Thích
Nhà đầu tư thận trọng hơn, song nhu cầu bất động sản vẫn hiện hữu
Thị trường bất động sản những tháng đầu năm 2026 đang chứng kiến những nhịp điều chỉnh đáng chú ý, do lãi suất cho vay có xu hướng biến động mạnh.
Theo bà Mai Thanh Thảo, Phó Giám đốc Bộ phận Ngân hàng và Dịch vụ Doanh nghiệp Savills Việt Nam, nguyên nhân của xu hướng này phần lớn đến từ yếu tố chu kỳ trong hoạt động tín dụng. Sau giai đoạn cao điểm giải ngân cuối năm và nhu cầu vay tăng mạnh đầu năm, các ngân hàng thường có xu hướng rà soát lại cơ cấu tín dụng. Đây là hoạt động nghiệp vụ nhằm cân đối chi phí vốn cũng như khẩu vị rủi ro trong bối cảnh vĩ mô còn nhiều biến số. Đặc biệt, khi các ngân hàng bắt đầu chạm ngưỡng hạn mức (room) tín dụng được phân bổ, quy trình xét duyệt khoản vay sẽ trở nên khắt khe hơn. Vì vậy, đối với lĩnh vực bất động sản, vốn luôn nằm trong danh mục kiểm soát rủi ro chặt chẽ, việc tiếp cận vốn không còn dễ dàng như trước.
Trong bối cảnh đó, bà Thảo cho biết, các quyết định đầu tư bắt đầu chuyển dịch sang hướng chú trọng hiệu quả khai thác và khả năng tạo dòng tiền của tài sản, thay vì chỉ dựa vào kỳ vọng tăng giá trong ngắn hạn. Tuy nhiên, điều này không đồng nghĩa với việc nhu cầu bất động sản biến mất.
Theo bà Thảo, nhu cầu nhà ở thực tế vẫn duy trì, đặc biệt tại các đô thị lớn - nơi quá trình đô thị hóa vẫn tiếp diễn. Điều thay đổi chủ yếu hiện nay nằm ở tiêu chí lựa chọn của người mua và nhà đầu tư. Người mua ở thực sẽ có xu hướng tính toán kỹ hơn về khả năng tài chính, ưu tiên các sản phẩm phù hợp với thu nhập thay vì chạy theo các yếu tố mang tính kỳ vọng như vị trí "nóng" hay tiện ích cao cấp.
Dữ liệu từ nền tảng Batdongsan.com.vn cũng cho thấy, nhu cầu tìm kiếm bất động sản giảm trong dịp Tết Nguyên đán nhưng đã bật tăng trở lại ngay sau kỳ nghỉ, nhất là các phân khúc phục vụ nhu cầu thực. Cụ thể, lượng tìm kiếm nhà riêng tại TP.HCM đã tăng 23% ngay sau Tết. Đặc biệt, căn hộ chung cư vẫn là điểm sáng lớn nhất với lượng quan tâm tăng 36% tại TP.HCM và 30% tại Hà Nội.
Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn nhìn nhận, trước xu hướng lãi suất tăng, thay vì ôm tài sản chờ tăng giá, các nhà đầu tư kinh nghiệm hiện đang chuyển hướng sang mô hình đầu tư dòng tiền. Những sản phẩm có thể khai thác ngay như căn hộ dịch vụ, văn phòng quy mô vừa, hay shophouse tại các khu dân cư hiện hữu trở thành lựa chọn an toàn.
Ngoài ra, khi chi phí vốn tăng, làn sóng dịch chuyển ra vùng ven và các tỉnh lân cận không còn là xu hướng nhất thời mà đã trở thành lộ trình tất yếu. Theo đó, những khu vực có nền tảng hạ tầng kết nối tốt và công nghiệp phát triển sẽ đóng vai trò dẫn dắt thị trường nhờ các đại đô thị được quy hoạch bài bản.
Ghi nhận trong 3 tháng đầu năm 2026 của Batdongsan.com.vn cho thấy, mức độ quan tâm bất động sản tăng mạnh tại nhiều địa phương như Đà Nẵng (29%), Huế (21%), Bắc Ninh (17%), Khánh Hòa (15%) và Hải Phòng (13%). Diễn biến này cho thấy dòng tiền đang có xu hướng tìm đến những khu vực có dư địa phát triển thực, thay vì các thị trường bị đẩy giá mang tính đầu cơ.
Thị trường bất động sản đang bước vào nhịp điều chỉnh quan trọng khi chi phí vốn không còn ưu đãi như giai đoạn trước. Ảnh minh họa.
Người mua cần kiểm soát tỷ lệ vay ở mức hợp lý
Trong bối cảnh dòng vốn trở nên thận trọng hơn và thị trường bước vào giai đoạn sàng lọc, yêu cầu về quản trị tài chính đối với người mua và nhà đầu tư cũng ngày càng khắt khe.
Đứng trước biến động của chi phí vốn, chuyên gia Savills khuyến nghị cần đặc biệt chú trọng đến khả năng quản trị rủi ro tài chính. Trước hết, người mua cần kiểm soát tỷ lệ vay ở mức hợp lý, không chỉ dựa vào lãi suất ưu đãi trong giai đoạn đầu mà phải tính toán khả năng trả nợ theo lãi suất thả nổi sau ưu đãi. Sai lầm phổ biến là chỉ dựa trên mức lãi suất ưu đãi 6 -12 tháng đầu. Thay vào đó, kế hoạch tài chính nên được xây dựng trên mức lãi suất thả nổi dự kiến, thường cao hơn lãi suất tiết kiệm khoảng 3,5-4,5%. Tỷ lệ vay an toàn nên dưới 50% giá trị tài sản, đồng thời đảm bảo nghĩa vụ trả nợ hàng tháng không vượt quá 40% thu nhập thường xuyên.
Việc duy trì quỹ dự phòng tài chính tương đương ít nhất 6 - 12 tháng trả nợ cũng là yếu tố quan trọng, giúp người vay chủ động ứng phó khi lãi suất hoặc thu nhập có biến động.
Thứ hai, người mua nên ưu tiên các tài sản có giá trị sử dụng thực, pháp lý rõ ràng và có thể khai thác ngay. Những yếu tố này không chỉ giúp giảm thiểu rủi ro mà còn nâng cao khả năng thanh khoản trong dài hạn.
"Trong bối cảnh thị trường ngày càng đòi hỏi kỷ luật tài chính cao, những nhà đầu tư có tầm nhìn dài hạn và tập trung vào giá trị sử dụng thực của tài sản sẽ có nhiều cơ hội hơn trong chu kỳ phát triển tiếp theo", đại diện Savills nhấn mạnh.
Ở góc độ thị trường, ông Nguyễn Quốc Anh cho rằng đây là thời điểm thuận lợi cho những người mua có sẵn dòng tiền, khi họ có nhiều quyền lựa chọn, đàm phán và ưu tiên các chủ đầu tư uy tín, thay vì bị cuốn theo các cơn sốt đất như trước. Sự phân hóa đang diễn ra rõ nét không chỉ giữa các phân khúc mà còn ở uy tín chủ đầu tư và vị trí, buộc các nhà phát triển phải tập trung hơn vào chất lượng sản phẩm và tiện ích thực tế.
Theo ông, ở bất kỳ giai đoạn nào của thị trường cũng tồn tại nhóm khách hàng phù hợp, vấn đề là người mua có xác định đúng nhu cầu và thời điểm hay không. Thời điểm hiện tại phù hợp với người mua ở thực hoặc nhà đầu tư dài hạn. Quyết định mua không nên phụ thuộc vào biến động lãi suất ngắn hạn mà cần được cân nhắc trên tổng thể các yếu tố như vị trí, chất lượng sản phẩm, uy tín chủ đầu tư và năng lực tài chính cá nhân.
Đại diện Batdongsan.com.vn nhận định, trong năm 2026, tâm lý thị trường sẽ không còn những cơn hưng phấn cực đoan, nhưng cũng không rơi vào trạng thái hoảng loạn. Đa phần nhà đầu tư đã chuẩn bị kịch bản cho nhiều tình huống khác nhau và chấp nhận thực tế rằng, bất động sản là cuộc chơi dài hơi.
Trong bối cảnh đó, phân khúc căn hộ và nhà ở tại các đô thị lớn được dự báo tiếp tục đóng vai trò dẫn dắt nhờ nền tảng nhu cầu ở thực ổn định. Ngược lại, bất động sản nghỉ dưỡng và đất nền tại các địa phương sẽ cần thêm thời gian để phục hồi khi tâm lý thị trường vẫn còn thận trọng. Dù vậy, về dài hạn, bất động sản vẫn là kênh thu hút dòng tiền bền vững và đang từng bước chuyển sang giai đoạn phát triển minh bạch, chuyên nghiệp hơn./.
