Theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), hầu hết các văn bản hướng dẫn thuộc thẩm quyền của địa phương chưa được ban hành kịp thời, gây ảnh hưởng nghiêm trọng đến quá trình thực thi luật, đặc biệt là với các nội dung đã được phân cấp cho chính quyền địa phương. Mặt khác, lực lượng cán bộ chuyên trách tại một số địa phương chưa nắm luật, chưa được tham gia các chương trình đào tạo, tập huấn về các quy định mới cũng là hạn chế.
Cụ thể, VARS cho rằng, vướng mắc đầu tiên phải kể đến liên quan tới việc điều chỉnh bảng giá đất. Theo quy định tại Khoản 1 Điều 257 của Luật Đất đai 2024 về việc chuyển tiếp sử dụng bảng giá đất, bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành theo Luật Đất đai 2013 vẫn sẽ tiếp tục được áp dụng cho đến hết ngày 31/12/2025. Trong trường hợp cần thiết, UBND cấp tỉnh có thể điều chỉnh bảng giá đất theo quy định mới của Luật Đất đai 2024 nhằm đảm bảo phù hợp với tình hình thực tế về giá đất tại địa phương. Tuy nhiên, việc các địa phương chưa kịp thời điều chỉnh hoặc điều chỉnh bảng giá đất với mức tăng đột biến có thể gây ra nhiều hệ lụy. Theo đó, khi các quy định pháp luật mới về đất đai đã được áp dụng mà bảng giá đất vẫn không được cập nhật một cách đồng bộ và hợp lý có thể dẫn đến các nguy cơ tiềm ẩn đối với thị trường bất động sản nói riêng, sự phát triển kinh tế - xã hội nói chung.
Phân tích sâu hơn, VARS cho biết, trước đây, Nghị định số 71/2024/NĐ-CP của Chính phủ quy định về giá đất đã loại bỏ quy định cho thuê tư vấn xác định giá đất, thay vào đó là phương pháp xác định giá đất dựa trên hệ số K nhân với bảng giá đất của thành phố. Do đó, việc một số địa phương vẫn sử dụng giá đất trong bảng giá đất hiện hành làm giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất là không hợp lý. Điều này dẫn đến tình trạng giá đất khởi điểm không phản ánh đúng điều kiện giá đất thực tế, từ đó tạo ra sự chênh lệch lớn giữa giá khởi điểm và giá đấu giá thực tế, gây ra hiện tượng giá đất tăng đột biến và bất thường. Đồng thời, còn có thể gây thất thu cho ngân sách Nhà nước.
(Ảnh minh hoạ: Bùi Văn Doanh)
Mặt khác, tại một số địa phương, bảng giá đất điều chỉnh tăng cao đột biến, chênh lệch rất lớn so với bảng giá đất hiện hành cũng dẫn đến sự phản ứng của các đối tượng chịu tác động như người dân, doanh nghiệp sử dụng đất, nhất là khi thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp áp dụng bảng giá đất quy định tại Luật Đất đai 2024.
Ngoài ra, hiện nay, tình trạng nhiều địa phương hiện chưa kịp thời ban hành quyết định điều chỉnh giá đất, dẫn đến hàng nghìn hồ sơ liên quan đến chuyển đổi mục đích sử dụng đất, sang nhượng và cấp giấy chứng nhận bị "treo", không được giải quyết thuế với lý do chờ bảng giá mới. Nguyên nhân chính của tình trạng này là cơ quan thuế chưa ban hành các quy định hướng dẫn thực hiện bảng giá đất mới. Do đó, việc giải quyết thuế cho các hồ sơ trên bị trì hoãn, gây khó khăn cho người dân và doanh nghiệp trong việc hoàn tất các thủ tục liên quan.
Rào cản đối với phát triển nhà ở xã hội
Theo VARS, việc triển khai dự án nhà ở xã hội tại nhiều địa phương cũng đang gặp phải khó khăn do thiếu văn bản hướng dẫn cụ thể. Theo quy định tại Nghị định 100/2024/NĐ-CP, trong thời hạn 7 ngày, các văn phòng hoặc chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai phải xác nhận thông tin của người đăng ký không sở hữu nhà và không có tên trong sổ đỏ tại địa phương nơi có dự án nhà ở xã hội.
Tuy nhiên, sau hơn một tháng triển khai, nhiều địa phương vẫn gặp phải vướng mắc trong việc xác nhận tình trạng nhà ở và điều kiện thu nhập. Nguyên nhân chính của tình trạng này là do các cơ quan thực thi pháp lý chưa có căn cứ hướng dẫn cụ thể để thực hiện các quy định mới, theo phản ánh của VARS.
Một vấn đề nữa là theo quy định hiện hành, Ngân hàng Chính sách xã hội sẽ tiếp nhận hồ sơ vay mua hoặc thuê mua nhà ở xã hội chỉ khi có hợp đồng mua bán. Tuy nhiên, sau khi ký hợp đồng, khách hàng vẫn phải chờ đợi cho đến khi ngân hàng nhận được nguồn vốn cấp sang mới có thể giải quyết các hồ sơ đang thụ lý.
Kế đến là vướng mắc liên quan trực tiếp đến người dân là việc thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho đất không giấy tờ. Đây là một điểm thay đổi tích cực của Luật Đất đai 2024 nhưng lại đang vướng do sự thay đổi về cơ quan cấp sổ đỏ cho người dân.
Theo đó, Luật Đất đai 2024 quy định, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất mà không vi phạm pháp luật về đất đai, không thuộc trường hợp đất được giao không đúng thẩm quyền thì được cấp sổ đỏ. Bộ phận tiếp nhận hồ sơ chuyển từ văn phòng đăng ký đất đai sang Phòng Tài nguyên và Môi trường cấp huyện. Trong khi đó, Phòng Tài nguyên và Môi trường lại chưa có văn bản hướng dẫn từ cơ quan trung ương và cấp tỉnh, chưa kịp cập nhật cơ sở dữ liệu khiến nhiều hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu bị tạm dừng.
Thêm vào đó, các địa phương cũng chưa ban hành các tiêu chí quyết định đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất, phù hợp với tình hình thực tế của địa phương, làm căn cứ phát triển các khu đô thị, khu dân cư.
Trước thực tế này, VARS đề xuất, các địa phương cần khẩn trương tổ chức các hội nghị phổ biến, tập huấn về các quy định mới của pháp luật về đất đai, pháp luật về nhà ở, pháp luật kinh doanh bất động sản để cơ quan chuyên ngành, cán bộ chuyên trách hiểu đúng, đủ. Đồng thời, lắng nghe những khó khăn, vướng mắc của đối tượng chịu ảnh hưởng trực tiếp bởi các quy định này. Từ đó, tham mưu cho địa phương, các bộ ngành chuẩn bị văn bản hướng dẫn thuộc thẩm quyền để sớm giải quyết vướng mắc cho người dân.
Song song với đó, cần công bố công khai các thủ tục hành chính trên Cổng thông tin dịch vụ công của Chính phủ, Cổng thông tin điện tử của địa phương, niêm yết công khai tại nơi tiếp nhận thủ tục hành chính theo quy định của pháp luật để Nhân dân, doanh nghiệp biết thực hiện và giám sát việc thực hiện.
Với sự phức tạp của hệ thống pháp luật và tính đa dạng của thị trường bất động sản, việc nắm vững và áp dụng đúng các quy định mới là một thách thức lớn đối với các doanh nghiệp, nhà đầu tư và cả cơ quan quản lý.
Ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho rằng, việc thúc đẩy xây dựng và ban hành các văn bản hướng dẫn thực hiện, đẩy mạnh tổ chức tập huấn, tuyên truyền, phổ biến các quy định mới của pháp luật về đất đai, nhà ở và kinh doanh bất động sản là yêu cầu cấp bách để đảm bảo việc thi hành Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản sớm có hiệu quả trong thực tiễn.
"Điều này không chỉ giúp doanh nghiệp bất động sản và người dân hiểu rõ các quy định, mà còn là cơ hội để cơ quan quản lý tiếp cận thực tế, lắng nghe những khó khăn, vướng mắc của đối tượng chịu ảnh hưởng trực tiếp bởi các quy định này; giúp điều chỉnh chính sách phù hợp hơn. Việc nắm rõ và hiểu sâu các quy định mới cũng là điều kiện cần thiết để đảm bảo tuân thủ pháp luật, giảm thiểu rủi ro pháp lý và tăng cường hiệu quả hoạt động kinh doanh bất động sản", ông Đính phân tích.
