Bất động sản 2026 sẽ ra sao sau khi 'đạt đỉnh' nguồn cung?

Nguồn cung tăng, thị trường vẫn "khó thở"

Số liệu thống kê của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho thấy, trong năm 2025, thị trường ghi nhận khoảng 128.000 sản phẩm mở bán mới, mức cao nhất trong giai đoạn 2019-2025 và tiệm cận đỉnh nguồn cung của chu kỳ trước. Về lượng, đây là tín hiệu cho thấy thị trường đã thực sự "mở khóa" sau thời gian dài tắc nghẽn pháp lý.

Mặc dù vậy, khi đi sâu vào cấu trúc, bức tranh lại kém cân đối. Phần lớn nguồn cung mới tập trung vào phân khúc cao cấp và thấp tầng giá trị lớn, trong khi nhà ở giá phù hợp tiếp tục khan hiếm. Đáng chú ý, khoảng 25% căn hộ mở bán mới có mức giá trên 100 triệu đồng/m2, cho thấy mặt bằng giá đã được đẩy lên một nấc mới, vượt xa khả năng tiếp cận của nhóm người mua ở thực phổ thông.

Điều này góp phần lý giải vì sao dù "ra hàng nhiều" nhưng thị trường vẫn không bước vào trạng thái dư cung. Thay vào đó, thị trường chuyển sang trạng thái có hàng nhưng kén người mua, đặc biệt ở các đô thị lớn.

Giá vẫn "neo cao"

Nếu theo logic truyền thống, nguồn cung tăng mạnh thường kéo theo áp lực giảm giá. Nhưng giai đoạn 2024-2025, thị trường đã chứng kiến diễn biến ngược lại: Dù nguồn cung bùng nổ nhưng giá vẫn "neo cao". Có ba yếu tố chính giữ mặt bằng giá ở mức cao.

Thứ nhất, nhu cầu bị nén trong nhiều năm. Giai đoạn 2022–2024, nguồn cung mới sụt giảm mạnh khiến nhu cầu mua ở thực và đầu tư dài hạn bị "đóng băng".

Khi thị trường mở lại, một phần cầu lập tức quay trở lại, hấp thụ đáng kể lượng hàng mới, dù không còn tâm lý mua bằng mọi giá.

Thứ hai, chi phí hình thành giá mới đã thay đổi. Giá đất đầu vào, chi phí vốn, chi phí tuân thủ pháp lý và yêu cầu chất lượng ngày càng cao khiến các chủ đầu tư khó quay lại mức giá của chu kỳ trước. Ngay cả khi thanh khoản chậm hơn, dư địa giảm giá sâu là rất hạn chế.

Thứ ba, kỳ vọng kinh tế và hạ tầng tích cực cùng với mặt bằng lãi suất thấp tạo ra "neo tâm lý" cho cả bên bán lẫn bên mua. Thị trường không còn vận hành bằng kỳ vọng lướt sóng ngắn hạn, nhưng cũng chưa xuất hiện lực đủ mạnh để kéo giá đi xuống.

Kết quả là giá tiếp tục tăng, nhưng là tăng trong trạng thái phân hóa, chứ không tăng đồng loạt như các giai đoạn sốt nóng trước đây.

Năm 2026 thị trường sẽ bước vào pha sàng lọc

Từ cuối năm 2025, khi nguồn cung tăng đồng loạt trên diện rộng, thị trường bắt đầu xuất hiện một thay đổi quan trọng khi chú trọng vào mặt hàng và phân khúc "vừa túi tiền", phù hợp với nhóm người ở thực.

Nguồn cung không còn tập trung tuyệt đối ở Hà Nội và TP. HCM, mà lan sang các đô thị vệ tinh và địa phương có hạ tầng cải thiện. Điều này làm giảm yếu tố "khan hiếm địa lý", buộc người mua so sánh nhiều hơn về vị trí, pháp lý, tiến độ và khả năng sử dụng thực.

Trong năm 2026, nhiều chuyên gia cho rằng giá sẽ tăng chậm lại, đặc biệt ở những thị trường sơ cấp, khi chủ đầu tư phải cạnh tranh bằng chính sách bán hàng và chất lượng dự án.

Ngoài ra, thị trường cũng được cho sẽ có sự phân hóa mạnh theo chất lượng tài sản: dự án pháp lý rõ ràng, bàn giao đúng tiến độ, vận hành tốt sẽ giữ giá; các dự án định giá dựa trên kỳ vọng xa sẽ phải điều chỉnh bằng chiết khấu hoặc ưu đãi.

Một trong những điểm đáng lưu ý là theo nhận định của các chuyên gia, nhà ở có mức giá phù hợp sẽ tiếp tục là "điểm nghẽn" về mặt cơ cấu khi tỷ trọng căn hộ cao giá ngày càng lớn, thị trường càng đối mặt với rủi ro mất cân đối nếu không có thêm nguồn cung vừa túi tiền.

Trong bối cảnh này, một trong những câu hỏi đặt ra cốt lõi cho thị trường chính là việc dòng tiền sẽ chọn loại tài sản nào. Người mua ở thực sẽ ưu tiên tính sử dụng và an toàn pháp lý; nhà đầu tư chú trọng khả năng khai thác và thanh khoản thực trong khi các doanh nghiệp buộc phải điều chỉnh chiến lược sản phẩm để tồn tại trong một chu kỳ đã thay đổi về chất.

Nếu xem giai đoạn 2025 là sự trở lại của nguồn cung, thì giai đoạn 2026 sẽ là thời điểm thị trường tự sàng lọc bằng chất lượng và giá trị thực.

Trong chu kỳ mới này, tăng trưởng không biến mất, nhưng sẽ chọn lọc hơn, chậm hơn và khắt khe hơn với cả người mua và người bán.