Thu hồi nhưng… không dễ!
Vài năm trở lại đây, tỉnh Thanh Hóa đã ban hành hàng loạt Quyết định thu hồi đối với những dự án được giao đất nhưng không triển khai, quá thời hạn cho phép. Trong đó, có những quyết định cứng rắn như thu hồi quỹ đất công có vị trí đắc địa nhưng vi phạm pháp luật, đó là những tín hiệu rất tốt và đáng được ghi nhận.
Tuy nhiên, còn không ít dự án có thâm niên “treo” 25 năm, dự án giao “đất vàng" cho các nhà đầu tư tư nhân nhằm mục đích thương mại, giao đất cho nhà đầu tư xây dựng các khu du lịch, nghỉ dưỡng,... hoặc giao đất công để làm các công trình xã hội nhưng chủ đầu tư không xin gia hạn tiếp 12 tháng. Kể cả khi chủ đầu tư xin gia hạn nhưng sau 12 tháng vẫn không triển khai được thì theo quy định phải tiến hành thu hồi, nhưng việc thu hồi những dự án này tại Thanh Hóa đến nay chỉ đếm được trên đầu ngón tay vì vướng quy định, cơ chế hoặc vì nhiều lý do khác...
Điều đáng nói là sự vận động phát triển mạnh mẽ của thị trường bất động sản Thanh Hóa thời gian qua đã dẫn đến tình trạng giá đất tăng cao, nhiều dự án được chấp thuận đầu tư từ hàng chục năm trước, đến nay giá trị đẩy lên hàng chục, thậm chí lên đến hàng trăm lần khiến không ít chủ đầu tư "cố đấm ăn xôi" ôm dự án, dẫn đến việc thu hồi chỉ mang tính hình thức, trong khi dự án vẫn nằm trong tay chủ đầu tư cũ.
Vậy, đâu là nguyên nhân dẫn đến việc thu hồi những dự án treo, quy hoạch treo này khó thực hiện? Theo các chuyên gia kinh tế, lý do có thể xuất phát từ:
Thứ nhất, nhiều chủ đầu tư sau khi được chấp thuận đầu tư thì ra sức xin gia hạn thời gian hoàn thành các thủ tục pháp lý liên quan đến dự án. Sau khi hoàn thành thủ tục hồ sơ thì lại ra sức kiến nghị xin gia hạn kéo dài thời gian để chuẩn bị các bước tiếp theo.
Thứ hai, chủ đầu tư cố tình tránh mặt khi cơ quan chức năng có thẩm quyền liên hệ làm việc về hồ sơ, thủ tục dự án hoặc thay đổi địa chỉ công ty, số điện thoại để tránh tiếp xúc với cơ quan chức năng.
Thứ ba, không ít chủ đầu tư thuê giang hồ cố thủ tại dự án, hoặc cố tình chống đối, không hợp tác với cơ quan có thẩm quyền để bàn giao dự án khi đã có quyết định thu hồi.
Thứ tư, một số chủ đầu tư “đi cửa sau” để được "ưu ái” tiếp tục gia hạn dự án, dù đã có quyết định thu hồi nhiều lần.
Thứ năm, nhiều dự án cơ quan chức năng không thể tính toán được giá trị mà nhà đầu tư đã đầu tư trên đất tại dự án, do đó, chủ dự án bị thu hồi chưa nhận được tiền hoán trả thì không thể thu hồi được đất.
Như vậy, việc thu hồi dự án treo, quy hoạch treo tại Thanh Hóa vẫn còn là bài toán khó đối với chính quyền địa phương. Tình trạng hàng chục dự án treo tồn tại nhưng không thể thu hồi làm ảnh hưởng không nhỏ đến đời sống của người dân, gây thất thoát tài nguyên đất, làm giảm sự phát triển kinh tế của địa phương. Liệu có giải pháp nào để tháo gỡ bài toán này?
Giải pháp tháo gỡ
Từ những nguyên nhân như chủ đầu tư không đủ năng lực tài chính, thủ tục, thị trường, vướng mắc trong công tác bồi thường giải phóng mặt bằng, nhà đầu tư găm đất chờ chuyển nhượng,… dẫn đến hình thành dự án treo, quy hoạch treo nhưng không thể thu hồi.
Theo các chuyên gia kinh tế, việc thu hồi quy hoạch treo, dự án treo đó tại Thanh Hóa cần có những biện pháp, chế tài hợp lý, cần nghiêm khắc nhưng phải tuân thủ đúng quy định của pháp luật về đất đai, Luật Đầu tư và Luật Xây dựng.
Đánh giá về giải pháp xử lý, thu hồi các dự án treo, chuyên gia bất động sản Nguyễn Vũ Lâm cho rằng điều đó là không hề dễ dàng và phải dựa vào nhiều yếu tố.
Theo ông Lâm, nếu đất đai đã giao mà doanh nghiệp không triển khai thì cần phải xem xét tại sao không triển khai và cần kiên quyết thu hồi nếu do năng lực chủ đầu tư.
Nếu chủ đầu tư chưa giải phóng được mặt bằng thì nên tìm hiểu lý do chính xác, phải chăng do năng lực thực hiện của chủ đầu tư hay vì lý do khác để tránh tình trạng rà soát những dự án của những chủ đầu tư thực sự chân chính và thu hồi sai quy định nhằm chuyển cho nhà đầu tư khác.
Đối với những dự án chậm tiến độ, ông Lâm cho rằng, việc thanh tra là cần thiết nhưng cần phải đi đúng hướng, đánh giá đúng năng lực của nhà đầu tư dự án. Rà soát kỹ việc thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã công bố để nắm rõ được tình hình từng quy hoạch nhằm giảm thiểu các dự án treo cũng như có các cách xử lý, xóa bỏ quy hoạch treo sớm nhất để hạn chế thiệt hại cho người dân và sử dụng tốt nguồn tài nguyên đất.
Với dự án mà chủ đầu tư có tài sản hình thành hợp pháp nhưng dự án dính tới sai phạm, vị chuyên gia này cho rằng, Nhà nước có thể thu hồi đất nhưng không thể tịch thu tài sản đầu tư trên đất. Nếu chủ đầu tư không nộp bồi thường vào ngân sách có thể chuyển nhượng dự án cho chủ đầu tư khác.
Còn với dự án sang tên đổi chủ nhiều lần, cơ quan quản lý cần rà soát triệt để xem sai ở khâu nào. Dự án có dấu hiệu vi phạm thì cơ quan có thẩm quyền cần nghiêm khắc xử lý những đơn vị có liên quan.
Về bài toán quy hoạch treo, dự án treo của Thanh Hóa, các chuyên gia cho rằng, địa phương cần công khai trên các phương tiện thông tin đại chúng việc điều chỉnh, hủy bỏ quy hoạch treo, quy định về xóa bỏ quy hoạch treo.
Bên cạnh đó, cần kiên quyết xóa quy hoạch treo bằng cách ra quyết định thu hồi đối với chủ đầu tư không có khả năng thực hiện để giao lại đất cho tổ chức, cá nhân khác có năng lực thực hiện dự án. Các quy hoạch có thể thực hiện sớm thì tập trung để thực hiện ngay. Các quy hoạch chưa có khả năng thực hiện ngay thì điều chỉnh thời gian thực hiện quy hoạch phù hợp. Đối với các quy hoạch không hợp lý, dự án không khả thi thì cần xóa bỏ, thu hồi.
Cần rà soát, sửa đổi, bổ sung các văn bản quy định, hướng dẫn cụ thể về khung giá đất, chính sách bồi thường, hỗ trợ, giải quyết việc làm và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất hoặc doanh nghiệp tiến hành thu hồi đất cho phù hợp với tình hình thực tế của địa phương.
Song song đó, đôn đốc việc sử dụng đất của các chủ đầu tư thực hiện đúng chính sách bồi thường, hỗ trợ, giải quyết việc làm và tái định cư khi Nhà nước, thu hồi đất giúp giải phóng mặt bằng nhanh, tăng khả năng thực thi dự án, tránh tạo quy hoạch treo.
Đối với dự án mà doanh nghiệp tự giải phóng mặt bằng, các chuyên gia đề xuất áp dụng đơn giá bồi thường đúng quy định nhưng phải bám sát giá đất thị trường của từng địa phương. Tăng cường nghiệp vụ trong công tác quy hoạch và quản lý quy hoạch của cán bộ, công chức thực hiện việc quy hoạch, tránh trường hợp nguồn lực không đảm bảo. Tỉnh nên chú trọng quy hoạch trung hạn, hạn chế quy hoạch dài hạn đảm bảo tính khả thi của dự án.
Đối với các dự án thu hồi để tiếp tục triển khai thì cần đấu thầu, đấu giá chặt chẽ, minh bạch để lựa chọn được chủ đầu tư đủ năng lực, kinh nghiệm để thực hiện dự án. Ngoài ra, cần phải xem xét kỹ lưỡng nhiều yếu tố khiến dự án chậm tiến độ hoặc phải kéo dài nhiều năm do quy hoạch của dự án trước đó đã được UBND cấp tỉnh phê duyệt không "phù hợp" với quy hoạch của cấp xã, huyện, dẫn đến nhà đầu tư phải loay hoay xin điều chỉnh quy hoạch, ảnh hưởng đến tiến độ thực hiện dự án hoặc dự án có nguy cơ bị thu hồi.
Ông Lê Huy Ba, Phó Trưởng phòng Quản lý đất đai, Sở Tài nguyên và Môi trường Thanh Hóa cho rằng: "Việc thu hồi những dự án treo, quy hoạch treo là không hề dễ dàng bởi để thu hồi được những dự án này thì cần căn cứ vào các luật khác nhau. Trong khi đó, cũng cần xét tới các yếu tố như nguồn lực, cách thức tổ chức, sự quyết liệt của hệ thống chính trị,...".
