Bài 1 - Đường đua bất động sản cuối năm 2025: Chủ đầu tư bung hàng, sàn môi giới bung sức

Thị trường bất động sản đang bước vào chặng nước rút cuối năm khi nhiều chủ đầu tư đồng loạt bung hàng, khởi động chiến dịch bán hàng quy mô lớn. Không nằm ngoài đường đua, các sàn môi giới cũng dồn lực tối đa để giành lợi thế trong cuộc cạnh tranh ngày một gay gắt.

***

Bước sang quý IV, thị trường chứng kiến sự trở lại mạnh mẽ của hàng loạt doanh nghiệp địa ốc. Từ Bắc chí Nam, nhiều dự án mới liên tiếp được ra mắt, mở bán hoặc công bố giai đoạn tiếp theo, tạo nên một bức tranh thị trường khởi sắc sau giai đoạn trầm lắng 2022 - 2023.

"Ông lớn" Vinhomes đã có một năm hoạt động năng nổ cùng loạt dự án trải dài từ vùng ven đô thị lớn đến các khu vực mới tiềm năng. Cụ thể, Vinhomes Green Paradise (Cần Giờ, TP.HCM) với quy mô gần 2.870ha, tổng vốn đầu tư hơn 217.000 tỷ đồng vừa ra mắt đang là cái tên thu hút chú ý của thị trường. Cùng với đó, Vinhomes Wonder City (Hà Nội), Vinhomes Golden City (Hải Phòng) hay Vinhomes Green City (Long An cũ) dự kiến cung cấp ra thị trường hàng nghìn sản phẩm.

Trong khi đó, Sun Property (thuộc Tập đoàn Sun Group) cũng liên tục bổ sung giỏ hàng cao tầng và thấp tầng tại những dự án đã ra mắt như: Đô thị Blanca City (TP. Vũng Tàu cũ), khu đô thị Sun Urban City (Hà Nam cũ), đô thị Sun NeO City (Đà Nẵng), quần thể Sun Elite City (Hạ Long), căn hộ Sun Feliza Suites (Hà Nội)...

Tại Hà Nội, tính riêng quý III/2025 đã ghi nhận hơn 2.000 căn hộ mở bán mới từ hơn 10 dự án, phản ánh sự gia tăng nguồn cung nhà ở. Phía Đông Thủ đô tiếp tục dẫn đầu với loạt phân khu mới Masteri Lakeside thuộc khu đô thị Vinhomes Ocean Park 1 với tổng 2.400 căn hộ. Trong khi đó, phía Tây sôi động với loạt dự án The Matrix Premium (MIK Group), Kepler Land (TSQ Việt Nam), The Charm An Hưng (CDC), Hausman Premium Residence (FLC), Phenikaa Tower (Phenikaa), Legacy Hinoiri (An Thịnh Group)... với đa dạng phân khúc từ trung cấp đến cao cấp.

Tại các khu vực khác của Hà Nội, phân khúc cao cấp vẫn chiếm tỷ trọng lớn với loạt dự án có giá bán trên 100 triệu đồng/m2 như The Nelson Private Residence (HD Mon – Indochina Capital) trên phố Láng Hạ; Noble Crystal (Sunshine Group) và Endless Skyline West Lake (Nam Hưng) khu vực Tây Hồ cũ, Lumière Prime Hills & Masteri Grand Avenue (Masterise Homes) và Imperia Signature (MIK Group) tại Đông Anh cũ; The Queen (Tincom Group) trên đường Giải Phóng; Long Biên Central (Taseco Land), Northern Emerald Long Biên (Incomex) thuộc quận Long Biên cũ...

Ở phân khúc nhà ở xã hội, chỉ trong vài tháng cuối năm, thị trường Hà Nội ghi nhận 5 dự án mới với mức giá dao động 18 - 29 triệu đồng/m2 gồm Rice City Long Châu (Long Biên cũ), N01 Hạ Đình (Thanh Xuân cũ), Khu nhà ở xã hội Uy Nỗ (Đông Anh cũ), Khu nhà ở xã hội Kim Chung (Đông Anh cũ) và Khu nhà ở xã hội Kim Hoa (Mê Linh cũ). Các dự án này được kỳ vọng sẽ trở thành "điểm sáng" của phân khúc nhà ở phục vụ nhu cầu thực, không chỉ bổ sung nguồn cung mới cho thị trường Hà Nội mà còn tạo tín hiệu tích cực cho kế hoạch phát triển nhà ở xã hội giai đoạn 2025 - 2030.

Tại Hưng Yên ghi nhận loạt dự án nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá dễ tiếp cận chuẩn bị mở bán cuối năm. Tiêu biểu là Phố Nối House với khoảng 1.076 căn, giá khoảng 20 triệu đồng/m2; và dự án nhà ở cho người thu nhập thấp phường Hiến Nam với khoảng 1.088 căn đều hướng đến công nhân, chuyên gia và người lao động tại khu công nghiệp. Đặc biệt, dự án nhà ở xã hội quy mô 31,5ha tại Phố Hiến, tổng vốn 7.000 tỷ đồng đang được xúc tiến, hứa hẹn bổ sung nguồn cung lớn cho thị trường vào cuối 2025.

Bên cạnh đó là quỹ căn hộ cao cấp đến từ dự án Sunshine Legend City (Sunshine Group) tại xã Nghĩa Trụ với khoảng 8.000 căn hộ và giỏ hàng của Masterise Homes tại Vinhomes Ocean Park 2 và 3, gồm 4 tòa sắp cất nóc, 9 tòa đang xây phần thân, 6 tòa đang làm móng và 15 tòa vẫn chưa được xây dựng.

Bắc Ninh cũng sôi động không kém khi Sở Xây dựng tỉnh Bắc Ninh công bố nhiều dự án đủ điều kiện mở bán trong tháng 10/2025 như Khu nhà ở xã hội Cát Tường Smart City (Yên Phong) quy mô hơn 1.000 căn, giá chỉ 15,9 triệu đồng/m2. Bên cạnh đó, các khu đô thị tại TP. Bắc Ninh, Từ Sơn và Yên Phong (cũ) đang xin chủ trương hoặc khởi công giai đoạn mới, hướng đến kỹ sư, chuyên gia, công nhân tại khu công nghiệp Samsung và Canon.

Khu vực phía Nam cũng đang bước vào mùa sôi động khi ước tính có khoảng 10.000 sản phẩm từ chung cư, nhà phố được các doanh nghiệp như Phú Đông Group, Thắng Lợi Group, OBC Holding, Kim Oanh, VinaLiving… đã mở bán ra thị trường trong quý III, chủ yếu tại TP.HCM, Bình Dương cũ và Tây Ninh.

Bình Dương cũ dẫn đầu về nguồn cung tại thị trường phía Nam. Tại Dĩ An cũ, OBC Holdings ra mắt 1.100 căn hộ thuộc dự án A&K Tower; Liên doanh nhà đầu tư TT Capital đang mở bán dự án TT Avio quy mô hơn 2.000 căn hộ; An Gia triển khai dự án The Gió Riverside quy mô gần 3.000 sản phẩm, Phú Đông SkyOne của Phú Đông Group với 780 căn hộ...

Ở Thuận An và Thủ Dầu Một cũ, CapitaLand Development đang triển khai dự án Sycamore gần 3.500 căn hộ; Lê Phong phát triển tổ hợp The Emerald 68 và Emerald Boulevard hơn 4.000 sản phẩm; Phát Đạt với La Pura triển khai dự án quy mô hơn 5.000 căn...

Loạt dự án trung cấp cũng đã ra hàng như The Felix của C-Holdings hơn 1.200 căn, The Aspira khoảng 1.200 căn, Happy One Central của Vạn Xuân Group gần 1.300 căn và Picity Sky Park của Pi Group gần 1.600 căn...

Tại khu lõi TP.HCM, Đại Phúc Group ra mắt dự án Diamond Sky với gần 300 căn hộ; còn Nam Long vừa trình làng phân khu mới Trellia Cove với 800 căn hộ biệt lập thuộc khu đô thị Mizuki Park. Tại phường Tân Thành, Vina Capital mới đây đã ra mắt Dự án tổ hợp biệt thự cao cấp Salacia Villas gồm 333 căn.

Ở khu Đông TP.HCM, Gamuda Land tiếp tục đẩy mạnh hoạt động bằng việc hợp tác với Điền Phúc Thành phát triển dự án MT Eastmark City (TP. Thủ Đức), đồng thời tăng tốc hai dự án Eaton Park và Elysian. Theo kế hoạch, Gamuda Land sẽ phân phối khoảng 600 căn hộ và cửa hàng thương mại ngay trong quý IV, cho thấy nỗ lực đón đầu sức mua đang hồi phục. Trong khi đó, Đất Xanh Group tiếp tục mở bán khu căn hộ cao cấp The Privé tại trung tâm Thủ Đức với tổng hơn 3.100 sản phẩm. 

Tại Tây Ninh, Solia Group tiếp tục mở bán giai đoạn mới dự án The Solia với quy mô gần 1.000 nền đất liền kề diện tích khoảng 100 m2. Tại xã Bến Lức, Nam Long cũng vừa động thổ và triển khai dự án khu căn hộ cao tầng Solaria Rise, quy mô gần 700 căn. Trong khi đó, Thắng Lợi Group đang triển khai chung cư The Win City tại xã Đức Hoà với số lượng khoảng 6.000 căn...

Nhìn chung, thị trường bất động sản đang bước vào giai đoạn "nước rút" cuối năm 2025, khi các chủ đầu tư đồng loạt bung hàng để đạt mục tiêu cho cả năm và tạo đà cho chu kỳ kinh doanh mới. Diễn biến này không chỉ cho thấy sự phục hồi của nguồn cung mà còn đặt ra yêu cầu cấp bách đối với lực lượng môi giới phải nhanh chóng nhập cuộc, thích ứng và nắm bắt cơ hội trong mùa cao điểm sôi động nhất năm.

Khi lượng dự án bung hàng tăng nhanh, nhu cầu tuyển dụng nhân sự tại các sàn môi giới cũng bùng nổ. Theo báo cáo của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), quý III/2025 ghi nhận hơn 65.000 giao dịch thành công trên toàn quốc, tăng gần 40% so với cùng kỳ 2024. Đặc biệt, lượng dự án bung hàng mới tăng hơn 50%, kéo theo nhu cầu nhân sự môi giới tăng đột biến.

Thực tế cho thấy, thị trường nhân sự bất động sản đang nóng hơn bao giờ hết. Khi hàng loạt doanh nghiệp đồng loạt tái cơ cấu, các vị trí quản lý cấp trung, chuyên viên am hiểu đầu tư, marketing và công nghệ được săn đón ráo riết. Không chỉ mức lương, mà môi trường làm việc, văn hóa doanh nghiệp và cơ hội phát triển cũng trở thành yếu tố quyết định trong cuộc đua thu hút người tài.

Để thích ứng, nhiều doanh nghiệp chú trọng đào tạo nội bộ, phát triển đội ngũ kế thừa và triển khai chương trình "Future Leader" nhằm chuẩn bị thế hệ nhân sự mới có năng lực dẫn dắt giai đoạn phục hồi.

Đơn cử, Khải Hoàn Land đang đẩy mạnh tái cơ cấu và mở rộng quy mô hoạt động, với chiến dịch tuyển dụng hàng trăm chuyên viên kinh doanh nhằm củng cố hai trụ cột là phát triển dự án và môi giới phân phối. Song song với đó, đơn vị tập trung mở rộng mạng lưới phân phối từ TP.HCM ra Hà Nội, Bắc Ninh và Quảng Ninh, đón đầu làn sóng bung hàng cuối năm. Một trong những điểm khác biệt của doanh nghiệp này là chiến lược đào tạo nội bộ thông qua đội ngũ K.I.S (Key Investment Specialist) – những chuyên viên tư vấn đầu tư chuyên sâu, giúp nâng cấp vai trò của nhân viên từ người bán hàng thành nhà tư vấn tài chính và đầu tư chuyên nghiệp.

Hay Đất Xanh Services - đơn vị nắm mảng dịch vụ của Tập đoàn Đất Xanh mới đây cũng công bố kế hoạch tìm kiếm hơn 300 quản lý và 3.000 chuyên viên kinh doanh trên toàn quốc, đặt mục tiêu tăng gấp đôi doanh thu, lên hơn 5.150 tỷ đồng và lợi nhuận gấp 3 lần so với năm trước.

Đáng chú ý, đầu năm 2025, Đất Xanh Services đã ký kết hợp tác chiến lược với Victory Group, đánh dấu bước chuyển quan trọng từ mô hình môi giới đơn thuần sang vai trò "nhà phát triển – phân phối" dự án, thể hiện tham vọng trở thành trung tâm dịch vụ bất động sản toàn diện.

Bên cạnh những tên tuổi quen mặt trong mảng phân phối, sự trỗi dậy của các sàn mới nhưng đầy năng động cũng góp phần tạo nên bức tranh sôi động trong cuộc đua cuối năm. Seahome Real chọn chiến lược "trẻ hóa" lực lượng bán hàng thông qua việc tuyển dụng KOC – những chuyên viên kinh doanh kiêm nhà sáng tạo nội dung. Đại diện doanh nghiệp cho biết, việc ứng dụng KOC không chỉ là xu hướng mà còn là chiến lược dài hạn, nhằm tận dụng sức mạnh truyền thông cá nhân và xây dựng hình ảnh thương hiệu năng động, gần gũi hơn với khách hàng trẻ.

Thực tế, xu hướng xây dựng nhân hiệu cá nhân (personal branding) cũng ngày càng phổ biến. Các chuyên viên môi giới được khuyến khích livestream, tạo nội dung giới thiệu dự án, hợp tác cùng KOL và KOC để tăng nhận diện thương hiệu cá nhân và mở rộng tệp khách hàng.

Trong khi đó, áp lực cạnh tranh tại các sàn môi giới ngày càng khốc liệt trên nhiều phương diện. Một trong những yếu tố nổi bật là việc ứng dụng công nghệ và dữ liệu khách hàng. Nhiều sàn đã đầu tư mạnh vào nền tảng CRM - phần mềm quản lý giao dịch và công cụ phân tích hành vi người mua để tối ưu hóa hiệu quả bán hàng. Đơn cử, Khải Hoàn Land đã phát triển ứng dụng nội bộ cho phép đội ngũ môi giới theo dõi hiệu suất làm việc, quản lý khách hàng và cập nhật dữ liệu thị trường theo thời gian thực. 

Bên cạnh đó, để chuẩn bị cho chặng đua mới, nhiều sàn môi giới đã xây dựng chiến lược toàn diện hơn, trong đó nhấn mạnh đến việc phân nhóm khách hàng rõ ràng giữa người mua ở thực và nhà đầu tư ngắn hạn, triển khai dịch vụ hậu mãi, chăm sóc sau bán nhằm tạo cộng đồng khách hàng gắn bó, tăng tỷ lệ giới thiệu khách mới. Một số sàn còn tận dụng công nghệ mới như livestream, tour thực tế ảo VR360, thậm chí ứng dụng metaverse để giới thiệu dự án, giúp tiếp cận khách hàng quốc tế và khách ở xa.

Ngoài ra, một số sàn lớn có đủ năng lực triển khai, tiềm lực tài chính mạnh và đội ngũ hùng hậu có xu hướng giành hợp đồng phân phối độc quyền hoặc đầu tư theo dạng thứ cấp - mua sỉ bán lẻ - nhằm sở hữu "giỏ hàng riêng", hạn chế cạnh tranh trực tiếp. Cùng với đó, bên cạnh những thị trường sôi động và cạnh tranh như Hà Nội, TP.HCM, Đà Nẵng..., nhiều đơn vị môi giới cũng đẩy mạnh việc mở rộng thị trường, thành lập chi nhánh tại các thị trường vệ tinh như Bắc Ninh, Ninh Bình, Tây Ninh... nhằm tối ưu hoá quỹ sản phẩm. 

Hiện nay, một số chủ đầu tư lớn đang tự thành lập sàn môi giới nội bộ để giảm phụ thuộc vào các đại lý bên ngoài. Xu hướng này buộc các sàn độc lập phải thay đổi cách tiếp cận, chuyển từ cạnh tranh sang hợp tác, hoặc định vị lại vai trò của mình trong chuỗi phân phối. Trong bối cảnh đó, nhiều sàn cũng chủ động chọn lọc sản phẩm và phân khúc, chỉ nhận phân phối những dự án có pháp lý minh bạch, tiến độ rõ ràng và đáp ứng nhu cầu ở thực nhằm giảm rủi ro và gia tăng uy tín thương hiệu.

Cạnh tranh còn thể hiện rõ ở khía cạnh hợp tác và liên minh phân phối. Nhiều dự án hiện có cả chục sàn cùng tham gia bán hàng, dẫn đến xu hướng hình thành liên minh chiến lược, hoặc lựa chọn các phân khúc và vùng khách hàng chuyên biệt để tránh xung đột.

Chị Linh Chi, một chuyên viên môi giới thuộc Công ty CP Đầu tư và Phân phối Grand Holdings cho biết, một dự án hiện có thể có đến 20 - 30 sàn cùng tham gia phân phối với hàng ngàn môi giới tham gia, mức độ cạnh tranh vô cùng lớn. "Môi giới giờ không chỉ bán hàng, mà còn phải tự thiết kế chiến lược tiếp cận, tổ chức các sự kiện, livestream và nâng cao trải nghiệm tư vấn cho khách hàng để tạo sự khác biệt", chị Linh Chi cho biết.

Với các dự án quy mô lớn, chủ đầu tư đã làm truyền thông bài bản nhưng khách hàng đứng giữa hàng trăm hàng ngàn lựa chọn về sản phẩm và môi giới. Do đó những người có uy tín cá nhân tốt, tư vấn rõ ràng và thông tin minh bạch sẽ chiếm ưu thế.

Trong khi đó, tại dự án quy mô vừa và nhỏ, do giỏ hàng hạn chế nên số lượng sàn tham gia phân phối cũng ít hơn, đòi hỏi sự linh hoạt và sáng tạo cao hơn. Môi giới phải đóng vai trò làm nóng thị trường, quảng bá sản phẩm thông qua các sự kiện, phát tờ rơi, treo banner hay quay video, livestream, kết hợp KOC để tăng độ nhận diện cho dự án.

"Trong trường hợp này, không thể dựa vào thương hiệu dự án, mà phải dựa vào chiến lược và sự nhanh nhạy của đội ngũ môi giới", chị Linh Chi cho biết.

TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam nhận định, bức tranh toàn cảnh hiện nay cho thấy thị trường đang bước vào giai đoạn chuyên nghiệp hóa mạnh mẽ.

"Cuộc cạnh tranh hiện nay không chỉ là giành khách, mà là giành niềm tin của chủ đầu tư và thị trường. Doanh nghiệp nào biết đầu tư vào đào tạo, ứng dụng công nghệ và xây dựng văn hóa làm việc bài bản sẽ chiếm ưu thế lâu dài.

Năm 2025 - 2026 sẽ là thời điểm bản lề để tái cấu trúc toàn diện hệ thống môi giới Việt Nam, khi thị trường dần sàng lọc và chỉ giữ lại những đơn vị đủ năng lực, chiến lược và tốc độ", TS. Nguyễn Văn Đính khẳng định.

Rõ ràng, "đại tiệc" bung hàng cuối năm 2025 không chỉ là cuộc đua của các chủ đầu tư mà còn là phép thử khốc liệt cho toàn bộ các sàn phân phối trên thị trường. Trong bối cảnh cạnh tranh gay gắt, mỗi giao dịch thành công không chỉ là con số doanh thu mà còn là thước đo năng lực vận hành và sức sống của đơn vị môi giới. Chỉ những doanh nghiệp biết đầu tư vào con người, công nghệ và chiến lược dài hạn sẽ đứng vững trên đường đua mới, trong khi những đơn vị chậm thích ứng và thay đổi sẽ đứng trước nguy cơ bị "văng" khỏi đường đua.

Có thể nói, ẩn sau những giao dịch sôi động của thị trường là "cuộc đua ngầm" đầy khốc liệt, nơi các sàn môi giới cạnh tranh giành khách hàng, nguồn hàng và nhân sự trong nỗ lực khẳng định vị thế trên thị trường.

Mời độc giả đón đọc bài 2: "Cuộc đua ngầm" của các sàn môi giới để cùng soi chiếu những "chiêu thức" của những đơn vị phân phối trong kinh doanh, giành sản phẩm, đào tạo nhân sự, phương thức tiếp cận khách hàng…