc chi phí đất đai tăng mạnh có thể khiến bài toán tài chính trở nên khó khăn, thậm chí phát sinh tình huống phải tạm dừng hoặc giãn tiến độ để chờ điều chỉnh phương án.
Đối với các dự án chưa triển khai, doanh nghiệp có điều kiện chủ động hơn trong việc xây dựng kế hoạch tài chính và phương án bồi thường. Tuy nhiên, khả năng thị trường chấp nhận mức giá bán mới vốn buộc phải điều chỉnh tăng theo chi phí đầu vào vẫn là dấu hỏi lớn. Trong một số trường hợp, rủi ro thua lỗ, chậm cấp sổ cho khách hàng hoặc phát sinh tranh chấp có thể xuất hiện nếu giá bán vượt quá sức hấp thụ của thị trường.
Theo VARS IRE, việc chi phí đất đai tăng mạnh còn có thể làm trầm trọng thêm tình trạng lệch pha nguồn cung. Các doanh nghiệp có tiềm lực tài chính lớn sẽ có xu hướng đẩy mạnh phát triển phân khúc cao cấp để duy trì biên lợi nhuận, trong khi các doanh nghiệp nhỏ và vừa gặp khó khăn trong việc triển khai dự án mới. Hệ quả là nguồn cung nhà ở thương mại, đặc biệt tại các khu vực vùng ven đô thị lớn, có nguy cơ chững lại trong thời gian tới.
Ở chiều ngược lại, giá bán dự kiến tăng theo chi phí đầu vào khiến sức mua thực suy giảm, nhất là với nhóm khách hàng có nhu cầu ở thật. Tâm lý thận trọng và xu hướng chờ đợi các chính sách hỗ trợ bổ sung có thể khiến thị trường bất động sản rơi vào trạng thái trầm lắng tạm thời trong giai đoạn đầu áp dụng bảng giá đất mới.
VARS IRE kiến nghị, việc xây dựng và vận hành bảng giá đất cần được thực hiện thận trọng, khoa học và có lộ trình hợp lý. Nhà nước nên ban hành khung chuẩn kỹ thuật và phương pháp định giá thống nhất, trong khi địa phương được trao quyền điều chỉnh linh hoạt theo từng khu vực, thời điểm, loại hình sử dụng đất và mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội, nhằm hạn chế "cú sốc" chi phí và giúp thị trường bất động sản thích ứng dần với mặt bằng giá mới.
