Xây dựng bảng giá đất mới: Hóa giải mâu thuẫn giữa "nguyên tắc thị trường" và "hài hòa lợi ích"

Bảng giá đất lần đầu theo quy định mới của Luật Đất đai năm 2024 sẽ chính thức được áp dụng từ 1/1/2026 tại 34 tỉnh, thành. Xu hướng xây dựng dự thảo bảng giá đất mới tăng gấp nhiều lần so với bảng giá cũ (dù đã đã điều chỉnh một lần giai đoạn cuối năm 2024) của nhiều địa phương tiếp tục làm dấy lên lo ngại rằng, đất đai khó có thể phát huy vai trò nguồn lực đặc biệt quan trọng mà sẽ trở thành rào cản đối với phát triển kinh tế và an sinh xã hội. Tuy nhiên, dường như đang tồn tại một mâu thuẫn cần hóa giải, bởi nếu giá đất trong bảng giá thấp, thậm chí cách biệt quá lớn với giá đất phổ biến trên thị trường, thì sẽ quay trở về vòng lặp của trước đây gắn liền với những hệ lụy như thất thu ngân sách, quy hoạch treo, khiếu kiện kéo dài, nguồn lực đất đai bị lãng phí... Vậy đâu là điểm mấu chốt để cân bằng, hài hòa lợi ích giữa các bên liên quan và phát huy giá trị của nguồn lực đất đai một cách tối đa? 

Một mình bảng giá đất không thể giải quyết mọi vấn đề nếu không được đặt trong một hệ thống chính sách tài chính đất đai đồng bộ. Để tránh rơi vào vòng lặp cũ, khi giá đất không phản ánh đúng giá trị thị trường và làm méo mó quan hệ cung - cầu, mà vẫn bảo đảm không gây tác động bất lợi đến hoạt động sản xuất, kinh doanh hay cơ hội tiếp cận đất đai của người dân, doanh nghiệp, giải pháp then chốt nhất là phát huy tối đa hiệu quả của các chính sách tài chính đất đai, đồng thời, minh định rõ "nguyên tắc thị trường" trong xác định giá đất. 

*****

Nội dung về Bảng giá đất lần đầu theo Luật Đất đai 2024 sắp áp dụng từ ngày 1/1/2026 đang thu hút sự chú ý đặc biệt, khi một số địa phương đã công bố dự thảo với điểm chung là giá đất có xu hướng tăng khá mạnh. Sự gia tăng này lập tức gây ra những tranh luận trái chiều và lo ngại lớn trong dư luận về gánh nặng chi phí và sự ổn định của thị trường bất động sản.

Theo dự thảo bảng giá đất mới của TP. Hà Nội, khu vực nội thành, giá đất cao nhất được đề xuất lên tới 702 triệu đồng/m², tăng khoảng 2% so với hiện hành. Ở khu vực ngoại thành, mức tăng được ghi nhận mạnh hơn, có nơi lên tới 25 - 26%, điển hình như khu vực Quốc lộ 32, nơi giá đất vị trí mặt đường lớn có thể đạt khoảng 65 triệu đồng/m².

Tương tự, dự thảo Bảng giá đất lần đầu của tỉnh Đồng Nai cũng cho thấy nhiều khu vực ở đô thị có giá tăng mạnh, đặc biệt ở nhóm đất nông nghiệp và đất ở. Khu vực Bình Phước cũ, giá đất nông nghiệp tăng 1 - 1,2 lần, giá đất ở tăng từ 1,1 - 1,4 lần so với hiện nay. Khu vực Đồng Nai trước sáp nhập, mức tăng ấn tượng hơn, với giá đất nông nghiệp bình quân tăng 1,1 - 2,2 lần, đất ở đô thị tăng mạnh 1,6 - 9 lần, và đất ở nông thôn tăng 2,3 - 6,8 lần so với bảng giá hiện hành.

Dự thảo bảng giá đất lần đầu của TP. Đà Nẵng đang công bố lấy ý kiến cũng ghi nhận giá đất ở tại nhiều khu vực trung tâm tăng nhẹ, trong khi vùng ven biến động mạnh. Theo đó, tính theo cấp phường, xã, giá đất ở tại các phường Hải Châu, Hòa Cường, Thanh Khê và Sơn Trà tăng bình quân 5 - 9% so với bảng giá hiện hành. Các khu vực xa hơn như Liên Chiểu, Hải Vân, Hòa Khánh, Ngũ Hành Sơn tăng khoảng 28 - 29%. Đáng chú ý, các xã vùng ven có mức tăng đột biến, nhất là tại những nơi có tiềm năng phát triển dự án mới. Cụ thể, xã Bà Nà ghi nhận mức tăng cao nhất, khoảng 82%; xã Hòa Tiến tăng gần 80%; xã Hòa Vang hơn 81%.

Việc xây dựng Bảng giá đất lần đầu đang được thực hiện theo tinh thần của Luật Đất đai 2024 là bảng giá đất phải được tính toán chính xác dựa trên nguyên tắc thị trường, gọi chung là "giá đất thị trường". Chính vì vậy, giá đất trong bảng giá đất đang có xu hướng tăng cao so với bảng giá đất cũ - vốn thấp hơn so với giá trị thực tế và tiếp tục tăng so với bảng giá đất đã điều chỉnh theo quy định chuyển tiếp của Luật Đất đai 2024. Đối với những địa phương trước đây không thường xuyên điều chỉnh bảng giá đất khi có biến động giá thì lại càng có chênh lệch lớn.

Bảng giá đất tiệm cận giá thị trường, một mặt biến đất đai thành nguồn lực phát triển mạnh mẽ hơn, ngân sách tăng thu nhưng mặt khác cũng đặt ra không ít thách thức, quan ngại. Theo Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA), việc điều chỉnh tăng giá đất trong bảng giá mới sẽ tạo áp lực lớn lên chi phí đầu tư công và tiến độ triển khai các dự án hạ tầng. Khi chi phí đất đai tăng, nhiều dự án trọng điểm của địa phương có nguy cơ đội vốn, vượt dự toán, gây khó khăn cho việc cân đối ngân sách.

Bên cạnh đó, nếu giá đất theo bảng giá mới tăng quá cao, chi phí đầu tư vào phát triển nhà ở thương mại sẽ tăng tương ứng, làm giảm sức hấp dẫn đầu tư, nhất là tại các khu vực mở rộng và đô thị hóa mới. Việc thiếu hụt các dự án đầu tư sẽ làm ảnh hưởng đến kế hoạch phát triển nhà ở của địa phương. Từ đó, nguồn cung nhà ở trên thị trường sẽ tiếp tục giảm, gây khó khăn cho việc ổn định an sinh xã hội trên địa bàn.

Không chỉ doanh nghiệp, người dân và các tổ chức sử dụng đất cũng chịu áp lực tài chính đáng kể do các nghĩa vụ liên quan đến đất như tiền sử dụng đất, thuế, phí và lệ phí chuyển mục đích sử dụng đất đều tăng mạnh. Đồng thời, ngân sách nhà nước cũng bị tăng gánh nặng chi bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi thực hiện các dự án công.

VNREA cho biết, hệ quả dây chuyền có thể lan sang thị trường thuê nhà khi giá thuê nhà, đặc biệt tại các khu vực có đông sinh viên, người lao động thu nhập thấp, sẽ tăng theo mặt bằng giá đất, khiến áp lực chi tiêu sinh hoạt của người dân thêm nặng nề.

"Ngoài ra, thị trường bất động sản hiện đang trong quá trình phục hồi, nhiều doanh nghiệp phải tái cấu trúc, dòng vốn còn hạn chế nên việc tăng giá đất có thể làm chậm đà hồi phục của thị trường", VNREA nhấn mạnh.

Chia sẻ với Reatimes, luật sư Nguyễn Tiến Lập, Thành viên Văn phòng luật sư NHQuang và Cộng sự, Trọng tài viên Trung tâm Trọng tài quốc tế Việt Nam nhìn nhận, nếu giá đất tăng, ngân sách địa phương sẽ được hưởng lợi nhờ nguồn thu tăng lên; các ngân hàng cũng có thể mở rộng cung vốn cho nền kinh tế khi giá trị tài sản thế chấp tăng. Theo đó, một bộ phận doanh nghiệp sở hữu nhiều tài sản đất đai sẽ có lợi thế cạnh tranh, trong khi những người đầu cơ hoặc thuộc nhóm được đền bù khi Nhà nước thu hồi đất cũng được hưởng lợi.

Tuy nhiên, ông cũng nhấn mạnh, việc tăng bảng giá đất quá nhanh sẽ khiến chi phí đất đai leo thang, giảm hiệu quả đầu tư và tạo sức ép lên tăng trưởng kinh tế. Giá đất tăng cũng làm cho giá nhà ở và bất động sản cho thuê tăng theo, dẫn đến cả người dân và doanh nghiệp có nhu cầu sử dụng thật sự khó mua được nhà ở hoặc thuê được văn phòng, mặt bằng kinh doanh.

Có thể thấy, việc điều chỉnh tăng giá đất không chỉ tạo ra áp lực cho cả doanh nghiệp lẫn người dân trong việc tiếp cận đất đai, mà còn đặt ra bài toán hài hòa lợi ích giữa các bên. Tuy nhiên, nhìn lại giai đoạn trước năm 2024, khi bảng giá đất còn thấp, sự cân bằng lợi ích này cũng không thực sự được đảm bảo. Thậm chí, xung đột lợi ích còn diễn ra gay gắt hơn, với hàng loạt tranh chấp, khiếu kiện đất đai phức tạp và kéo dài.

Trước khi có Luật Đất đai 2024, các địa phương xây dựng bảng giá đất phải dựa trên và không được vượt quá mức tối đa cho phép trong khung giá đất do Chính phủ ban hành 5 năm một lần (+-20%). Tuy nhiên, khung giá này lại thường thấp hơn rất nhiều so với giá thị trường, khiến bảng giá đất địa phương công bố không phản ánh đúng giá trị thực. Chính điều đó đã dẫn đến hàng loạt hệ lụy trong quản lý, sử dụng và khai thác nguồn lực đất đai.

Điểm đầu tiên dễ dàng thấy được là khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất thì việc căn cứ theo bảng giá đất quá thấp đã vô tình tạo ra kẽ hở gây thất thoát nguồn lực quốc gia. Đây cũng chính là nguyên nhân khiến đất đai trở thành "miếng mồi béo bở" cho tham nhũng, dẫn đến không ít sai phạm nghiêm trọng. Khi bị phanh phui, nhiều cán bộ, lãnh đạo rơi vào vòng lao lý cho thấy mặt trái của cơ chế giá đất không sát thị trường.

Ngoài ra, bảng giá đất thấp khiến công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng, tái định cư cũng gặp nhiều trở ngại. Việc đền bù với giá không tương xứng làm người dân chịu thiệt, dẫn tới việc không chấp thuận phương án bồi thường, kéo dài tiến độ dự án, đồng thời làm phát sinh khiếu nại, khiếu kiện. Theo nhiều thống kê, chính sự chênh lệch giữa giá đất Nhà nước và giá thị trường là nguồn cơn của hơn 70% các vụ tranh chấp, khiếu kiện đất đai trong nhiều năm qua.

Trong cuộc trò chuyện với Reatimes gần đây, ông Nguyễn Tiến Thoả, Chủ tịch Hội Thẩm định giá Việt Nam dẫn chứng, năm 2010, Viện Xã hội học (thuộc Viện Hàn lâm Khoa học Xã hội Việt Nam) từng công bố khảo sát xã hội học về thái độ của người dân đối với chính sách giá đền bù khi Nhà nước thu hồi đất. Kết quả cho thấy, 29% người được hỏi "rất không hài lòng", 52% "không hài lòng", chỉ 14% "chấp nhận được", 2,5% "hài lòng" và vỏn vẹn 0,5% "rất hài lòng".

"Những con số này phản ánh rõ sự bất cập trong cơ chế định giá đất khi giá Nhà nước quá thấp, không theo kịp giá thị trường, gây ra bất bình và khiếu kiện kéo dài", ông Thỏa khẳng định.

Rõ ràng, giá đất trong bảng giá đất của các địa phương thấp hay cao, không sát thị trường hay sát thị trường đều gây ra những tranh cãi, xung đột lợi ích. Bảng giá đất thấp, người bị thu hồi thiệt thòi, nhưng người muốn làm dự án, muốn đầu tư lại dễ dàng hơn. Bảng giá đất cao, người có đất được bồi thường thỏa đáng hơn, nhưng người có nhu cầu chuyển đổi, xây dựng hay kinh doanh lại phải gánh thêm chi phí.

Giá đất thấp giúp thu hút nhà đầu tư, thúc đẩy tăng trưởng ngắn hạn, nhưng dễ tạo ra cảm giác bất công trong đền bù, khi giá Nhà nước cách xa giá thị trường. Giá đất cao phản ánh đúng giá trị tài sản, giúp tăng thu ngân sách, nhưng lại đẩy chi phí đầu vào lên cao, khiến giá nhà, giá hạ tầng đội lên theo.

Nếu giá đất không sát thị trường dễ dẫn đến thất thoát tài sản công và méo mó trong phân bổ nguồn lực. Nhưng nếu giá đất tiệm cận quá nhanh lại tạo cú sốc chi phí cho doanh nghiệp và áp lực lớn cho đầu tư công.

Suy cho cùng, đây là một bài toán khó có thể tìm được điểm cân bằng tuyệt đối. Bởi đất đai luôn chứa đựng nhiều tầng lợi ích kinh tế, xã hội khác nhau và ảnh hưởng đến các nhóm đối tượng khác nhau. Dù bảng giá đất được điều chỉnh cao hay thấp, sát hay chưa sát thị trường, thì vẫn sẽ có những nhóm được lợi và những nhóm chịu thiệt.

Vì vậy, bản thân bảng giá đất không thể tự mình giải quyết xung đột lợi ích, nếu không đi kèm với một hệ thống chính sách tài chính đất đai… đồng bộ. Chỉ khi có cơ chế điều tiết hợp lý giữa Nhà nước, người dân và doanh nghiệp, giúp lợi ích được chia sẻ hài hòa và minh bạch, thì câu chuyện giá đất mới có thể đi đến điểm cân bằng.

Theo các chuyên gia, muốn hài hòa lợi ích và đảm bảo giá đất mới không tác động bất lợi đến hoạt động sản xuất kinh doanh cũng như cơ hội tiếp cận đất đai của doanh nghiệp, người dân, không có cách nào khác ngoài việc phải phát huy tối đa hiệu quả các chính sách tài chính đất đai. Nếu can thiệp hành chính, điều chỉnh trực tiếp bảng giá đất nhằm mục đích giảm giá để hỗ trợ doanh nghiệp, người dân như đã từng xảy ra trước đây, chẳng khác nào quay lại vòng xoáy cũ, khi giá đất không phản ánh đúng giá trị thị trường và làm méo mó quan hệ cung - cầu.

Ông Nguyễn Tiến Thỏa cho rằng, nếu vì lo ngại hệ quả của giá đất theo cơ chế thị trường mà quay lại cơ chế định giá phi thị trường, nhằm "ổn định" theo ý chí chủ quan, trái với quy luật, thì sẽ chỉ tạo ra một mức giá bao cấp song song với giá thực tế, đẩy thị trường vào tình trạng hoạt động ngầm, thiếu minh bạch, và nuôi dưỡng các cơ chế "xin - cho", đặc quyền, đặc lợi.

"Đã thực hiện theo nguyên tắc giá thị trường thì cần nhất quán để giá phản ánh đúng giá thị trường dưới sự tác động của cung - cầu, không cộng gộp các yếu tố chính sách xã hội vào giá đất. Tuy nhiên, Nhà nước phải có hệ thống chính sách đồng bộ để kiềm chế những tác động của giá đất theo nguyên tắc thị trường", ông Nguyễn Tiến Thỏa nhấn mạnh.

Theo ông, bảng giá đất được xây dựng theo cơ chế thị trường chắc chắn sẽ tác động mạnh đến khả năng tiếp cận đất đai của nhiều nhóm xã hội, đặc biệt là đối tượng yếu thế, và ảnh hưởng đến việc triển khai các chính sách an sinh. Do đó, cần có hệ thống chính sách kết hợp để giảm thiểu những tác động không thuận đến thị trường và các chủ thể tham gia thị trường.

Một trong những giải pháp được đề xuất là chính sách "giảm sốc", thông qua việc điều chỉnh hợp lý tỷ lệ thu so với hiện hành, giúp cải thiện khả năng tiếp cận đất đai cho tổ chức, cá nhân. Cụ thể, có thể xem xét giảm tỷ lệ thu tiền chuyển mục đích sử dụng đất (không tính 100% mức giá trong bảng giá đất mà với tỷ lệ phần trăm thấp hơn), giảm thu thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất trong những trường hợp cần thiết một cách phù hợp..., để tạo dư địa cho nền kinh tế thích ứng.

Đồng tình, luật sư Nguyễn Tiếp Lập cho rằng, một khi đã quyết tâm xây dựng nền kinh tế thị trường theo các tiêu chuẩn phổ quát của nó, thì chúng ta buộc phải thiết lập một thị trường đất đai đích thực và lành mạnh, bao gồm cả thị trường bất động sản. Bởi lẽ, đất đai vừa là không gian sinh tồn, vừa là tài nguyên, vừa là phương tiện chi phối toàn bộ các mặt của đời sống kinh tế và dân sinh. Để đạt được điều đó, trong điều kiện đặc thù của Việt Nam, việc hoạch định chính sách tài chính đất đai cần được tiến hành một cách công phu, bài bản và mang tính chuyên nghiệp cao.

Trên thực tế, Nghị quyết 18-NQ/TW về "Tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao" đã nhấn mạnh rõ vai trò của chính sách tài chính về đất đai. Theo đó, chính sách này phải bảo đảm hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư; đồng thời xây dựng cơ chế điều tiết hợp lý, hiệu quả nguồn thu từ tiền sử dụng đất, tiền thuê đất giữa Trung ương và địa phương, cùng với việc nghiên cứu cơ chế điều tiết chênh lệch địa tô một cách công khai, minh bạch.

Luật Đất đai 2024 cũng đã hiện thực hóa tinh thần của Nghị quyết này thông qua việc quy định cụ thể các nội dung về tài chính đất đai, bao gồm: Thu tiền sử dụng đất, phí và lệ phí, chính sách miễn giảm, ổn định tiền thuê đất… Đây được xem là công cụ quan trọng để Nhà nước điều tiết nguồn lực đất đai, nâng cao hiệu quả sử dụng, đồng thời giảm thiểu tác động của biến động giá đất đến hoạt động kinh tế - xã hội.

Đáng chú ý, ngày 6/11/2025, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 291/2025/NĐ-CP, sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 103/2024/NĐ-CP (quy định về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất) và Nghị định số 104/2024/NĐ-CP (quy định về Quỹ phát triển đất).

Theo đó, Nghị định mới bổ sung và điều chỉnh hàng loạt quy định quan trọng, trong đó có các trường hợp được miễn, giảm tiền sử dụng đất, thẩm quyền quyết định miễn tiền sử dụng đất, cũng như cơ chế giảm tiền sử dụng đất bổ sung. Những điều chỉnh này không chỉ giúp hoàn thiện hành lang pháp lý mà còn tăng tính linh hoạt, minh bạch trong thực thi chính sách tài chính về đất đai, góp phần khơi thông nguồn lực đất đai cho phát triển kinh tế - xã hội.

Ngoài ra, vừa qua Chính phủ cũng đã có tờ trình số 958/TTr-CP ngày 19/10/2025 trình Quốc Hội Dự thảo Nghị quyết của Quốc hội quy định về một số cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai. Trong đó, để khắc phục những hạn chế của bảng giá đất có thể tạo ra, dự thảo đề xuất điều chỉnh hiệu lực của Bảng giá đất năm 2026 thành 5 năm; hàng năm được điều chỉnh bằng hệ số K. Việc này nhằm tránh gây biến động lớn về chi phí đất đai, bảo đảm ổn định tài chính và đời sống của người sử dụng đất.

Theo chuyên gia, sự điều chỉnh phù hợp về lộ trình xây dựng, áp dụng bảng giá đất kết hợp với chính sách miễn, giảm nguồn thu phù hợp, hướng đến đúng đối tượng (người dân, doanh nghiệp) ở từng địa bàn cụ thể sẽ góp phần hóa giải những thách thức hiện tại. Tuy nhiên, điều băn khoăn còn lại là câu chuyện "giá đất thị trường". Nếu giá trong bảng giá đất không phản ánh đúng giá trị thực, mà bị tác động bởi giá ảo, thì chính sách tài chính đất đai dù có được áp dụng triệt để cũng khó giảm áp lực chi phí đè nặng lên người dân, doanh nghiệp, cơ hội đầu tư và sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản. 

Bên cạnh việc thiết kế và vận hành chính sách tài chính đất đai đồng bộ, một yêu cầu không kém phần quan trọng là xây dựng hệ thống cơ sở dữ liệu đất đai chính xác, minh bạch và kịp thời. Chỉ khi dữ liệu được cập nhật đầy đủ, Nhà nước mới có thể định giá đất phù hợp với thực tế thị trường, tránh tình trạng sử dụng giá đất "ảo" hoặc vì lo ngại trách nhiệm làm thất thoát mà có xu hướng đẩy giá lên cao một cách thận trọng quá mức.

Luật Đất đai 2024 đã quy định rõ các nguyên tắc, phương pháp xác định giá đất và thẩm quyền định giá đất được phân rõ ràng cho UBND cấp tỉnh. Tuy nhiên, căn cứ, tiêu chí để xác định giá đất thị trường vẫn rất mơ hồ. Áp lực cho các địa phương trong điều chỉnh và xây dựng bảng giá đất mới cũng rất lớn - có thể nắm được quy định nhưng để hiểu và áp dụng thì vẫn còn những lúng túng.

Dường như đang tồn tại tâm lý phổ biến rằng bảng giá đất "sát thị trường" đồng nghĩa với việc luôn tăng, năm sau chắc chắn phải cao hơn năm trước. Nhưng rõ ràng, nguyên tắc của thị trường không phải lúc nào cũng đi theo hướng tăng, mà phụ thuộc vào quy luật cung - cầu. Ở những khu vực, thời điểm mà cầu thấp nhưng giá vẫn tăng, thì đó không còn là thị trường đúng nghĩa.

Ông Nguyễn Tiến Thỏa cho rằng, giá đất có chức năng phản ánh tổng hợp các mối quan hệ của nền kinh tế, nó được xem là "tấm gương soi" của thị trường đất đai, "thị trường như thế nào thì giá cả phản ánh trung thực như thế ấy".

Chính vì vậy, việc định giá đất không thể dựa vào các tín hiệu thị trường bị lũng đoạn hoặc bị tác động bởi những yếu tố cá biệt, các yếu tố đột biến không hợp lý như đầu cơ, thổi giá, thiên tai, địch họa, khủng hoảng kinh tế - tài chính và các rào cản bất hợp lý của thị trường… Theo ông, việc định giá chỉ có thể chính xác khi thị trường được điều tiết lành mạnh thông qua các công cụ như cung - cầu, tài chính - tiền tệ nhằm loại trừ những biến động bất thường.

Ông nhấn mạnh, trong bối cảnh thị trường đất đai Việt Nam vẫn tiềm ẩn nhiều yếu tố bất ổn, nếu muốn định giá theo nguyên tắc thị trường, Nhà nước cần có một hệ thống cơ sở dữ liệu đất đai đầy đủ. Cùng với đó là rà soát, bổ sung các quy định hiện hành, đặc biệt là bộ tiêu chí lựa chọn đầu vào cho các phương pháp định giá đất. Các tiêu chí này phải mang tính phổ biến, phản ánh trung thực mặt bằng chung, thay vì chịu ảnh hưởng của những giao dịch cá biệt hoặc biến động ngắn hạn.

Ông Bùi Văn Doanh, Viện trưởng Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam cũng cho rằng, quá trình định giá đất là giải một phương trình, các thông số đầu vào sai thì kết quả sai là đương nhiên. Do đó, việc xây dựng dữ liệu thông tin về đất đai là rất quan trọng và mang tính cấp bách. Đi đôi với đó là tính minh bạch của thị trường trên cơ sở phải kiểm soát được giao dịch và tính liên thông trong toàn hệ thống.

Ông cho biết, Chính phủ đang ráo riết chỉ đạo phải nhanh chóng hoàn thiện dữ liệu đất đai cũng như đẩy mạnh chuyển đổi số để kết nối, liên thông các nguồn dữ liệu nói chung. "Tuy nhiên, dục tốc bất đạt, chúng ta muốn nhanh nhưng cũng khó có thể làm được trong một sớm một chiều do rất nhiều nguyên nhân, cả chủ quan và khách quan", ông nói và cho rằng muốn đi đến bậc thang cao nhất thì phải bắt đầu bước từ bậc thang đầu tiên.

Vì vậy, dù có khó đến mấy cũng không được thấy khó mà không làm hoặc trì hoãn, lần lữa kéo dài thời gian thực hiện, mà vẫn vừa phải thực hiện công việc trước mắt, đồng thời vừa khẩn trương xây dựng cơ sở dữ liệu và thực hiện chuyển đổi số một cách tích cực nhất. Trong thời điểm giao thời ấy, không nên cứng nhắc chỉ theo một nguyên tắc mang tính cực đoan, mà cần uyển chuyển và linh hoạt thực hiện các giải pháp phù hợp với tình hình, cơ sở thực tiễn, mà một trong những giải pháp đó chính là việc sửa đổi Luật Đất đai 2024 đang hướng tới, đó là nguyên tắc Nhà nước quyết định giá đất trên cơ sở bảng giá đất và áp dụng hệ số K linh hoạt, phù hợp. Khi đó, thông tin, dữ liệu đầu vào vẫn là cơ sở, căn cứ để định giá đất nhưng không phải là tất cả. Như vậy, vừa khắc phục được khiếm khuyết khi thị trường còn non trẻ, dữ liệu không đầy đủ và thiếu chính xác, vừa có sự can thiệp cần thiết của nhà nước để điều tiết thị trường, đặc biệt là nhằm cân bằng và hài hòa lợi ích giữa các chủ thể liên quan.

Như vậy, trong khi chờ hệ thống dữ liệu đất đai được hoàn thiện và thị trường vận hành minh bạch hơn, việc linh hoạt trong cách tiếp cận và áp dụng các quy định là vô cùng cần thiết. Thực tế, nhiều tình huống phát sinh đã cho thấy nếu chỉ cứng nhắc dựa vào dữ liệu hoặc bảng giá có sẵn, việc định giá đất sẽ khó đảm bảo được tính công bằng và sát thực tế. 

Luật sư Nguyễn Tiến Lập chia sẻ một ví dụ điển hình trong thực tiễn: "Là một luật sư, tôi từng tham gia một vụ án dân sự có yêu cầu định giá bất động sản trong nội đô Hà Nội. Khi tiến hành trưng cầu định giá độc lập, mức giá ban đầu đưa ra đã không được các bên chấp nhận vì cho rằng quá thấp so với thực tế thị trường. Đại diện tổ dân phố và UBND phường cũng có chung nhận định này. Ngay cả nhân viên định giá cũng thừa nhận, 'theo cảm nhận thị trường', giá phải cao hơn, song khi căn cứ vào dữ liệu các giao dịch mua bán được công chứng, mức giá trung bình lại thấp hơn đáng kể".

Theo luật sư Lập, trong trường hợp đó, thẩm định viên buộc phải tuân thủ quy định pháp luật, tức là chỉ được dựa vào dữ liệu giao dịch thực tế hoặc bảng giá đất do Nhà nước ban hành. Tuy nhiên, cả hai nguồn dữ liệu này đều có độ vênh nhất định so với thực tế thị trường, khiến việc định giá trở nên bế tắc. Cuối cùng, Hội đồng xét xử đã phải tìm giải pháp dung hòa, thuyết phục các bên thương lượng để tự thống nhất mức giá phù hợp. Kết quả, các bên đã đạt được thỏa thuận ở mức giá cao hơn giá thẩm định, tiệm cận với giá trị thực tế và được Tòa án công nhận.

"Trong vụ việc đó, thật may là Hội đồng xét xử đã không áp dụng một cách máy móc các quy định pháp luật, mà linh hoạt dựa trên thực tiễn để bảo đảm quyền lợi công bằng cho các bên. Tuy nhiên, điều này cũng cho thấy một vấn đề rất lớn là khi dữ liệu chính thống về giao dịch đất đai không phản ánh đúng thực tế, thậm chí bị làm sai lệch thì việc định giá đất một cách khách quan, chính xác là gần như bất khả thi", ông Lập nhận định.

Theo luật sư, trong bối cảnh Việt Nam chưa hình thành một thị trường đất đai và bất động sản đúng nghĩa, đồng thời thiếu dữ liệu giao dịch minh bạch và đầy đủ, việc cố bám vào khái niệm "giá thị trường" trở nên rất khó khăn. Do đó, ông đề xuất thay vì chỉ xoay quanh xác định "giá thị trường" như kỳ vọng thì có thể chấp nhận sử dụng các khái niệm khác gọi là "giá thỏa thuận giữa các bên" hay "giá hợp lý được Tòa án công nhận". Bản chất của cách tiếp cận này, theo ông, chính là xác lập một mức giá mục tiêu phản ánh sự đồng thuận và hợp lý giữa các chủ thể, để có thể quản trị hiệu quả các vấn đề và giao dịch liên quan đến đất đai.

Mặt khác, để thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực sự trở thành căn cứ tham chiếu hợp lý cho định giá đất, nhiều chuyên gia nhấn mạnh, cần triển khai đồng bộ các giải pháp ổn định kinh tế vĩ mô, kiểm soát lạm phát, quản lý chặt chẽ thị trường bất động sản, điều tiết cung - cầu, sử dụng hiệu quả công cụ thuế đối với bất động sản định hướng hành vi thị trường và kiểm soát hợp lý dòng vốn tín dụng chảy vào lĩnh vực này.

***

Rõ ràng, bảng giá đất hiện nay cần phải được xác định theo nguyên tắc thị trường. Nhưng "giá thị trường" chỉ có ý nghĩa khi được tính toán trên cơ sở dữ liệu chuẩn xác, minh bạch và phản ánh đúng thực tế giao dịch, chứ không phải là những mức giá "ảo" bị dẫn dắt bởi giới đầu tư mang kỳ vọng lợi nhuận cao hay tâm lý đám đông.

Một hệ thống chính sách tài chính đất đai được thiết kế đồng bộ (bao gồm thuế, phí, tiền sử dụng đất, thuê đất... và các công cụ điều tiết địa tô) đóng vai trò như một bộ "giảm xóc" quan trọng, giúp điều hòa lợi ích giữa Nhà nước, doanh nghiệp và người dân. Khi các chính sách này vận hành hiệu quả, bảng giá đất không chỉ là công cụ hành chính để xác định nghĩa vụ tài chính, tính tiền bồi thường, hỗ trợ khi giải phóng mặt bằng mà còn trở thành nguồn dữ liệu minh bạch, đồng thời là phương tiện kích thích sử dụng đất hiệu quả, thúc đẩy phát triển kinh tế và an sinh xã hội. Ngược lại, nếu thiếu sự đồng bộ, bảng giá đất dễ biến thành "ngòi nổ" tạo xung đột lợi ích, làm gia tăng chi phí, hạn chế khả năng tiếp cận đất đai và gây áp lực tài chính lên các doanh nghiệp và người dân, từ đó làm giảm hiệu quả khai thác nguồn lực đất đai. 

Chỉ khi có sự kết hợp hài hòa giữa các chính sách tài chính đất đai và cơ chế định giá đất phù hợp, đất đai mới thực sự phát huy tối đa vai trò của nó như một nguồn lực chiến lược, đóng góp vào tăng trưởng bền vững và ổn định xã hội./.