Bài 3 - Điều tiết thị trường bất động sản: Phân luồng tín dụng, xây “thế trận” chính sách

Đối mặt với bài toán làm thế nào để chính sách tiền tệ đạt được hiệu quả "kép" vừa hạn chế đầu cơ, vừa không bó hẹp cơ hội tiếp cận nhà ở và dòng vốn của doanh nghiệp, chuyên gia cho rằng lời giải không nằm ở những điều chỉnh đơn lẻ. 

Trong bối cảnh lãi suất có xu hướng gia tăng trở lại, việc nắn dòng tín dụng theo đúng mục tiêu và đối tượng chỉ giải được một vế của bài toán lớn. Để thị trường bất động sản vận hành ổn định và bền vững, cần kiến tạo một "thế trận" đồng bộ, nơi chính sách tiền tệ được kết hợp chặt chẽ với chính sách thuế, tài khóa, điều tiết cung - cầu và phát triển thị trường vốn đa dạng.

Theo nhiều nghiên cứu, hệ thống ngân hàng hiện là "động mạch chủ" cung cấp khoảng 70 - 80% tổng nguồn vốn cho nền kinh tế, đặc biệt là bất động sản - lĩnh vực cần nguồn vốn lớn và dài hạn.

Trong những năm qua, mặc dù chỉ đạo của Nhà nước là kiểm soát chặt tín dụng bất động sản đầu cơ, tập trung cho nhu cầu ở thực của người dân, cấu trúc phân bổ nguồn vốn vẫn chưa thực sự đạt được kết quả như kỳ vọng.

Đơn cử, theo Ngân hàng Nhà nước Việt Nam, đến hết năm 2025, tổng dư nợ cho vay nhà ở xã hội đạt khoảng 41.000 tỷ đồng, trong khi dư nợ của toàn ngành bất động sản là 4,74 triệu tỷ đồng. Đến cuối tháng 1 năm nay, các ngân hàng thương mại đã đồng ý cho vay 20.500 tỷ đồng, đạt 17% quy mô gói tín dụng 120.000 tỷ đồng (sau tăng lên 145.000 tỷ đồng), cho thấy quy mô vốn còn lại là rất lớn.

Lý giải nguyên nhân, theo ông Bùi Văn Doanh - Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam (VIRES), nếu xét đến hiệu quả kinh doanh của hệ thống ngân hàng, các khoản vay mua bất động sản để đầu tư thường hấp dẫn hơn nhờ quy mô lớn, tài sản đảm bảo có giá trị cao và khách hàng có năng lực tài chính tốt. Ngược lại, người mua nhà để ở, đặc biệt là nhóm thu nhập trung bình và thấp, thường vay với giá trị nhỏ, hồ sơ tín dụng yếu hơn và tiềm ẩn rủi ro cao hơn, khiến các tổ chức tín dụng khó "mặn mà" nếu không có cơ chế khuyến khích đủ mạnh.

Ở góc độ kỹ thuật, việc phân biệt đâu là nhu cầu ở thực, đâu là đầu cơ vẫn là một bài toán nan giải. Trên hồ sơ tín dụng, phần lớn các khoản vay đều được khai báo với mục đích "mua để ở", trong khi thực tế có thể phục vụ nhiều mục tiêu khác nhau như tích sản, lướt sóng hoặc đầu tư dài hạn. Khi thiếu một hệ thống dữ liệu đủ đầy và công cụ giám sát hiệu quả, việc phân loại đối tượng để áp dụng chính sách tín dụng phân hóa gần như khó khả thi.

Cùng với đó, cấu trúc nguồn cung của thị trường lại không đồng bộ với mục tiêu điều tiết. Phân khúc nhà ở vừa túi tiền và nhà ở xã hội phục vụ nhu cầu ở thực vẫn thiếu hụt, trong khi nguồn cung cao cấp và sản phẩm mang tính đầu tư lại chiếm tỷ trọng lớn. Điều này khiến ngay cả khi muốn ưu tiên tín dụng cho nhu cầu ở thực, hệ thống ngân hàng cũng không có đủ "đầu ra" phù hợp để giải ngân.

Một điểm nghẽn quan trọng khác nằm ở cách thức điều hành chính sách. Trong nhiều giai đoạn, việc kiểm soát tín dụng bất động sản chủ yếu được thực hiện thông qua các công cụ mang tính tổng lượng như hạn mức tăng trưởng (room tín dụng) hoặc hệ số rủi ro áp dụng chung cho toàn bộ lĩnh vực (trừ nhà ở xã hội). Cách tiếp cận này vô hình trung tạo ra tình trạng "cào bằng", khi các khoản vay phục vụ nhu cầu ở thực và đầu tư bị siết hoặc nới theo cùng một mặt bằng, làm suy giảm hiệu quả định hướng dòng vốn.

Không chỉ dừng ở đó, tâm lý phòng thủ của các ngân hàng trong bối cảnh rủi ro nợ xấu và việc phân loại phức tạp cũng khiến họ có xu hướng thắt chặt đồng loạt theo hướng "thà siết nhầm còn hơn bỏ sót".

PGS.TS. Phạm Thế Anh, Trưởng khoa Kinh tế học, Đại học Kinh tế Quốc dân phân tích, việc mở rộng tín dụng và áp dụng lãi suất gần như "cào bằng" đã tạo điều kiện cho giới đầu cơ dễ dàng tiếp cận nguồn vốn giá rẻ hơn, trong khi người lao động lại ít có nhu cầu vay do thiếu hụt nguồn cung phù hợp. Do thiếu sự phân biệt này, mỗi khi tín dụng được nới lỏng hay lãi suất giảm, dòng vốn lại có xu hướng chảy mạnh vào bất động sản mang tính đầu cơ thay vì phục vụ nhu cầu ở thực.

Ở tầng sâu hơn, sự thiếu đồng bộ của các công cụ chính sách cũng làm suy yếu hiệu quả điều tiết. Khi tín dụng bị kiểm soát nhưng hệ thống thuế chưa đủ mạnh để hạn chế đầu cơ, dòng tiền vẫn có thể tìm đến thị trường qua các kênh khác như vốn tự có, trái phiếu hoặc các hình thức huy động ngoài ngân hàng. 

Ông Bùi Văn Doanh phân tích thêm, về phía doanh nghiệp bất động sản, định hướng ưu tiên phân khúc cao cấp để tối đa hóa lợi nhuận là điều dễ hiểu. Do đó góp phần thúc đẩy dòng vốn tín dụng chảy mạnh vào phân khúc và đối tượng khách hàng mang mục đích đầu tư.

Cuối cùng, không thể bỏ qua yếu tố tâm lý thị trường. Trong bối cảnh bất động sản vẫn được coi là kênh tích sản an toàn với kỳ vọng tăng giá dài hạn, ngay cả nhu cầu mua để ở cũng đan xen tâm lý tích sản, đầu tư. Ranh giới giữa "ở thực" và "đầu cơ" vì thế ngày càng trở nên mờ nhạt, làm giảm hiệu quả của mọi nỗ lực phân tách dòng vốn nếu chỉ dựa vào công cụ tín dụng.

Tổng hòa các yếu tố trên cho thấy, vấn đề không nằm ở định hướng chính sách, mà ở khoảng cách giữa mục tiêu và công cụ thực thi. Khi chính sách hướng tới phân hóa nhưng hệ thống vận hành vẫn mang tính "cào bằng", dòng vốn khó có thể chảy chính xác vào khu vực nhu cầu ở thực như kỳ vọng.

Hiện tại, chủ yếu mới có các chính sách ưu đãi và gói tín dụng hỗ trợ cho phân khúc nhà ở xã hội. Tuy nhiên, các gói ưu đãi này cũng chưa đạt được hiệu quả như mong đợi nếu nhìn vào kết quả giải ngân trong năm qua. Mặc dù có hàng trăm nghìn tỷ đồng vốn ưu đãi, nhiều doanh nghiệp phát triển dự án hoặc người dân muốn mua nhà ở xã hội vẫn khó tiếp cận dòng tiền do vướng mắc trong khâu phê duyệt hồ sơ, pháp lý.

Ngoài ra, đối với chương trình tín dụng triển khai qua các ngân hàng thương mại, lãi suất cho vay mua hoặc phát triển nhà ở xã hội được quy định thấp hơn từ 1,5 - 2% so với mức trung bình trên thị trường, do đó tính biến động khá cao. 

Cụ thể, khi mặt bằng lãi suất mua nhà chạm mốc 14 - 15%/năm như hiện nay, lãi vay mua nhà ở xã hội cũng tăng vọt lên tới 12%/năm. Mức lãi này cao hơn gấp đôi so với mức cố định 5,4%/năm theo Nghị định số 100/2024/NĐ-CP của Chính phủ (áp dụng cho khoản vay mua nhà ở xã hội thông qua Ngân hàng Chính sách xã hội, tuy nhiên đối tượng áp dụng tương đối hẹp). 

Có thể thấy, các chính sách tín dụng cho nhà ở xã hội dù đã xây dựng được cơ chế tốt nhưng để đạt được hiệu quả thực chất cần tích cực gia tăng nguồn cung và mở "luồng xanh" thủ tục cho phân khúc này.

Bên cạnh những ưu tiên cho nhà ở xã hội, theo PGS.TS. Phạm Thế Anh, để dòng vốn đến được với nhu cầu thực, chính sách tín dụng cần phân biệt rõ mục đích và đối tượng sử dụng vốn. "Người lao động vay để mua căn nhà đầu tiên cần được hưởng lãi suất ưu đãi, có thể ở mức 4 - 5%/năm. Trong khi đó, những người vay để mua căn nhà thứ hai, thứ ba hoặc phục vụ mục đích đầu tư cần chịu mức lãi suất cao hơn theo cơ chế lũy tiến", chuyên gia đề xuất.

Đồng thời, vị chuyên gia cho rằng, tỷ lệ cho vay với căn nhà thứ hai, thứ ba... cũng cần phải được giới hạn lại. Với căn nhà thứ nhất, hạn mức vay có thể lên đến 70 - 80% giá trị căn nhà, nhưng từ căn nhà thứ hai, tỷ lệ này nên được khống chế ở mức 50% hoặc thấp hơn nữa, tùy theo số lượng sở hữu.

Thực tế, năm 2025, Bộ Xây dựng từng đề xuất hạn chế tỷ lệ cho vay không quá 50% giá trị hợp đồng đối với căn nhà thứ hai và không quá 30% từ căn nhà thứ ba trở lên. Tuy nhiên, đến nay, đề xuất này vẫn chưa được triển khai trong thực tế, một phần nguyên nhân có thể do cơ sở dữ liệu về bất động sản còn thiếu và chưa đồng bộ.

Theo PGS.TS. Phạm Thế Anh, trở ngại này đã được hóa giải khi các bất động sản được gắn mã định danh điện tử từ ngày 1/3/2026. Đây là nền tảng dữ liệu quan trọng để có thể thiết kế các chính sách tín dụng theo hướng phân loại rõ ràng hơn, điều quan trọng là cần sớm ban hành và quyết liệt trong thực thi.

Về đối tượng phân loại tín dụng, ông Bùi Văn Doanh cho rằng, không chỉ người mua nhà, cách tiếp cận tương tự cũng nên được áp dụng đối với các doanh nghiệp phát triển bất động sản. Theo đó, các dự án nhà ở xã hội, nhà ở vừa túi tiền đáp ứng nhu cầu ở thực, khu công nghiệp… cần được ưu tiên tiếp cận nguồn vốn với chi phí thấp. 

Không chỉ người mua nhà, cách tiếp cận phân loại cũng nên được áp dụng đối với các doanh nghiệp phát triển bất động sản. Theo đó, các dự án nhà ở xã hội, nhà ở vừa túi tiền đáp ứng nhu cầu ở thực, khu công nghiệp… cần được ưu tiên tiếp cận nguồn vốn với chi phí thấp.

Ông Bùi Văn Doanh, Viện trưởng Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam

PGS.TS. Phạm Thế Anh bổ sung thêm, các doanh nghiệp vay vốn phát triển một dự án bất động sản, nếu chưa hoàn thành dự án đó mà lại tiếp tục vay găm giữ dự án khác thì phải chịu mức lãi suất cao hơn. 

Bên cạnh đó, việc kiểm soát chặt tín dụng đối với các dự án có mức định giá quá cao hoặc sử dụng đòn bẩy tài chính lớn cũng có thể tạo áp lực buộc chủ đầu tư điều chỉnh giá bán về mức hợp lý hơn, từ đó cải thiện nguồn cung nhà ở giá phù hợp.

"Nếu không có sự khác biệt thì việc triển khai nhà ở xã hội, nhà ở vừa túi tiền không hấp dẫn do lợi nhuận thấp. Nếu được hỗ trợ thì có thể sẽ thúc đẩy các chủ đầu tư làm nhà giá rẻ do phân khúc này vẫn có nhu cầu rất lớn, dễ thanh khoản và tỷ lệ hấp thụ nhanh hơn. Bất động sản nhà ở giá rẻ và tầm trung vẫn có tiềm năng lớn nếu được hỗ trợ bởi các chính sách tín dụng hợp lý và nguồn cung được cải thiện", chuyên gia nhận định.

Về phía đối tượng vay là doanh nghiệp phát triển dự án, PGS.TS. Phạm Thế Anh cảnh báo, ngân hàng cần đặc biệt chú trọng khâu định giá tài sản bảo đảm. Nếu bất động sản được định giá cao hơn giá trị thực và ngân hàng giải ngân với tỷ lệ lớn, hệ luỵ có thể xảy đến với chính hệ thống tín dụng. "Ngân hàng tiếp tay cho việc đẩy giá bất động sản lên quá cao thì chính ngân hàng cũng sẽ rơi vào vòng xoáy rủi ro cùng với doanh nghiệp”, chuyên gia nhấn mạnh.

Từ những phân tích trên có thể nhận thấy, chính sách tiền tệ không phải là "chiếc đũa thần" có thể giải quyết tất cả các bất cập và điều tiết thị trường bất động sản phát triển ổn định, bền vững. Đây là một công cụ quan trọng, nhưng nếu vận hành đơn lẻ, sẽ khó giải quyết những vấn đề mang tính cấu trúc của thị trường.

Chừng nào lợi nhuận từ đầu tư bất động sản vẫn hấp dẫn, dòng tiền sẽ tiếp tục chảy vào lĩnh vực này bất chấp chi phí vay tăng cao. Vì vậy, để dòng vốn được phân bổ và sử dụng hiệu quả, chảy vào đúng nhu cầu ở thực cũng như các lĩnh vực sản xuất, kinh doanh và đổi mới sáng tạo, cần phải làm giảm sức hút của kênh đầu cơ bất động sản.

Để làm được điều đó, theo PGS.TS. Ngô Trí Long, chuyên gia kinh tế, việc điều tiết thị trường cần được triển khai đồng bộ trên nhiều phương diện, từ điều hành chính sách tiền tệ và tài khóa, cải cách hệ thống thuế, điều tiết cung - cầu và phát triển đa dạng thị trường vốn. Chỉ khi các chính sách được thiết kế một cách tổng thể và thực thi nhất quán, thị trường bất động sản mới có thể phát triển lành mạnh và bền vững.

Đầu tiên, nếu như chính sách tiền tệ giúp dòng vốn tín dụng đi đúng nơi, chảy đúng hướng, thì chính sách thuế được xem là công cụ hiệu quả để kiểm soát hành vi đầu cơ và định hướng thị trường phát triển lành mạnh hơn.

Hiện nay, hệ thống thuế liên quan đến bất động sản tại Việt Nam vẫn tương đối đơn giản và chưa đủ mạnh để hạn chế tình trạng tích trữ đất đai hoặc mua bán lướt sóng. Thuế chuyển nhượng bất động sản hiện chủ yếu áp dụng mức 2% trên giá trị giao dịch và không phân biệt thời gian nắm giữ. Điều này khiến các hoạt động mua đi bán lại trong thời gian ngắn vẫn khá phổ biến, góp phần làm gia tăng tình trạng đầu cơ trên thị trường.

Một trong những giải pháp được nhiều chuyên gia đề xuất là hoàn thiện chính sách thuế nhằm điều tiết hành vi trên thị trường bất động sản. Theo PGS.TS. Phạm Thế Anh, việc áp dụng thuế đối với người sở hữu nhiều bất động sản theo hướng lũy tiến, cùng với điều chỉnh thuế chuyển nhượng theo thời gian nắm giữ, có thể góp phần hạn chế tình trạng đầu cơ, găm giữ và lướt sóng ngắn hạn.

Bên cạnh đó, việc đánh thuế đối với đất bỏ hoang hoặc các dự án chậm triển khai cũng được xem là công cụ quan trọng nhằm thúc đẩy đưa tài sản vào khai thác, sử dụng hiệu quả hơn. Nhìn rộng hơn, nếu được thiết kế hợp lý và triển khai đồng bộ, chính sách thuế sẽ góp phần làm giảm sức hấp dẫn của hoạt động đầu cơ, qua đó định hướng dòng vốn dịch chuyển sang các lĩnh vực tạo ra giá trị thực cho nền kinh tế.

Công cụ kết hợp thứ hai là chính sách tài khóa. Theo PGS.TS. Phạm Thế Anh, cần tập trung vào nâng cao hiệu quả đầu tư công, giảm thuế có chọn lọc cho các dự án bất động sản phục vụ sản xuất và an sinh xã hội, đồng thời thúc đẩy đổi mới sáng tạo và chuyển đổi số để nâng cao giá trị gia tăng của các khu công nghiệp và đô thị thông minh.

Thứ ba, các chuyên gia chung nhận định rằng giải pháp mang tính căn cơ để ổn định và phát triển bền vững thị trường bất động sản là tăng nguồn cung nhà ở phù hợp với nhu cầu thực của người dân.

Thực tế cho thấy, thị trường bất động sản Việt Nam trong thời gian qua còn tồn tại sự lệch pha lớn giữa cung và cầu. Trong khi phân khúc cao cấp liên tục được mở rộng thì các sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực như nhà ở xã hội và nhà ở giá phù hợp lại thiếu hụt nghiêm trọng. Kết quả là tại Hà Nội và TP.HCM, giá bán trung bình căn hộ sơ cấp lần lượt vượt mốc 100 triệu đồng/m² và 120 triệu đồng/m² trong năm 2025. Thực trạng này khiến khả năng tiếp cận nhà ở của đại bộ phận người dân ngày càng trở nên khó khăn.

Nhằm giải quyết tình trạng này, Chính phủ đã đặt mục tiêu xây dựng khoảng 1 triệu căn nhà ở xã hội đến năm 2030 theo các chương trình phát triển nhà ở quốc gia. Tuy nhiên, số lượng 5.158 căn và 12.799 căn hoàn thành trong năm 2025 tại Hà Nội và TP.HCM vẫn rất ít ỏi so với nhu cầu thực tế.

Do đó, chuyên gia đề xuất chính quyền địa phương cần đóng vai trò chủ động hơn trong việc phát triển quỹ nhà ở xã hội. Thay vì chỉ kêu gọi doanh nghiệp tham gia, chính quyền có thể trực tiếp đầu tư xây dựng và bán hoặc cho thuê quỹ nhà này, tương tự mô hình đã được áp dụng tại nhiều quốc gia. Quỹ nhà ở quốc gia cũng là một dự án đang nhận được sự kỳ vọng lớn dù còn nhiều băn khoăn xoay quanh cách thức vận hành.

Bên cạnh đó, việc tháo gỡ các vướng mắc pháp lý cho các dự án bất động sản cũng được xem là giải pháp quan trọng để tăng nguồn cung cho thị trường. Theo PGS.TS. Ngô Trí Long, cải cách thủ tục hành chính và rút ngắn thời gian phê duyệt dự án có thể giúp các dự án sớm được triển khai, từ đó bổ sung nguồn cung nhà ở và giảm áp lực tăng giá.

Ông cũng nhấn mạnh tầm quan trọng của việc xây dựng hệ thống dữ liệu minh bạch về giá cả, giao dịch và nguồn cung trên thị trường bất động sản. Theo PGS.TS. Ngô Trí Long, một thị trường lành mạnh cần có cơ sở dữ liệu đầy đủ để nhà đầu tư, ngân hàng và cơ quan quản lý có thể đưa ra quyết định chính xác, qua đó góp phần giúp thị trường phát triển ổn định và bền vững hơn.

Thứ tư, theo ông Bùi Văn Doanh, việc giảm sự phụ thuộc vào tín dụng ngân hàng là yêu cầu cấp thiết để thị trường phát triển ổn định hơn. "Nếu không tái cấu trúc thị trường vốn, mọi nỗ lực điều tiết tín dụng của ngành ngân hàng cũng chỉ như muối bỏ bể", ông nói.

Chuyên gia nhấn mạnh, để giảm bớt áp lực lên hệ thống ngân hàng, Việt Nam cần phát triển mạnh các kênh huy động vốn dài hạn cho bất động sản như trái phiếu doanh nghiệp, thị trường chứng khoán, quỹ đầu tư bất động sản (REITs), vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI)...

Những kênh dẫn vốn cần được phát triển như thế nào để chia sẻ áp lực với hệ thống ngân hàng? Các chủ thể trên thị trường bất động sản cần làm gì để tăng "sức đề kháng" trong trong bối cảnh mặt bằng lãi suất duy trì ở mức cao? Reatimes sẽ tiếp tục thông tin.