Bất động sản Bình Dương trong toạ độ mới của TP.HCM: Sức hút mới từ 'siêu đô thị'

Không gian phát triển mới và sự dịch chuyển dòng tiền

 Sau sáp nhập, Bình Dương trở thành một phần của TP.HCM. Dù không còn trung tâm hành chính Thủ Dầu Một, dòng tiền đầu tư bất động sản vào khu vực này đang đứng trước cơ hội tăng trưởng gấp ba lần so với trước đây.

Theo bà Dương Thùy Dung, Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam, việc không còn trung tâm hành chính của "thành phố mới" Bình Dương cũ không phải là yếu tố bất lợi. Ngược lại, khu vực này đang có thêm những cơ hội phát triển trong bối cảnh TP.HCM mở rộng không gian đô thị.

Từ tháng 7/2025, khi TP.HCM mở rộng không gian phát triển với sự hợp nhất của Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu, quy mô thị trường được mở rộng, tạo tác động tích cực tới nhiều phân khúc bất động sản.

Thực tế, dòng vốn đã dịch chuyển từ khu vực trung tâm TP.HCM sang các vùng ven như Bình Dương trong khoảng một thập kỷ qua. Tuy nhiên, việc sáp nhập địa giới hành chính đang khiến xu hướng này ngày càng rõ nét.

Trước đây, TP.HCM chiếm phần lớn nguồn cung căn hộ của toàn khu vực phía Nam, trong khi Bình Dương chỉ chiếm tỷ trọng khiêm tốn. Tuy nhiên, trong nửa đầu năm 2026, nguồn cung căn hộ mới tại Bình Dương ngày càng đóng vai trò quan trọng trong tổng nguồn cung bất động sản của TP.HCM.

Chuyên gia CBRE dự báo, nguồn cung căn hộ mới của TP.HCM với sự tham gia của các khu vực mở rộng bên cạnh thị trường lõi có thể đạt khoảng 25.000 căn trong năm 2026, tăng lên khoảng 31.000 căn năm 2027 và khoảng 48.000 căn vào năm 2028.

Sự gia tăng nguồn cung mang đến cho người mua nhà và nhà đầu tư nhiều lựa chọn hơn về sản phẩm cũng như mức giá phù hợp với khả năng tài chính. Cùng với nguồn cung, mặt bằng giá bất động sản tại Bình Dương trong khoảng một năm qua đã tăng khoảng 10 - 20%.

Không chỉ phân khúc nhà ở, bất động sản công nghiệp cũng được hưởng lợi từ sự dịch chuyển của dòng tiền. Bình Dương vốn là một trong những trung tâm công nghiệp lớn của khu vực phía Nam và cả nước.

Khi kết hợp với không gian phát triển mới của TP.HCM và Bà Rịa - Vũng Tàu, quy mô quỹ đất công nghiệp, nhà kho, nhà xưởng và các loại hình bất động sản phục vụ sản xuất đã tăng lên đáng kể. Nếu trước đây thị trường chủ yếu tập trung tại khu vực lõi TP.HCM với mức giá thuê đất rất cao thì nay nhà đầu tư có thêm nhiều lựa chọn tại các khu vực mở rộng của Bình Dương với mức chi phí hợp lý hơn.

Lý giải nguyên nhân của sức hấp dẫn của thị trường bất động sản Bình Dương, Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam cho rằng, việc sáp nhập địa giới hành chính đã mang lại cho Bình Dương những cơ hội phát triển mới. Trong khoảng 10 năm qua, các nhà đầu tư trên thị trường bất động sản luôn bám vào câu chuyện "trung tâm thành phố mới" Bình Dương để tạo sức hấp dẫn dòng tiền đầu tư, nhưng ở thời điểm hiện tại, bức tranh phát triển đã khác rất nhiều.

Theo đó, sức hấp dẫn của Bình Dương hiện nay không còn bó hẹp ở "trung tâm thành phố mới" hay những lợi thế của Bình Dương cũ, mà được cộng hưởng, trở thành một phần trong sức hấp dẫn chung của siêu đô thị TP. HCM.

Từ những thay đổi về không gian thị trường, sức hấp dẫn của Bình Dương hiện không còn bó hẹp trong câu chuyện "trung tâm thành phố mới" hay những lợi thế riêng của Bình Dương cũ, mà được cộng hưởng trong sức hấp dẫn chung của "siêu đô thị" TP.HCM.

Phép nhân "sức mạnh" trong cấu trúc siêu đô thị

Tại Diễn đàn Bất động sản 2026 với chủ đề "Siêu đô thị, siêu cơ hội" do TheLEADER tổ chức mới đây, ông Kiều Xuân Phan, đại diện Tập đoàn Nam Mê Kông cũng cho rằng, việc sáp nhập Bình Dương vào TP.HCM không làm mất đi lợi thế của Bình Dương cũ, mà khu vực này đang được trao một vai trò lớn hơn trong cấu trúc đô thị mới.

Theo ông Phan, tại nhiều quốc gia phát triển, một siêu đô thị thường có khả năng tập trung nguồn lực, thu hút con người, doanh nghiệp và nhà đầu tư, đồng thời tạo ra những động lực phát triển mới.

Trong cấu trúc đó, mỗi khu vực có thể đảm nhận những chức năng khác nhau như tài chính, dịch vụ, công nghiệp, công nghệ cao, logistics hoặc thương mại. Khi có sự phân công hợp lý, các khu vực có thể bổ trợ cho nhau, tạo điều kiện để toàn bộ đô thị phát triển bền vững hơn.

Đối với TP.HCM, việc mở rộng không gian phát triển không chỉ là câu chuyện về địa giới hành chính mà còn là việc tổ chức lại các cực phát triển trong một đô thị lớn. TP.HCM được định hướng trở thành một siêu đô thị đa trung tâm, trong đó mỗi cực tăng trưởng có vai trò, chức năng kinh tế khác nhau và cùng bổ trợ để tạo thành một hệ sinh thái phát triển chung.

Trong nhiều năm qua, Bình Dương đã tạo dựng lợi thế về công nghiệp, công nghệ cao, khả năng thu hút đầu tư, tạo việc làm và hình thành hệ sinh thái sản xuất phát triển mạnh. Đây là những lợi thế sẵn có và không mất đi khi chức năng hành chính thay đổi.

"Bình Dương vẫn tiếp tục giữ vai trò là một cực tăng trưởng quan trọng trong không gian phát triển mới của TP.HCM. Việc tái cấu trúc không gian vì vậy là cơ hội để khu vực phát huy thế mạnh riêng, đồng thời kết nối chặt chẽ hơn với TP.HCM.

Cùng với phát triển kinh tế, nhu cầu về môi trường sống cho người lao động, chuyên gia và cộng đồng dân cư cũng được đặt ra. Đây là một yếu tố tạo sức hấp dẫn đối với thị trường bất động sản.

Khi thành phố xác định các khu vực kinh tế và chức năng riêng, cần nhìn từ góc độ người dân, từ nơi ở đến các tiện ích phục vụ cuộc sống. Một thành phố phát triển không chỉ được đo bằng số lượng dự án đầu tư hay tốc độ tăng trưởng kinh tế, mà còn phải được đánh giá bằng chất lượng sống của người dân", ông Kiều Phan chia sẻ.

Dưới góc nhìn quy hoạch, PGS.TS Trần Đình Thiên, Nguyên Viện trưởng Viện kinh tế Việt Nam cho rằng, với quy hoạch TP. HCM tầm nhìn 100 năm, siêu đô thị này đang mở ra rất nhiều cơ hội mới cho phát triển. Nếu thực hiện được, siêu đô thị TP. HCM sẽ đạt được một tầm vóc mới, mang tính toàn cầu, chứ không chỉ là một trung tâm lớn nhất của Việt Nam. TP. HCM được định hình trên cơ sở những lợi thế của tổ hợp ba trung tâm lớn, gồm TP. HCM, Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu.

Trong đó, TP. HCM gắn với trung tâm dịch vụ cao cấp, trung tâm tài chính quốc tế và đổi mới sáng tạo. Bà Rịa - Vũng Tàu sẽ là trung tâm logistics, hàng hải và du lịch, Bình Dương là trung tâm công nghiệp công nghệ cao, gắn với đổi mới sáng tạo. Ba phân vùng này không chồng lấn, cạnh tranh với nhau, mà bổ trợ, hỗ trợ nhau, tổ hợp lại thành một sức mạnh phát triển vượt trội.

"Khi tổ hợp sức mạnh của ba trung tâm này được gộp lại, nó không phải là phép cộng mà sẽ là phép nhân, tạo thành một không gian phát triển mở rộng, một cấu trúc có tầm vóc quốc gia được định hình, tạo ra sức phát triển chung cho siêu đô thị TP. HCM nói chung và khu vực Bình Dương cũ nói chung", ông Thiên nhấn mạnh./.