Bảng giá đất mới tại Hà Nội: Thay đổi lớn về giá khởi điểm đấu giá đất vùng ven

An Vũ pvhongvu@gmail.com

Thứ Sáu, 10/01/2025 - 06:05

Theo bảng giá đất mới, giá đất tại một số khu vực vùng ven Hà Nội đã tăng lên đáng kể, có nơi tăng gấp 2 - 3 lần so với trước đây. Điều này đồng nghĩa với việc giá khởi điểm đấu giá đất cũng sẽ có những biến động lớn.

Có thể bạn quan tâm

Giải pháp ngăn chặn tình trạng đấu giá đất cao rồi bỏ cọc Hà Nội: Sau phiên đấu giá đất gây sốc, nhiều căn liền kề ngập cỏ dại cũng tăng giá bán Đấu giá đất cao ngất ngưởng rồi bỏ cọc: Chưa có mức xử phạt phù hợp, đủ sức răn đe

Giá khởi điểm đấu giá đất vùng ven sẽ tăng cao

Bảng giá đất mới thực sự đóng vai trò như "kim chỉ nam" định hướng cho việc xác định giá khởi điểm đấu giá đất. Với việc bảng giá đất mới tại Hà Nội tăng mạnh, phổ biến từ 2 - 6 lần, thậm chí có nơi lên đến 10 lần so với bảng giá cũ, việc giá khởi điểm đấu giá đất vùng ven cũng bị đẩy lên cao là điều không thể tránh khỏi. Sự điều chỉnh này tác động trực tiếp đến thị trường bất động sản, đặc biệt là ở khu vực vùng ven, nơi đang thu hút sự quan tâm của nhiều nhà đầu tư.

Cụ thể, nếu như trước đây, một lô đất tại Hoài Đức có giá khởi điểm đấu giá khoảng 1 tỷ đồng thì với bảng giá đất mới, con số này có thể tăng lên 2 - 3 tỷ đồng, thậm chí cao hơn. Điều này đồng nghĩa với việc, rào cản gia nhập thị trường bất động sản vùng ven sẽ tăng lên đáng kể. Cụ thể, bảng giá đất mới sẽ "lọc" ra những nhà đầu tư thiếu tiềm lực tài chính. Mặt khác, giá khởi điểm cao cũng sẽ thúc đẩy cạnh tranh gay gắt hơn giữa các nhà đầu tư "máu mặt", khiến cuộc đua giành quyền sở hữu đất trở nên khốc liệt hơn bao giờ hết. Tuy nhiên, điều này cũng góp phần tăng nguồn thu cho ngân sách nhà nước, hạn chế tình trạng đầu cơ, thổi giá, giúp thị trường bất động sản phát triển ổn định và bền vững hơn.

Nhìn lại trong năm 2024, nhiều khu vực ngoại thành Hà Nội đặc biệt là những huyện có tốc độ đô thị hóa cao như Thanh Oai, Mê Linh, Hoài Đức, Thạch Thất, Đông Anh... số lượng các nhà đầu tư tìm mua đất nền tăng mạnh. Các huyện ngoại thành tổ chức thành công nhiều cuộc đấu giá quyền sử dụng đất với giá trúng đấu giá cao gấp 18, 20 lần giá khởi điểm. Ví dụ như vào ngày 28/7, huyện Đan Phượng tổ chức đấu giá 85 lô đất, với hơn 1.250 bộ hồ sơ tham gia, tỷ lệ chọi là 14,7 hồ sơ/lô, kết quả trúng đấu giá lên đến 99,2 triệu đồng/m2, gấp hơn 2 lần giá khởi điểm. Ngày 10/8, huyện Thanh Oai tổ chức đấu giá 68 lô đất tại thôn Thanh Thần, xã Thanh Cao, giá khởi điểm từ 8,6 - 12,5 triệu đồng/m2, kết quả đấu giá trúng cao nhất lên đến 100,5 triệu đồng/m2, gấp gần 9 lần giá khởi điểm.

Ngày 19 - 20/8, tại huyện Hoài Đức đã diễn ra một phiên đấu giá được xem là dài nhất lịch sử đấu giá đất của TP. Hà Nội, kéo dài trong gần 20 giờ đồng hồ, từ 8 giờ sáng ngày 19/8 đến rạng sáng ngày 20/8 phiên đấu giá kết thúc ở vòng thứ 9, lô LK03- 12 (lô góc 3 mặt tiền) có diện tích hơn 113m2 được trả tới 133,3 triệu đồng/m2 (tương đương hơn 15 tỷ đồng). Trong khi giá khởi điểm là 7,3 triệu đồng/m2, như vậy lô đất này được trả gấp hơn 18 lần.

Khi giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất tăng, giá đất nền trong khu vực cũng tăng lên theo. Ví dụ như trong khoảng 1 năm qua giá đất nền khu vực xã Tiền Yên đã tăng khoảng 48%, ngoài ra giá rao bán đất nền tại khu vực các xã lân cận xã Tiền Yên được rao bán từ 22 - 62 triệu đồng/m2, tùy theo vị trí và mức độ thuận tiện về kết nối giao thông.

Đáng chú ý, Điều bất thường nhất là tại phiên đấu giá 58 thửa đất ở thôn Đông Lai, xã Quang Tiến, huyện Sóc Sơn tổ chức ngày 29/11, ở vòng đấu 5, có 3 lô đất trả giá tới hơn 30 tỷ đồng/m2; 23 lô đất cũng đẩy giá lên mức rất cao (98,488 triệu đồng/m2 và 101,488 triệu đồng/m2); 6 lô trả giá gần 68,5 triệu đồng/1m2. Đến vòng thứ 6 (vòng cuối), tất cả những trường hợp này dừng, không bỏ giá. Điều này dẫn tới 36 lô đất đấu giá không thành; chỉ có 22 lô đất đấu giá thành công với giá trúng thấp nhất 32,4 triệu đồng/m2; cao nhất 50,4 triệu đồng/m2.

Việc giá trúng đấu giá quá cao so với giá khởi điểm có thể gây ra một số vấn đề cho thị trường đất đai địa phương. Nhiều chuyên gia cho rằng những người trúng đấu giá là những người đầu cơ, với mục đích đẩy giá lên cao, khiến giá đất nền xung quanh khu vực đấu bị đẩy lên, khiến thị trường bất động sản không được phát triển bình thường, lành mạnh. Nếu như nhà đầu tư không bán sang tay được, rất có thể họ sẽ lỗ và dẫn đến tình trạng bỏ cọc. Cũng có tình trạng tại nhiều khu vực khác là tại xung quanh khu vực đất đấu giá có nhiều môi giới đã ôm đất trước đó. Việc họ đẩy giá trúng lên cao, sẽ giúp họ nâng giá trị của các mảnh đất họ đã ôm lên. Từ đó, họ dễ dàng kiếm lời từ việc bán các lô đất đã mua với giá rẻ trước đó. Tuy nhiên hậu quả là khi mặt bằng giá đất bị đẩy lên cao, thì những người có nhu cầu thực mua nhà đất để ở sẽ không đủ khả năng tiếp cận thị trường.

Trong thực tế, tình trạng bỏ cọc đã xảy ra rất nhiều.Ví dụ như trong phiên đấu giá 68 thửa đất tại khu Ngõ Ba, thôn Thanh Thần, xã Thanh Cao (Thanh Oai) diễn ra vào ngày 10/8/2024, đã thu hút được khoảng 4.600 hồ sơ, với khoảng gần 1.600 người tham gia. Kết thúc phiên đấu giá, lô góc có giá trúng cao nhất vượt ngưỡng 100 triệu đồng/m2, cao gấp 7 - 8 lần giá khởi điểm. Các lô thường có giá trúng từ 63 - 80 triệu đồng/m2 gấp 5 - 6 lần so với giá khởi điểm.

Tuy nhiên tính đến ngày 16/9, dù đã hết hạn nộp tiền nhưng chỉ có 13 lô đất có giá trúng từ 51,6 triệu đến hơn 55 triệu đồng/m2 đã nộp đủ tiền. Còn lại 55 lô có giá trúng cao từ 80 triệu đồng/m2, bao gồm cả người trúng lô đất có giá cao nhất 100,5 triệu đồng/m2, chưa nộp tiền đúng thời hạn.

Như vậy, phần lớn các lô trúng đấu giá đã bị bỏ cọc. Mặc dù có nguyên nhân đầu cơ, nhưng việc đặt giá khởi điểm thấp cũng tạo cơ hội cho số lượng lớn người tham gia đấu giá và đặt giá đấu giá lên cao gấp nhiều lần.

Chia sẻ với Reatimes, đại diện Công ty Đấu giá hợp danh Lạc Việt (quận Ba Đình, TP.Hà Nội) cho hay, việc bảng giá đất mới của TP. Hà Nội điều chỉnh tăng theo giá thị trường sẽ kéo theo sự thay đổi tất yếu ở các phiên đấu giá sắp tới. Cụ thể, mức giá khởi điểm sẽ tăng. Tuy nhiên, công ty đấu giá không can thiệp vào việc quyết định mức giá này. Thực tế, UBND huyện hoặc các cấp có thẩm quyền mới là đơn vị quy định giá khởi điểm theo luật định.

Bên cạnh đó, quy trình đấu giá vẫn được giữ nguyên. Dựa trên mức khởi điểm do cơ quan có thẩm quyền đưa ra, công ty đấu giá sẽ tổ chức phiên đấu giá theo phương thức đã công bố trong hồ sơ mời tham gia. Các nhà đầu tư khi mua hồ sơ sẽ nắm được quy trình này, đồng thời, đấu giá viên cũng sẽ phổ biến lại phương thức đấu giá trước khi phiên đấu giá chính thức bắt đầu. Như vậy, việc tăng mức giá khởi điểm về cơ bản không ảnh hưởng đến hoạt động của đơn vị tổ chức đấu giá.

Làm gì để hạn chế bỏ cọc?

Trong công tác đấu giá quyền sử dụng đất, việc xác định giá khởi điểm chỉ là một khâu. Tuy nhiên việc xác định giá khởi điểm là bao nhiêu để vừa đảm bảo tuân thủ đúng quy định pháp luật, vừa hợp lý để cuộc đấu giá có kết quả tốt lại là vấn đề không đơn giản. Giá khởi điểm quá cao sẽ gây khó khăn về tài chính cho các tổ chức, cá nhân tham gia đấu giá.

Tuy nhiên giá khởi điểm quá thấp lại dễ tạo ra sốt giá, đầu cơ đất đai. Thực tế nửa đầu năm 2024, rất nhiều khu đất ngoại thành Hà Nội đã được đấu giá thành công với mức giá cao gấp 7, 8 lần, thậm chí 20 lần giá khởi điểm.

Như vậy, việc xác định giá khởi điểm có thể là một trong các nguyên nhân dẫn tới khó khăn trong việc đảm bảo công tác đấu giá quyền sử dụng đất đạt được đúng mục đích. Sau khi Luật đất đai 2024 có hiệu lực, một số quy định mới liên quan tới đấu giá quyền sử dụng đất nói chung và xác định giá khởi điểm trong đấu giá quyền sử dụng đất nói riêng được thực thi. Tuy nhiên các quy định mới này có giải quyết được các vấn đề tồn tại trong công tác đấu giá quyền sử dụng đất hiện nay hay không lại là vấn đề cần nghiên cứu và thực tiễn kiểm chứng.

Quy định hiện hành về xác định giá khởi điểm là áp dụng giá đất cụ thể trừ trường hợp tính giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất đối với trường hợp thửa đất, khu đất đã được đầu tư hạ tầng kỹ thuật theo quy hoạch chi tiết xây dựng thì áp dụng bảng giá đất. Như vậy cần phải xác định giá đất cụ thể và xây dựng bảng giá đất sát với giá thị trường.

Có nhiều nguyên nhân có thể dẫn tới việc giá đất chưa chính xác. Có thể do năng lực người định giá; do thông tin thu thập để định giá đất chưa phản ánh đúng giá thị trường tại thời điểm định giá; cũng không loại trừ nguyên nhân chủ quan cố ý định giá thấp nhằm tạo cơ hội cho người tham gia đấu thầu.

Xác định giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất và xây dựng bảng giá đất sát giá thị trường cũng là nhiệm vụ quan trọng nhằm minh bạch hóa và lành mạnh hóa thị trường quyền sử dụng đất.

Theo phân tích của chuyên gia Viện nghiên cứu Bất động sản Việt Nam (Hiệp hội Bất động sản Việt Nam), Khoản 3 Điều 5 Luật Đấu giá tài sản 2016, giá khởi điểm là giá ban đầu thấp nhất của tài sản đấu giá trong trường hợp đấu giá theo phương thức trả giá lên, giá ban đầu cao nhất của tài sản đấu giá trong trường hợp đấu giá theo phương thức đặt giá xuống.

Bên cạnh đó, giá khởi điểm được quy định tại Điều 159 Luật Đất đai như sau: Bảng giá đất được áp dụng cho các trường hợp:.... Tính giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất đối với trường hợp thửa đất, khu đất đã được đầu tư hạ tầng kỹ thuật theo quy hoạch chi tiết xây dựng;

Còn Nghị định 10/2023/NĐ-CP đã quy định mức tiền đặt cọc khi tham gia đấu giá đất là 20% giá trị của thửa đất, khu đất tính theo giá khởi điểm để đấu giá.

"Giá khởi điểm có vai trò hết sức quan trọng trong đấu giá đất, nhằm xác định mức giá sàn (thấp nhất), đồng thời xác định mức tiền đặt cọc của người tham gia đấu giá. Bên cạnh đó, quy định hiện hành về mức tiền đặt cọc đã tăng gấp 4 lần so với quy định trước đây, nhằm ngăn chặn bỏ cọc khi tham gia đấu giá đất. Như vậy nếu giá khởi điểm thấp sẽ ảnh hưởng đến mức cọc và người tham gia đấu giá dù có trúng đấu giá nhưng vì một lý do nào đó họ sẵn sàng bỏ cọc. Điều này ảnh hưởng rất lớn đến kết quả của phiên đấu giá, những thửa đất thuộc trường hợp này sẽ phải tiến hành đấu giá lại vừa mất thời gian, kinh phí và quan trọng hơn cả làm hoang mang trong dư luận, nhiễu loạn các thông tin về giá đất tại khu vực đấu giá nói riêng và các khu vực lân cận nói chung", chuyên gia Viện nghiên cứu Bất động sản nhận định.

Về bảng giá đất hiện nay, đại diện Viện nghiên cứu Bất động sản cho hay, Bảng giá đất để "Tính giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất đối với trường hợp thửa đất, khu đất đã được đầu tư hạ tầng kỹ thuật theo quy hoạch chi tiết xây dựng". Vì vậy, xác định giá khởi điểm trong đấu giá đất sát với giá thực tế sẽ dẫn đến giá cọc cao giúp tránh được tình trạng bỏ giá cao, sau đó bỏ cọc như thực trạng hiện nay tại một số phiên đấu giá khu vực ngoại thành Hà Nội. Tuy nhiên, khi bảng giá đất đưa mức giá khởi điểm cao kèm theo cọc trước cao nên có thể không thu hút được nhiều người tham gia đấu giá như trước đây.

Để hạn chế việc lợi dụng đấu giá trục lợi, chuyên gia Viện Nghiên cứu Bất động sản kiến nghị:

Thứ nhất, UBND cấp tỉnh trên cơ sở đánh giá về bảng giá đất hiện hành, tình hình phát triển kinh tế - xã hội, thu ngân sách của địa phương để quyết định không thực hiện việc điều chỉnh, hoặc thực hiện điều chỉnh một phần bảng giá đất (theo hướng dẫn của NĐ số 71/2024/NĐ-CP của Chính phủ). Đặc biệt đối với các địa phương tốc độ phát triển kinh tế xã hội cao, giá đất biến động nhiều cần xây dựng lại bảng giá đất căn cứ từ tình hình thực tế. Hiện nay theo thống kê mới có 19 tỉnh đã ban hành bảng giá đất mới.

Thứ hai, cần ban hành chế tài xử phạt đối với các đối tượng có các hành vi "thao túng giá", "thông thầu", "thổi giá", bỏ cọc sau khi trúng thầu (xử phạt hành chính, cấm tham gia trong các phiên đấu giá đất tiếp theo trong một thời gian nhất định...). Tăng cường trách nhiệm của địa phương và các cơ quan chức năng trong quá trình tổ chức các phiên đấu giá đất.

Bảng giá đất mới tại Hà Nội: Thay đổi lớn về giá khởi điểm đấu giá đất vùng ven- Ảnh 4. — TS. Trần Xuân Lượng, Viện phó Viện Nghiên cứu và Đánh giá thị trường Bất động sản Việt Nam (Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam).

Đồng quan điểm, TS. Trần Xuân Lượng, Viện phó Viện Nghiên cứu và Đánh giá thị trường Bất động sản Việt Nam (Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam) nhận định: "Căn cứ của việc xác định giá khởi điểm cho đất đấu giá dựa trên bảng giá đất. Do đó, khi bảng giá đất tham chiếu chuẩn hơn sẽ giúp cho việc xác định giá khởi điểm chuẩn xác hơn, hạn chế được tình trạng đầu cơ khi tiền đặt cọc sẽ cao hơn rất nhiều so với hiện tại. Bên cạnh đó, dữ liệu này cũng sẽ giúp cơ quan thuế tính toán chính xác nghĩa vụ tài chính đối với các giao dịch đất đai, từ đó giảm thiểu tình trạng đầu cơ và gian lận thuế".

Theo vị chuyên gia, để ngăn chặn tình trạng đấu giá đất mất kiểm soát, cần có những biện pháp quyết liệt và đồng bộ từ phía chính quyền. Cần tăng cường giám sát các cuộc đấu giá đất, nâng mức đặt cọc đấu giá và yêu cầu minh bạch thông tin về người tham gia đấu giá. Điều này giúp giảm thiểu sự tham gia của các nhóm đầu cơ và đảm bảo rằng các cuộc đấu giá diễn ra công bằng, minh bạch.

Theo kinh nghiệm quốc tế thì một biện pháp hiệu quả để ngăn chặn đầu cơ là áp dụng thuế cao đối với đất đai không sử dụng hoặc bị đầu cơ. Thuế cũng cần được áp dụng đối với các giao dịch mua bán đất ngắn hạn, nhằm giảm bớt động cơ đầu cơ và rửa tiền. Bên cạnh đó, Chính phủ cần phát triển nhà ở xã hội và các khu đô thị vệ tinh để giảm áp lực lên giá đất tại các khu vực trung tâm và vùng ven.