5 trường hợp sẽ không được cấp sổ đỏ, người dân cần đặc biệt lưu ý để tránh rủi ro

Luật Đất đai 2024 đã quy định rõ nhiều trường hợp bị từ chối cấp giấy chứng nhận, trong đó có đất đang tranh chấp, đất đã có quyết định thu hồi hoặc công trình xây dựng trái quy hoạch.

Từ năm 2026, việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất tiếp tục được thực hiện theo quy định của Luật Đất đai 2024. Theo Điều 151 của luật này, một số trường hợp dù đang sử dụng đất hoặc sở hữu tài sản trên đất vẫn không đủ điều kiện để được cấp sổ đỏ.

Nhiều trường hợp đang sử dụng đất nhưng vẫn không được cấp sổ đỏ

Theo quy định, đất nông nghiệp được sử dụng vào mục đích công ích của địa phương sẽ không được cấp Giấy chứng nhận.

Bên cạnh đó, các trường hợp được Nhà nước giao đất để quản lý thay vì để sử dụng cũng không thuộc diện được cấp sổ đỏ, trừ phần diện tích được cơ quan có thẩm quyền giao hoặc cho thuê để sử dụng theo quy định.

Người đang thuê hoặc thuê lại đất của người sử dụng đất khác cũng không được cấp Giấy chứng nhận. Tuy nhiên, quy định này không áp dụng đối với trường hợp thuê hoặc thuê lại đất từ chủ đầu tư xây dựng, kinh doanh kết cấu hạ tầng trong các dự án đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

Một trường hợp khác khá phổ biến là đất nhận khoán. Theo Luật Đất đai 2024, đất nhận khoán nhìn chung không thuộc diện được cấp sổ đỏ, ngoại trừ một số trường hợp đặc biệt được pháp luật công nhận quyền sử dụng đất.

Đất đang tranh chấp hoặc đã có quyết định thu hồi sẽ không được cấp Giấy chứng nhận

Luật cũng quy định rõ các trường hợp đất đang phát sinh tranh chấp sẽ không được cấp sổ đỏ cho đến khi vụ việc được giải quyết theo quy định.

Tương tự, quyền sử dụng đất đang bị kê biên để thi hành án dân sự hoặc đang bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời của cơ quan có thẩm quyền cũng không đủ điều kiện được cấp giấy chứng nhận.

Đối với các thửa đất đã có quyết định thu hồi của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, người sử dụng đất cũng không được cấp sổ đỏ. Tuy nhiên, có một ngoại lệ đáng chú ý là trường hợp đã quá 3 năm kể từ ngày ban hành quyết định thu hồi nhưng cơ quan chức năng chưa thực hiện việc thu hồi trên thực tế.

Ngoài ra, các tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất để phục vụ mục đích công cộng và không nhằm mục đích kinh doanh cũng không thuộc diện được cấp Giấy chứng nhận.

Không phải mọi công trình trên đất đều được ghi nhận quyền sở hữu

Không chỉ quyền sử dụng đất, một số loại tài sản gắn liền với đất cũng không được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu.

Trước hết, nếu thửa đất không đủ điều kiện được cấp sổ đỏ thì các tài sản gắn liền với thửa đất đó cũng không được chứng nhận quyền sở hữu.

Đối với các công trình xây dựng tạm thời như nhà tạm phục vụ thi công công trình chính hoặc các công trình được dựng bằng vật liệu tạm như tranh, tre, nứa, lá, đất, pháp luật cũng không công nhận quyền sở hữu thông qua giấy chứng nhận.

Tương tự, những công trình phụ trợ nằm ngoài phạm vi công trình chính và chỉ phục vụ cho việc quản lý, vận hành công trình chính cũng không thuộc diện được cấp giấy chứng nhận.

Nhà xây sai quy hoạch, xây sau khi có lệnh cấm cũng có thể bị từ chối cấp sổ đỏ

Một trong những nhóm vi phạm phổ biến nhất liên quan đến nhà đất là xây dựng không phù hợp với quy hoạch hoặc vi phạm hành lang bảo vệ công trình.

Theo Luật Đất đai 2024, nhà ở và công trình xây dựng sau thời điểm cơ quan nhà nước công bố cấm xây dựng sẽ không được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu.

Quy định tương tự cũng áp dụng đối với các công trình xây dựng lấn chiếm mốc giới bảo vệ công trình hạ tầng kỹ thuật, khu vực bảo vệ di tích lịch sử - văn hóa đã được xếp hạng.

Ngoài ra, các tài sản được xây dựng sau khi quy hoạch đã được phê duyệt nhưng không phù hợp với quy hoạch tại thời điểm cấp giấy chứng nhận cũng sẽ không được công nhận quyền sở hữu. Trường hợp ngoại lệ là công trình được cấp giấy phép xây dựng có thời hạn theo quy định của pháp luật về xây dựng.

Tài sản của Nhà nước không thuộc diện cấp giấy chứng nhận

Luật Đất đai 2024 cũng quy định tài sản thuộc sở hữu Nhà nước không được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu cho tổ chức, cá nhân khác.

Ngoại lệ duy nhất là trường hợp tài sản đó đã được xác định là phần vốn Nhà nước góp vào doanh nghiệp theo quy định của pháp luật và hướng dẫn của cơ quan có thẩm quyền.

Các chuyên gia pháp lý khuyến cáo người dân nên kiểm tra kỹ tình trạng pháp lý của đất, quy hoạch, hiện trạng tranh chấp và nguồn gốc tài sản trước khi thực hiện giao dịch mua bán hoặc xây dựng công trình. Việc đáp ứng đầy đủ các điều kiện theo quy định của Luật Đất đai 2024 là cơ sở quan trọng để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tránh các rủi ro pháp lý phát sinh về sau.