Bà Rịa - Vũng Tàu "đi tắt đón đầu" Nghị quyết của Quốc hội bằng cơ chế riêng

Bà Rịa - Vũng Tàu cho phép nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp để làm dự án nhà ở thương mại từ nhiều năm trước

Cụ thể, ngày 16/6/2021, UBND tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu có văn bản số 6871/UBND-VP gửi Sở Tài nguyên – Môi trường, Sở Kế hoạch - Đầu tư, Sở Xây dựng, UBND huyện Long Điền và Công ty Cổ phần Tập đoàn Eco Pearl City về việc chấp thuận lập thủ tục nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư.

Theo đó, xét đề nghị của Sở Tài nguyên – Môi trường tại văn bản số 3458/STNMT-CCQĐĐ ngày 4/6/2021 về việc chấp thuận chủ trương nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư, UBND tỉnh có ý kiến:

Về nguyên tắc, chấp thuận việc Công ty Cổ phần Tập đoàn Eco Pearl City được thực hiện các thủ tục nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp của các hộ gia đình, cá nhân (kèm theo sơ đồ vị trí) đảm bảo phù hợp quy hoạch, kế hoạch sử dụng đấ để hoàn chỉnh các thủ tục chuẩn bị đầu tư theo quy định như đề xuất của Sở Tài nguyên – Môi trường. Thời gian thực hiện là 36 tháng kể từ ngày ký văn bản chấp thuận.

UBND tỉnh giao Sở Kế hoạch - Đầu tư chủ trì, phối hợp với Sở Tài nguyên – Môi trường, Sở Xây dựng, UBND huyện Long Điền và các cơ quan liên quan căn cứ Luật Đất đai, Luật Xây dựng, Luật Đầu tư và các quy định hiện hành để hướng dẫn nhà đầu tư thực hiện các thủ tục đầu tư theo quy định.

UBND tỉnh cũng đề nghị Công ty Cổ phần Tập đoàn Eco Pearl City liên hệ Sở Tài nguyên – Môi trường, Sở Xây dựng, Sở Kế hoạch - Đầu tư, UBND huyện Long Điền và các sở ngành có liên quan để được hướng dẫn thực hiện các thủ tục đầu tư xây dựng theo đúng quy định.

Liên quan đến chủ trương này, sáng 13/11/2024, Quốc hội nghe tờ trình và báo cáo thẩm tra dự thảo Nghị quyết về thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất.

Tháng 5/2024, Chính phủ đã ban hành Nghị quyết số 80/NQ-CP về đề nghị xây dựng Nghị quyết của Quốc hội về thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất mà đất đó không phải là đất ở. Theo đó, Chính phủ thống nhất thông qua đề nghị xây dựng Nghị quyết của Quốc hội về thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất mà đất đó không phải là đất ở như đề nghị của Bộ Tài nguyên và Môi trường.

Trước đó, tháng 3/2024, Bộ Tài nguyên và Môi trường đề nghị xây dựng Nghị quyết của Quốc hội về thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất mà đất đó không phải là đất ở.

Bộ Tài nguyên và Môi trường cho biết, sử dụng đất để thực hiện dự án phát triển kinh tế - xã hội thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất là cơ chế chuyển dịch đất đai tự nguyện bên cạnh cơ chế Nhà nước thu hồi đất được hình thành trong hệ thống pháp luật Việt Nam từ Luật Đất đai năm 1993 và tiếp tục duy trì cho đến nay.

Cơ chế này có ưu điểm rút ngắn thời gian bàn giao đất từ người sử dụng đất sang nhà đầu tư nếu đạt được sự đồng thuận; bảo đảm sự chia sẻ quyền lợi thỏa đáng giữa nhà đầu tư và người đang sử dụng đất, lợi ích của Nhà nước và của cộng đồng được tính đến trong hệ thống thuế về bất động sản và các quy định về chi ngân sách nhà nước của các cấp hành chính.

Trên cơ sở giải quyết tốt bài toán chia sẻ lợi ích, cơ chế này tạo điều kiện để giảm đi đáng kể tình trạng khiếu kiện của người bị ảnh hưởng do chuyển dịch đất đai, tạo ổn định xã hội trong quá trình phát triển kinh tế; giảm đáng kể chi phí, nhân lực của bộ máy hành chính và khắc phục được tình trạng tiêu cực khi Nhà nước thực hiện thu hồi đất…

Luật Đất đai năm 2024 tiếp tục duy trì cơ chế chuyển dịch đất đai tự nguyện nhưng có sự thu hẹp so với trước đây, theo đó chỉ cho phép thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất ở để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại (điểm b khoản 1 Điều 127).

Tuy nhiên, thực tế công tác quản lý đất đai cho thấy các trường hợp hộ gia đình, cá nhân có diện tích đất ở đủ lớn phù hợp với quy mô, tiêu chuẩn của dự án nhà ở là không có. Do quy định về hạn mức giao đất ở tại Luật Đất đai qua các thời kỳ và thực tế tại các địa phương thực hiện thời gian qua không vượt quá 400 m² đất ở (Luật Đất đai năm 1987, Luật Đất đai năm 1993, Luật Đất đai năm 2003, Luật Đất đai năm 2013 và quy định về hạn mức giao đất ở của các tỉnh hiện nay).

Bộ Tài nguyên và Môi trường cho rằng, thực tế nêu trên dẫn đến sẽ khó có dự án nhà ở thương mại do các doanh nghiệp thực hiện đáp ứng được yêu cầu về diện tích đất ở được nhận chuyển nhượng và quy hoạch chi tiết dự án thường lớn hơn rất nhiều so với diện tích đất ở hộ gia đình, cá nhân hiện có.

Sau khi Luật Đất đai năm 2024 có hiệu lực thi hành, thị trường bất động sản được dự báo sẽ chỉ có các dự án nhà ở thương mại là dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, dự án khu dân cư nông thôn được hình thành thông qua việc Nhà nước thu hồi đất hoặc các dự án được chuyển mục đích sử dụng đất để làm nhà ở thương mại do đang có đất ở và đất khác theo quy định tại khoản 6 Điều 127 Luật Đất đai năm 2024.

Điều này sẽ dẫn đến hạn chế sự phát triển của thị trường bất động sản, không thực hiện được đầy đủ chủ trương của Nghị quyết số 18-NQ/TW về "Tiếp tục thực hiện cơ chế tự thoả thuận giữa người dân và doanh nghiệp trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện các dự án đô thị, nhà ở thương mại".

Ngoài ra, Luật Đất đai năm 2024 chỉ cho phép nhà đầu tư đang có quyền sử dụng "đất ở" hoặc "đất ở và đất khác" được chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại (đoạn 2 khoản 6 Điều 127) điều này sẽ dẫn đến các dự án sản xuất, kinh doanh, ví dụ các khu công nghiệp, khu du lịch đã được Nhà nước điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất thành đất ở sẽ không triển khai được quy hoạch đã điều chỉnh dẫn đến lãng phí ngân sách nhà nước trong công tác lập, điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất.

Theo Bộ Tài nguyên và Môi trường, những vấn đề nêu trên đặt ra yêu cầu phải xây dựng Nghị quyết của Quốc hội cho phép "thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất mà đất đó không phải là đất ở" để cho phép tổ chức thực hiện trên thực tế nhằm thể chế đầy đủ Nghị quyết số 18-NQ/TW, đảm bảo chính sách pháp luật đất đai đồng bộ, thống nhất, phù hợp với thể chế phát triển nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa.

Bộ Kế hoạch và Đầu tư: Dự án nhà ở phải tuân thủ quy định của Luật Nhà ở

Liên quan đến việc chấp thuận nhà đầu tư dự án nhà ở, ngày 4/5/2022, Bộ Kế hoạch và Đầu tư có công văn số 2875/BKHĐT-PC, hướng dẫn việc chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại.

Theo đó, Bộ Kế hoạch và Đầu tư nhận được công văn số 3574/SKHĐT-HTĐT, ngày 13/12/2021, đề nghị hướng dẫn về việc chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư, không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại.

Về vấn đề này, Bộ Kế hoạch và Đầu tư có ý kiến như sau: Theo quy định tại các điểm a và b, khoản 4, Điều 29, Luật Đầu tư, việc chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư được thực hiện trong trường hợp nhà đầu tư có quyền sử dụng đất; nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp.

Tuy nhiên, đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, nhà đầu tư còn phải tuân thủ các yêu cầu, điều kiện quy định tại khoản 1 và khoản 4, Điều 23, của Luật Nhà ở, được sửa đổi bổ sung bởi Điều 4,Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật đầu tư công, Luật đầu tư theo phương thức đối tác công tư, Luật Đầu tư, Luật nhà ở, Luật đấu thầu, Luật điện lực, Luật doanh nghiệp, Luật thuế tiêu thụ đặc biệt và Luật thi hành án dân sự. Theo quy định này, các hình thức sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại bao gồm: (i) nhà đầu tư có quyền sử dụng đất ở; hoặc đất ở và đất khác không phải là đất ở đáp ứng điều kiện cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư; (ii) nhận chuyển quyền sử dụng đất ở theo quy định của pháp luật về đất đai để xây dựng nhà ở thương mại.

Căn cứ các quy định nêu trên, Bộ Kế hoạch và Đầu tư cho biết, việc chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư để thực hiện dự án xây dựng nhà ở thương mại trong trường hợp nhận chuyển nhượng quyền sử dụng "đất ở và đất khác không phải là đất ở", hoặc "đất khác không phải là đất ở" là chưa phù hợp với quy định tại khoản 4, Điều 23, Luật Nhà ở./.