Xu hướng đa trung tâm định vị lại dòng tiền bất động sản TP.HCM

Thị trường chuyển từ mô hình "đơn cực" sang "đa trung tâm"

Tại Diễn đàn "Bất động sản khu vực phía Nam - Mở dư địa tăng trưởng mới" do VCCI phối hợp Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam tổ chức ngày 18/8, theo ông Hoàng Quang Phòng - Phó Chủ tịch VCCI, sau giai đoạn thị trường trầm lắng, bất động sản TP.HCM đang xuất hiện xu hướng đáng chú ý mới. Cụ thể, nguồn cung mới ngày càng mở rộng về các khu vực có dư địa phát triển lớn hơn, nơi hạ tầng giao thông được đầu tư đồng bộ, thay vì tập trung vào khu vực trung tâm như nhiều năm trước.

Chiến lược phát triển đô thị của TP.HCM đang dần chuyển từ mô hình "đơn cực" sang "đa trung tâm", mở rộng không gian phát triển ra các khu vực có khả năng kết nối tốt hơn với trung tâm thành phố.

Với sự cộng hưởng từ việc gỡ vướng pháp lý và những thay đổi về chính sách, thị trường bất động sản TP.HCM những tháng cuối năm được kỳ vọng sẽ chuyển dịch theo hướng minh bạch và bền vững hơn, tập trung vào nhu cầu ở thực của đại đa số người dân.

"Cơ hội đang mở ra rất lớn, nhưng để chuyển hóa dư địa thành tăng trưởng thực chất, chúng ta cần sự đồng lòng và hành động quyết liệt từ cả chính quyền, các nhà lập quy hoạch, các tổ chức tài chính cho đến từng doanh nghiệp bất động sản", ông Hoàng Quang Phòng cho biết.

Cũng theo Phó Chủ tịch VCCI, thị trường trong giai đoạn mới đòi hỏi tư duy phát triển mới. Đặc biệt, ở góc nhìn doanh nghiệp, nhóm doanh nghiệp bất động sản niêm yết đã ghi nhận sự cải thiện rõ rệt về doanh thu và lợi nhuận.

Nhiều doanh nghiệp cũng đang gia tăng sử dụng vốn vay nhằm chuẩn bị nguồn lực cho các dự án quy mô lớn trong giai đoạn 2026 - 2028. Xu hướng này phản ánh kỳ vọng tích cực của doanh nghiệp đối với chu kỳ phát triển mới của thị trường.

Ở góc độ phát triển đô thị, Phó Chủ tịch VCCI Hoàng Quang Phòng cho rằng thị trường bất động sản TP.HCM đang chứng kiến sự thay đổi rõ rệt trong cách phát triển và phân bổ nguồn cung. 

Nguồn cầu chuyển dịch, người mua ngày càng chọn lọc

Cũng tại sự kiện, theo ông Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA), Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), trong nửa đầu năm 2026, nguồn cung bất động sản trên thị trường có sự phân bổ tương đối rõ giữa các khu vực. Cụ thể khu vực phía Nam chiếm khoảng 37%, tăng khoảng 6% so với cùng kỳ, trong khi đó, khu vực phía Bắc chiếm khoảng 44% tổng nguồn cung, miền Trung khoảng 19%.

Nguồn cung hiện nay chủ yếu đến từ các dự án nhà ở thương mại quy mô lớn. Trong khi đó, nguồn cung nhà ở xã hội và nhà ở cho thuê đang được thúc đẩy phát triển, nhiều dự án bắt đầu triển khai nhưng chưa tạo ra lượng sản phẩm thực sự đáng kể trên thị trường.

Ông Đính cho rằng, nhu cầu bất động sản đang tăng trong bối cảnh kinh tế tiếp tục phát triển và hệ thống hạ tầng ngày càng hoàn thiện. Đáng chú ý, bản chất của nguồn cầu đang có sự thay đổi khi nhu cầu ở thực xuất hiện ngày càng rõ. Người mua có xu hướng lựa chọn những sản phẩm phù hợp để ở, kinh doanh hoặc khai thác tạo dòng tiền, đồng thời có tính bền vững về giá trị và khả năng sinh lời.

Điều này khác với giai đoạn trước, khi phần lớn nguồn cầu mang tính đầu tư và kỳ vọng vào khả năng tăng giá. Hiện nay, nhu cầu đầu tư thuần túy gần như bị thu hẹp đáng kể. Nguồn cầu trở nên chọn lọc hơn, cũng là một trong những nguyên nhân khiến lượng giao dịch trên thị trường giảm so với kỳ vọng trong thời gian qua.

Đối với mặt bằng giá, tại khu vực phía Nam, giá bất động sản đang có xu hướng đi ngang, với mức bình quân khoảng 108 triệu đồng/m2. Theo ông Đính, đây vẫn là mức giá cao nếu đặt trong tương quan với khả năng hấp thụ của thị trường và thu nhập của người dân. Tuy nhiên, mặt bằng giá đã được cải thiện đáng kể so với giai đoạn thị trường tăng nóng trước đây.

Trong khu vực phía Nam, khu vực phía Đông, bao gồm Bình Dương cũ, đang chiếm lợi thế về nguồn cung. Mặt bằng giá bình quân tại khu vực này hiện khoảng 58 triệu đồng/m2, qua đó tạo ra dư địa nhất định cho thị trường trong bối cảnh giá nhà tại khu vực trung tâm ở mức cao.

Dự báo về thị trường trong thời gian tới, ông Nguyễn Văn Đính cho rằng tính phân hóa sẽ ngày càng mạnh và thị trường sẽ hướng nhiều hơn tới các sản phẩm có giá trị thực. Theo đó, dòng tiền trên thị trường có xu hướng dịch chuyển theo các hoạt động phát triển hạ tầng, các khu đô thị có chất lượng cao và những sản phẩm đáp ứng nhu cầu ở thực, kinh doanh và khai thác lâu dài.

Cùng với quá trình phát triển hạ tầng, các cực tăng trưởng mới tại khu vực TP.HCM sẽ tiếp tục hình thành, tạo ra những không gian phát triển mới cho thị trường bất động sản. Ông Đính cũng nhận định thị trường phía Nam trong thời gian tới sẽ chứng kiến sự cạnh tranh mạnh hơn giữa các chủ đầu tư. Để thu hút người mua, doanh nghiệp không chỉ cạnh tranh bằng chính sách bán hàng mà còn phải chủ động về nguồn vốn, tăng đầu tư để cải thiện chất lượng dự án và tạo ra những sản phẩm có giá trị thực, đáp ứng đồng thời nhu cầu ở và khả năng kinh doanh, khai thác.

"Thị trường thời gian tới sẽ có sự phân hóa và tính cạnh tranh cao hơn", ông Đính nhận định, đồng thời cho rằng các ngân hàng đang có xu hướng điều chỉnh lãi suất theo hướng tạo điều kiện để người dân và doanh nghiệp tiếp cận vốn thuận lợi hơn.

Trong bối cảnh đó, các thành viên thị trường cần chủ động xây dựng chiến lược phù hợp, hướng tới sự phát triển bền vững thay vì chạy theo những biến động ngắn hạn của thị trường", ông Đính chia sẻ./.