Bất động sản bán lẻ 2026 chuyển sang "sân chơi" cạnh tranh bằng giá trị thực

Áp lực "cầu vượt cung" đẩy giá thuê lên cao

Bước sang năm 2026, thị trường bất động sản bán lẻ Việt Nam tiếp tục vận hành trong trạng thái "cầu vượt cung", khi nhu cầu thuê duy trì ở mức cao nhưng nguồn cung mới vẫn nhỏ giọt. Theo số liệu từ Savills Việt Nam, năm 2025, Việt Nam ghi nhận tăng trưởng GDP 8,02%, khẳng định vị thế dẫn đầu Đông Nam Á giữa bối cảnh toàn cầu bất ổn, trong khi tổng mức bán lẻ hàng hóa và doanh thu dịch vụ tiêu dùng đạt gần 7 triệu tỷ đồng, tăng 9,2% theo giá hiện hành so với năm trước. Theo đánh giá của đơn vị này, đà tăng trưởng mạnh mẽ của tiêu dùng đang tạo lực đẩy cho các thương hiệu bán lẻ mở rộng mạng lưới, song đồng thời cũng làm gia tăng sức ép lên nguồn cung, khiến bài toán khan hiếm không gian bán lẻ tại các đô thị lớn.

Tại TP.HCM, Savills cho biết, sức ép "cầu vượt cung" đang phản ánh rõ nét qua các chỉ số vận hành của thị trường. Cụ thể, tổng nguồn cung bán lẻ tích lũy hiện đạt khoảng 1,2 triệu m2, dù tăng 6,26% so với cùng kỳ nhưng vẫn không theo kịp tốc độ mở rộng của nhu cầu. Điều này thể hiện trực tiếp qua tỷ lệ lấp đầy lên tới 93,6%, cho thấy phần lớn diện tích chất lượng đã nhanh chóng được hấp thụ, quỹ mặt bằng trống ngày càng thu hẹp. Đáng chú ý, giá thuê trung bình tầng trệt đã lên mức 53,36 USD/m2/tháng, cho thấy áp lực gia tăng tại các vị trí có chất lượng và khả năng khai thác cao. Savills cũng chỉ ra rằng, nguồn cầu đến từ cả các thương hiệu quốc tế và chuỗi nội địa. Nhiều thương hiệu nước ngoài đang gia nhập hoặc gia tăng hiện diện tại khu vực trung tâm, còn các doanh nghiệp trong nước có xu hướng dịch chuyển ra các quận ngoài trung tâm nhằm tìm kiếm dư địa tăng trưởng và tối ưu chi phí.

Nhận định về xu hướng này, bà Cao Thị Thanh Hương, Giám đốc Nghiên cứu cấp cao Savills TP.HCM cho rằng, sự khan hiếm nguồn cung trong khi nhu cầu tiếp tục gia tăng, đặc biệt từ các thương hiệu quốc tế, đang khiến thị trường ngày càng thắt chặt, nhất là tại khu vực trung tâm với quỹ mặt bằng chất lượng cao vốn đã hạn chế. Theo bà, trong ngắn hạn, nguồn cung mới chưa đủ lớn để tạo ra sự thay đổi đáng kể về mặt bằng giá. Dự kiến, thị trường TP.HCM chỉ bổ sung gần 80.000m2 trong 3 năm tiếp theo, với phần lớn nguồn cung tập trung tại khu vực trung tâm, gắn với một số dự án quy mô như Marina Central Tower và Lancaster Legacy. Trong bối cảnh đó, bà Hương cho rằng áp lực cạnh tranh đối với các vị trí đắc địa sẽ tiếp tục duy trì ở mức cao, đồng thời mặt bằng giá thuê khó có khả năng hạ nhiệt trong thời gian tới.

Còn tại Hà Nội, theo Savills, nguồn cung mặt bằng bán lẻ vẫn trong trạng thái tương đối hạn chế, dù thị trường được kỳ vọng sẽ đón thêm khoảng 300.771m2 sàn từ 11 dự án mới trong năm 2026. Trong cơ cấu nguồn cung, mô hình trung tâm thương mại tiếp tục giữ vai trò chủ đạo, cho thấy xu hướng phát triển theo hướng quy mô lớn và tích hợp đa tiện ích. 

Dữ liệu từ Savills cho thấy, tổng nguồn cung bán lẻ toàn thị trường Hà Nội hiện duy trì ở mức khoảng 1,4 triệu m2, với tỷ lệ lấp đầy đạt 85,4%. Cùng với đó, giá thuê tầng trệt đã tăng lên mức trung bình 47,1 USD/m2/tháng. Đáng chú ý, các trung tâm thương mại quy mô lớn vẫn duy trì công suất khai thác cao, còn các dự án cũ hơn đang chủ động tái cơ cấu ngành hàng và danh mục khách thuê nhằm thích ứng với những thay đổi trong hành vi tiêu dùng. 

Thị trường bước vào giai đoạn chọn lọc

Không chỉ chịu tác động từ bài toán cung - cầu, theo Savills, thị trường bán lẻ Việt Nam còn đang ghi nhận sự thay đổi rõ nét trong cấu trúc nhu cầu thuê. Nếu trước đây ngành hàng ẩm thực (F&B) đóng vai trò dẫn dắt, thì hiện nay xu hướng đang dịch chuyển sang các lĩnh vực có hàm lượng trải nghiệm và nhận diện thương hiệu cao hơn, điều này cho thấy rõ sự thay đổi trong hành vi tiêu dùng cũng như chiến lược phát triển của các nhà bán lẻ.

Đơn cử tại Hà Nội, nhu cầu thuê đang có xu hướng chuyển dịch từ F&B sang các chuỗi cửa hàng tiện lợi, thời trang và mỹ phẩm. Một trong những nguyên nhân quan trọng đến từ các yêu cầu ngày càng chặt chẽ về phòng cháy, chữa cháy, khiến nhiều nhà bán lẻ quy mô nhỏ rời bỏ mô hình nhà phố để chuyển vào các trung tâm thương mại hiện đại có hạ tầng vận hành đồng bộ và tiêu chuẩn an toàn cao hơn.

Theo đánh giá của Savills, sự dịch chuyển này mang tính cơ cấu nhiều hơn là ngắn hạn. Trong bối cảnh các dự án Megamall sắp gia nhập thị trường, Hà Nội được kỳ vọng sẽ xuất hiện thêm nhiều mô hình bán lẻ mới gắn với trải nghiệm tiêu dùng, qua đó gia tăng sức hút đối với cả khách thuê và người mua sắm. Đáng chú ý, sự tham gia của các thương hiệu lớn như Takashimaya và Thiso Mall được kỳ vọng sẽ góp phần tái định hình diện mạo thị trường bán lẻ Thủ đô.

Trong khi đó, tại TP.HCM, nhu cầu thuê tiếp tục được dẫn dắt bởi các mô hình mang tính trải nghiệm cao như ẩm thực, giải trí và lifestyle. Dù các khu vực ngoài trung tâm đang trở nên hấp dẫn hơn nhờ mức giá thuê cạnh tranh và quỹ mặt bằng dồi dào, khu vực trung tâm vẫn giữ vai trò "điểm neo" đối với các thương hiệu cao cấp, cửa hàng đại diện thương hiệu (flagship) và những mô hình kinh doanh đòi hỏi mức độ nhận diện thương hiệu lớn.

Nhìn về tương lại, Savills nhận định bất động sản bán lẻ sẽ tiếp tục hưởng lợi từ nền tảng tăng trưởng kinh tế tích cực, tuy nhiên cơ hội sẽ không còn phân bổ đồng đều như trước. Theo đó, lợi thế sẽ ngày càng nghiêng về những dự án hội tụ đầy đủ các yếu tố cốt lõi như vị trí đắc địa, chất lượng vận hành cao và khả năng thích ứng linh hoạt với những thay đổi trong hành vi tiêu dùng.

Nhấn mạnh thêm về xu hướng này, bà Giang Huỳnh, Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu & S22M, Savills TP.HCM cho rằng, thị trường bất động sản trong thời gian tới khó có khả năng phục hồi theo diện rộng. Thay vào đó, các yếu tố nền tảng như kinh tế vĩ mô, chính sách tiền tệ và khung pháp lý mới sẽ tiếp tục đóng vai trò định hình thị trường theo hướng thận trọng hơn, qua đó làm gia tăng mức độ phân hóa giữa các phân khúc cũng như giữa các vị trí.

Từ đó, theo bà Giang Huỳnh, bức tranh bất động sản bán lẻ năm 2026 cũng đang cho thấy những dấu hiệu rõ nét của một giai đoạn phát triển mang tính chọn lọc hơn. Thị trường không còn là cuộc đua mở rộng nguồn cung bằng mọi giá, mà đang chuyển sang một "sân chơi" cạnh tranh khắt khe hơn, với giá trị thực của mặt bằng trở thành yếu tố quyết định. Chính vì vậy, các khu vực trung tâm, các dự án quy mô lớn và những mô hình bán lẻ giàu tính trải nghiệm được dự báo sẽ tiếp tục là tâm điểm thu hút dòng vốn cũng như chiến lược mở rộng của các thương hiệu trong và ngoài nước./.