Vĩnh Long: Hàng loạt vi phạm liên quan đến quản lý, sử dụng đất đai

Mới đây, Thanh tra Chính phủ có Thông báo kết luận Thanh tra (KLTT) số 352/TB-TTCP, về công tác quản lý, sử dụng đất đai trên địa bàn Vĩnh Long giai đoạn (2013 - 2020). Trong đó, nhiều dự án chậm triển khai do vướng mắc pháp lý không những thiệt hại về tài chính, mà còn ảnh hưởng rất lớn đến cơ hội đầu tư, uy tín, thương hiệu của doanh nghiệp và đời sống người dân. Theo Thanh tra Chính phủ, tỉnh Vĩnh Long đã để xảy ra hàng loạt vi phạm trong công tác quản lý, sử dụng đất. 

Hàng loạt sai phạm 

Đến thời điểm thanh tra, tỉnh Vĩnh Long còn 14 dự án thuộc diện phải ký quỹ bảo đảm đầu tư nhưng chưa thực hiện việc ký quỹ theo quy định tại Điều 42 Luật Đầu tư năm 2014 và khoản 3 Điều 27 Nghị định số 118/2015/NĐ-CP của Chính phủ.

Một số chủ đầu tư dự án thực hiện không đúng các quy định về trình tự, thủ tục đầu tư, không được thẩm tra, phê duyệt theo trình tự thủ tục của một dự án đầu tư nhà ở thương mại (Khu nhà ở Hoàng Hảo, Dự án khu nhà ở Hoa Lan); sử dụng đất sai mục đích, xây dựng một số công trình trên diện tích được quy hoạch là đất giao thông, công viên cây xanh và đất giáo dục của dự án là vi phạm khoản 3 Điều 12 Luật Đất đai năm 2013, khoản 4 Điều 12 Luật Xây dựng năm 2014 (Khu nhà ở Hoàng Hảo, Dự án khu nhà ở Hoa Lan, Dự án Khu dân cư Tấn Lộc Home).

Một số dự án chậm tiến độ hoặc không đầu tư xây dựng, không đưa đất vào sử dụng (Dự án Xây dựng NOXH tại Phường 4, TP Vĩnh Long, do Công ty TNHH MTV Thương mại Dịch vụ Vận tải Lợi My 2 làm chủ đầu tư; Dự án NOXH Khu công nghiệp Bình Minh và Dự án Khu NOXH HQC tại huyện Long Hồ do Công ty Cổ phần Tư vấn Thương mại Dịch vụ địa ốc Hoàng Quân MêKông làm chủ đầu tư; Dự án Nhà ở xã hội Khu công nghiệp Hòa Phú do Công ty TNHH MTV Hữu Thuấn làm chủ đầu tư; Dự án Khu Trung tâm thương mại và nhà phố tại phường 4, TP. Vĩnh Long do Công ty TNHH TM XD và cơ điện Thiên Phú làm chủ đầu tư).

Bên cạnh đó, nhiều dự án chưa xây dựng hoặc mới xây dựng đạt 15.7% khối lượng theo kế hoạch nhưng đã thực hiện bán sản phẩm nhà ở hình thành trong tương lai và nhận tiền đặt chỗ sản phẩm (Dự án xây dựng NOXH tại phường 4, TP Vĩnh Long; Dự án NOXH Khu công nghiệp Hoà Phú.

Theo Luật sư Lê Cao, Luật sư điều hành Công ty Luật FDVN: Thời gian qua, việc tuân thủ pháp luật trong triển khai dự án bất động sản của nhiều doanh nghiệp còn thiếu nhất quán. Điều này một phần xuất phát từ sự lỏng lẻo trong kiểm soát các giai đoạn thực hiện dự án. Các địa phương, vì lý do nào đó, đã bỏ qua hoặc không rà soát, kiểm tra, phát hiện sai phạm, dẫn đến tình trạng các dự án không tuân thủ đúng quy định pháp luật vẫn tồn tại. Việc không đảm bảo an toàn tài chính, không tuân thủ nghiêm ngặt các bước triển khai dự án sẽ gây ra rủi ro mà Nhà nước và người dân phải gánh chịu. Nhiều chủ đầu tư vẫn lén lút huy động vốn trái phép, đẩy nhiều người dân vào vòng xoáy mất vốn

Những sai phạm nói trên nếu được kiểm tra, phát hiện, xử lý kịp thời thì đã không để lại những hậu quả là hàng loạt dự án nằm trong tình trạng pháp lý không minh bạch, không an toàn cho người dân.

 Nguy cơ thất thoát ngân sách nhà nước từ việc xác định giá đất

Theo KLTT, giai đoạn 2015 - 2020, giá đất giao dịch trên thị trường ở một số vị trí, tuyến đường có biến động lớn nhưng UBND tỉnh Vĩnh Long không thực hiện việc điều chỉnh, bổ sung bảng giá đất theo quy định tại Điều 114 Luật Đất đai số 45/2013/QH13. Năm 2018, UBND tỉnh không ban hành hệ số điều chỉnh giá đất là chưa đúng khoản 3 Điều 18 Nghị định số 44/2014/NĐ-CP của Chính phủ.

Việc xác định giá đất đối với một số dự án đầu tư: Đơn vị tư vấn là Trung tâm Kỹ thuật Tài nguyên và Môi trường thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường (nay là Sở Nông nghiệp và Môi trường) thu thập và sử dụng thông tin tài sản so sánh để xác định giá đất đối với một số địa chỉ đất cần định giá không đúng quy định nêu tại điểm b khoản 1 Điều 3 Thông tư 36/2014/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường (nay là Bộ NN-MT), có trường hợp thông tin không đúng thực tế về vị trí, mục đích sử dụng đất nêu trong cơ sở dữ liệu về đất đai của địa phương tại thời điểm giao dịch chuyển nhượng của tài sản so sánh; thực hiện việc phân tích, so sánh, điều chỉnh mức giá do có các yếu tố khác biệt giữa các thửa đất so sánh và thửa đất cần định giá trong tư vấn xác định giá đất Khu công nghiệp Hòa Phú, Khu công nghiệp Bình Minh thiếu cơ sở.

Ngoài ra, UBND tỉnh Vĩnh Long ban hành các quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, không dựa trên quy hoạch xây dựng chi tiết 1/500 của dự án đã được phê duyệt để xác định nghĩa vụ tài chính một lần và áp dụng vị trí đất để tính tiền sử dụng đất không chính xác, cụ thể UBND tỉnh xác định nghĩa vụ tài chính cho từng quyết định chuyển mục đích sử dụng đất theo đơn giá đất vị trí còn lại nêu trong bảng giá đất hàng năm do UBND tỉnh ban hành đối các dự án như: Dự án Khu nhà ở Hoàng Hảo (16 quyết định trong đó có 13 quyết định chuyển mục đích sử dụng đất từ ngày 30/8/2007 đến ngày 25/2/2014 và 03 quyết định chuyển mục đích sử dụng đất từ ngày 31/01/2018 đến ngày 07/6/2018), Dự án Khu nhà ở Khóm 3 (04 quyết định giao đất công là đất kênh rạch, giao thông và 11 quyết định chuyển mục đích sử dụng đất), Dự án Khu nhà ở Trường An (01 quyết định năm 2009 và 01 quyết định năm 2015), là chưa đúng với quy định tại điểm b khoản 1 Điều 56 Luật Đất đai số 13/2003/QH11; khoản 1 Điều 5 Nghị định 17/2006/NĐ-CP; Điều 4 Nghị định số 198/2004/NĐ-CP và khoản 3, khoản 4 Điều 1 Nghị định 123/2007/NĐ-CP, của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất; điểm b Mục 2 Phần II Thông tư số 145/2007/TT-BTC.

Bên cạnh đó, UBND tỉnh ban hành các quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với Dự án Khu nhà ở Hoa Lan (03 quyết định trong năm 2016) và Dự án Khu nhà ở Bạch Đàn (01 quyết định năm 2016 và 02 quyết định năm 2017), trên cơ sở đó áp dụng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất để tính thu tiền sử dụng đất trong khi tổng diện tích chuyển mục đích của mỗi dự án tính theo đơn giá đất tại Bảng giá đất do UBND tỉnh ban hành có giá trị trên 20 tỷ đồng, không đúng quy định của pháp luật nêu tại khoản 1 Điều 112 Luật đất đai số 45/2013/QH13; điểm a khoản 2 Điều 18 Nghị định 44/2014/NĐ-CP của Chính phủ và áp dụng vị trí đất để tính tiền sử dụng đất không chính xác.

Nhận định về những tồn tại trên, Luật sư Lê Cao cho biết: Hiện nay Luật Đất đai mới đã được ban hành và triển khai các quy định đồng bộ để xác định giá đất, nhưng thời gian trước, nhiều vấn đề về giá đất được thực hiện thiếu đồng nhất. Việc lợi dụng sự thiếu nhất quán trong xác định giá đất khi xác định nghĩa vụ tài chính cho doanh nghiệp có thể dẫn đến thất thoát ngân sách.

Ngoài ra, việc chuyển mục đích sử dụng đất, biến đất nông nghiệp giá rất thấp trở thành đất ở, đất thương mại dịch vụ giá như trên trời. Trong khi ngân sách thất thoát, người dân phải mua bất động sản giá cao thì tiền lại chảy vào túi một số lợi ích nhóm. Nguyên nhân là do cách thức xác định giá đất không tương xứng với giá thị trường, đồng thời thị trường bị thổi giá, nhiễu loạn. 

Do vậy, việc tuân thủ quy định pháp luật khi triển khai các dự án bất động sản là rất cần thiết, không những chống thất thu ngân sách mà còn bảo vệ quyền lợi cho người dân, không đặt thị trường vào các cơn bão giá ảo.