Ai đang mua chung cư 150 triệu/m2?

Giá chung cư Hà Nội hiện tại đang thiết lập mặt bằng mới. Báo cáo của Bộ Xây dựng cho biết, trong quý III/2025, giá bán sơ cấp trung bình của căn hộ chung cư đạt 95 triệu đồng/m2 và hơn 43% số căn hộ thuộc nguồn cung mới có giá trên 120 triệu đồng/m2.

Ghi nhận của BHS R&D cho thấy, trong quý III/2025, hầu như không còn căn hộ sơ cấp nào dưới 60 triệu đồng/m2, trong khi một số dự án cao cấp đã chạm mốc 300 triệu đồng/m2. Cụ thể, phường Nghĩa Đô (quận Cầu Giấy) hiện đang dẫn đầu với mức giá sơ cấp dao động từ 158 - 314 triệu đồng/m2. Tiếp đến là Phú Thượng (145 - 247 triệu đồng/m2), Từ Liêm (92 - 239 triệu đồng/m2), cùng các khu vực Giảng Võ, Long Biên, Đông Anh với mặt bằng giá tăng 7 - 12% so với cuối năm 2024.

Khảo sát của phóng viên trên các trang mua bán cho thấy, mặt bằng giá căn hộ chung cư tại khu vực nội đô Hà Nội đang ở mức "đắt đỏ" và không phải đa số người dân có thể tiếp cận được.

Thị trường sơ cấp ghi nhận những dự án mới tung hàng với nền giá cao như The Nelson (Giảng Võ) hay Jade Square (Xuân Đỉnh) đều được chào bán với mức giá từ 150 triệu đồng/m2. Đáng chú ý hơn, nhiều dự án có giá chào bán còn tiệm cận hoặc vượt xa mốc 200 triệu đồng/m2 như Noble Crystal (ở mức 112 - 270 triệu đồng/m2), hay The Matrix One (120 - 150 triệu đồng/m2).

Ở thị trường thứ cấp, các dự án có mức giá neo cao phải kể đến The Matrix Premium chào bán trung bình 106 - 160 triệu đồng/m2; Vinhomes Green Bay Mễ Trì đạt 90 - 125 triệu đồng/m2; Cầu Giấy Center Point ở mức 88 - 123 triệu đồng/m2; Heritage West Lake, giá bán 140 triệu đồng/m2; Discovery Complex 115 triệu đồng/m2; Starlake Tây Hồ Tây, The Nelson Private Residences giá dao động 130 - 180 triệu đồng/m2.

Nhìn nhận về mức giá "khủng" của chung cư nội đô, chị Phạm Minh Sâm, nhân viên kinh doanh sàn giao dịch bất động sản Mai Việt Land cho hay: "Yếu tố then chốt giúp giữ giá và đẩy giá nhà chung cư nội đô lên cao chính là vị trí".

Chị Sâm phân tích, điều quan trọng nhất là chung cư nằm ở đâu? Nếu nó tọa lạc tại khu vực trung tâm, giá trị sẽ gần như tăng mãi theo thời gian. Nguyên nhân là bởi nhu cầu thực là vô cùng lớn. Hầu hết mọi người đều mong muốn được sống gần nơi làm việc, gần các trường học chất lượng cao, các bệnh viện lớn, và được thụ hưởng mạng lưới tiện ích dày đặc của trung tâm thành phố.

Chính sự khan hiếm của quỹ đất trung tâm trong khi nhu cầu luôn thường trực đã tạo ra một áp lực tăng giá không ngừng. Chị Sâm nhận định, với sức cầu này, mức giá 100 triệu đồng/m2 hiện tại có thể chỉ là khởi đầu, bởi 5 năm nữa, mức giá 200 triệu đồng/m2 cũng khó có thể mua được nhà ở nội đô.

Chị Sâm cho biết thêm, nhóm khách hàng quan tâm đến chung cư nội đô thời gian qua chủ yếu là nhóm có tài chính cao là các chuyên gia, quản lý cấp cao hoặc chủ doanh nghiệp trẻ thành đạt, ưu tiên chất lượng sống, tiện ích và vị trí chiến lược. Họ sẵn sàng chi trả mức giá cao để đổi lấy sự thuận tiện di chuyển. Bên cạnh đó, là nhóm khách hàng mua chung cư nội đô như một kênh để giữ tài sản. Thay vì gửi tiền tiết kiệm với lãi suất thấp, họ "ôm" bất động sản để đối phó với lạm phát và tin tưởng vào sự tăng trưởng chậm nhưng chắc của giá trị đất tại khu vực trung tâm. Họ cũng có thể là nhóm đầu tư chuyên nghiệp mua cùng lúc 2 - 3 căn hộ để khai thác cho thuê, tạo ra dòng tiền bền vững.

Chị Sâm cho rằng, đó là lý do vì sao các dự án mới mở bán dù giá cao nhưng vẫn thanh khoản tốt. Tuy nhiên, khi giá đã neo ở đỉnh thì kỳ vọng tăng giá đột biến (lãi vốn 20 - 30% trong ngắn hạn) sẽ khó đạt được như các giai đoạn trước.

"Nếu nhà đầu tư có nguồn vốn tự có lớn, không dùng đòn bẩy quá 30 - 40% giá trị căn hộ và mục tiêu là bảo toàn vốn, tạo dòng tiền ổn định, thì chung cư nội đô giá cao vẫn là một lựa chọn đầu tư an toàn và hiệu quả trong dài hạn. Còn với đại đa số người thu nhập trung bình và thu nhập thấp, khả năng tiếp cận các sản phẩm chung cư trong nội đô là bằng 0", chị Sâm nói.

Chuyên gia từ BHS Group nhận định, trong bối cảnh nhu cầu nhà ở tại các đô thị lớn vẫn ở mức cao, phân khúc nhà ở cao tầng sẽ tiếp tục dẫn dắt thị trường trong những tháng cuối năm. Các khu vực vệ tinh quanh Hà Nội và TP. HCM - nơi quỹ đất còn rộng và giá thành hợp lý sẽ là lựa chọn ưu tiên của người mua để ở lẫn đầu tư. Giá bán dự kiến giữ ổn định hoặc chỉ tăng nhẹ 1 - 2%, do mặt bằng giá hiện đã ở mức cao và sức hấp thụ đang chững lại ở nhóm khách mua thực./.