Bài 2: Mối lo "mỡ nó rán nó" và câu chuyện thị trường bất động sản Việt Nam cần gì ở doanh nghiệp FDI?

Dù đang trong quá trình vực dậy từ đáy song bất động sản vẫn là lĩnh vực hấp dẫn dòng vốn FDI, thậm chí số vốn đăng ký mới vào lĩnh vực này còn ghi nhận sự tăng trưởng mạnh mẽ trong năm 2024, cho thấy dường như thị trường đang tiếp tục chứng kiến một làn sóng FDI bất động sản mới.

Có nhiều yếu tố đã và đang tạo ra sức hút của bất động sản Việt Nam đối với các nhà đầu tư ngoại. Tuy nhiên, trong bối cảnh chưa có rà soát, đánh giá cụ thể về đóng góp thực chất của các doanh nghiệp FDI đối với thị trường bất động sản và nền kinh tế, việc thu hút FDI như thế nào và ở mức độ nào là vấn đề quan trọng cần được nhận diện. Nhất là khi, trong hơn 35 năm kể từ khi mở cửa thu hút đầu nước nước ngoài, doanh nghiệp FDI đã để lại không ít “vết nhơ”, điển hình là tình trạng vốn mỏng, “tay không bắt giặc”, mang danh đầu tư ngoại nhưng sử dụng vốn nội, “lấy mỡ nó rán nó”.

***

Đối với thị trường bất động sản, ở mọi giai đoạn, việc thu hút FDI chủ yếu trông chờ ở nguồn vốn, bởi nguồn vốn là “mạch máu” của thị trường và cũng là yếu tố rất quan trọng, mang tính tiên quyết trong việc triển khai một dự án bất động sản. Sau đó mới là tận dụng kinh nghiệm xây dựng, phát triển dự án, khả năng quy hoạch, thiết kế kiến trúc… của các doanh nghiệp FDI để nâng cao chất lượng bất động sản, nhất là ở giai đoạn thị trường còn non trẻ, doanh nghiệp Việt còn yếu.

Tuy nhiên, có một thực tế đã từng không ít lần làm đau đầu các cơ quan quản lý, đó là doanh nghiệp FDI đăng ký dự án lớn, mức đầu tư cao nhưng thay vì mang vốn ngoại vào Việt Nam để triển khai dự án theo đúng bản chất, nhiều doanh nghiệp lại thực hiện cam kết đầu tư bằng cách “tay không bắt giặc”, huy động trực tiếp vốn trong nước, thông qua kênh tín dụng và nguồn tiền đặt trước của khách hàng mua bất động sản. Hiện tượng đáng quan ngại này được giới chuyên gia ví von là “lấy mỡ nó rán nó”.

Ngay từ những năm 2008-2009, các chuyên gia của Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương đã đưa ra cảnh báo, có ít nhất hơn 70% vốn thực hiện của các dự án FDI là vốn vay, trong đó một phần không nhỏ là vốn vay trong nước. Tại một số dự án, số vốn trong nước thậm chí còn lên tới hàng chục triệu USD.

Báo chí đã từng đưa thông tin, năm 2009, để triển khai dự án Indochina Plaza tại Cầu Giấy (Hà Nội), chủ đầu tư Indochina Capital đã vay 44 triệu USD từ Vietcombank¹. Cũng trong năm này, Indochina Capital tiếp tục vay ngân hàng nội 39 triệu USD để thực hiện đầu tư dự án Hyatt Regency Danang Resort & Spa².

Dự án Trung tâm mua sắm Hồ bán Nguyệt - Crescent Mall ở quận 7 (TP.HCM) do “ông lớn” Phú Mỹ Hưng làm chủ đầu tư, khởi công năm 2009 cũng từ vốn vay hơn 63 triệu USD của 5 ngân hàng trong nước³.

Dự án Chung cư cao cấp Mulberry Lane (Mỗ Lao, Hà Đông) cũng là dự án do doanh nghiệp FDI, cụ thể là Liên doanh CapitaLand (Singapore) và Công ty Hoàng Thành triển khai năm 2010 với kịch bản vay một ngân hàng Việt 60 triệu USD trên tổng số 170 triệu USD tổng vốn đầu tư dự án⁴.

Khu đô thị ParkCity tại cửa ngõ phía Tây Nam Thủ đô cũng từng được nhắc đến nhiều khi năng lực vốn và chiêu bài “tay không bắt giặc” của doanh nghiệp nước ngoài bị phơi bày. Dự án có diện tích 77,4ha do CTCP Phát triển đô thị quốc tế Việt Nam (VDIC) làm chủ đầu tư. VDIC là liên doanh giữa CTCP Đầu tư và phát triển đô thị Vinaconex - Hoàng Thành (chiếm 40% vốn) và đối tác Malaysia là Công ty TNHH Perdana Parkcity Pte (chiếm 60% vốn).

Theo hợp đồng liên doanh, phía nước ngoài chịu trách nhiệm huy động vốn cho Dự án. Khi liên doanh đi vào hoạt động, phía Việt Nam chịu trách nhiệm về các thủ tục xin phép đầu tư, thực hiện giải phóng mặt bằng… và yên tâm rằng trách nhiệm tài chính đã có đối tác nước ngoài đảm nhận. Tuy nhiên, phía nước ngoài đã viện ra nhiều lý do rằng, vay vốn tại các tổ chức tín dụng quốc tế rất phức tạp và khó có thể thực hiện được. Để đảm bảo tiến độ dự án, phía Việt Nam đã phải vào cuộc, thực hiện các thủ tục để vay vốn của ngân hàng Việt Nam⁵.

Sau cùng, trong số gần 1.900 tỷ đồng chủ đầu tư đã đổ vào dự án này, vốn ngoại chỉ chiếm tỷ lệ rất nhỏ. Ngân hàng TMCP Công thương Việt Nam (VietinBank) cho vay 846 tỷ đồng, trong đó giải ngân hơn 700 tỷ đồng, phía Việt Nam trong liên doanh góp vốn khoảng 130 tỷ đồng, và 500 tỷ đồng là tiền góp vốn bằng quyền mua nhà thấp tầng của khách hàng⁶.

Vốn từ tiền đặt trước của khách hàng thông qua bán bất động sản hình thành trong tương lai cũng là một hình thức “đầu tư nước ngoài” bằng vốn trong nước, “mỡ nó rán nó” của doanh nghiệp FDI. Thậm chí, ở một số dự án, dù chưa đủ điều kiện, nhưng chủ đầu tư vẫn huy động tiền góp vốn từ khách hàng thông qua hình thức “đặt chỗ”, thoả thuận quyền mua...

Gần đây nhất, Sở Xây dựng⁷ TP. Hà Nội đã chỉ đạo Thanh tra Sở kiểm tra hoạt động huy động vốn của chủ đầu tư dự án chung cư Lumi Hà Nội - Công ty TNHH Thương mại và Phát triển kinh doanh Ánh Sao, một doanh nghiệp liên quan đến CapitaLand. Nguyên nhân là do, công ty này huy động tiền đặt trước của khách hàng và tạo ra một “cơn bão booking” tại dự án với hơn 3.000 khách đặt trước - theo công bố vào tháng 3/2024, trong khi Sở Xây dựng Hà Nội đã nhiều lần đưa ra cảnh báo dự án chưa đủ điều kiện huy động vốn và không được ủy quyền cho các sàn giao dịch bất động sản chào bán và nhận tiền trước của khách hàng.

Việc huy động tiền của khách hàng ngay từ khi dự án còn chưa triển khai xong phần móng còn đặt ra dấu hỏi về năng lực tài chính của chủ đầu tư. Nhất là khi, công ty Ánh Sao từng có thời gian dài thua lỗ “ăn mòn” vốn chủ sở hữu, đặc biệt là trong giai đoạn 2021 - 2022. Đi cùng với khoản lỗ khổng lồ là nợ phải trả - có thời điểm cao gấp 8,6 lần vốn chủ sở hữu và chiếm tới 89,6% nguồn vốn, cho thấy vốn hoạt động của công ty này chủ yếu được tài trợ bởi nợ⁸. Trong tổng nợ của doanh nghiệp, vay và nợ thuê tài chính ngắn hạn chiếm tỷ trọng lớn nhất, lên tới 94,8% cho thấy doanh nghiệp đã từng đối mặt với áp lực lãi vay lớn.

Đây chỉ là một vài trường hợp với số vốn "nhìn thấy được" mà các nhà đầu tư FDI sử dụng vốn trong nước để đầu tư kinh doanh bất động sản. Tại cuộc họp Chính phủ về thực trạng tài chính của các doanh nghiệp đầu tư nước ngoài năm 2019, Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Nguyễn Thị Hồng đã khẳng định, có tình trạng doanh nghiệp FDI vốn mỏng, “tay không bắt giặc”. Qua kiểm soát 140 doanh nghiệp có vốn vay gấp trên 4 lần vốn chủ sở hữu, thì 100% số doanh nghiệp này đều là FDI, cá biệt có doanh nghiệp có tỷ lệ gấp hàng trăm lần⁹…

Trên thực tế, năm nào các con số về vốn đăng ký FDI bất động sản cũng rất lớn, thường xếp thứ 2, chỉ sau công nghiệp chế biến, chế tạo, nhưng con số vốn thực hiện, vốn giải ngân lại rất khó để thống kê hoặc không được thống kê cụ thể, cho đến thời điểm hiện tại. Dù vậy, câu chuyện “mỡ nó rán nó” điển hình trong thời gian qua phần nào cho thấy một cách rõ ràng về năng lực tài chính của các nhà đầu tư ngoại, đằng sau đó là hệ lụy đối với thị trường bất động sản Việt Nam. Các chuyên gia nhấn mạnh, những đóng góp của các nhà đầu tư nước ngoài là không thể phủ nhận, song tình trạng nhà đầu tư FDI tận dụng chính sách thu hút đầu tư của Việt Nam để thu lợi, đặc biệt là trong lĩnh vực bất động sản là rất đáng quan ngại.

Các dự án FDI “tay không bắt giặc”, đầu tư bằng vốn trong nước trên thực tế đang đi ngược mục tiêu thu hút vốn FDI mà Việt Nam đã đặt ra. Theo chuyên gia kinh tế, TS. Huỳnh Thanh Điền, Việt Nam thu hút FDI vào lĩnh vực bất động sản với mong muốn các doanh nghiệp nước ngoài sẽ đưa nguồn lực vốn ngoại tệ cùng những kinh nghiệm về thiết kế, xây dựng của họ vào các dự án bất động sản Việt Nam, giúp các dự án bất động sản Việt Nam được thành hình, mang lại nhiều giá trị cho sự phát triển đất nước. "Nhưng các doanh nghiệp nước ngoài vào Việt Nam đầu tư lại đi vay vốn của Việt Nam, chẳng khác nào họ đang dùng chính nguồn lực của Việt Nam để kinh doanh trên đất Việt Nam. Vậy đóng góp của các doanh nghiệp nước ngoài ở đây là gì?” - ông Điền đặt câu hỏi.

Không chỉ đi ngược lại mục tiêu thu hút vốn FDI mà doanh nghiệp nước ngoài vay vốn trong nước phục vụ đầu tư kinh doanh bất động sản còn đi ngược lại quan điểm của ngành ngân hàng là không ưu tiên dòng vốn tín dụng cho các lĩnh vực đầu tư trung và dài hạn.

TS. Huỳnh Thanh Điền phân tích, bất động sản là một lĩnh vực cần vốn trung và dài hạn. Trong khi đó, vốn tín dụng của các ngân hàng thương mại trong nước chủ yếu là tiền gửi tiết kiệm ngắn hạn của khách hàng. Vì vậy, nếu dùng vốn tín dụng quá liều cho mục đích đầu tư kinh doanh bất động sản sẽ không đảm bảo an toàn cho hệ thống. Đầu tư bất động sản luôn cần những doanh nghiệp có nguồn lực tài chính đủ mạnh, trường sức, thay vì những doanh nghiệp vốn mỏng, “tay không bắt giặc”.

Hiện nay, nhiều ngân hàng trong nước đang chú ý nhiều hơn đến việc cung cấp vốn vay cho nhóm khách hàng là doanh nghiệp FDI. Thậm chí, một số ngân hàng còn xem đây là thị trường mục tiêu của mình để thiết lập chính sách ưu đãi, thu hút nhóm khách hàng này vay vốn. Theo chuyên gia kinh tế, TS. Huỳnh Thanh Điền, thực tế này không phải hiếm gặp ở các nước trên thế giới, tuy nhiên, hầu hết các nước chỉ cho doanh nghiệp FDI vay vốn phục vụ sản xuất kinh doanh, còn vay vốn đầu tư trung và dài hạn như lĩnh vực bất động sản thì rất hạn chế.

“Ở các nước, muốn đầu tư trung và dài hạn, doanh nghiệp FDI phải đầu tư bằng vốn tự có, hoặc phát hành cổ phiếu nhằm kêu gọi cổ đông góp vốn. Nhưng khi đến Việt Nam, doanh nghiệp FDI ở lĩnh vực bất động sản được “rộng cửa” hơn trong việc vay vốn từ ngân hàng. Chỉ cần doanh nghiệp có quyền sử dụng đất, có một tỷ lệ vốn nhất định là có thể đi vay. Do đó, không ít FDI đã liên doanh với doanh nghiệp nội theo hình thức doanh nghiệp nội góp vốn bằng quyền sử dụng đất”, TS. Huỳnh Thanh Điền nói.

Trên thực tế, Ngân hàng Nhà nước cũng đã nhiều lần đưa ra những chính sách nắn dòng tín dụng, hạn chế vốn đổ vào các doanh nghiệp bất động sản trong nước. Cùng với đó là khuyến nghị các doanh nghiệp đẩy mạnh đa dạng hoá các nguồn vốn huy động.

“Nếu hạn chế các doanh nghiệp trong nước nhưng lại cho các doanh nghiệp nước ngoài vay sẽ tạo ra sự bất bình đẳng”, TS. Huỳnh Thanh Điền lưu ý và cho rằng, kể cả khi chưa nói đến vấn đề bình đẳng trong tiếp cận vốn của doanh nghiệp nội và doanh nghiệp ngoại thì việc các doanh nghiệp FDI cạnh tranh và hút mất số vốn đáng lẽ dành cho doanh nghiệp trong nước cũng phần nào làm giảm khả năng tiếp cận vốn của các doanh nghiệp Việt Nam.

"Trong trường hợp, nhiều doanh nghiệp FDI “đứt gánh giữa đường” do tiềm lực tài chính yếu, năng lực triển khai kém, dẫn đến dự án bị “đắp chiếu” thì không chỉ gây rủi ro cho hệ thống ngân hàng mà còn gây lãng phí tài nguyên đất đai, ảnh hưởng đến nền kinh tế đất nước. Với các khách hàng mua nhà ở hình thành trong tương lai, họ cũng sẽ chịu thiệt hại nhất định" - chuyên gia nói thêm.

Nhìn nhận về thực tế nhiều chủ đầu tư FDI huy động vốn của Việt Nam thông qua các ngân hàng hay khách hàng để phát triển dự án, chuyên gia kinh tế, TS. Nguyễn Trí Hiếu cũng cho rằng, thực tiễn đã chứng minh, không ít các ngân hàng trong nước, khách hàng hay nhà đầu tư đã gặp phải rủi ro.

Rủi ro ở đây là khi dự án hoàn thành không đúng tiến độ, họ sẽ không có khả năng trả nợ hoặc chậm trễ trong việc trả nợ. Khi đó, các ngân hàng trong nước cũng phải tự chịu trách nhiệm, các khách hàng mua nhà trả tiền trước xác định cũng sẽ không có nhà. Như vậy, hệ quả không chỉ các ngân hàng hay khách hàng phải gánh chịu mà còn ảnh hưởng đến cả thị trường bất động sản cũng như nền kinh tế Việt Nam. Hiện chưa có số liệu thống kê về được công bố về tín dụng đối với các doanh nghiệp FDI bất động sản nhưng theo TS. Huỳnh Thanh Điền, đây là vấn đề cần lưu ý, bởi việc các ngân hàng nội cấp tín dụng cho doanh nghiệp FDI không phải là điều đáng quan ngại, thậm chí đây là nhóm khách hàng tiềm năng đối với ngành ngân hàng Việt Nam, đồng thời, việc cho vay cũng là chính sách tốt để thu hút FDI, tuy nhiên, việc cho vay phải hướng đến nhóm ngành FDI phù hợp và có sự sàng lọc để hạn chế rủi ro.

Tám tháng đầu năm 2024, các doanh nghiệp FDI đã đăng ký đầu tư 2,4 tỷ USD vào bất động sản¹⁰, tăng hơn 5 lần so với cùng kỳ năm 2023 và chiếm gần 20% tổng vốn đăng ký mới. Nếu tính cả vốn đăng ký mới và vốn đăng ký điều chỉnh, vốn FDI đăng ký vào hoạt động kinh doanh bất động sản đạt gần 2,6 tỷ USD, gấp 3,7 lần cùng kỳ và chiếm hơn 14% tổng vốn đăng ký cấp mới và tăng thêm. Với hình thức góp vốn, mua cổ phần, nhóm bất động sản đạt gần 812 triệu USD, chiếm 29% tổng vốn góp. Dòng vốn ngoại đổ vào bất động sản trải rộng ở mọi phân khúc nhà ở, khu công nghiệp, thương mại và dịch vụ.

Theo các chuyên gia, tỷ suất lợi nhuận cao là yếu tố then chốt trong các quyết định đầu tư của nhà đầu tư quốc tế, và điều này lại đang thể hiện khá rõ nét tại thị trường địa ốc Việt Nam. Đó là lý do dù thị trường đang trong quá trình vực dậy từ đáy, nhưng sức hấp dẫn đối với các doanh nghiệp FDI không những không giảm xuống mà thậm chí còn tăng lên. Tổng giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam cho hay, từ cuối năm 2023 đến nửa đầu năm 2024, đã ghi nhận khoảng 16 thương vụ M&A bất động sản. Mục tiêu đầu tư của khối ngoại vẫn nằm ở việc tìm kiếm quỹ đất sạch, có chất lượng tốt, giá trị thật cũng như có pháp lý hoàn chỉnh, nhiều tiềm năng phát triển.

Nói để thấy, làn sóng FDI mới với lượng vốn đăng ký tương đối lớn vào bất động sản Việt Nam. Dù vậy, những điểm bất cập trong thu hút FDI trong hành trình hơn 35 năm qua vẫn chưa được tổng kết, làm rõ. Năm 2022, Bộ Kế hoạch - Đầu tư¹¹ có công văn đề nghị UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương chỉ đạo cơ quan đăng ký đầu tư thực hiện rà soát, đánh giá tình hình thực hiện của các dự án có vốn đầu tư nước ngoài trên địa bàn. Theo đó, đối tượng rà soát thuộc các dự án có vốn đầu tư đăng ký từ 100 triệu USD trở lên; dự án có diện tích đất sử dụng từ 50ha trở lên và dự án trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản tại các tỉnh, thành phố: Hà Nội, TP.HCM, Đà Nẵng, Hải Phòng, Khánh Hòa, Bà Rịa - Vũng Tàu có diện tích đất sử dụng từ 2ha trở lên. Tuy nhiên, đến nay chưa tìm thấy bất kỳ số liệu nào được công bố, đặc biệt là thực trạng giải ngân vốn FDI bất động sản đã đăng ký cũng như chất lượng tài sản, sức khỏe tài chính của các doanh nghiệp FDI vào Việt Nam trong thời gian qua.

Trong bối cảnh như vậy, những cảnh báo về tình trạng “mỡ nó rán nó” nói trên của các chuyên gia là vấn đề cần được xới lại, rà soát và có biện pháp chấn chỉnh phù hợp. Mặt khác, trước những cân nhắc về được, mất và tính 2 mặt của đồng tiền FDI, đối với lĩnh vực bất động sản, có nên tiếp tục thu hút FDI nữa hay không và thu hút ở mức độ nào, chất lượng ra sao cũng là vấn đề cần được xem xét kỹ. Trên tất cả, đó là những cảnh báo không thừa.

Theo TS. Nguyễn Trí Hiếu, hiện nay Việt Nam nên đẩy mạnh thu hút các nhà đầu tư nước ngoài tham gia nhiều hơn vào lĩnh vực công nghệ cao thay vì bất động sản.

“Dù bất động sản là lĩnh vực có sức hấp dẫn lớn đối với các doanh nghiệp nước ngoài do lợi nhuận cao, song bất động sản Việt Nam hiện nay đã đủ lực để có thể tự phát triển. Thậm chí, các doanh nghiệp nội trong nước hiện đã đủ mạnh về kinh nghiệm để có thể phát triển các dự án tầm cỡ, từ khu đô thị đến các khu du lịch nghỉ dưỡng. Do đó, Việt Nam không nhất thiết cần phải có các nhà đầu tư nước ngoài trong lĩnh vực đầu tư bất động sản, nếu như doanh nghiệp FDI không thực sự mang ngoại tệ vào Việt Nam", ông Hiếu nói. 

Đặc biệt, TS. Nguyễn Trí Hiếu cho rằng, phần lớn các doanh nghiệp FDI từ trước đến nay chủ yếu đầu tư vào các sản phẩm bất động sản cao cấp, nghỉ dưỡng. Điều này góp phần làm nóng thị trường, làm dư thừa nguồn cung ở phân khúc đó, tạo ra sự mất cân đối trên thị trường bất động sản Việt Nam. 

“Thị trường bất động sản Việt Nam hiện nay cần nhất là các dự án đáp ứng nhu cầu ở thực, những dự án nhà ở giá rẻ vừa túi tiền phục vụ cho người có thu nhập thấp, trung bình. Ngoài ra, thị trường cần các dự án bất động sản công nghiệp quy mô lớn, quy hoạch bài bản, thu hút các doanh nghiệp công nghệ tiên tiến của thế giới. Nếu các doanh nghiệp FDI đổ vào những lĩnh vực này của bất động sản thì có thể ưu tiên, còn những phân khúc khác thì cần nghiêm túc cân nhắc lại”, TS. Nguyễn Trí Hiếu nhận định.

PGS.TS. Nguyễn Thường Lạng, Viện Thương mại và Kinh tế quốc tế - Trường Đại học Kinh tế quốc dân bổ sung thêm, sự chênh lệch lớn trong môi trường cạnh tranh giữa các doanh nghiệp FDI và doanh nghiệp trong nước đang cho thấy sự bất bình đẳng trong môi trường đầu tư đang tạo ra nhiều khó khăn và rủi ro cho các doanh nghiệp nội địa.

Theo đó, hình thức thu hút FDI trong lĩnh vực bất động sản cần được thực hiện thông qua sự hợp tác bình đẳng giữa doanh nghiệp nước ngoài và doanh nghiệp trong nước. Chỉ khi đó, doanh nghiệp Việt Nam mới có thể tiếp thu những kiến thức quý giá về kỹ thuật xây dựng, kiến trúc cảnh quan và phát triển theo tiêu chuẩn quốc tế.

“Việc tạo ra quá nhiều ưu đãi cho nhà đầu tư nước ngoài có thể dẫn đến hậu quả chất lượng giải ngân vốn kém. Việt Nam cần một chiến lược hợp tác khéo léo, không chỉ thu hút vốn FDI mà còn đảm bảo các nhà đầu tư nước ngoài tuân thủ nghiêm ngặt luật pháp Việt Nam, đặc biệt là Luật Đầu tư. Điều này sẽ giúp duy trì sự cạnh tranh công bằng, tạo động lực phát triển bền vững cho doanh nghiệp nội địa”, PGS. TS. Nguyễn Thường Lạng chia sẻ.

TS. Lê Duy Bình, Giám đốc Economica Việt Nam cũng cho rằng, việc định hình lại chiến lược thu hút và lựa chọn vốn đầu tư nước ngoài vào lĩnh vực bất động sản tại Việt Nam trong giai đoạn hiện nay là điều vô cùng cần thiết.

Theo ông Bình, để thu hút nguồn vốn đầu tư một cách hiệu quả, trước hết, môi trường đầu tư cần được xây dựng dựa trên nguyên tắc bình đẳng, không phân biệt đối xử giữa các nhà đầu tư trong và ngoài nước. Việt Nam cần phải áp dụng chiến lược đầu tư thông qua các bộ lọc nhằm phục vụ chiến lược phát triển bền vững của quốc gia. Các bộ lọc này sẽ giúp thu hút những dự án đầu tư hướng đến nền kinh tế xanh, tập trung vào năng suất và đổi mới sáng tạo, đảm bảo tiêu chí môi trường và chất lượng tăng trưởng.

“Đối với các nhà đầu tư nước ngoài, việc áp dụng các bộ lọc này không chỉ giúp tận dụng tối đa lợi thế mà họ mang lại, mà còn thúc đẩy quá trình phát triển bất động sản theo hướng bền vững, phù hợp với chiến lược phát triển dài hạn của Việt Nam”, TS. Lê Duy Bình nhận định.

Cũng theo TS. Lê Duy Bình, khi tiến hành thu hút FDI vào bất động sản, Việt Nam cũng cần thiết lập cơ chế giám sát chặt chẽ nhằm đảm bảo việc các doanh nghiệp ngoại thực sự đưa vốn vào nước ta, thay vì chỉ sử dụng Việt Nam như một địa bàn huy động vốn. Trên thực tế, có nhiều trường hợp nhà đầu tư nước ngoài sử dụng cơ chế huy động vốn trong nước thông qua các hợp đồng với nhà đầu tư và cá nhân trong nước, dẫn đến việc không phát huy được lợi thế tài chính mà họ có thể mang lại. Vì vậy, bộ lọc đầu tiên cần hướng đến là việc đảm bảo các nhà đầu tư ngoại thực sự mang nguồn vốn lớn vào, thúc đẩy sự phát triển và đổi mới trong ngành bất động sản.

Ngoài ra, một tiêu chí khác quan trọng không kém mà Việt Nam cần lưu ý để việc thu hút FDI trở nên hiệu quả, theo TS. Lê Duy Bình là việc đánh giá về trình độ quản trị của các doanh nghiệp FDI.

“Các nhà đầu tư nước ngoài cần chứng minh được khả năng quản trị hiệu quả, góp phần nâng cao tính minh bạch chung của thị trường bất động sản Việt Nam. Điều này không chỉ giúp thị trường phát triển lành mạnh hơn mà còn tạo dựng lòng tin cho các nhà đầu tư trong và ngoài nước” TS. Lê Duy Bình cho hay.

Hơn nữa, TS. Lê Duy Bình cho rằng, Việt Nam cũng cần có cơ chế cho việc khuyến khích các nhà đầu tư nước ngoài tập trung đầu tư vào các dự án có khả năng lan tỏa và có tính bổ trợ được cho ngành kinh tế chiến lược. Theo đó, nhiều nhà đầu tư nước ngoài không chỉ đầu tư trực tiếp vào Việt Nam mà còn có chiến lược thu hút các đối tác khác cùng tham gia, đặc biệt trong các lĩnh vực mà Việt Nam ưu tiên phát triển. Các lĩnh vực như bất động sản công nghiệp, bán dẫn, năng lượng tái tạo và điện toán đám mây đều là những ngành có tiềm năng lớn trong việc thúc đẩy dòng vốn đầu tư bổ sung.

“Điều quan trọng nhất trong thu hút đầu tư nước ngoài là cần có một chiến lược rõ ràng nhằm hướng các nhà đầu tư này theo định hướng chiến lược tăng trưởng xanh của Việt Nam. Chính sách đầu tư phải được kết hợp chặt chẽ với chiến lược phát triển bền vững, từ kế hoạch hành động về tăng trưởng xanh đến nâng cao chất lượng tăng trưởng kinh tế. Điều này không chỉ nâng cao chất lượng dòng vốn FDI vào bất động sản mà còn góp phần tạo ra giá trị bền vững cho nền kinh tế, phù hợp với mục tiêu phát triển dài hạn của Việt Nam trong bối cảnh biến đổi khí hậu và yêu cầu về phát triển xanh ngày càng gia tăng”, TS. Lê Duy Bình khẳng định.

Hiện nay trên thị trường đang có xu hướng doanh nghiệp trong nước liên doanh với nhau để thực hiện các dự án bất động sản, thay vì liên doanh với doanh nghiệp nước ngoài, theo chuyên gia kinh tế, TS. Huỳnh Thanh Điền, đây là điều cần khuyến khích.

“Việt Nam đang nỗ lực cải thiện môi trường kinh doanh để thu hút vốn đầu tư nước ngoài tốt hơn, nhưng điều quan trọng hơn cả - có lẽ là cần một hệ thống pháp lý hoàn thiện để chỉ thu nạp những nguồn vốn "sạch", chất lượng, mang tính chất lâu bền từ doanh nghiệp có tầm chứ không chạy theo số lượng, thu hút đầu tư nước ngoài bằng mọi giá”, TS. Huỳnh Thanh Điền nhấn mạnh thêm. 

Như vậy, theo các chuyên gia, thu hút vốn FDI là cần thiết và vai trò của dòng FDI trong những năm qua cũng không thể phủ nhận, nhưng không vì thế mà không cẩn trọng nguồn vốn này. Bên cạnh các tiêu chí về chuyển giao công nghệ, tạo công ăn việc làm, tăng trưởng bền vững thì cần sàng lọc các doanh nghiệp lợi dụng chính sách thu hút FDI để tăng đòn bẩy tài chính, đặc biệt là đối với lĩnh vực bất động sản. Mặt khác, câu hỏi về phần trăm thực sự trong số hàng chục tỷ USD mà các nhà đầu tư nước ngoài mang vào đầu tư trong lĩnh vực bất động sản ở Việt Nam thời gian qua là bao nhiêu là vấn đề cần sớm được các bộ, ban ngành giải đáp và làm rõ. Bên cạnh đó, cần minh định nguồn vốn, năng lực tài chính của doanh nghiệp nước ngoài, trong đó, bao nhiêu là vốn tự có, bao nhiêu là vốn vay và vay từ những nguồn nào. Ngoài ra, chính sách ưu đãi dành cho doanh nghiệp FDI trong lĩnh vực bất động sản (nếu có) cũng cần xem xét lại./.

Reatimes sẽ tiếp tục thông tin!\

Tài liệu có trích dẫn

¹ https://vneconomy.vn/vietcombank-rot-von-cho-bat-dong-san.htm

 ²https://thesaigontimes.vn/vietcombank-cho-vay-du-an-hyatt-regency-tai-da-nang/

 ³https://voh.com.vn/chinh-tri-xa-hoi/khoi-cong-du-an-trung-tam-mua-sam-ho-ban-nguyet-crescent-mall-o-quan-7-100273.html

⁴ https://thesaigontimes.vn/cap-60-trieu-do-la-tin-dung-cho-du-an-mulberry-lane/

⁵ https://www.tinnhanhchungkhoan.vn/goc-khuat-cua-dai-gia-bat-dong-san-parkcity-dau-tu-ngoai-von-noi-post123389.html

⁶https://www.tinnhanhchungkhoan.vn/parkcity-doi-tac-ngoai-choi-bai-tay-khong-bat-giac-post22849.html

⁷https://thanhtra.com.vn/kinh-te/bat-dong-san/kiem-tra-hoat-dong-huy-dong-von-cua-chu-dau-tu-du-an-chung-cu-lumi-ha-noi-229893.htm

⁸https://vnmedia.vn/bat-dong-san/202403/bi-thanh-tra-ve-huy-dong-von-chu-dau-tu-du-an-lumi-ha-noi-kinh-doanh-ra-sao-1

⁹https://vnexpress.net/doanh-nghiep-ngoai-von-mong-van-tay-khong-bat-giac-3887962.html

¹⁰https://baodautu.vn/batdongsan/hang-ty-usd-von-ngoai-dang-do-vao-bat-dong-san-viet-nam-d225084.html

¹¹https://baodautu.vn/batdongsan/hang-ty-usd-von-ngoai-dang-do-vao-bat-dong-san-viet-nam-d225084.html