Mặt bằng lãi suất mới và bài toán thích ứng của thị trường bất động sản

Lãi suất cao đang tác động như thế nào đến thị trường bất động sản?

Theo Viện Nghiên cứu Kinh tế - Tài chính - Bất động sản Dat Xanh Services (DXS-FERI), mặt bằng lãi suất vay mua bất động sản trong 6 tháng đầu năm vẫn duy trì ở mức cao, phổ biến từ 12 - 14%/năm; với các khoản vay áp dụng cơ chế lãi suất thả nổi, mức lãi thực tế có thời điểm lên tới 15 - 16%/năm.

Trước áp lực giá nhà neo ở mức cao, lãi suất vay tiếp tục là biến số có sức chi phối lớn đối với quyết định xuống tiền của người mua. 

Điều này phản ánh rõ qua thanh khoản thị trường khi tỷ lệ hấp thụ trong nửa đầu năm chỉ đạt khoảng 20 - 30%, giảm 10 điểm phần trăm so với cùng kỳ năm trước và thấp hơn tới 30 điểm phần trăm so với 6 tháng cuối năm trước. Theo DXS-FERI, việc lãi suất thả nổi tại nhiều ngân hàng vẫn duy trì quanh ngưỡng 12 - 14%/năm đang tạo áp lực đáng kể lên khả năng trả nợ dài hạn của người vay. Trong bối cảnh đó, dòng tiền trên thị trường có xu hướng dịch chuyển mạnh vào các dự án đáp ứng nhu cầu ở thực hoặc có khả năng tạo dòng tiền ổn định. Ngược lại, các sản phẩm mang tính đầu tư, đặc biệt tại những khu vực vùng ven, tiếp tục đối mặt với thanh khoản thấp khi nhà đầu tư ngày càng thận trọng trước áp lực chi phí tài chính và triển vọng sinh lời.

Khảo sát tâm lý người tiêu dùng bất động sản quý II/2026 của Batdongsan.com.vn cũng cho thấy, khoảng cách giữa mặt bằng lãi suất hiện hành và kỳ vọng của người mua vẫn còn khá lớn. Trong khi lãi suất vay mua nhà trên thị trường phổ biến ở mức 8 - 12%/năm, đa số người được khảo sát cho rằng mức 5 - 7%/năm mới đủ hấp dẫn để đưa ra quyết định vay vốn.

Đáng chú ý, khảo sát cũng chỉ ra, khi lãi suất vượt mốc 7%/năm, tâm lý bắt đầu thận trọng hơn và nhu cầu vay vốn có dấu hiệu chững lại. Đến khi lãi suất trên 9%/năm, khả năng chấp nhận rủi ro tài chính suy giảm đáng kể, khiến nhiều người lựa chọn trì hoãn kế hoạch mua nhà hoặc thu hẹp quy mô khoản vay.

Chia sẻ tại một sự kiện gần đây, bà Đỗ Thị Ngọc Ánh, Quản lý Kinh doanh Cấp cao của Batdongsan.com.vn nhận định, trong bối cảnh hiện nay, lãi suất không còn đơn thuần là chi phí sử dụng vốn mà đã trở thành thước đo về mức độ an tâm của người mua đối với các quyết định tài chính dài hạn. "Người tiêu dùng không kỳ vọng mặt bằng lãi suất ở mức thấp kỷ lục, mà cần một môi trường lãi suất ổn định, đủ dự báo để có thể chủ động xây dựng kế hoạch tài chính và hiện thực hóa mục tiêu sở hữu nhà ở", bà Ánh nhận định.

Ở góc độ người mua ở thực, anh Nguyễn Minh Đức (Cầu Giấy, Hà Nội) cho biết đang dự định mua căn hộ đầu tiên nhưng vẫn chưa dám xuống tiền vì áp lực lãi vay. Với số vốn tích lũy khoảng 700 triệu đồng, anh dự kiến phải vay khoảng 60 - 70% giá trị căn hộ. Tuy nhiên, mức lãi suất được ngân hàng chào khoảng 9 - 10%/năm khiến anh quyết định tạm thời trì hoãn kế hoạch.

"Điều tôi lo nhất là áp lực trả nợ trong suốt 15 - 20 năm. Chỉ cần lãi suất tăng thêm vài điểm phần trăm là số tiền phải trả mỗi tháng đã đội lên rất nhiều, vượt quá khả năng cân đối của gia đình", anh Đức chia sẻ.

Trong khi đó, chị Lê Thu Hà (Hà Đông, Hà Nội) cho biết khoản vay mua căn hộ tại một ngân hàng thuộc nhóm Big4 của gia đình vừa kết thúc thời gian ưu đãi và chuyển sang lãi suất thả nổi được khoảng 2 tháng. Từ mức 6%/năm trong thời gian ưu đãi, lãi suất hiện đã tăng lên 10,5%/năm. Với dư nợ gốc còn khoảng 1,1 tỷ đồng, mỗi tháng gia đình chị phải chi khoảng 20 triệu đồng để trả cả gốc và lãi.

"Trước đây, khi còn được hưởng lãi suất ưu đãi, mỗi tháng gia đình chỉ phải thanh toán khoảng 11 triệu đồng. Nay khoản phải trả tăng gần gấp đôi nên áp lực tài chính lớn hơn rất nhiều, buộc cả nhà phải cắt giảm nhiều khoản chi tiêu khác", chị Hà cho biết.

Ở nhóm nhà đầu tư, anh Trần Quốc Nam (Long Biên, Hà Nội) cũng đang chịu áp lực tương tự. Khoản vay mua đất nền của anh hiện được áp dụng mức lãi suất thả nổi 11,5%/năm tại một ngân hàng thương mại cổ phần. Mỗi tháng, anh phải dành khoảng 12 triệu đồng để thanh toán cho ngân hàng.

Theo anh Nam, trong bối cảnh thị trường phục hồi chậm và chi phí vốn duy trì ở mức cao, việc tiếp tục sử dụng đòn bẩy tài chính cho mục đích đầu tư không còn dễ dàng như trước. "Nếu thanh khoản chưa cải thiện và lãi suất vẫn neo cao, nhà đầu tư sẽ phải cân nhắc rất kỹ trước mỗi quyết định xuống tiền", anh nói.

Phép thử "sức bền" của doanh nghiệp và nhà đầu tư

Nhìn về triển vọng thị trường, DXS-FERI dự báo chi phí vốn trong nửa cuối năm nhiều khả năng vẫn duy trì ở mức cao, phổ biến khoảng 12 - 14%/năm, khi mục tiêu kiểm soát lạm phát và ổn định kinh tế vĩ mô tiếp tục được ưu tiên. Với kịch bản này, tâm lý thận trọng của người mua được dự báo sẽ còn kéo dài. Đòn bẩy tài chính chỉ được sử dụng khi khoản trả nợ nằm trong ngưỡng an toàn, trong khi các dự án có chính sách thanh toán linh hoạt, hỗ trợ lãi suất và hướng tới nhu cầu ở thực sẽ tiếp tục chiếm ưu thế trong cuộc cạnh tranh thu hút dòng tiền

Ở góc độ người mua và nhà đầu tư, ông Lưu Quang Tiến, Phó viện trưởng Viện nghiên cứu Kinh tế - Tài chính - Bất động sản Dat Xanh Services cho rằng, trong bối cảnh thị trường bước sang giai đoạn phát triển theo chiều sâu, chiến lược đầu tư cũng cần dịch chuyển từ tư duy "đón sóng" sang ưu tiên hiệu quả khai thác và khả năng thanh khoản của tài sản. Theo đó, việc sử dụng đòn bẩy tài chính cần được kiểm soát ở mức an toàn, đồng thời phải tính toán kỹ dòng tiền sau khi kết thúc thời gian ưu đãi lãi suất để tránh áp lực tài chính trong dài hạn. 

Bên cạnh đó, nhà đầu tư nên ưu tiên các dự án có pháp lý hoàn chỉnh, hạ tầng đã hiện hữu và được phát triển bởi các chủ đầu tư uy tín. Ngược lại, cần thận trọng với các quyết định đầu tư dựa trên thông tin quy hoạch chưa được xác thực hoặc những khu vực chưa có động lực phát triển rõ ràng. Theo ông Tiến, thay vì chỉ kỳ vọng vào mức tăng giá trong ngắn hạn, nhà đầu tư cần chuyển trọng tâm sang quản trị rủi ro, đánh giá chất lượng tài sản và hướng tới hiệu quả đầu tư bền vững trong dài hạn.

Về phía doanh nghiệp, các chuyên gia Viện Nghiên cứu Đánh giá Thị trường Bất động sản Việt Nam (VARS IRE) nhận định, thay vì theo đuổi mục tiêu tối đa hóa giá bán, các chủ đầu tư cần ưu tiên thanh khoản và hiệu quả dòng tiền, đồng thời tập trung nguồn lực hoàn thiện pháp lý, đẩy nhanh tiến độ triển khai những dự án có lợi thế cạnh tranh và khả năng hấp thụ tốt. Việc cơ cấu lại danh mục đầu tư theo hướng bám sát nhu cầu ở thực và các sản phẩm có khả năng tạo dòng tiền ổn định cũng sẽ giúp doanh nghiệp nâng cao sức chống chịu trước biến động của thị trường.

Bên cạnh đó, yếu tố minh bạch đang ngày càng trở thành lợi thế cạnh tranh. Theo VARS IRE, doanh nghiệp cần công khai đầy đủ thông tin về pháp lý, tiến độ triển khai và chất lượng xây dựng nhằm củng cố niềm tin của khách hàng cũng như các đối tác. Song song với đó là tăng cường quản trị tài chính, kiểm soát đòn bẩy, chủ động tái cơ cấu nợ và đa dạng hóa nguồn vốn để giảm thiểu rủi ro.

Đối với các doanh nghiệp quy mô vừa và nhỏ, việc cạnh tranh trực diện với các chủ đầu tư lớn sẽ ngày càng khó khăn. Thay vào đó, cần lựa chọn chiến lược định vị rõ ràng, tập trung vào những phân khúc ngách hoặc thị trường địa phương có lợi thế, đồng thời tăng cường hợp tác trong phát triển dự án, đầu tư vào chất lượng sản phẩm, dịch vụ và trải nghiệm khách hàng để tạo lợi thế cạnh tranh bền vững.

Không chỉ doanh nghiệp phát triển dự án, VARS IRE lưu ý các đơn vị môi giới cũng cần thay đổi cách tiếp cận. Bởi hiện nay, thị trường đang đòi hỏi môi giới chuyển từ vai trò bán hàng sang tư vấn chuyên sâu, lựa chọn những dự án có pháp lý minh bạch, đáp ứng nhu cầu thực và nâng cao năng lực phân tích về tài chính, pháp lý, quy hoạch. Việc ứng dụng công nghệ, khai thác dữ liệu thị trường và đồng hành cùng khách hàng trong quá trình khai thác tài sản sẽ trở thành yếu tố quyết định năng lực cạnh tranh của các sàn giao dịch trong giai đoạn tới./.