Đơn vị môi giới - Bên trung gian phân phối sản phẩm hay là những bàn tay nối dài của chủ đầu tư?
Như Reatimes đã thông tin, đầu tháng 11/2023, CapitaLand đã công bố dự án căn hộ cao cấp Lumi Hà Nội tại phía Tây Thủ đô. Tổng giá trị phát triển dự án này dự kiến khoảng 18.000 tỷ đồng (hơn 1 tỷ đô la Singapore). Với diện tích khu đất gần 5,6ha, dự án được khởi công vào ngày 1/3/2024.
Từ khi xuất hiện trên thị trường bất động sản Hà Nội, dự án này đã thu hút nhiều sự chú ý trong giới đầu tư và gây xôn xao khi gần đây, hàng loạt nhân viên môi giới giới thiệu về dự án đã "mời chào" khách hàng booking đặt cọc giữ chỗ để được mua nhà vị trí đẹp, với giá mỗi lượt booking là 100 triệu đồng. Dù trên thực tế, dự án này đã được Sở Xây dựng Hà Nội xác nhận chưa đủ điều kiện mở bán nhà ở hình thành trong tương lai.
Theo lời giới thiệu của chuyên viên môi giới tên D.T, cho đến thời điểm hiện tại đã có hơn 3.000 lượt đặt chỗ tại dự án Lumi Hà Nội và đến ngày 23/3 chủ đầu tư sẽ dừng nhận booking hoàn lại, đồng nghĩa chương trình quà tặng 100 triệu đồng trừ vào giá bán căn hộ sẽ kết thúc.
Đến ngày 23/3/2024, chủ đầu tư sẽ dừng nhận booking hoàn lại đồng nghĩa chương trình quà tặng 100 triệu đồng trừ vào giá bán căn hộ sẽ kết thúc.
Việc các môi giới liên tục mời chào và đưa ra những con số booking khủng của dự án Lumi Hà Nội cùng nhiều lời hứa hẹn về những phần quà, chiết khấu hấp dẫn chỉ dành cho khách hàng nhanh tay đăng ký đặt chỗ, theo các chuyên gia, có thể sẽ tạo nên hiệu ứng tâm lý đám đông, chi phối đến hành vi mua bán của khách hàng… Qua đó, đẩy sự khan hiếm về nguồn cung nhà ở lên cao trào và tạo "sóng" cho thị trường.
Đặc biệt, trong bối cảnh thị trường bất động sản nói chung và thị trường bất động sản Hà Nội nói riêng đang trong tình trạng rất thiếu nguồn cung nhà ở thì bên trung gian môi giới khi tiếp cận với khách hàng có thể sẽ là bên đẩy giá bất động sản lên cao hơn so với giá trị thực của sản phẩm.
Thực tế khảo sát với dự án Lumi Hà Nội, dù chưa đủ điều kiện mở bán và chủ đầu tư cũng chưa công bố bảng giá chính thức, tuy nhiên các môi giới đều có cho mình những bảng giá dự kiến để tư vấn và thăm dò sự quan tâm của khách hàng.
Bảng giá dự kiến môi giới gửi cho khách hàng tham khảo.
Chia sẻ với Tạp chí điện tử Bất động sản Việt Nam (Reatimes), TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Mội giới Bất động sản Việt Nam cho biết, hiện nay hầu hết các trường hợp chủ đầu tư nhận booking đặt chỗ đều hướng tới mục tiêu thăm dò thị trường, đồng thời cũng muốn giữ chân những khách hàng tiềm năng. Lượng khách hàng booking lớn sẽ giúp chủ đầu tư nhìn nhận, đánh giá được thị hiếu, những phân khúc mà khách hàng đang quan tâm.
Tuy nhiên, cũng sẽ chỉ đánh giá được một phần nhỏ vì trong hàng nghìn lượt booking đó sẽ có một tỷ lệ nhất định là những người môi giới, các nhà phân phối chính dự án tự bỏ tiền ra để tạo "sóng" trong thời điểm thị trường bất động sản vẫn còn ảm đạm. Do đó, trong bối cảnh này, lượng booking nhiều cũng chưa phản ánh hết được nhu cầu thực của thị trường.
"Bên cạnh đó, hiện nay, các sàn và đơn vị môi giới không đơn giản chỉ là đơn vị trung gian phân phối sản phẩm cho chủ đầu tư mà chính họ còn tham gia sâu vào việc tư vấn phát triển, định giá cho dự án bất động sản", TS. Nguyễn Văn Đính nhìn nhận.
Cụ thể, đơn vị môi giới sẽ có tư duy định hướng, phát triển dự án giúp cho chủ đầu tư bằng kinh nghiệm thực tế của mình. Môi giới là bên nắm bắt rất rõ nhu cầu cũng như thói quen của từng tệp khách hàng cụ thể. Họ hiểu và biết khách hàng đang mong muốn đầu tư vào phân khúc nào cũng như sẵn sàng chi trả với mức giá bao nhiêu. Từ đó, bên môi giới sẽ tư vấn ngược lại cho chủ đầu tư từ công đoạn chuẩn bị, nghiên cứu, thiết kế và hình thành bảng giá sản phẩm cụ thể để phù hợp với nhu cầu thực của thị trường.
TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam
Tuy nhiên, TS. Nguyễn Văn Đính cũng cho biết, sản phẩm đưa ra có được thị trường đón nhận, có bán được hàng hay không còn phải phụ thuộc vào năng lực, trình độ của đơn vị phát triển và chính đơn vị môi giới đó. Nếu năng lực yếu kém thì sẽ đưa ra thị trường những sản phẩm kém chất lượng, không phù hợp nhu cầu. Do đó, thị trường cũng như nhà đầu tư cần có sự sàng lọc và đánh giá nhất định.
"Có thể nói, hiện nay môi giới không đơn thuần là một đơn vị trung gian phân phối sản phẩm bất động sản mà đây chính là những bàn tay nối dài của chủ đầu tư.
Tuy nhiên cũng cần nhìn nhận khách quan rằng, vẫn có các bên môi giới và chủ đầu tư đang làm mọi cách để tạo ra sản phẩm tốt nhất đến với khách hàng", TS. Nguyễn Văn Đính nhận định.
Đồng quan điểm, một luật sư tại Hà Nội cũng cho rằng, đơn vị môi giới giờ đây không chỉ là bên trung gian để phân phối sản phẩm mà còn là những bàn tay nối dài của chủ đầu tư. Theo đó, việc booking đặt chỗ là con dao hai lưỡi. Bởi thông qua bên trung gian là các sàn, chuyên viên môi giới bất động sản, các "ma trận" booking được tạo lập cùng những chính sách bán hàng vô cùng hấp dẫn, nhằm đẩy giá bán trên thị trường lên cao.
Không loại trừ khả năng thực tế này sẽ khiến thị trường đối mặt với nguy cơ hình thành những cơn sốt ảo, đồng thời việc đẩy giá lên quá cao so với giá trị căn nhà cũng sẽ dập tắt giấc mơ an cư của nhiều người dân chưa có nhà ở.
Ở thời điểm hiện tại, Lumi Hà Nội liệu có xứng với mức giá 66 triệu đồng/m2?
Theo lời quảng cáo của các đơn vị môi giới, dự án Lumi Hà Nội tọa lạc tại vị trí mặt tiền Đại lộ Thăng Long, phường Tây Mỗ, quận Nam Từ Liêm và là dự án căn hộ cao cấp mang tầm vóc quốc tế của chủ đầu tư CapitaLand Development.
Như giới thiệu, dự án này nằm đối diện với khu đô thị Vinhomes Smart City, do đó sẽ sở hữu một vị trí thuận tiện cho cư dân lưu thông về trung tâm. Dự án được xây dựng thành 2 giai đoạn, số lượng căn hộ lên tới 3.950 căn. Chiều cao tòa chung cư từ 33 - 35 tầng, trong đó có các loại diện tích căn 1 phòng ngủ 42m2, căn 2 phòng ngủ có các loại diện tích như 53 - 62 - 74m2, căn 3 phòng ngủ có các loại diện tích 81 - 84 - 106 - 117m2. Các căn hộ penthouse và duplex có các diện tích 193 - 212m2, penthouse có diện tích 368 - 377m2.
Dự án Lumi Hà Nội toạ lạc tại vị trí mặt tiền Đại lộ Thăng Long, phương Tây Mỗ, quận Nam Từ Liêm.
Chính vì CapitaLand phát triển dự án Lumi hướng tới phân khúc căn hộ cao cấp nên môi giới cho biết, mật độ xây dựng thoáng, trung bình chỉ 400 căn/tòa và khoảng từ 10-16 căn/sàn với 6 thang máy.
Đặc biệt, để ghi điểm với khách hàng thông qua những tiện ích và dịch vụ của dự án, môi giới D.T nêu trên còn cho biết thêm, Lumi Hà Nội chính là phân khu The Sun của Vinhomes Smart City, được CapitaLand mua lại từ chủ đầu tư Vinhomes, do đó Lumi Hà Nội được kết nối một cách tối đa với các hạ tầng, tiện ích như: Bệnh viện Vinmec, trường học Vinshool, các công viên, hồ nước, trung tâm thương mại Vincom được tích hợp cho cư dân của Lumi Hà Nội sử dụng.
Ngoài ra, để tăng thêm điểm đột phá, khác biệt so với những dự án xung quanh, anh D.T cho hay CapitaLand cũng đã quy hoạch lại và xây dựng thêm 80 tiện ích độc bản chỉ dành cho cư dân Lumi Hà Nội.
Được biết, mức giá dự kiến được công bố để nhận "booking đặt chỗ" là 66 triệu đồng/m2, chưa bao gồm thuế VAT và kinh phí bảo trì. Do đó, nếu cộng thêm VAT và kinh phí bảo trì phần sở hữu chung nhà chung cư thì giá căn hộ có thể lên tới 73 - 75 triệu đồng/m2. Như vậy, giá nhà sẽ còn tiếp tục tăng cao tuỳ theo tiến độ của dự án, vị trí tầng cũng như các phương án thanh toán khác nhau.
Vậy một câu hỏi được đặt ra rằng, dựa vào đâu để chủ đầu tư có thể bán dự án với giá cao như vậy?
Theo chuyên gia kinh tế, PGS.TS. Đinh Trọng Thịnh, một khu đô thị cao cấp phải quy tụ đầy đủ công viên, không gian, tiện ích xanh, trung tâm mua sắm, giao thông công cộng và nhiều cụm dân cư cao tầng, văn phòng, tổ hợp thương mại... Đồng thời, các khu đô thị mới phải hướng tới sự phát triển bền vững, kết hợp với yêu cầu phát triển xanh và thông minh, tập trung xây dựng căn hộ theo thiết kế xanh, tiết kiệm năng lượng tối đa.
Chuyên gia kinh tế, PGS.TS. Đinh Trọng Thịnh
"Đô thị hiện đại đòi hỏi giảm bớt mật độ xây dựng nhà ở để tập trung vào phát triển hạ tầng, không gian sống, dịch vụ, tiện ích, đảm bảo môi trường xanh sạch và hoạt động kết nối trong, ngoài khu vực. Với xu hướng cuộc sống mới hiện nay, ngôi nhà không chỉ để ở mà còn là nơi làm việc, vì vậy phải đáp ứng nhu cầu của một khu đô thị mới chất lượng cao", PGS.TS. Đinh Trọng Thịnh cho hay.
Với những chuẩn sống mới đó, không thể phủ nhận rằng khu Tây Hà Nội đã và đang phát triển mạnh trong vài năm trở lại đây và thay đổi diện mạo mạnh mẽ, những thành phố thu nhỏ đang dần được hình thành.
Tuy nhiên, Lumi Hà Nội nằm tại vị trí chưa có sự tập trung dân cư đông đúc, hạ tầng xã hội và tiện ích nội ngoại khu vẫn chưa thành hình đồng bộ. Do đó, ở thời điểm hiện tại, nếu so sánh với dự án cùng phân khúc có vị trí thuận tiện hơn thì mức giá mà Lumi Hà Nội khá chênh lệch so với mặt bằng chung.
| Tên dự án | Vị trí | Thời gian bàn giao | Giá bán khảo sát hiện tại | Tiện ích |
|---|---|---|---|---|
Dự án Chung cư 6th Element | Đường Nguyễn Văn Huyên, Khu đô thị Tây Hồ Tây, Xuân La, quận Tây Hồ, Hà Nội | Quý III/2019 | 69 - 75 triệu đồng/m² | - Tiện ích ngoại khu gần các trường đại học lớn, siêu thị Metro Thăng Long, chợ Nghĩa Đô và bệnh viện Phổi Trung ương... - Trung tâm thương mại của dự án 6th Element được thiết kế theo mô hình "all in one", cung cấp các mặt hàng, dịch vụ từ thời trang, mỹ phẩm, điện máy, đồ gia dụng đến nhà hàng. |
Dự án Chung cư Chelsea Residences | Lô đất E2, Khu đô thị Yên Hòa, thuộc quận Cầu Giấy, Hà Nội | Quý IV/2020 | 60 - 65 triệu đồng/m² | - Dự án nằm gần chợ dân sinh, siêu thị nhỏ, siêu thị lớn như Big C. - Xung quanh dự án có sân golf, sân tennis, sân bóng đá... - Gần các trường học từ mầm non cho đến đại học. - Phòng spa, phòng tập gym, phòng sinh hoạt cộng đồng... nằm ở tầng 1 và 2 của dự án. |
Dự án Chung Cư The Matrix One | Đường Lê Quang Đạo, phường Mễ Trì, quận Nam Từ Liêm, Hà Nội | Quý III/2022 | 55 - 75 triệu đồng/m² | - Tiện ích bao gồm trường mầm non quốc tế, sân vui chơi trẻ em, bể bơi, góc chơi cờ, sân tập dưỡng sinh... - Dự án còn có vườn BBQ, trung tâm thương mại, bể bơi bốn mùa, vườn cây theo mùa, chuỗi cửa hàng ẩm thực -thời trang, khu tập gym - yoga, sân tập thể thao... - Sảnh lễ tân, phòng tiếp khách, hầm để xe thông minh, hệ thống an ninh 24/7. |
| Dự án chung cư BRG Diamond Residence | Số 25 Lê Văn Lương, phường Nhân Chính, quận Thanh Xuân, Hà Nội | Quý III/2022 | 66 - 75 triệu đồng/m² | - Dự án sở hữu hệ thống tiện ích nội khu với 5 tầng trung tâm thương mại, bể bơi, vườn thượng uyển chân mây, đường dạo bộ massage, khu BBQ trên cao, Gym & Spa… cùng 5 tầng hầm và 1 tầng lửng gửi xe. - Gần khu vực trường học như Amsterdam, một số trường chuyên THCS, mẫu giáo chuẩn quốc gia, siêu thị Big C, Vincom Trần Duy Hưng, trung tâm mua sắm Grand Plaza, Hà Nội CenterPoint, công viên hồ điều hòa Nhân Chính rộng 13ha. |
Đơn cử, Lumi Hà Nội đang có mức giá dự kiến tương đương với mức giá của dự án BRG Diamond Residence 25 Lê Văn Lương (66 - 75 triệu đồng/m2), trong khi BRG Diamond Residence là dự án đã bàn giao, vị trí trung tâm hơn, còn Lumi Hà Nội mới chỉ là bãi đất trống, đang trong quá trình hoàn thiện phần móng.
Đáng chú ý, theo các môi giới, trong thời gian tới, khi dự án chính thức mở bán thì mức giá 66 triệu đồng (chưa tính VAT và kinh phí bảo trì) có thể sẽ còn tăng mạnh. Theo đó, các nhà đầu tư nếu mua căn hộ Lumi Hà Nội có thể đang phải trả mức giá tương lai của sản phẩm.
Theo một số chuyên gia bất động sản, dự án có thể tăng giá theo thời gian hay không sẽ phụ thuộc vào rất nhiều yếu tố. Bên cạnh yếu tố cốt lõi như vị trí dự án, pháp lý và tiện ích dịch vụ thì khả năng lấp đầy, cho thuê cũng là những yếu tố vô cùng quan trọng. Cùng với đó, hạ tầng giao thông đồng bộ, thuận tiện cũng giúp cho dự án có thể thu hút được nhiều khách hàng quan tâm.
Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam TS. Nguyễn Văn Đính nhìn nhận, thị trường đang "khát" sản phẩm, chủ đầu tư cùng đơn vị môi giới sẽ đánh vào tâm lý đó và tìm hiểu thị trường thông qua lượng booking khủng. Từ đó, có thể sẽ dẫn tới nhiều hệ lụy cho thị trường như sốt ảo, thổi giá, bán chênh lệch… Đồng thời, giá sản phẩm bị đẩy lên quá cao so với giá trị thực cũng có thể khiến cho mặt bằng giá của thị trường bị nhiễu loạn.
"Trong bối cảnh thị trường đang dần có những dấu hiệu hồi phục, nhà đầu tư cũng cần phải thận trọng vì có thể sẽ có yếu tố đầu cơ", TS. Nguyễn Văn Đính lưu ý./.
