Bài 2 - Thách thức số hoá bất động sản: Chuyện “con gà - quả trứng”

Cơ quan quản lý Nhà nước sẽ khó có thể dựng nên cơ sở dữ liệu thị trường bất động sản nếu doanh nghiệp không chủ động thu thập, chuẩn hóa và số hóa dữ liệu gốc để kết nối, chia sẻ. Ngược lại, doanh nghiệp cũng sẽ khó lòng tiến hành số hóa thực chất nếu thiếu một hệ sinh thái số đồng bộ, minh bạch từ phía Nhà nước và một thị trường đủ sức bảo chứng niềm tin.

❃ ❃ ❃

Sau nhiều năm rầm rộ khẩu hiệu, thực trạng chuyển đổi số trong bất động sản Việt Nam vẫn chưa thoát khỏi trạng thái ì ạch. Thay vì một chiến lược bài bản, có sự dẫn dắt và liên thông, quá trình này lại đang diễn ra theo kiểu chắp vá, “mạnh ai nấy làm”, khiến bức tranh số hóa trở nên thiếu đồng bộ, kéo chậm tiến trình chuyển đổi số chung của toàn thị trường.

Căn nguyên sâu xa của vấn đề này, theo giới chuyên gia, nằm ở nền tảng dữ liệu - “nhiên liệu” cho chuyển đổi số. Thị trường bất động sản Việt Nam hiện đang thiếu một nền tảng dữ liệu chuẩn, đồng bộ và đủ độ tin cậy để mọi chủ thể trên thị trường có thể chuyển đổi số một cách thực chất. Khi dữ liệu vẫn phân tán, thiếu gắn kết giữa cơ quan quản lý và các doanh nghiệp thì những nỗ lực mà một trong hai xây dựng rốt cuộc vẫn sẽ không phát huy được hiệu quả.

"Chuyển đổi số bất động sản Việt Nam hiện vẫn thiếu nhiều “điều kiện cần thiết”, đặc biệt, sự thiếu vắng dữ liệu chất lượng khiến chưa thể hình thành một hệ thống thông tin chuẩn, thống nhất và đầy đủ để phục vụ cho các ứng dụng hiện đại như phân tích dữ liệu lớn, định giá tự động hay truy xuất nguồn gốc dự án", TS. Đặng Trung Tuyến, chuyên gia kinh tế, giảng viên Trường Đại học Kinh tế, Đại học Quốc gia Hà Nội nhấn mạnh. 

Chuyển đổi số bất động sản, hiểu một cách đơn giản là quá trình đưa những quy trình truyền thống vốn phụ thuộc nhiều vào con người và giấy tờ sang mô hình vận hành tự động trên nền tảng số. Điều này có nghĩa là từ quản lý đất đai, thẩm định pháp lý dự án, cấp phép xây dựng, cho tới đăng ký giao dịch, thanh toán, nộp thuế, thậm chí cả huy động vốn hay quản lý vận hành sau bán hàng tất cả đều có thể tích hợp trong một hệ thống số đồng bộ.

Để hiện thực hóa điều này, cần một hạ tầng số chung do Nhà nước dẫn dắt, đóng vai trò nền tảng để các doanh nghiệp tích hợp và liên thông dữ liệu. Chỉ khi có điểm tựa ấy, quá trình số hóa của doanh nghiệp mới có thể đi theo lộ trình bài bản, đồng bộ và tạo ra giá trị cộng hưởng cho toàn thị trường. Ngược lại, nếu thiếu hạ tầng này, mọi nỗ lực chuyển đổi số mà doanh nghiệp xây dựng sẽ không tạo được tính minh bạch hay giá trị cộng hưởng cho thị trường.

Tuy nhiên, TS. Đặng Trung Tuyến chỉ ra rằng, hệ thống dữ liệu liên quan đến đất đai, quy hoạch, giá giao dịch, hồ sơ cấp phép… vẫn đang được quản lý theo cách thủ công, rời rạc, chưa có một chuẩn chung thống nhất ở cấp quốc gia. Điều này phần nào bắt nguồn từ tư duy quản lý “an toàn”, khi một số cơ quan vẫn quen với cách làm truyền thống và còn e ngại trước yêu cầu minh bạch dữ liệu.

Cơ quan quản lý còn e ngại trước yêu cầu minh bạch dữ liệu? 

Thực tế có thể nhìn thấy ngay ở danh mục Danh sách các sàn giao dịch bất động sản được cấp phép trên website Cổng thông tin điện tử Bộ Xây dựng. Theo khảo sát của phóng viên, dữ liệu công bố dường như mới chỉ dừng lại ở việc “đăng tải lại công văn”, tức Bộ tiếp nhận văn bản từ các Sở Xây dựng địa phương rồi tổng hợp và đăng tải lại trên website theo cách thủ công, như một thao tác hành chính đơn thuần, thay vì xây dựng một hệ thống dữ liệu số hóa, chuẩn hóa và dễ tra cứu.

Bên cạnh đó, thông tin không được phân loại theo thời gian, địa phương hay hạng mục cụ thể, khiến người dùng gặp khó khăn khi tìm kiếm dữ liệu. Các dữ liệu cũng không hiển thị trực quan, và quan trọng hơn, chưa hề có cơ chế liên thông tự động giữa các Sở, các sàn và Bộ Xây dựng để số liệu có thể cập nhật tự động.

Cần phải nhấn mạnh rằng, chuyển đổi số không phải chỉ là thao tác scan giấy tờ hay biến văn bản từ bản cứng thành bản mềm. Số hóa thực chất là toàn bộ quá trình quản lý, vận hành, kết nối phải được thực hiện hoàn toàn trên môi trường số, ở đó, dữ liệu sẽ được cập nhật tự động, có thể liên thông, chia sẻ và phân tích theo thời gian thực.

Nghĩa là, chỉ cần một giao dịch phát sinh ở địa phương, dữ liệu ấy phải ngay lập tức được hệ thống tự động cập nhật lên cổng thông tin của Sở Xây dựng và đồng bộ tức thì trên cổng dữ liệu quốc gia của Bộ Xây dựng, thay vì phải chờ báo cáo thủ công, rồi tổng hợp và sau đó mới đăng tải lại. Và thủ công thì chắc chắn không thể tránh khỏi việc thông tin cập nhật chậm so với thời gian thực.

Tiếp tục khảo sát ngẫu nhiên, phóng viên ghi nhận trường hợp Sở Xây dựng tỉnh Thái Nguyên cấp Giấy phép hoạt động cho sàn giao dịch bất động sản Phoenix Land Thái Nguyên theo Công văn số 678/SXD-QLN&HTKT ban hành ngày 29/7/2025. Thế nhưng, khi soi chiếu trên website của Bộ Xây dựng, thông tin này chỉ được cập nhật vào ngày 10/9/2025, tức chậm tới 44 ngày.

Một trường hợp khác, ngày 23/4/2025, Sở Xây dựng tỉnh Hải Dương (cũ) cấp Giấy phép hoạt động cho sàn giao dịch bất động sản Tín Thành Land theo Công văn số 1138/SXD-QLN. Vậy mà phải đến ngày 10/9/2025, tức sau 141 ngày, thông tin mới xuất hiện trên website chính thức của Bộ Xây dựng.

Đây chỉ là 2 trong số rất nhiều ví dụ cho thấy việc công bố thông tin còn chậm và thiếu liên thông đồng bộ, cho thấy mức độ tự động hóa trong việc thu thập, xử lý và đồng bộ dữ liệu của Bộ Xây dựng còn hạn chế.

Vấn đề chậm trễ trong số hóa dữ liệu tại Bộ Xây dựng không chỉ thể hiện ở việc cập nhật danh sách giấy phép sàn giao dịch bất động sản, mà còn bộc lộ rõ trong khâu công bố thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản của đơn vị này. Mỗi giai đoạn đều có một khung pháp lý riêng, đặt ra yêu cầu cụ thể về việc công bố thông tin nhà ở và thị trường bất động sản, song thực tế lại cho thấy khoảng cách đáng kể giữa quy định và thực thi.

Theo Điều 25, Nghị định số 44/2022/NĐ-CP về xây dựng, quản lý và sử dụng hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng có trách nhiệm định kỳ công bố các thông tin tổng hợp về nhà ở và thị trường bất động sản trên toàn quốc, với mốc thời gian được quy định là hàng năm phải công bố trước ngày 31/12, báo cáo quý phải được công bố vào ngày cuối cùng của quý.

Thế nhưng, khảo sát trên các báo cáo được công bố từ sau ngày 15/8/2022 (thời điểm Nghị định chính thức có hiệu lực) cho thấy, tiến độ công bố vẫn chưa đảm bảo đúng hạn. Các kỳ công bố thông tin thường chậm từ 12 - 44 ngày so với mốc cuối quý. Mức chậm ngắn nhất ghi nhận ở quý IV/2023 với 12 ngày, trong khi dài nhất rơi vào quý II/2024 với 44 ngày. Tính bình quân, mỗi kỳ công bố đều muộn khoảng 27 ngày, cho thấy tình trạng chậm trễ không chỉ mang tính lặp lại mà còn có những quý bị kéo dài quá mức, gây ra khoảng trống dữ liệu đáng kể trên thị trường.

Nếu xét theo hạn công bố thông tin hằng năm (trước ngày 31/12 của năm, cùng với quý IV) độ trễ cũng khá rõ. Cụ thể, báo cáo năm 2022 được công bố vào ngày 19/01/2023, tức là chậm 19 ngày; báo cáo năm 2023 công bố vào ngày 12/01/2024, chậm 12 ngày so với quy định. Như vậy, dù mức chậm từ 12 - 19 ngày không quá lớn so với báo cáo quý, nhưng việc công bố sau hạn chót vẫn ảnh hưởng đáng kể tới tính kịp thời, làm giảm tính minh bạch và khả năng tiếp cận dữ liệu đầy đủ của thị trường.

Đáng chú ý, trước cả các quy định này, Điều 19, Nghị định số 117/2015/NĐ-CP cũng đã yêu cầu Bộ Xây dựng quy định nội dung và định kỳ công bố thông tin cơ bản về nhà ở và thị trường bất động sản của cả nước. Tuy nhiên, khảo sát cho thấy trong suốt giai đoạn đó, không hề có dữ liệu nào được công bố trên cổng thông tin chính thức của Bộ.

Điều 20, Nghị định số 94/2024/NĐ-CP quy định chi tiết một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản về xây dựng và quản lý hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản quy định Bộ Xây dựng có trách nhiệm công bố báo cáo quý trước ngày 25 của tháng đầu tiên sau quý báo cáo. Thế nhưng, thực tế việc triển khai lại không đồng đều. Khảo sát cho thấy có quý được công bố sớm (như quý IV/2024, sớm 1 ngày), có quý bị chậm (quý II/2025, trễ 3 ngày), và thậm chí có quý hoàn toàn không có dữ liệu được công bố trên website (quý I/2025).

Không chỉ vậy, ngay cả các báo cáo công bố định kỳ của cơ quan quản lý này đang bộc lộ nhiều lỗ hổng về dữ liệu. Không chỉ chậm trễ, mà phạm vi thống kê còn không đầy đủ, khi nhiều địa phương không gửi báo cáo hoặc gửi thiếu thông tin. Trong các văn bản công bố, thường xuất hiện cụm từ quen thuộc: "Theo tổng hợp từ các địa phương có báo cáo…" - một cách nói gián tiếp cho thấy vẫn có những tỉnh, thành "mất tích" trong hệ thống dữ liệu.

Điều này đồng nghĩa, số liệu được công bố không phản ánh toàn diện bức tranh thị trường, thậm chí tiềm ẩn độ sai lệch lớn nếu được dùng làm cơ sở hoạch định chính sách. Nói cách khác, dữ liệu đã chậm còn thiếu.

Đơn cử, Thông cáo số 46/TC-BXD về việc công bố thông tin nhà ở và thị trường bất động sản quý I/2022, ở mục "Lượng giao dịch căn hộ chung cư, nhà ở riêng lẻ, đất nền chuyển nhượng" hay mục "Số lượng dự án, căn hộ đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai và các dự án bất động sản được Bộ Xây dựng thẩm định, nghiệm thu", cũng ghi rõ: "Theo tổng hợp số liệu từ Sở Xây dựng các địa phương có báo cáo...", "Theo tổng hợp số liệu của các địa phương có báo cáo cho thấy..." tức là vẫn có những địa phương không nộp dữ liệu, khiến con số công bố chỉ là ước lệ, chứ không phải phản ánh toàn bộ thị trường.

Tiếp tục khảo sát ngẫu nhiên Thông cáo 165/TC-BXD về việc công bố thông tin nhà ở và thị trường bất động sản Quý II/2024, có thể thấy tình trạng này vẫn tiếp tục. Ngay trong phần "Kết quả triển khai thực hiện dự án nhà ở xã hội", báo cáo nêu rõ: "Trong Quý II/2024, theo báo cáo của 53/63 địa phương..." tức là vẫn còn 10 tỉnh, thành không gửi báo cáo. Ở một nội dung khác, mục "Lượng giao dịch chung cư, nhà ở riêng lẻ, đất nền" cũng chỉ ghi: "Theo tổng hợp số liệu từ 60/63 Sở Xây dựng các địa phương có báo cáo...". Nói cách khác, ngay cả với những chỉ tiêu quan trọng phản ánh sức khỏe của thị trường, dữ liệu vẫn chưa đầy đủ 100%.

Thực trạng này phản ánh thực tế là hệ thống công bố thông tin vẫn vận hành trong tình trạng "chắp vá dữ liệu". Báo cáo công bố công khai vốn được xem là nguồn tham chiếu chính thức của cơ quan quản lý, giới nghiên cứu và doanh nghiệp lại đang dựa trên một tập hợp dữ liệu không toàn diện, thiếu nhất quán giữa các địa phương. Điều này cũng đang đặt ra câu hỏi nghiêm túc về độ chính xác, độ tin cậy và tính phản ánh thực tế của những thống kê trong các thông cáo. Khi nền dữ liệu gốc không đầy đủ, việc tổng hợp, phân tích và dự báo xu hướng thị trường bất động sản vốn cần độ chính xác cao sẽ khó tránh khỏi sai lệch.

Khi dữ liệu thiếu liên thông 

Thực tế chậm chuyển đổi số trong cơ quan quản lý nhà nước cũng được phản ánh trong bài viết “Chuyển đổi số - Động lực quan trọng phát triển lực lượng sản xuất, hoàn thiện quan hệ sản xuất đưa đất nước bước vào kỷ nguyên mới” của Tổng Bí thư Tô Lâm.

Theo Tổng Bí thư, công tác cải cách hành chính, chuyển đổi số, xây dựng chính quyền điện tử, chính quyền số ở nước ta vẫn còn một số hạn chế. Theo đó, vẫn tồn tại những thủ tục hành chính rườm rà, lạc hậu, qua nhiều khâu, nhiều cửa, mất nhiều thời gian, công sức của người dân và doanh nghiệp, dễ nảy sinh tham nhũng vặt, cản trở phát triển.

“Việc kết nối, chia sẻ dữ liệu giữa hệ thống thông tin của các bộ, ngành, địa phương và cơ sở dữ liệu quốc gia chưa thông suốt; nhiều dịch vụ công trực tuyến chất lượng thấp, tỷ lệ người sử dụng chưa cao; việc tổ chức vận hành bộ phận “một cửa” các cấp ở nhiều nơi chưa hiệu quả”, Tổng Bí thư nhận định.

Ở khía cạnh dữ liệu phục vụ kết nối, chia sẻ, Tổng Bí thư nhìn nhận dữ liệu các bộ, ngành tạo lập còn rời rạc, manh mún, chưa có tính toàn diện, thống nhất. Đặc biệt, nhiều đơn vị chưa tận dụng được nguồn dữ liệu đã được số hóa để đưa vào khai thác, sử dụng, gây lãng phí thời gian, công sức và tiền bạc. Cụ thể, kết quả tái sử dụng thông tin, dữ liệu số hóa phục vụ giải quyết thủ tục hành chính theo nguyên tắc người dân, doanh nghiệp chỉ cung cấp thông tin một lần còn rất hạn chế, ở địa phương mới đạt 10,23% hồ sơ thủ tục hành chính có tái sử dụng thông tin, dữ liệu đã được số hóa.

“Bộ Xây dựng chưa hoàn thành việc kết nối, chia sẻ dữ liệu giữa Hệ thống thông tin nhà ở và thị trường bất động sản với Cơ sở dữ liệu quốc gia về dân cư để làm sạch, làm giàu dữ liệu, bảo đảm theo đúng quy định của pháp luật”, Tổng Bí thư nói.

Câu chuyện này đang cho thấy một nút thắt lớn, nếu ngay cả các cơ quan quản lý Nhà nước vẫn còn loay hoay với cách làm thủ công, chậm chạp và thiếu đồng bộ, thì cơ sở nào để các doanh nghiệp bất động sản tin tưởng sẽ có một nền tảng dữ liệu đủ mạnh cho công cuộc chuyển đổi số? Chúng ta không thể mong chờ một bức tranh số hóa khởi sắc khi phần khung chính là hệ thống quản lý còn chậm chuyển đổi số.

Tuy nhiên, ở góc độ ngược lại, cũng cần nhìn nhận thẳng thắn rằng, cơ quan quản lý không thể “tự thân vận động” trong bài toán số hoá này. Dù có đầu tư hệ thống hạ tầng kỹ thuật hiện đại đến đâu cũng không thể tạo ra một cơ sở dữ liệu sống động nếu thiếu đi phần lõi là dữ liệu thực tế từ chính các doanh nghiệp và các chủ thể khác trên thị trường bất động sản, trong đó, các doanh nghiệp đóng vai trò then chốt. 

Những thông tin thiết yếu như danh sách giao dịch, giá bán, hồ sơ pháp lý dự án, hợp đồng mua bán, tiến độ thi công, dữ liệu, khách hàng… đều cần doanh nghiệp chủ động thu thập, chuẩn hóa, số hóa và sẵn sàng chia sẻ thì mới có thể tích hợp, liên thông một cách hiệu quả.

Nếu bản thân doanh nghiệp chưa hình thành được hệ thống dữ liệu nội bộ một cách bài bản, chưa tiến hành chuẩn hóa, số hóa, hoặc tệ hơn là giữ dữ liệu cho riêng mình mà không kết nối vào hệ thống chung (đặc biệt là khi các sàn giao dịch bất động sản vẫn vận hành rời rạc, không liên thông), thì mọi nỗ lực từ phía Nhà nước gần như trở thành “đi trong bóng tối”. Khi đó, ngay cả một nền tảng dữ liệu dù hiện đại đến đâu cũng sẽ khó đem lại giá trị thực chất cho thị trường.

Điều này phơi bày một nghịch lý, chẳng khác nào câu chuyện “con gà có trước hay quả trứng có trước”. Nhà nước cần dữ liệu để xây dựng hệ thống thông tin minh bạch, vận hành cơ chế quản lý số; nhưng doanh nghiệp lại chưa sẵn sàng hoặc chưa đủ nguồn lực đầu tư vào việc chuẩn hóa dữ liệu. Ngược lại, doanh nghiệp không dám "đi xa" khi hạ tầng số ngành bất động sản vẫn manh mún, thiếu một kiến trúc tổng thể, trong khi cơ quan quản lý chưa thiết lập được hệ thống dữ liệu thống nhất, cũng chưa ban hành các “chuẩn chung” về cách thức thu thập, chia sẻ và kết nối dữ liệu. Và rõ ràng, khi cả hai phía đều chưa tạo ra được “phần lõi dữ liệu” đáng tin cậy, thì việc nói tới một thị trường số hóa minh bạch vẫn chỉ dừng ở khẩu hiệu.

TS. Đặng Trung Tuyến đánh giá, cả hai bên đều rơi vào thế giằng co: “Doanh nghiệp thì dè dặt vì thiếu khung pháp lý và hệ thống dữ liệu thống nhất; Nhà nước thì chậm trễ vì không có đủ dữ liệu thực tế từ thị trường. Cả hai bên đều “chờ nhau”, khiến tiến trình chung bị chậm lại”.

Song nghịch lý này mới chỉ phản ánh một lát cắt của bức tranh. Bởi lẽ, sự ì ạch trong quá trình chuyển đổi số bất động sản còn bắt nguồn từ chính tính đặc thù của ngành. Đây vốn là lĩnh vực gắn liền với hệ thống thủ tục và pháp lý phức tạp, giá trị cao nên thời gian thanh khoản chậm hơn so với các sản phẩm tiêu dùng khác. 

Thách thức chưa dừng lại 

Thực tế cho thấy, để hoàn tất một giao dịch mua bán bất động sản có thể kéo dài hàng tháng, thậm chí trong mảng bất động sản thổ cư, có thể kéo dài đến hàng năm. Theo đó, các chủ thể thường phải mất rất nhiều thời gian cho việc chuẩn bị hồ sơ, xác minh quyền sở hữu,….

Đặt trong tương quan với các lĩnh vực khác, bất động sản rõ ràng đang bộc lộ rõ sự khó khăn hơn trong tiến trình chuyển đổi số. Nếu ở lĩnh vực tài chính - ngân hàng hay tiêu dùng, sản phẩm mang tính lặp lại, giao dịch diễn ra nhanh chóng và dữ liệu dễ dàng được chuẩn hóa, thì ở bất động sản, chính những đặc điểm cố hữu lại trở thành rào cản. Điều đó khiến việc chuẩn hóa dữ liệu, số hóa giao dịch hay xây dựng một hệ sinh thái trực tuyến thống nhất khó có thể diễn ra đồng bộ và nhanh chóng như kỳ vọng.

Nhưng câu chuyện không chỉ nằm ở khía cạnh đặc thù ngành, mà còn ở tư duy và nhận thức của chính các chủ thể tham gia vào quá trình chuyển đổi số. Như ông Nguyễn Mạnh Hà, nguyên Cục trưởng Cục quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) từng chỉ ra, thay vì coi công nghệ là một chiến lược dài hạn để tối ưu chi phí, nâng cao minh bạch và mở rộng thị trường, phần lớn doanh nghiệp mới chỉ xem nó như một công cụ bổ trợ, thậm chí là thử nghiệm nhỏ lẻ. Trong xây dựng và phát triển dự án, nhiều nơi chỉ dừng lại ở việc áp dụng giải pháp tiết kiệm năng lượng, vật liệu xanh, tức tập trung vào yếu tố kỹ thuật bề nổi mà chưa thực sự đưa công nghệ số vào quản trị dự án, quản lý khách hàng, vận hành tòa nhà hay số hóa giao dịch.

“Thực tế không phải doanh nghiệp, nhà đầu tư hay người mua bán nào cũng hiểu đầy đủ về công nghệ, càng chưa thấy rõ được lợi ích trực tiếp mà số hóa mang lại. Khi thói quen và tư duy cũ đã ăn sâu, việc thay đổi trở nên vô cùng khó khăn”, ông Nguyễn Mạnh Hà nhấn mạnh.

Bổ sung góc nhìn ở khía cạnh doanh nghiệp môi giới, TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho biết, dù lực lượng môi giới hiện đã lên tới hàng triệu người, nhưng không phải ai cũng có sự chuẩn bị, hiểu biết đầy đủ và kỹ năng cần thiết để ứng dụng công nghệ vào công việc. Nhiều doanh nghiệp môi giới vẫn làm việc theo cách truyền thống, phụ thuộc vào mạng lưới quan hệ cá nhân thay vì tận dụng các nền tảng số để quản lý khách hàng, phân tích dữ liệu hay tìm kiếm cơ hội thị trường.

Ngoài ra, bài toán nhân lực công nghệ cũng là nguyên nhân đang khiến doanh nghiệp rơi vào thế bí. Ông Hoàng Mai Chung, Chủ tịch HĐQT Meey Land cho rằng, nguồn nhân lực chuyên sâu về công nghệ đang trong tình trạng vừa thiếu vừa yếu. Dù tỷ lệ lao động qua đào tạo là khá tốt, nhưng nhân lực thực sự am hiểu cả công nghệ lẫn bất động sản lại vô cùng khan hiếm. Đây chính là “điểm mù” khiến nhiều doanh nghiệp khát nhân sự số nhưng không thể tìm ra người phù hợp để triển khai. Nói cách khác, bài toán nhân lực chất lượng cao vẫn bị bỏ ngỏ, trong khi chuyển đổi số lại không thể thành công nếu thiếu yếu tố con người dẫn dắt.

Đáng nói hơn, theo ông Hoàng Mai Chung, chi phí đầu tư cho chuyển đổi số cũng là rào cản không hề nhỏ cản trở quá trình số hoá của doanh nghiệp.

“Xây dựng một hệ sinh thái số hoàn chỉnh đòi hỏi vốn lớn cho hạ tầng công nghệ, đội ngũ chuyên môn và hệ thống bảo mật. Nhưng lợi ích thường chỉ hiện rõ về dài hạn, khiến nhiều doanh nghiệp, đặc biệt là doanh nghiệp vừa và nhỏ e dè, không dám “đặt cược” toàn bộ nguồn lực. Họ chọn cách chắp vá, làm từng phần nhỏ lẻ, dẫn đến bức tranh số hóa rời rạc, thiếu tính tổng thể”, ông Hoàng Mai Chung cho biết.

Bà Nguyễn Thị Bích Ngọc, Giám đốc Công ty Cổ phần Dịch vụ Bất động sản Sen Vàng cũng nhấn mạnh, một trong những nguyên nhân khiến tiến trình chuyển đổi số trong thị trường bất động sản diễn ra chậm chính là do hành lang pháp lý hiện nay chưa thực sự hỗ trợ các doanh nghiệp trong mảng công nghệ.

“Ở nhiều lĩnh vực khác, doanh nghiệp được thử nghiệm cơ chế sandbox để triển khai các mô hình mới và nhận được sự hỗ trợ đáng kể từ cơ quan quản lý. Thế nhưng, với lĩnh vực proptech, đến nay vẫn chưa có cơ chế thử nghiệm tương tự, khiến các doanh nghiệp gặp khó khăn khi muốn triển khai những giải pháp đột phá”, bà Nguyễn Thị Bích Ngọc dẫn chứng.

Có thể thấy rằng, Nhà nước và doanh nghiệp vẫn đang trong tình trạng “chờ nhau”. Phía Nhà nước chưa thực sự “làm gương” trong chuyển đổi số, chưa thể hiện rõ vai trò cầm trịch trong việc xây dựng và vận hành hệ thống dữ liệu đồng bộ. Trong khi đó, doanh nghiệp lại chưa nhận thức đầy đủ tính tất yếu của số hóa, còn thiếu quyết tâm, hạn chế về nguồn lực để triển khai. Chính sự thiếu đồng bộ này đã tạo nên một “nút thắt” lớn cho toàn thị trường. Và khi những “nút thắt” trên chưa được tháo gỡ, tiến trình số hóa tất yếu sẽ chậm nhịp, kéo theo hàng loạt hệ quả đối với cả doanh nghiệp lẫn thị trường.

Chậm số hóa, nghĩa là chậm minh bạch thông tin, mà khi thiếu minh bạch thông tin, thị trường bất động sản đứng trước nhiều nguy cơ: Phát triển mất cân đối; gia tăng đầu cơ, thổi giá; phát sinh tranh chấp pháp lý và làm suy giảm niềm tin của khách hàng.

TS. Đặng Trung Tuyến nhận định, ở góc độ thị trường, khi thông tin về giao dịch, giá cả, chính sách, tiến độ dự án, giấy tờ pháp lý liên quan… không được cập nhật kịp thời, chuẩn hóa và đồng bộ, thị trường dễ rơi vào trạng thái “mù thông tin”, gây khó khăn cho nhà đầu tư, người mua nhà trong việc đưa ra quyết định.

Phân tích sâu hơn từng khía cạnh, ông cho rằng, khi chưa có cơ sở dữ liệu số tập trung, người mua và nhà đầu tư không thể kiểm chứng nhanh chóng và chính xác các thông tin cơ bản (quy hoạch, chủ đất, giấy phép, tiến độ, lịch sử giao dịch) mà vẫn phải dựa vào "tin đồn", thông tin rò rỉ hoặc báo cáo riêng lẻ. Chính khoảng trống dữ liệu này là mảnh đất màu mỡ để "cò đất", nhóm đầu cơ tung tin giả hoặc thông tin nửa vời, không đầy đủ nhằm thổi giá đất, kích động tâm lý đám đông, lũng đoạn thị trường nhằm mục đích trục lợi.

TS. Đăng Trung Tuyến bổ sung thêm, người dân và nhà đầu tư đối mặt với nguy cơ mua phải “dự án ma” hoặc bị cuốn vào các cơn sốt ảo. Thiếu dữ liệu chuẩn để kiểm soát, giá nhà đất có thể bị thổi phồng, người dân có nhu cầu ở thực gần như không thể tiếp cận vì vượt quá khả năng chi trả, còn doanh nghiệp thì gặp khó khăn trong việc khai thác đất đai để triển khai dự án.

Hệ quả là trong một khoảng thời gian dài, thị trường bất động sản gặp không ít thách thức, tỷ lệ giao dịch, hấp thụ giảm mạnh, trong khi giá bán leo thang phi lý, cấu trúc sản phẩm mất cân đối trầm trọng. Theo khảo sát của Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam (VIRES), tính đến tháng 9/2025, mặt bằng giá bán sơ cấp tại Hà Nội tiếp tục leo thang, đạt trung bình 92,9 triệu đồng/m2. Đáng chú ý, các sản phẩm chung cư có giá trên 80 triệu đồng/m2 đã chiếm tới 72% trong tổng số 23 dự án được khảo sát. Cũng theo VIRES, không chỉ các dự án nằm ở khu vực trung tâm mà ngay cả những dự án ở rìa trung tâm giá căn hộ cũng đã vượt ngưỡng 100 triệu đồng/m2. Đáng nói, từ nửa cuối năm 2024 đến nay, không chỉ phân khúc cao cấp, mà nhiều dự án quy mô vừa, chất lượng trung bình cũng bắt đầu thiết lập mặt bằng giá mới, tương đương với giá căn hộ hạng A của những năm trước. Trong khi đó, phân khúc nhà ở giá rẻ, vốn là nhu cầu lựa chọn của số đông, đã gần như biến mất khỏi thị trường, khiến giấc mơ an cư của đại đa số người dân trở nên xa vời hơn bao giờ hết.

Ngoài ra, việc nhập nhèm, thiếu minh bạch về thông tin trên thị trường bất động sản còn tiếp tay cho không ít doanh nghiệp bất động sản lập dự án ma, đưa ra thị trường những sản phẩm không đủ điều kiện bán hàng hoặc thiếu các thủ tục pháp lý, gây ra không ít tổn thất cho khách hàng cùng sự bất ổn trên thị trường bất động sản với tình trạng khiếu nại, khiếu kiện, tranh chấp… giữa các bên.

Luật sư Nguyễn Thanh Hà, Chủ tịch Công ty Luật SB Law cho biết: “Rất nhiều trường hợp tranh chấp giữa khách hàng và chủ đầu tư bất động sản xuất phát từ việc thông tin cung cấp của chủ đầu tư không đầy đủ, rõ ràng, gây ảnh hưởng quyền lợi của khách hàng. Trường hợp chủ đầu tư cung cấp đầy đủ, khách hàng cũng khó kiểm chứng. Phần lớn khách hàng mới chỉ tiếp cận thông tin một phía từ người bán, chưa có cơ hội đối chiếu với thông tin chính xác từ phía các cơ quan quản lý Nhà nước”.

Ở góc độ quản lý nhà nước, TS. Đặng Trung Tuyến cũng cho rằng, sự thiếu vắng một nguồn thông tin xác thực, chuẩn hóa và đủ tin cậy sẽ khiến cho công tác quản lý không chỉ gặp khó khăn trong giám sát, mà còn hạn chế đáng kể khả năng định hướng phát triển bền vững.

“Thông tin bất động sản vốn được coi là “nguyên liệu” đầu vào để hoạch định chính sách vĩ mô, từ việc cân đối cung - cầu nhà ở, quy hoạch đô thị, đến kiểm soát tín dụng và dòng vốn đầu tư. Khi dữ liệu không minh bạch, Nhà nước khó đưa ra được quyết sách chính xác, chính sách do đó chậm thích ứng hoặc lệch pha với thực tiễn thị trường”, TS. Đặng Trung Tuyến nhìn nhận.

Nghiêm trọng hơn, sự mù mờ thông tin còn làm suy giảm tính hấp dẫn của thị trường bất động sản trong mắt các nhà đầu tư. Khi niềm tin bị xói mòn, khả năng thu hút dòng vốn dài hạn, đặc biệt là vốn ngoại, sẽ bị hạn chế.

“Các định chế tài chính quốc tế hiện nay đặt ra yêu cầu khắt khe về dữ liệu ESG và mức độ minh bạch thông tin. Nếu Việt Nam chậm chuẩn hóa dữ liệu và xây dựng nền tảng số, lợi thế sẽ nhanh chóng rơi vào tay các thị trường đi trước như Singapore, Thái Lan hay Indonesia”, TS. Đặng Trung Tuyến nhấn mạnh.

Với doanh nghiệp, ông Bùi Văn Doanh, Viện trưởng Viện nghiên cứu Bất động sản Việt Nam nhận định, việc thiếu một nền tảng dữ liệu số đồng bộ và minh bạch trước hết gây khó khăn trực tiếp cho chính các doanh nghiệp bất động sản. Khi không có dữ liệu chuẩn hóa để làm cơ sở, doanh nghiệp không thể triển khai hiệu quả các công nghệ hiện đại như hệ thống quản lý thông minh, phân tích dữ liệu lớn (Big Data) hay các nền tảng quản trị trực tuyến. Điều này đồng nghĩa với việc họ mất đi cơ hội nâng cao năng suất, tối ưu chi phí, tiết kiệm nhân sự và nguồn lực. Không những vậy, sự thiếu hụt dữ liệu minh bạch còn khiến doanh nghiệp khó tạo dựng niềm tin với đối tác, khách hàng và nhà đầu tư, qua đó làm giảm uy tín cũng như hạn chế khả năng mở rộng vị thế trên thị trường.

Không chỉ dừng lại ở đó, sự chậm trễ này còn vô tình kìm hãm khả năng ứng dụng các mô hình kinh doanh tiên tiến như token hóa tài sản, fintech hay trí tuệ nhân tạo (AI)…, khiến doanh nghiệp bất động sản khó hội nhập và bỏ lỡ nhiều cơ hội quý báu trên sân chơi toàn cầu.

Nhìn ra thế giới, công nghệ blockchain đang bước vào giai đoạn phát triển, mở ra kỷ nguyên mới với sự trỗi dậy của xu hướng token hóa tài sản thực (Real World Asset - RWA). Đây được xem là hướng đi chiến lược để thúc đẩy quá trình số hóa toàn diện nền tài chính toàn cầu. Trong dòng chảy ấy, bất động sản vốn là một trong những loại tài sản có giá trị và vai trò quan trọng bậc nhất cũng đang chứng kiến những bước chuyển mình mạnh mẽ.

Tại Mỹ, nền tảng RealT đã tiên phong trong việc đưa bất động sản lên Internet, cho phép giao dịch được thực hiện gần như ở bất kỳ đâu trên thế giới. Các bất động sản được chia nhỏ thành nhiều phần, giúp nhà đầu tư dễ dàng tham gia với số vốn phù hợp nhu cầu, thậm chí chỉ từ 50 USD cho một token. Giao dịch trên RealT giúp rút ngắn thời gian mua bất động sản từ tối thiểu 30 ngày cùng nhiều thủ tục qua bên thứ ba, xuống chỉ còn 30 phút và có thể thực hiện ngay trên điện thoại hoặc máy tính. Nhờ đó, đầu tư bất động sản trở nên dễ tiếp cận hơn với đại đa số. Ở châu Âu, Thụy Sĩ và Đức cũng đã ban hành khung pháp lý thí điểm cho token hóa bất động sản, tạo nền móng cho một thị trường minh bạch và có tính thanh khoản cao hơn. Trong khi đó, Singapore và Nhật Bản nổi lên như những trung tâm đổi mới, nơi Chính phủ chủ động hỗ trợ doanh nghiệp thử nghiệm mô hình RWA để thu hút dòng vốn quốc tế.

Báo cáo của Deloitte dự báo giá trị bất động sản được mã hóa có thể đạt tới 4.000 tỷ USD vào năm 2035, cùng với đó, tốc độ tăng trưởng kép hàng năm (CAGR) của bất động sản mã hóa được dự báo trên 27%, cho thấy công nghệ blockchain đang trở thành động lực mới thúc đẩy sự minh bạch, gia tăng thanh khoản và giảm vai trò của các khâu trung gian truyền thống.

TS. Phạm Nguyễn Anh Huy, Giảng viên cấp cao ngành Tài chính, sáng lập viên Trung tâm Fintech-Crypto RMIT, Đại học RMIT Việt Nam đánh giá, việc mã hoá tài sản bất động sản sẽ tạo ra tác động rõ rệt trong việc tái cấu trúc kênh thanh khoản. Cốt lõi của mô hình này là cơ chế fractional ownership (sở hữu phân mảnh), cho phép chia nhỏ một tài sản giá trị lớn thành nhiều token để phân phối cho nhiều nhà đầu tư. Nhờ vậy, thị trường không chỉ mở rộng đáng kể tệp nhà đầu tư tiềm năng, mà còn thu hút dòng vốn quốc tế và vốn từ các nhà đầu tư cá nhân, đồng thời hình thành kênh giao dịch minh bạch và thanh khoản vượt trội so với phương thức truyền thống.

Đánh giá từ góc độ tác động đến doanh nghiệp, TS. Phạm Nguyễn Anh Huy cho biết thêm, việc thí điểm thị trường tài sản mã hóa sẽ mở ra cơ hội để đa dạng hóa kênh huy động vốn và mô hình kinh doanh của doanh nghiệp bất động sản. Đây là một công cụ quan trọng giúp giảm sự phụ thuộc của thị trường vào nguồn vốn tín dụng truyền thống, đặc biệt trong bối cảnh tín dụng bị thắt chặt. "Thay vì phải vay ngân hàng hay phát hành trái phiếu truyền thống, doanh nghiệp có thể sử dụng token để huy động vốn cho từng dự án cụ thể, đồng thời thiết kế các quyền lợi gắn với token như thu nhập cho thuê, chia lợi nhuận hay quyền mua lại", TS. Phạm Nguyễn Anh Huy nhìn nhận.

Ông Bùi Văn Doanh cũng nhận định, xu hướng token hóa đang tạo nên một bước ngoặt lớn cho thị trường bất động sản. Thay vì chỉ được định vị như những tài sản “bất động” truyền thống, với token hóa, giá trị của một tòa nhà, một khu đô thị hay cả một dự án có thể được chia nhỏ thành nhiều phần, mỗi phần mang mã tài chính riêng và có thể dễ dàng giao dịch trên nền tảng số, tương tự như cổ phiếu được trao đổi hằng ngày trên thị trường chứng khoán. Đây chính là sự thay đổi về bản chất, mở ra một cuộc chơi toàn cầu cho bất động sản.

“Khi bất động sản có thể được “chẻ nhỏ”, đặc biệt là phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng vốn có giá trị cao, bài toán huy động vốn ở giai đoạn đầu sẽ trở nên khả thi hơn. Thực tế, để kêu gọi nhà đầu tư ngay từ khi dự án mới khởi động là điều rất khó, bởi mức độ rủi ro cao và giá trị sản phẩm lớn thường khiến nhà đầu tư e dè. Càng giá trị lớn, rủi ro càng cao, nên khó có thể huy động được dòng vốn rộng rãi. Chính vì vậy, việc chia nhỏ sản phẩm thành nhiều phần giá trị nhỏ hơn sẽ giúp chủ đầu tư có thể huy động vốn trực tiếp từ thị trường ngay trong giai đoạn đầu phát triển dự án, thay vì phụ thuộc quá nhiều vào nguồn vốn ngân hàng”, ông Bùi Văn Doanh cổ sung thêm góc nhìn đồng thời nhấn mạnh để cơ chế “chẻ nhỏ” bất động sản vận hành trơn tru và an toàn, nền móng dữ liệu số hóa minh bạch, đồng bộ là điều kiện tiên quyết. Nếu thiếu một nền tảng dữ liệu số đồng bộ và minh bạch, doanh nghiệp bất động sản sẽ đánh mất cơ hội huy động vốn linh hoạt.

Có thể thấy rõ, những hệ lụy khôn lường từ việc chậm chuyển đổi số đang hiện hữu ngay trước mắt. Trong khi đó, cả hệ thống Chính trị đang thể hiện quyết tâm cao độ hướng đến mục tiêu đặt ra trong Nghị quyết 57-NQ/TW về đột phá phát triển khoa học và công nghệ, đổi mới sáng tạo và chuyển đổi số quốc gia: Đến năm 2030, quy mô kinh tế số đạt tối thiểu 30% GDP, tầm nhìn đến năm 2045 là 50% GDP, qua đó đưa Việt Nam trở thành một trung tâm công nghiệp công nghệ số của khu vực, nằm trong nhóm 30 quốc gia dẫn đầu toàn cầu về đổi mới sáng tạo và chuyển đổi số. Chính trong bối cảnh này, yêu cầu đẩy nhanh tiến trình chuyển đổi số bất động sản càng trở nên cấp thiết, để bảo vệ cơ hội phát triển, nâng cao sức cạnh tranh cho doanh nghiệp.

Mới đây, trong phiên họp lần thứ tư của Ban Chỉ đạo Trung ương về phát triển khoa học, công nghệ, đổi mới sáng tạo, chuyển đổi số và Đề án 06, Thủ tướng Phạm Minh đã yêu cầu tất cả các bộ, ngành, địa phương tập trung hoàn thiện cơ sở dữ liệu của mình, hoàn thành chậm nhất trong quý IV/2025, bảo đảm dữ liệu đúng, đầy đủ, sạch, sống, thống nhất và dùng chung từ Trung ương tới cơ sở.

Với vai trò quan trọng đối với nền kinh tế, yêu cầu về hoàn thiện cơ sở dữ liệu đất đai, thông tin thị trường bất động sản một cách đồng bộ, thống nhất đang được đặt lên hàng đầu, coi đây là nền tảng để hiện thực hóa tiến trình chuyển đổi số. Điều đáng nói, mốc thời gian được ấn định “chậm nhất trong quý IV/2025” chính là một cột mốc thể hiện của quyết tâm chính trị cao độ hơn bao giờ hết, đó là quyết tâm phải làm, phải xong và phải tạo ra bước chuyển căn bản cho toàn bộ thị trường. Mỗi ngày chậm trễ, mỗi dữ liệu chưa chuẩn hóa là một ngày cơ hội bị bỏ lỡ, một bước thụt lùi trong việc hiện thực hóa các mục tiêu phát triển kinh tế số, đưa Việt Nam trở thành trung tâm công nghiệp công nghệ số khu vực và nằm trong nhóm 30 quốc gia dẫn đầu thế giới về đổi mới sáng tạo và chuyển đổi số.

Chúng ta nói rất nhiều về mô hình quản lý hiện đại, về minh bạch, về chống thất thu ngân sách…, nhưng nghịch lý là nền tảng dữ liệu vẫn rời rạc, thủ công, thậm chí lạc hậu. Làm sao có thể đánh thuế chính xác và hiệu quả khi thiếu một hệ thống dữ liệu số được chuẩn hoá? Làm sao có thể thuyết phục nhà đầu tư quốc tế đặt niềm tin khi thị trường còn thiếu minh bạch? Trong bối cảnh đó, chuyển đổi số bất động sản càng không còn là lựa chọn, mà là yêu cầu tất yếu của thực tiễn và thể chế.

Chính vì vậy, câu chuyện lúc này không còn dừng ở việc “nên hay không nên” chuyển đổi số, mà đã chuyển hẳn sang “phải làm ngay, phải làm nhanh” và quan trọng hơn cả là “phải làm thế nào” để vượt qua những điểm nghẽn về thể chế, dữ liệu và hạ tầng công nghệ, đồng thời khơi thông động lực từ doanh nghiệp và nhà đầu tư?

Mời độc giả đón đọc kỳ 3: “Đi tìm lời giải cho bài toán chuyển đổi số bất động sản” để cùng để cùng tìm hiểu đâu là giải pháp giúp tháo gỡ những điểm nghẽn, mở cánh cửa cho thị trường bất động sản bước vào kỷ nguyên minh bạch, hiện đại và phát triển bền vững.