Thích
Theo Quyết định số 30/2019/QĐ-UBND của UBND TP. Hà Nội, bảng giá đất giai đoạn 2020 - 2024 quy định mức cao nhất ở khu vực trung tâm như quận Hoàn Kiếm (cũ) vào khoảng 187,9 triệu đồng/m2. Mức giá này khi đó đã được coi là "đỉnh" của khung giá đất Thủ đô.
Tuy nhiên đến cuối năm 2024, khi UBND TP ban hành Quyết định số 71/2024/QĐ-UBND về việc điều chỉnh bảng giá đất áp dụng từ 20/12/2024 đến hết năm 2025, mức giá đất cao nhất đã tăng vọt lên 695,3 triệu đồng/m2 tại các tuyến phố "vàng" như Hàng Ngang, Hàng Đào, Tràng Tiền. Mức tăng này gần 3,7 lần, tương đương hơn 270% so với bảng giá cũ.
Tính bình quân trên toàn địa bàn, mức tăng giá đất dao động từ 190% đến 270%, tùy từng khu vực.
Dự thảo bảng giá đất lần đầu theo Luật Đất đai 2024 áp dụng từ ngày 1/1/2016 tiếp tục điều chỉnh mặt bằng giá. Hà Nội dự kiến chia thành 17 khu vực giá đất để phản ánh rõ hơn điều kiện địa lý và giá trị thị trường. Trong dự thảo này, mức giá cao nhất tiếp tục tăng nhẹ so với mốc 2025, lên tới hơn 702 triệu đồng/m2, áp dụng cho các tuyến phố như Bà Triệu, Đinh Tiên Hoàng, Hai Bà Trưng, Hàng Đào, Lý Thường Kiệt, Trần Hưng Đạo...
Như vậy, nếu tính từ bảng giá 2024 (cao nhất 187,9 triệu đồng/m2) đến dự thảo 2026 (cao nhất 702 triệu đồng/m2), giá đất cao nhất tại Hà Nội đã tăng gần 3,74 lần, tương đương mức tăng hơn 270% chỉ trong hai năm.
Đà tăng này không chỉ diễn ra ở vùng lõi. Tại các khu vực ngoại thành như Mê Linh, Đông Anh, Hoài Đức, Thanh Trì, Thường Tín... mức tăng cũng ghi nhận rất mạnh. So với bảng giá điều chỉnh 2025, giá đất trong dự thảo mới ở những khu vực này tăng từ 16% đến 26%. Nhưng nếu so với bảng giá 2024, mức tăng dao động trên 200%.
Ví dụ, giá đất ở trung tâm thị trấn Đông Anh, từ 18 triệu đồng/m2 (bảng giá 2024), lên gần 55 triệu đồng/m2 (bảng giá 2025) và dự kiến tăng lên 65 triệu đồng/m2 theo dự thảo mới.
Nguyên nhân của những cú tăng vọt này đến từ sự thay đổi nền tảng pháp lý. Trước Luật Đất đai 2024, các địa phương xây dựng bảng giá đất phải dựa trên khung giá đất do Chính phủ ban hành 5 năm một lần và không được vượt quá +-20%. Tuy nhiên, khung giá này lại thường thấp hơn rất nhiều so với giá thị trường, khiến bảng giá đất công bố không phản ánh đúng giá trị thực, dẫn đến hàng loạt hệ lụy trong quản lý và thất thu ngân sách.
Chính vì vậy, Luật Đất đai 2024 ra đời yêu cầu bảng giá đất phải được tính toán dựa trên nguyên tắc thị trường. Điều này lý giải tại sao giá đất trong bảng giá điều chỉnh 2025 và dự thảo 2026 có xu hướng tăng vọt so với bảng giá cũ.
Nếu tính từ bảng giá 2024 (cao nhất 187,9 triệu đồng/m2) đến dự thảo 2026 (cao nhất 702 triệu đồng/m2), giá đất cao nhất trong bảng giá đất tại Hà Nội đã tăng gần 3,74 lần, tương đương mức tăng hơn 270% chỉ trong hai năm.
Giới chuyên gia cho rằng, cú "nhảy" lớn giữa bảng giá 2024, 2025 và dự thảo 2026 là bước đi cần thiết nhằm tiệm cận giá đất thị trường, làm cơ sở cho công tác tính thuế, phí, bồi thường khi thu hồi đất, đấu giá và thu ngân sách minh bạch hơn. Dù vậy, mức tăng nhanh cũng đặt ra thách thức không nhỏ cho người dân và doanh nghiệp khi các nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai (thuế, phí, lệ phí trước bạ, chuyển mục đích sử dụng đất…) có thể tăng mạnh theo. Sự điều chỉnh liên tiếp này cho thấy Hà Nội đang bước vào giai đoạn mới trong quản lý đất đai, gần hơn với thị trường, nhưng cũng đòi hỏi cần có các chính sách "đệm" hợp lý để "giảm xóc", tránh tạo cú sốc cho nền kinh tế và người sử dụng đất. Đồng thời, việc minh định rõ "nguyên tắc thị trường" trong xác định giá đất cũng rất quan trọng.
Ông Bùi Văn Doanh, Viện trưởng Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam cho rằng, quá trình định giá đất là giải một phương trình, các thông số đầu vào sai thì kết quả sai là đương nhiên. Do đó, việc xây dựng dữ liệu thông tin về đất đai là rất quan trọng và mang tính cấp bách. Đi đôi với đó là tính minh bạch của thị trường trên cơ sở phải kiểm soát được giao dịch và tính liên thông trong toàn hệ thống.
Luật sư Lê Cao, Luật sư điều hành Công ty Luật FDVN cũng nhìn nhận, việc xác định giá đất cần hướng tới mục tiêu tiệm cận giá thị trường thực, song phải được tính toán kỹ lưỡng, dựa trên cơ sở khoa học và hệ thống quản lý hiệu quả. Chỉ khi đó, chính sách giá đất mới có thể phát huy vai trò điều tiết, thay vì vô tình trở thành "mồi lửa" khiến thị trường lũng đoạn về giá.
Đặc biệt, việc điều chỉnh bảng giá đất cần có lộ trình rõ ràng, linh hoạt, đảm bảo vừa phản ánh đúng giá trị thực của đất đai, vừa không tạo cú sốc chi phí cho nền kinh tế.
"Mục tiêu quan trọng hàng đầu là đảm bảo hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, doanh nghiệp và người dân, để bảng giá đất thực sự phản ánh giá trị kinh tế của đất đai, nhưng không trở thành 'gánh nặng' làm chậm quá trình phục hồi của thị trường bất động sản", luật sư Lê Cao nói.
Ông cũng cảnh báo, nếu chính sách giá đất được ban hành thiếu phù hợp, trong khi thị trường không được kiểm soát hiệu quả, thị trường bất động sản sẽ bị kìm hãm. Khi đó, người có nhu cầu thực khó tiếp cận nhà đất, trong khi giao dịch chủ yếu xoay quanh giới đầu cơ kiếm lời./.
