Một năm sau "sốt nóng", đất đấu giá ngoại thành Thủ đô giờ ra sao?

Hoạt động đấu giá đất trầm lắng

Cuối tháng 2/2025, 9 thửa đất tại huyện Phúc Thọ (cũ) được bán với mức trúng cao nhất 47 triệu đồng một m2, giảm gần 40% so với phiên tháng 9 năm ngoái. Phiên này có hơn 100 người tham gia, giảm hơn một phần ba so với phiên trước.

Sang tới tháng 3, 89 thửa đất tại huyện Thanh Oai (cũ) cũng được đấu giá với mức trúng cao nhất gần 80 triệu đồng một m2, giảm hơn 12% so với cuối năm 2024.

Vào giữa tháng 5, 34 thửa đất tại huyện Thạch Thất (cũ) được đấu giá với mức trúng cao nhất hơn 56 triệu đồng/m2, giảm 3,3 lần so với phiên tháng 12/2024 (giá trúng cao nhất hơn 185 triệu đồng/m2).

Kể từ sau những phiên đấu giá đầu năm nay, các cuộc đấu giá ngoại thành Hà Nội trở nên trầm hơn hẳn. Số lượng đợt đấu giá ít, số thửa đất đưa ra thị trường chỉ còn 5 - 7 lô và không còn xuất hiện các mức giá trúng "khủng" như trước.

Chị Nguyễn Hà Trang, nhà đầu tư lâu năm tại Hà Nội nhớ lại: "Thời điểm cuối năm ngoái, không khí sôi động và "sốt" lắm. Tuần nào tôi cũng chạy theo các đợt đấu giá đất ở khu vực ngoại thành. Thú thực là lúc đó, tôi gần như góp mặt ở mọi phiên đấu giá, cố gắng bỏ giá để trúng được 1 - 2 mảnh để kịp sang tên ngay vì tính thanh khoản lúc ấy rất cao. Trúng được lô nào là cầm chắc lợi nhuận trong tay. Thế nhưng, mọi chuyện thay đổi chóng mặt chỉ trong vòng một năm. Cuối năm nay, thị trường đấu giá đất Hà Nội bỗng nhiên chùng xuống hẳn. Gần như chẳng có mấy đợt đấu giá mới được tổ chức, các thông tin cũng thưa thớt đi rất nhiều, không khí ảm đạm thấy rõ".

Bản thân chị Trang cho biết cũng phải thay đổi chiến lược đầu tư. Giờ đây, chị không còn săn đất đấu giá nữa mà chuyển sang đi xem các đại dự án ở các tỉnh, các địa phương vệ tinh do các "ông lớn" phát triển. Dù sao thì các dự án quy mô lớn vẫn mang lại một sự an tâm nhất định về mặt pháp lý và tiềm năng phát triển hạ tầng.

Theo kinh nghiệm quan sát của chị Trang, một trong những nguyên nhân lớn nhất khiến đất đấu giá ở Hà Nội hạ nhiệt rõ rệt là do sự siết chặt về pháp lý và nguồn cung. Các quy định mới về quản lý đất đai và quy trình đấu giá trở nên chặt chẽ hơn, làm chậm lại đáng kể tiến độ ra hàng của các địa phương. Bên cạnh đó, nguồn vốn tín dụng cũng không còn dễ dàng như trước.

"Người mua trở nên thận trọng hơn, không còn chấp nhận mạo hiểm bỏ giá cao như năm ngoái nữa. Trả giá thấp thì không đấu trúng, trả giá cao thì khó tìm người mua. Tôi vẫn còn tồn một lô góc tại Tiền Yên huyện Hoài Đức (cũ), giá trúng 115,3 triệu đồng/m2, bán chênh 300 triệu đồng vẫn chưa tìm được khách nên đang để rỗi", chị Trang cho hay.

Nhà đầu tư "tỉnh mộng"

Sau một năm sốt đất đấu giá, thời điểm hiện tại dạo quanh các hội nhóm, trang tin mua bán đất đai, có thể thấy nhiều nhà đầu tư đã rao bán ra các lô đất để thu hồi vốn, đặc biệt là giải phóng áp lực tài chính.

Anh Nguyễn Công Tuấn, nhà đầu tư tại Hà Nội vừa đưa ra quyết định bán 2 lô đất đấu giá sau một thời gian nắm giữ. Lô đầu tiên là ở khu vực xã Đỗ Động, huyện Thanh Oai (cũ), thời điểm anh xuống tiền đấu lô này thì nhìn thấy tiềm năng quy hoạch lớn lắm, nên không chần chừ nhưng sau một thời gian thấy hạ tầng chưa có nhiều cải thiện, làm công trình cho thuê hay nhà xưởng cũng không khả thi. Theo đó, lô đất có diện tích 151,96m2, mặt tiền 6,9m, vị trí rất đẹp về mặt phong thủy cũng được bán với mức giá hơn 54 triệu đồng/m2, bằng giá trúng đấu giá.

Bên cạnh đó, anh Tuấn còn một lô khác nằm ở thôn Tử Dương, khu đấu giá từ Dương Cao Thành huyện Ứng Hòa (cũ). Lô này thì diện tích vừa phải hơn, chỉ 100,32m2, cực kỳ vuông vắn với kích thước mặt tiền và hậu đều là 5m x 5m. Theo anh Tuấn, ưu điểm của lô này là dễ tính toán, dễ xây dựng nhà cửa, cực kỳ phù hợp cho cả nhu cầu ở lẫn đầu tư. Lô này thì anh Tuấn đang bán với giá mềm hơn, khoảng 32 triệu đồng/m2 để dễ thanh khoản.

"Nói chung, thị trường có lên có xuống, quan trọng là mình biết lúc nào nên vào, lúc nào nên ra. Đợt này tôi muốn chốt lãi, thậm chí cắt lãi luôn một vài lô để xoay vòng vốn, tìm kiếm cơ hội mới thôi", anh Tuấn chia sẻ.

Tuy nhiên, trên thực tế, hai lô đất mà anh Tuấn đang rao bán đã được đăng tải rất lâu nhưng vẫn chưa tìm được người mua. Anh chia sẻ thêm rằng, tình trạng này là khá phổ biến, khi các hội nhóm môi giới và đầu tư hiện nay có rất nhiều tin rao bán nhưng lại rất hiếm giao dịch thành công.

Phóng viên cũng có cuộc trao đổi với chị Nguyễn Thúy Hằng, người chuyên nhận ký gửi đất đấu giá, tái định cư quanh khu vực Đông Anh. Chị Hằng cho biết, rất nhiều "chính chủ" đang sở hữu những thửa đất đấu giá ở Thụy Lâm, Tiên Dương, Lễ Pháp đang nhờ chị tìm khách để chuyển nhượng. Họ đều là những người đã trúng đấu giá đất từ 2 - 3 năm trước, nhưng vẫn ôm đất với tâm lý chờ đợi Đông Anh lên quận, chờ hạ tầng bung ra là bán "ăn dày". Nhưng bây giờ, đa số đều có nhu cầu thoát hàng "cắt lỗ".

Lý do họ cắt lỗ thì vô vàn, nhưng tóm lại đều quy về là áp lực tài chính. Chị Hằng lý giải:

Thứ nhất, nhiều người đã dùng đòn bẩy quá mạnh. Hồi đất sốt, thấy thông tin Đông Anh lên quận rầm rộ, họ tin tưởng tuyệt đối vào tốc độ tăng giá nên vay ngân hàng 50 - 70% giá trị lô đất. Tuy nhiên, sau sáp nhập, đồng nghĩa với việc không còn quy hoạch lên quận như trước, tiềm năng trở mù mờ hơn. Với nhiều nhà đầu tư, mỗi tháng họ đang gồng tiền lãi bằng cả một khoản lương. Sức chịu đựng có hạn, nhiều người chấp nhận bán hòa vốn, thậm chí bán lỗ để giải phóng nợ nần, còn hơn là để ngân hàng siết nợ.

Thứ hai là vấn đề thanh khoản. Đất đấu giá có pháp lý chuẩn, nhưng những người mua sau không dám mua vào với giá cao hơn người trúng đấu giá lúc đầu, vì họ đều thấy rằng mức giá hiện nay đã quá ảo. Như vậy, những người trúng đấu giá đất lúc đầu muốn bán nhanh để xoay vốn làm việc khác hoặc đơn giản là "lướt sóng" nhưng tìm được khách mua "tiền tươi" ở thời điểm này không dễ.

Thứ ba, sự thay đổi về kỳ vọng. Nhiều nhà đầu tư nhận ra rằng, không phải cứ công bố thông tin quy hoạch, có hạ tầng, dự án mới là giá đất sẽ tăng ngay lập tức. Quá trình triển khai hạ tầng, dự án lớn cần thời gian. Họ không muốn chờ đợi thêm 2 - 3 năm nữa trong khi vốn đang bị "chôn", nên họ chọn cách bán đi, chấp nhận lỗ nhẹ, để thu hồi vốn và tìm kiếm cơ hội đầu tư khác có vòng quay nhanh hơn, hiệu quả hơn.

"Đất đấu giá là sản phẩm tốt, nhưng nhà đầu tư không chịu được áp lực tài chính thì mọi sản phẩm tốt đều trở thành gánh nặng. Ai đang có sẵn tiền mặt và không dùng đòn bẩy mạnh, đây chính là cơ hội để nhặt được những lô đất giá trị cao còn ngược lại rao bán cắt lỗ là tất yếu", chị Hằng cho biết.

Ông Nguyễn Thế Điệp, Phó Chủ tịch CLB Bất động sản Hà Nội nhìn nhận, thời điểm cuối năm 2024, giá đất trong các phiên đấu giá đã bị đẩy lên quá cao, vượt xa giá trị thực. Khi mức giá bị thổi phồng, khả năng thanh khoản lập tức trở thành vấn đề lớn. Những người trúng đấu giá rất khó bán lại vì không tìm được người mua chấp nhận mức giá cao đó, nhất là trong bối cảnh thị trường bất động sản đang đối mặt với nhiều thách thức về nguồn vốn. Khả năng thanh khoản kém chính là nguyên nhân trực tiếp khiến đất đấu giá đang dần hạ nhiệt.

Ông Điệp cũng cho rằng, thị trường đang chứng kiến sự "tỉnh mộng" của nhà đầu tư sau những đợt tăng giá chóng mặt. Các khu vực vùng ven Hà Nội, dù có tiềm năng, nhưng sự phát triển hạ tầng chưa đồng đều. Dù những khu vực này có thể hấp dẫn trong ngắn hạn, nhưng việc giá đất bị đẩy lên quá cao sẽ không còn phù hợp với sức mua thực tế của thị trường. Điều này dẫn đến tình trạng "cầm đất chờ thời" kéo dài, khiến vốn bị chôn, làm giảm sức hấp dẫn tổng thể của đất đấu giá đối với các nhà đầu tư mới.

Cuối cùng, ông Điệp cho rằng giai đoạn gần đây, Hà Nội có vẻ giảm tần suất tổ chức đấu giá đất so với kỳ vọng của thị trường. Nguyên nhân là, sau các sự kiện đấu giá bất thường, Hà Nội đã có văn bản yêu cầu các địa phương kiểm soát chặt chẽ công tác đấu giá, rà soát lại quy trình, điều kiện tham gia để đảm bảo tính minh bạch, đúng quy định và hiệu quả kinh tế. Việc rà soát này cần thời gian, khiến nhiều phiên đấu giá bị hoãn.

Hơn nữa, không chỉ Hà Nội mà các địa phương trên cả nước cũng đang chuyển sang đấu giá cả khu, cả dự án lớn để đảm bảo hạ tầng được xây dựng đồng bộ, tránh tình trạng phát triển tự phát, manh mún.

"Sự giảm tốc trong việc tổ chức đấu giá đất tại Hà Nội là một động thái chủ động, với mục tiêu là làm lành mạnh thị trường, tránh hiện tượng đầu cơ, bỏ cọc và đảm bảo nguồn thu ngân sách phải dựa trên giá trị thực của tài sản công", ông Điệp đánh giá và nhấn mạnh rằng, với những người mua ở thực, đây là một tín hiệu tốt để tiếp cận được đất đai dễ dàng hơn, đáp ứng nhu cầu an cư thực chất./.