Nhà đầu tư buộc phải chuyển hướng
Theo số liệu thống kê, trong năm 2018 số dự án mới được công bố nằm trong nội thị các thành phố lớn đã giảm mạnh so với trước, chẳng hạn như tại TP.HCM thấp hơn 60% so với 2017. Trên thực tế, nhiều nhà đầu tư, tập đoàn lớn đã chuyển hướng đầu tư sang các thị trường mới đang có sự đột phá về hạ tầng, kích thích những tiềm năng trong tương lai. Theo đó, thị trường bất động sản các tỉnh như Quảng Ninh, Hải Phòng, Bắc Ninh… ở miền Bắc, và Đồng Nai, Cần Thơ, Long An… ở miền Nam, đang trở thành những thỏi nam châm hút nhà đầu tư. Dự báo trong thời gian tới, cùng với những định hướng quy hoạch hạ tầng, bất động sản tại các địa phương này sẽ tiếp tục sôi động, cùng với đó là sự đổ bộ của nhiều dự án lớn, không ít tỉnh vùng ven đã và sẽ trở thành những điểm sáng đầu tư.
Các chuyên gia bất động sản nhận định, có nhiều lý do khiến các nhà đầu tư địa ốc buộc phải chuyển hướng. Trong đó môi trường đầu tư, tình trạng khan hiếm quỹ đất ở những khu trung tâm và quy hoạch đô thị ngày càng được siết chặt bởi chính quyền sở tại là những nguyên nhân chính.
“Quỹ đất sạch ở các đô thị ngày càng khan hiếm, khiến mặt bằng giá tăng cao. Bên cạnh đó, khi đầu tư vào khu trung tâm các doanh nghiệp sẽ phải đối diện với những rủi ro khó kiểm soát, chẳng hạn như: tiến độ giải phóng mặt bằng quá chậm, thủ tục chuyển nhượng rườm rà, nhiều tranh chấp phức tạp… Đó là chưa kể những chi phí đầu tư cả chính thức và phi chính thức. Doanh nghiệp đang phải chịu nhiều sức ép rất lớn, "sờ" đâu cũng thấy trái luật. Đó là những yếu tố khiến các doanh nghiệp “chùn chân” và lo sợ. Họ không muốn đi theo lối mòn đang tiềm ẩn nhiểu rủi ro. Trong khi ở những thị trường mới, họ được mời chào, được nhiều ưu đãi, chi phí đầu tư thấp, tiềm năng sinh lời cao thì không có lý gì họ không chuyển hướng đầu tư sang một sân chơi mới”, GS Đặng Hùng Võ khẳng định.
Ông Nguyễn Văn Đực, Phó Giám đốc công ty Địa ốc Đất Lành cũng cho rằng, nhà đầu tư không còn cách nào khác là phải chọn cách chấp nhận dịch chuyển hướng đầu tư sang một địa bàn khác xa hơn do “thủ tục để đầu tư dự án ngày càng bị siết chặt, dẫn đến các doanh nghiệp địa ốc TP. HCM gặp nhiều khó khăn trong việc tạo quỹ đất, đưa sản phẩm ra thị trường. Cùng với đó, việc hạn chế cấp phép dự án mới cùng với thực trạng quỹ đất sạch nội đô ngày càng khan hiếm khiến cho cơ hội đầu tư ở nội thành ít đi”.
Cuối năm 2018, đầu năm 2019, TP. HCM và Hà Nội đã ráo riết thanh tra và tiến hành rà soát chặt chẽ pháp lý các dự án bất động sản. Việc phát triển các dự án mới tại trung tâm cũng vì thế mà bị chậm lại. Bên cạnh đó, việc thành phố bất ngờ có những quyết định thu hồi dự án do phát hiện ra sai phạm trong quá trình mua bán, chuyển nhượng đã gây ra không ít hoang mang cho các doanh nghiệp địa ốc. Nhiều dự án đã và đang triển khai, bỗng bị thu hồi hoặc tạm dừng do phát hiện sai phạm trong khâu giao đất của cơ quan chức năng trước đó, dù doanh nghiệp là bên thứ ba ngay tình, cũng đã không tránh khỏi những thiệt hại to lớn về uy tín và tài chính, thậm chí đứng trước nguy cơ phá sản. Cách quản lý theo kiểu “ném đá dò đường” của một bộ phận cán bộ tắc trách, đã khiến cho “trăm dâu đổ đầu doanh nghiệp”, môi trường đầu tư kinh doanh cũng vì thế mà xấu đi.
Ngoài ra, theo các chuyên gia, hội chứng “con chim bị thương sợ cành cây cong” của một số nhà quản lý cũng là nguyên nhân tạo điểm nghẽn cho thị trường bất động sản truyền thống. “Chấp thuận chủ trương đầu tư là bước đi đầu tiên phải đạt được để thực hiện tiếp các bước triển khai dự án. Tuy nhiên, hiện cơ quan nhà nước chưa giải quyết chấp thuận chủ trương đầu tư đối với các trường hợp doanh nghiệp đã nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất bao gồm đất ở, đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp, đất chuyên dùng để thực hiện dự án bất động sản.. Đây là một trong nhiều nguyên nhân dẫn đến sự sụt giảm nguồn cung và giao dịch dự án. Nhiều doanh nghiệp lâm vào hoàn cảnh rất khó khăn, bị đọng vốn kéo dài, chịu lãi vay tăng cao, dễ dẫn đến bị rơi vào nhóm nợ xấu, mất cơ hội đầu tư, kinh doanh, thậm chí có nguy cơ phá sản”, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP.HCM cho hay.
Nhà đầu tư buộc phải chuyển hướng sang thị trường tỉnh lẻ.
Cẩn trọng khi “ôm tiền” về tỉnh lẻ
Đầu tư bất động sản ở các địa phương mới nổi là một xu hướng tất yếu mà các nhà đầu tư đã và sẽ lựa chọn trong thời gian tới. Khi thị trường chưa có sức nóng, chưa có nhiều nhà đầu tư để mắt, cùng với đòn bẩy hạ tầng giao thông kết nối liên vùng, bất động sản vùng ven sẽ còn nhiều dư địa để nổi sóng. Nhu cầu tăng cao ở mọi phân khúc, “dòng tiền” sẽ tiếp tục được đổ về các địa phương tỉnh lẻ.
Tuy nhiên, bên cạnh những cơ hội đầu tư nên nắm bắt, các chuyên gia cũng đưa ra những cảnh báo khi chuyển hướng đầu tư vào các thị trường mới nổi này.
“Mặc dù có nhiều tiềm năng nhưng đây không phải là sân chơi dễ dàng cho tất cả các nhà đầu tư địa ốc. Bởi tính mạo hiểm ở những thị trường mới sẽ rất cao. Nhà đầu tư buộc phải chờ đợi và có những quyết định đầu tư, thời điểm ra hàng đúng đắn, chứ không thể vội vàng. Chi phí đầu tư thấp, nhưng chu kỳ kinh doanh lại có thể rất lâu mới có thể thu hồi vốn. Dù đất tại các tỉnh còn nhiều hơn so với TP. HCM hay Hà Nội nhưng tìm quỹ đất rộng đủ để triển khai một khu đô thị thì không phải là chuyện dễ. Nếu chỉ phát triển dự án đất nền phân lô bình thường sẽ rất khó thu hút người mua ở thực”, GS Đặng Hùng Võ cho hay.
Trong làn sóng đầu tư về tỉnh, vì quỹ đất còn lớn nên nhà đầu tư cần chú ý đến việc kiểm tra pháp lý kỹ càng. Ngoài ra cần xem xét kỹ hạ tầng vật chất (điện, đường giao thông) và hạ tầng xã hội (trường học, bệnh viện, khu vui chơi, khu hành chính). Trong đó, yếu tố hạ tầng xã hội có vai trò vô cùng quan trọng khi ra quyết định “xuống tiền” ở tỉnh lẻ. Bên cạnh đó, muốn người mua chuyển hướng về vùng ven, các tỉnh thành sinh sống, chủ đầu tư cần quy hoạch một khu đô thị với tiện ích, dịch vụ và quy mô dân sinh đủ tiêu chuẩn. Đồng nghĩa với đó là phải có một quỹ đất đủ rộng để triển khai, một nguồn tài chính mạnh để săn đất và xây dựng. Phát triển một khu đô thị cũng cần tài chính, kinh nghiệm và uy tín nên đây không phải sân chơi dễ dàng cho tất cả doanh nghiệp, nhất là những công ty tiềm lực tài chính, uy tín chưa cao.
“Trên con đường mới thì có thể lợi nhuận sẽ được nhân lên gấp nhiều lần, nhưng cũng có thể chưa chắc đã mang lại hiệu quả gì, thậm chí là lỗ lớn nên nếu đầu tư thì cần phải có tầm nhìn và sự cẩn trọng”, GS Đặng Hùng Võ nhấn mạnh.
