Lời tòa soạn
Trong thời gian qua, thị trường bất động sản đã dần xuất hiện những tín hiệu phục hồi tích cực. Tại nhiều địa phương, các dự án bất động sản mới đã có thông tin mở bán. Gắn liền với đó là hàng loạt hoạt động truyền thông, quảng cáo, giới thiệu về dự án được chủ đầu tư hay các sàn giao dịch bất động sản đưa lên các kênh truyền thông đại chúng, mạng xã hội trước khi mở bán chính thức. Thực tế, đây là hoạt động bình thường và cần thiết trong kinh doanh bất động sản để thu hút khách hàng đến với dự án.
Tuy nhiên, lợi dụng hoạt động này, không ít chủ đầu tư, đơn vị phát triển dự án đã cùng với các sàn giao dịch bất động sản ngấm ngầm thực hiện huy động vốn tại các dự án khu đô thị, nhà ở chưa đủ điều kiện kinh doanh, chuyển nhượng theo quy định của pháp luật.
Công thức chung được các đơn vị này sử dụng là thông qua đội ngũ nhân viên môi giới đông đảo và các kênh truyền thông không chính thống như mạng xã hội, website để "bung" thông tin quảng cáo dự án. Sau đó tiếp cận khách hàng, mời chào bằng các chính sách chiết khấu hấp dẫn dành cho giai đoạn mua sớm và cuối cùng thuyết phục khách hàng ký tên vào những "hợp đồng góp vốn", "hợp đồng hợp tác", "đăng ký nguyện vọng"... để huy động vốn tại tại những dự án bất động sản chưa đủ điều kiện mở bán.
Trước tình trạng trên, các chuyên gia trong lĩnh vực bất động sản cũng đã đưa ra nhiều cảnh báo nhằm giảm thiểu những rủi ro nhất có thể xảy ra với khách hàng.
Trên tinh thần nghiên cứu, thông qua thu thập tài liệu và khảo sát thực tế, Reatimes khởi đăng bài viết: "Bắc Giang: Môi giới tại dự án Hawee Parkland Cao Thượng rầm rộ nhận booking với những điều khoản lạ".
Trân trọng giới thiệu tới quý độc giả!
Môi giới nhận tiền booking, "vượt mặt" chủ đầu tư?
Như Reatimes đã thông tin, thời gian qua, thị trường bất động sản tỉnh Bắc Giang chứng kiến sự sôi động ở nhiều khu vực với sự ra mắt của các dự án mới. Song song với hoạt động quảng bá rầm rộ trên truyền thông và mạng xã hội nhằm thu hút sự chú ý của người mua tiềm năng, tại một số dự án chưa đủ điều kiện pháp lý đã xuất hiện tình trạng "cò mồi" (môi giới không chuyên) rao bán, mời gọi khách hàng nộp tiền để có quyền ưu tiên mua đất.
Theo khảo sát của phóng viên Reatimes, trên một số nền tảng mạng xã hội, các kênh tư vấn bán hàng xuất hiện hàng loạt thông tin về Dự án Khu dân cư Bắc Cao Thượng (tên thương mại là Hawee Parkland Cao Thượng) có địa chỉ tại xã Liên Sơn và Thị trấn Cao Thượng, huyện Tân Yên, Bắc Giang do Công ty Cổ phần Hawee Bất động sản (thành viên Hawee Group) là chủ đầu tư.
Dự án Hawee Parkland Cao Thượng đang trong giai đoạn hoàn thiện hạ tầng.
Nghiên cứu pháp lý tại dự án cho thấy, ngày 23/2/2022, Sở Kế hoạch và Đầu tư tỉnh Bắc Giang ban hành báo cáo thẩm định số 122/BC-SKHĐT phê duyệt kết quả lựa chọn nhà thầu dự án Khu dân cư Bắc thị trấn Cao Thượng, huyện Tân Yên, tỉnh Bắc Giang.
Dự án được xây thô hoàn thiện mặt tiền 38 căn nhà ở liền kề vờ quy mô 4 tầng, diện tích xây dựng 4.351,2m2, tổng diện tích sàn xây dựng khoảng 13.624,2 m2 với quy mô dân số khoảng 1.132 người. Tổng vốn đầu tư dự án hơn 185 tỷ đồng, trong đó tổng chi phí thực hiện dự án là hơn 153 tỷ đồng, chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng hơn 32 tỷ đồng.
Môi giới tên X. - tự giới thiệu là nhân viên sàn Hợp Nhất Land - cho biết, dự án Hawee Parkland Cao Thượng có 283 lô, gồm: 38 căn shophouse xây sẵn, 36 căn shophouse không xây, 209 lô liền kề diện tích từ 96-137m2, mặt tiền rộng từ 6 - 8m. Với mỗi lô đất có diện tích từ 96 -130m2 sẽ có giá từ 2,5 đến hơn 3 tỷ đồng.
Để thu hút khách hàng quan tâm dự án, môi giới X. cũng đưa ra chính sách chiết khấu 0,5% cho 40 khách giữ chỗ sớm nhất. "Hiện tại khách hàng mua đợt 1 thì giá sẽ tốt nhất, và mình mua sớm được chọn các lô ưng ý. Trình tự mua bán tại đây sẽ là khách hàng đặt cọc 50 triệu đồng để giữ chỗ cho lô được chọn, sau khi chủ đầu tư ra giá chính thức, nếu khách hàng không lấy thì sẽ hoàn lại tiền cọc, còn nếu khách hàng mua thì sẽ tiến hành chuyển sang cọc căn. Trong vòng 10 ngày tiếp theo khách hàng sẽ tiến hành ký kết hợp đồng với chủ đầu tư và thanh toán theo tiến độ 2 tháng/lần", môi giới X. tư vấn.
Môi giới thường xuyên có mặt tại dự án để tư vấn, mời chào khách hàng có nhu cầu.
Cũng theo môi giới X., đến thời điểm hiện tại dự án đã được hoàn thiện khoảng 70 - 80% hạ tầng, dự kiến đến tháng 7/2025 sẽ đủ điều kiện để chuyển nhượng, chuyển sang hợp đồng mua bán.
Còn theo thông tin từ môi giới D. do dự án chưa hoàn thiện về hạ tầng nên chưa ra sổ được nên giá sẽ "mềm" hơn. Đến tháng 7, khi đủ điều kiện mở bán và ra sổ thì khách hàng mới vay được ngân hàng.
Liên quan đến những nội dung trên, trao đổi với phóng viên Reatimes, bà Vũ Thị Vân Anh – Trưởng phòng Maketing, Công ty Cổ phần Hawee Bất động sản - cho biết, dự án đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính, đã thực hiện đầy đủ các thủ tục về thuế đất tại dự án. Hiện nay dự án đã hoàn thành được khoảng 80% về hạ tầng, dự kiến quý III/2025 sẽ hoàn thành và đi vào sử dụng.
Liên quan đến những thông tin mở bán trên nền tảng mạng xã hội, và các môi giới giới thiệu bà Vân Anh cũng cho biết phía chủ đầu tư chưa có thông báo nào về việc mở bán các sản phẩm tại dự án.
"Chủ đầu tư chưa phân phối căn hộ ra thị trường. Trong giai đoạn vừa qua, chủ đầu tư có liên kết với 2 sàn giao dịch bất động sản là sàn Hợp Nhất và Tân Thành. Các sàn này xin ý kiến chủ đầu tư là họ kiểm tra thị trường, phản ứng của khách hàng. Còn chủ đầu tư trong giai đoạn này mới chỉ giới thiệu tới khách hàng là có dự án này xuất hiện trên thị trường" bà Vân Anh nhấn mạnh.
Thận trọng với những điều khoản "5 phút" trước khi xuống tiền
Trong quá trình trao đổi với khách hàng, để tạo niềm tin và minh chứng cho những lời nói của mình, nhân viên môi giới cũng gửi cho khách hàng mẫu "Đơn đăng ký nguyện vọng" .
Điều đáng nói là tại các điều khoản trong đơn đăng ký nguyện vọng này đang tiềm ẩn rất nhiều rủi ro đối với khách hàng, cụ thể:
Khi chủ đầu tư/ Bên A thông báo giá chính thức, bên B có quyền đăng ký nguyện vọng hoặc không đăng ký nguyện vọng mua sản phẩm, Nếu bên B đồng ý tiếp tục tiếp tục đăng ký nguyện vọng mua sản phẩm thì bên B phải gửi thông báo xác nhận cho bên A bằng văn bản, email trong vòng 05 phút và số tiền đăng ký nguyện vọng này sẽ tự động chuyển thành tiền đặt cọc mua sản phẩm theo đơn đăng ký nguyện vọng.
Nếu bên B không đồng ý tiếp tục đăng ký nguyện vọng mua sản phẩm thì bên B phải gửi thông báo xác nhận cho bên A bằng văn bản, Email trong vòng 05 phút để được hướng dẫn các thủ tục hoàn tiền đăng ký nguyện vọng theo quy định của bên A và bên B sẽ được hoàn lại số tiền đăng ký nguyện vọng mà bên B đã chuyển cho bên A chậm nhất từ 05 đến 07 ngày làm việc kể từ khi bên A nhận được tiền chủ đầu tư và bên B cũng đã hoàn thiện xong hồ sơ rút lại tiền đăng ký.
Mọi trường hợp chậm trễ các mốc thời gian quy định tại đơn đăng ký này bên A hiểu là bên B từ bỏ quyền ưu tiên nguyện vọng đăng ký sản phẩm nêu trên và bên A có quyền dành sự ưu tiên, nguyện vọng mua sản phẩm cho khách hàng khác.
Những hình ảnh được môi giới gửi cho khách hàng để tạo niềm tin.
Trao đổi với phóng viên Reatimes, luật sư Nguyễn Thị Trâm - Đoàn luật sư TP. Hà Nội - cho biết, dự án bất động sản đủ điều kiện mở bán khi đáp ứng các điều kiện quy định tại Luật Kinh doanh bất động sản 2023.
Việc các sàn môi giới tư vấn, nhận đặt cọc, đăng ký sản phẩm tại dự án sẽ dẫn đến nhiều rủi ro cho khách hàng bởi lẽ: Các sàn môi giới tư vấn không phải là chủ đầu tư dự án. Họ không và khó nắm vững các tiến độ thực hiện dự án, đồng thời họ cũng không phải là bên quyết định hoặc có thể hoàn thiện được các hạng mục, công trình dự án theo như những gì đã cam kết với khách hàng
Đồng quan điểm với luật sư Trâm, luật sư Diệp Năng Bình - Trưởng Văn phòng Luật sư Tinh Thông Luật - cho rằng, các sàn môi giới cũng không có chức năng nhận đặt cọc, đăng ký sản phẩm tại dự án.
"Hiện nay có một số doanh nghiệp nhận đặt cọc dự án từ những khách hàng, nhưng họ lại không có được sự ủy quyền hợp pháp (bằng văn bản) từ chủ đầu tư dự án. Theo thông lệ chung của các giao dịch, bên bán thường trao tiền đặt cọc cho bên mua. Điều đấy để tránh nhầm lẫn việc bên môi giới nhận tiền đặt cọc hoặc có một số cá nhân môi giới chiếm dụng tiền đặt cọc một cách bất hợp pháp", luật sư Bình nói.
Cũng theo luật sư Bình, đã có những vụ việc tương tự vừa qua liên quan đến việc huy động vốn, trái phiếu, dự án bất động sản thông qua các kênh môi giới (bất động sản, chứng khoán) bên mua nhầm lẫn với bên môi giới là bên bán và khi có tranh chấp họ yêu cầu bên môi giới trả tiền mua bán, đặt cọc theo thỏa thuận.
Luật sư Diệp Năng Bình - Trưởng Văn phòng Luật sư Tinh Thông Luật.
Phân tích những điều khoản trong "đơn đăng ký nguyện vọng" mà môi giới đưa ra, luật sư Diệp Năng Bình khẳng định, việc đưa ra quy định về 05 phút phải trả lời là không phù hợp quy định bởi lẽ:
Thứ nhất, khách hàng sẽ không thể kịp trả lời được, bởi ngay khi khách hàng nhận được văn bản hoặc ngay khi có thông báo email, họ sẽ phải mặc nhiên là gửi lại văn bản/email xác nhận mà không thể kịp suy nghĩ có chắc chắn hay không. Với thời gian gấp gáp như vậy, họ dễ dàng mắc sai lầm, dễ dính phải những nghĩa vụ pháp lý, dễ bị phạt hoặc mất một khoản tiền nếu như không hiểu, không rà soát pháp luật.
Thứ hai, có thể mất khoản tiền một cách vô lý, không phù hợp với quy tắc về giao dịch mua bán. khoảng thời gian để xác nhận này được hiểu là khoảng thời gian hợp lý để xác nhận việc giao dịch, chấp nhận ký kết hợp đồng. Theo quy định tại Điều 394 Bộ luật Dân sự 2015, các bên được quyền thỏa thuận, đưa ra một thời hạn hợp lý để chấp thuận. Thời hạn hợp lý thông thường có thể được tính theo giờ hoặc theo ngày, tháng, năm, tuy nhiên phải đảm bảo đáp ứng được việc giao dịch một cách công bằng khách quan nhất cho các bên tham gia giao dịch. Nếu như khoảng thời gian này không phù hợp, sẽ dễ dàng khiến các bên mâu thuẫn về quyền và lợi ích khi giao dịch.
Thứ ba, xuất phát từ vị trí, tư cách của các khách hàng là những người yếu thế về mặt pháp lý. Việc các cá nhân, khách hàng đi mua nhà thông thường sẽ không có đủ thời gian, tìm hiểu về các dự án bất động sản (loại trừ những người chuyên làm ăn kinh doanh bất động sản). Bên bán có thể tận dụng vai trò những người hiểu về mặt pháp luật để quy định những điều khoản dễ gây bất lợi cho khách hàng để từ đó có thể nhận được các khoản tiền cọc một cách hợp pháp. Họ sẽ lợi dụng những điều khoản của hợp đồng mẫu, hoặc các quy tắc mẫu có lợi cho họ, gây cản trở khó khăn hơn cho những người mua dự án bất động sản.
Theo các chuyên gia trong lĩnh vực bất động sản, để giảm thiếu tối đa rủi ro khi quan tâm, tìm hiểu và đặt cọc tại các dự án chưa đủ điều kiện mở bán, khách hàng có thể tham khảo thông tin từ nhiều phía khác nhau, không chỉ nghe hoặc tìm hiểu thông tin từ môi giới, bạn bè, người quen, khách hàng. Nên đến tìm gặp hoặc hỏi trực tiếp chủ đầu tư thực hiện dự án.
Bên cạnh đó, khách hàng có thể đề nghị môi giới, chủ đầu tư cung cấp toàn bộ, đầy đủ về dự án, các thông tin pháp lý để tìm hiểu rõ hơn dự án mình sẽ mua. Trong trường hợp nếu không đủ thời gian tìm hiểu về dự án, khách hàng nên tìm đến các văn phòng, công ty luật sư có uy tín để đề nghị họ trực tiếp thu thập các tài liệu, đồng thời đưa ra các ý kiến pháp lý về dự án, đánh giá các vấn đề rủi ro hoặc tích cực. Việc làm này sẽ giúp khách hàng tránh được thiệt hại, mất mát về những chi phí, giảm thiểu rủi được tốt nhất.
