Thích
Nguồn cung được khơi thông
Tại họp báo Chính phủ ngày 4/3, trả lời câu hỏi của báo chí liên quan đến việc tháo gỡ các vướng mắc pháp lý cho thị trường bất động sản cũng như triển vọng phát triển của thị trường trong năm 2026, ông Hà Quang Hưng, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và Thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cho biết, trong năm 2025, Chính phủ đã chỉ đạo quyết liệt các bộ, ngành tập trung xử lý và tháo gỡ những điểm nghẽn của thị trường, đặc biệt là các vướng mắc về thể chế, pháp lý và nguồn vốn.
Theo đó, nhiều dự án bất động sản trước đây bị ách tắc do vướng mắc pháp lý đã được rà soát, phân loại và từng bước xử lý theo thẩm quyền. Song song với đó, các thủ tục hành chính cũng được điều chỉnh theo hướng cắt giảm, công khai và minh bạch hơn, góp phần rút ngắn thời gian chuẩn bị đầu tư cho các dự án. Những động thái này được đánh giá là tiền đề quan trọng giúp doanh nghiệp tháo gỡ khó khăn trong quá trình triển khai dự án, đồng thời tạo dựng môi trường đầu tư kinh doanh ổn định, minh bạch hơn cho thị trường. Trên cơ sở đó, theo ông Hà Quang Hưng, bước sang năm 2026, thị trường bất động sản được kỳ vọng sẽ bước vào giai đoạn phục hồi rõ nét hơn.
Đại diện Bộ Xây dựng cho biết, về nguồn cung, nhiều dự án từng bị đình trệ hoặc chậm triển khai trong thời gian qua đang dần được tháo gỡ và tái khởi động. Đặc biệt, các dự án đã hoàn thiện pháp lý, đủ điều kiện triển khai dự kiến sẽ gia tăng đáng kể so với năm 2025, qua đó góp phần bổ sung thêm nguồn cung mới cho thị trường.
Cùng với sự cải thiện về nguồn cung, ông Hà Quang Hưng cũng cho biết, thanh khoản thị trường sẽ cải thiện theo hướng bền vững và thực chất hơn, gắn với nhu cầu ở thực và nhu cầu đầu tư dài hạn, thay vì phụ thuộc vào các chu kỳ tăng trưởng nóng trong ngắn hạn. Trong bối cảnh đó, các phân khúc phục vụ nhu cầu thực như nhà ở xã hội, nhà ở công nhân và nhà ở thương mại giá hợp lý được dự báo sẽ tiếp tục được ưu tiên phát triển mạnh trong giai đoạn 2025 - 2026.
Các dự án đã hoàn thiện pháp lý, đủ điều kiện triển khai dự kiến sẽ gia tăng đáng kể so với năm 2025, qua đó góp phần bổ sung thêm nguồn cung mới cho thị trường. (Ảnh minh hoạ)
Thực tế, các số liệu thống kê gần đây cũng cho thấy những tín hiệu tích cực từ phía nguồn cung. Báo cáo của Bộ Xây dựng cho biết, trên cả nước hiện có 3.297 dự án nhà ở đang được triển khai với quy mô khoảng 5,9 triệu căn, tổng vốn đầu tư hơn 7,42 triệu tỷ đồng. Trong đó, phân khúc nhà ở thương mại và khu đô thị chiếm tỷ trọng lớn nhất với hơn 5,2 triệu căn. Đáng chú ý, phân khúc nhà ở xã hội cũng ghi nhận tín hiệu khả quan với 698 dự án, tương đương hơn 657.000 căn, tăng khoảng 13% so với cuối năm trước; riêng trong năm nay, số lượng nhà ở xã hội hoàn thành đã vượt kế hoạch hơn 102%.
Báo cáo thị trường bất động sản Việt Nam năm 2025 và dự báo năm 2026 do Viện Nghiên cứu Kinh tế - Tài chính - Bất động sản Dat Xanh Services (DXS-FERI) công bố cho thấy, năm 2026 thị trường dự kiến sẽ đón thêm khoảng 125 dự án nhà ở với gần 136.000 sản phẩm mới, tăng hơn 40% so với năm 2025. Qua đó, tổng nguồn cung sơ cấp toàn thị trường có thể tiệm cận mốc 200.000 sản phẩm.
Xét theo khu vực, bức tranh nguồn cung năm 2026 được dự báo sẽ có sự phân hóa, song theo chiều hướng tích cực và cân bằng hơn so với giai đoạn trước. Theo DXS-FERI, khu vực miền Bắc dự kiến ghi nhận khoảng 43 dự án với hơn 60.000 sản phẩm, chiếm hơn 44% tổng nguồn cung cả nước, tập trung chủ yếu tại Hà Nội, Hải Phòng, Quảng Ninh và các đô thị vệ tinh. Trong khi đó, tại miền Nam, nguồn cung ước đạt khoảng 54.795 sản phẩm, chiếm hơn 40% tổng nguồn cung với 46 dự án, được dẫn dắt bởi TP.HCM, Đồng Nai và các khu vực hưởng lợi trực tiếp từ hệ thống hạ tầng liên vùng đang được đẩy mạnh đầu tư. Dù quy mô khiêm tốn hơn, song khu vực miền Trung và miền Tây Nam Bộ cũng ghi nhận những bước cải thiện đáng kể so với giai đoạn 2023 - 2024. Theo đó, miền Trung dự kiến đóng góp hơn 11.600 sản phẩm từ 19 dự án, chiếm khoảng 9% tổng nguồn cung, trong khi khu vực Tây Nam Bộ cung ứng gần 10.000 sản phẩm từ 17 dự án, tương đương khoảng 7% thị phần.
Song song với sự gia tăng của nguồn cung sơ cấp, thị trường thứ cấp cũng được DXS-FERI dự báo sẽ sôi động hơn trong năm 2026 khi nhiều dự án bước vào giai đoạn bàn giao, tạo ra lượng hàng hóa đa dạng ở hầu hết các phân khúc. Trong đó, phân khúc căn hộ tiếp tục giữ vai trò chủ đạo, đặc biệt tại các khu đô thị tích hợp, đô thị xanh với hệ thống tiện ích đồng bộ, đáp ứng tốt nhu cầu ở thực cũng như xu hướng nâng cao chất lượng sống của người dân.
Giá nhà tiếp tục tăng nhưng sẽ chậm và ổn định hơn trong năm 2026
Nhìn nhận những tín hiệu tích cực từ phía nguồn cung, ông Hà Quang Hưng cho rằng, việc từng bước khơi thông các dự án và gia tăng nguồn cung mới ra thị trường sẽ đóng vai trò quan trọng trong việc điều tiết mặt bằng giá bất động sản trong thời gian tới, qua đó góp phần hạ nhiệt những áp lực tăng nóng đã từng xuất hiện trong giai đoạn trước.
Đồng quan điểm, ông Nguyễn Thế Điệp, Phó Chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội cho rằng, việc nguồn cung đang từng bước được khơi thông sẽ đóng vai trò quan trọng trong việc điều tiết mặt bằng giá bất động sản trong thời gian tới. Theo ông, khi nhiều dự án được tháo gỡ vướng mắc pháp lý và bổ sung sản phẩm ra thị trường, áp lực tăng giá quá nóng từng xuất hiện trong giai đoạn trước sẽ dần được giảm bớt.
"Thị trường nhà ở năm 2026 khó lặp lại đà tăng mạnh như giai đoạn 2023 - 2025. Giá nhà có thể tiếp tục tăng, nhưng theo xu hướng chậm và ổn định hơn, phản ánh sát hơn giá trị thực của sản phẩm. Đây được xem là tín hiệu tích cực khi thị trường đang bước vào giai đoạn điều chỉnh cần thiết để hướng tới phát triển bền vững, thay vì tăng trưởng nóng", ông Nguyễn Thế Điệp nhìn nhận.
Từ góc độ vận hành thị trường, ông Điệp cũng cho rằng thanh khoản trong thời gian tới sẽ có sự phân hóa rõ rệt. Những sản phẩm đáp ứng nhu cầu ở thực, có mức giá phù hợp và vị trí thuận lợi vẫn duy trì khả năng hấp thụ tốt. Ngược lại, các dự án thuộc phân khúc cao cấp với mức giá vượt xa khả năng chi trả của phần lớn người mua có thể đối mặt với áp lực thanh khoản lớn hơn.
Tổng quan, ông Nguyễn Thế Điệp đánh giá năm 2026 có thể được xem là giai đoạn bản lề trong chu kỳ phát triển của thị trường bất động sản, khi thị trường dần hoàn tất một vòng điều chỉnh quan trọng sau giai đoạn biến động mạnh. Đây cũng là thời điểm để thị trường tích lũy lại nguồn cung, tái cân bằng mặt bằng giá và từng bước điều chỉnh cơ cấu sản phẩm theo hướng phù hợp hơn với nhu cầu thực, từ đó tạo nền tảng cho một chu kỳ tăng trưởng ổn định và bền vững hơn sau năm 2027.
Theo ông, quá trình chuyển dịch này sẽ phụ thuộc vào ba yếu tố then chốt. Thứ nhất là khung khổ pháp lý ngày càng hoàn thiện và minh bạch, giúp tháo gỡ các điểm nghẽn kéo dài nhiều năm trong phát triển dự án và tạo lập môi trường đầu tư ổn định. Thứ hai là việc đẩy mạnh đầu tư hạ tầng chiến lược, qua đó mở rộng không gian phát triển đô thị, hình thành các cực tăng trưởng mới và nâng cao giá trị bất động sản tại nhiều khu vực. Cuối cùng là định hướng dòng vốn vào các sản phẩm có giá trị thực, phục vụ nhu cầu ở thực của người dân, thay vì chạy theo các phân khúc mang tính đầu cơ ngắn hạn.
"Khi những yếu tố này được hội tụ, thị trường không chỉ cải thiện thanh khoản mà còn có cơ hội bước sang một giai đoạn phát triển lành mạnh và bền vững hơn", Phó Chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội nhận định.
Đồng bộ nhóm giải pháp kiểm soát gia tăng giá bất động sản
Thứ nhất, cần nâng cao năng lực cán bộ quản lý cấp địa phương. Dù ba bộ Luật đã được ban hành và điều chỉnh phù hợp thực tiễn, nhưng việc tổ chức thực thi tại nhiều địa phương còn chậm do cán bộ không chuyên trách, thiếu kinh nghiệm, khiến doanh nghiệp phải chờ đợi, làm tăng chi phí.
Thứ hai, vấn đề bảng giá đất và hệ số điều chỉnh đang là nút thắt lớn. Bảng giá đất mới khiến giá đất tăng rất cao, trong khi nhiều địa phương vẫn đang chờ ban hành hệ số điều chỉnh. Việc hệ số quá cao sẽ gây khó khăn cho việc triển khai dự án, đặc biệt tại các khu vực phát triển mới. Cần sớm ban hành hệ số điều chỉnh ở mức hợp lý, dưới 1 đối với các khu vực mới, nhằm khuyến khích doanh nghiệp phát triển dự án.
Thứ ba, giải phóng mặt bằng vẫn còn nhiều vướng mắc do sự thiếu quyết liệt ở một số địa phương. Cần có hướng dẫn cụ thể, thống nhất hơn để đẩy nhanh tiến độ.
Thứ tư, lãi suất đang là vấn đề rất đáng lưu ý. Chỉ trong thời gian ngắn, lãi suất đã có dấu hiệu tăng nhanh, tạo áp lực lên cả doanh nghiệp phát triển dự án lẫn người mua nhà ở thực. Theo đó, việc kiểm soát tín dụng bất động sản cần được thực hiện theo hướng thận trọng, có chọn lọc, nhằm hạn chế rủi ro cho hệ thống nhưng không gây sốc cho thị trường và dòng vốn phát triển. Bởi nếu mặt bằng lãi suất quá cao, không chỉ thị trường bất động sản mà cả nền kinh tế nói chung đều có nguy cơ chịu tác động tiêu cực.
Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS)
