Cushman & Wakefield: Bất động sản trung tâm dữ liệu Việt Nam còn nhiều dư địa tăng trưởng

Dòng vốn trở lại Đông Nam Á, đầu tư bất động sản đạt 21,8 tỷ USD

Theo Báo cáo Southeast Asia Outlook (Triển vọng Đông Nam Á) thường niên lần thứ tư của Cushman & Wakefield, bất chấp những thách thức từ môi trường kinh tế toàn cầu, hoạt động đầu tư bất động sản tại khu vực Đông Nam Á vẫn ghi nhận đà phục hồi đáng kể trong năm 2025, với tổng giá trị giao dịch toàn khu vực đạt khoảng 21,8 tỷ USD, tăng 16% so với năm trước. Sự tăng trưởng này, theo Cushman & Wakefield, được thúc đẩy bởi dòng vốn ngày càng gia tăng vào các bất động sản công nghiệp và hạ tầng số, khi các nhà đầu tư chuyển hướng sang những lĩnh vực gắn liền với xu hướng tái cấu trúc chuỗi cung ứng và tăng trưởng dựa trên trí tuệ nhân tạo (AI).

Trong đó, Singapore tiếp tục giữ vị thế là thị trường đầu tư lớn nhất khu vực, chiếm khoảng 61% tổng giá trị giao dịch tại Đông Nam Á. Trong khi đó, tại các quốc gia còn lại, giá trị giao dịch đầu tư vào bất động sản công nghiệp đạt khoảng 1,3 tỷ USD trong năm 2025, tăng khoảng 48% so với cùng kỳ năm trước. Nhu cầu đầu tư chủ yếu tập trung vào các cơ sở logistics và kho vận chất lượng cao. Xu hướng này được thúc đẩy bởi sự tăng trưởng dài hạn của thương mại điện tử, sự mở rộng của các doanh nghiệp cung cấp dịch vụ logistics bên thứ ba (3PL), cũng như vai trò ngày càng quan trọng của Đông Nam Á như một trung tâm sản xuất mới của thế giới trong bối cảnh chuỗi cung ứng toàn cầu đang được tái cấu trúc.

Xét theo từng thị trường, Singapore, Malaysia, Thái Lan và Việt Nam ghi nhận hưởng lợi từ các hành lang thương mại mạnh mẽ và hệ sinh thái sản xuất phát triển, trong khi Indonesia và Philippines được hỗ trợ bởi mức tiêu dùng nội địa.

Cushman & Wakefield cũng cho biết, trong năm 2025, trung tâm dữ liệu (data center) trở thành loại hình bất động sản thu hút giá trị đầu tư lớn nhất tại Đông Nam Á. Theo đó, Thailand, Indonesia, Philippines và Việt Nam là những thị trường thiếu hụt nguồn cung và còn nhiều dư địa tăng trưởng. Hàng loạt cam kết đầu tư quy mô lớn gần đây cho thấy niềm tin dài hạn của nhà đầu tư đối với triển vọng phát triển hạ tầng số của những khu vực này.

Theo đánh giá của Cushman & Wakefield, trong khi Singapore tiếp tục giữ vai trò trung tâm thanh khoản của khu vực, các thị trường Đông Nam Á khác đang dần nắm bắt làn sóng tăng trưởng mới khi chuỗi cung ứng toàn cầu đa dạng hóa và các loại tài sản đạt chuẩn thể chế ngày càng phát triển mạnh. Tổ chức này cũng dự báo nền kinh tế Đông Nam Á có thể tăng trưởng khoảng 4,3% trong năm 2026, tiếp tục duy trì vị thế là một trong những khu vực tăng trưởng nhanh nhất thế giới. Tổng tiêu dùng cá nhân tại Đông Nam Á (không bao gồm Singapore) được kỳ vọng đạt 5 nghìn tỷ USD vào năm 2035, với tốc độ tăng trưởng khoảng 8% mỗi năm. Trong bối cảnh lạm phát hạ nhiệt, lãi suất điều hành có xu hướng giảm và tỷ lệ thất nghiệp nhìn chung ổn định tại các nền kinh tế lớn, điều kiện tài chính được cải thiện có thể thúc đẩy việc triển khai vốn đầu tư rộng rãi hơn trong khu vực.

Ông Anshul Jain, Tổng giám đốc khu vực Ấn Độ & Đông Nam Á kiêm phụ trách Khối Văn phòng và Bán lẻ APAC của Cushman & Wakefield nhận định, động lực tăng trưởng của Đông Nam Á không chỉ đến từ nhu cầu đầu tư, mà còn từ quy mô tiêu dùng ngày càng mở rộng, lực lượng lao động trẻ và các chương trình phát triển hạ tầng đầy tham vọng của khu vực.

Theo ông, thị trường đang chứng kiến dòng vốn xuyên biên giới mạnh mẽ hơn, sự tham gia ngày càng sâu rộng của các tập đoàn toàn cầu và nhu cầu tăng cao đối với các không gian chất lượng cao, bền vững, đặc biệt trong lĩnh vực trung tâm dữ liệu, khi các nhà cung cấp hyperscale đang đẩy nhanh kế hoạch mở rộng trên toàn khu vực. Những yếu tố nền tảng này đang góp phần nâng cao năng lực cạnh tranh của Đông Nam Á và định hình giai đoạn tăng trưởng tiếp theo của thị trường bất động sản khu vực.

Việt Nam giữ nhịp tăng trưởng cao, bất động sản công nghiệp là động lực chủ đạo

Tiếp nối bức tranh chung của khu vực, Cushman & Wakefield đánh giá Việt Nam là một điểm sáng tăng trưởng trong nhóm SEA-6. Theo tổ chức này, năm 2025 Việt Nam ghi nhận mức tăng trưởng GDP thực 8,0%, cao nhất trong nhóm và cao hơn đáng kể so với mức trung bình 7,1% trước đại dịch. Động lực tăng trưởng chủ yếu đến từ hoạt động xuất khẩu, cùng với sự phục hồi của lĩnh vực sản xuất và khu vực dịch vụ, phản ánh nhu cầu toàn cầu ổn định cũng như vai trò ngày càng lớn của Việt Nam trong mạng lưới sản xuất và thương mại khu vực. Đồng thời, tiêu dùng nội địa của Việt Nam cũng duy trì ổn định, cho thấy tiềm năng tiêu dùng dài hạn của nền kinh tế. Các ngành sản xuất và thương mại tiếp tục hưởng lợi từ xu hướng đa dạng hóa chuỗi cung ứng và dòng vốn đầu tư nước ngoài vào các ngành xuất khẩu.

Trong thời gian tới, theo Cushman & Wakefield, tốc độ tăng trưởng của Việt Nam có thể điều chỉnh nhẹ. Nguyên nhân bởi tốc độ gia tăng dân số đã chậm lại còn khoảng 0,6%, cộng thêm lãi suất cho vay tại các ngân hàng thương mại có xu hướng tăng vào cuối năm, do đó có thể tạo áp lực nhất định lên nhu cầu nhà ở và chi tiêu tiêu dùng trong ngắn hạn. Tuy vậy, nền kinh tế Việt Nam vẫn được dự báo duy trì mức tăng trưởng cao, tiếp tục duy trì vị thế là một trong những nền kinh tế tăng trưởng nhanh nhất trong nhóm SEA-6.

Ở góc độ thị trường bất động sản, Cushman & Wakefield cho rằng bất động sản công nghiệp vẫn là động lực tăng trưởng chủ đạo. Việt Nam tiếp tục là một trong những quốc gia hưởng lợi lớn từ chiến lược China+1, nhờ vị trí địa lý thuận lợi, hạ tầng ngày càng cải thiện, sự hình thành của các cụm sản xuất điện tử quy mô lớn... Bên cạnh đó, phân khúc bất động sản bán lẻ được kỳ vọng sẽ khởi sắc trong năm 2026, khi doanh số bán lẻ dự báo tăng hơn 15%, qua đó thúc đẩy nhu cầu đối với các không gian bán lẻ hiện đại tại các đô thị lớn.

Đáng chú ý, Cushman & Wakefield cho biết dù trung tâm dữ liệu đã trở thành loại hình bất động sản có giá trị đầu tư lớn nhất tại nhóm thị trường Đông Nam Á mới nổi (SEA-6 không bao gồm Singapore) trong năm 2025, thị trường data centre tại Việt Nam vẫn đang ở giai đoạn phát triển ban đầu so với nhiều quốc gia trong khu vực. Điều này đồng nghĩa với dư địa tăng trưởng dài hạn còn rất lớn, khi nhu cầu về hạ tầng số ngày càng gia tăng cùng sự phát triển nhanh của điện toán đám mây, các ứng dụng AI và nền kinh tế số tại Việt Nam./.