Doanh nghiệp địa ốc quý II/2026: Lợi nhuận khởi sắc, "sức khỏe" vẫn phân hóa mạnh

Người bứt tốc, kẻ vẫn loay hoay

Khép lại quý II/2026, nhóm doanh nghiệp địa ốc ghi nhận bức tranh kinh doanh khởi sắc rõ nét, song phía sau mức tăng trưởng ấn tượng của toàn ngành vẫn là sự phân hóa khi sức khỏe tài chính và động lực tăng trưởng giữa các doanh nghiệp không đồng nhất.

Điểm mặt những doanh nghiệp phấn khởi vì thắng lớn trong quý vừa qua có thể kể đến "ông lớn" Vinhomes (mã: VHM) với vai trò đầu tàu khi mang về gần 22.600 tỷ đồng lợi nhuận trong quý II, gấp 3 lần cùng kỳ và chiếm tới 67% tổng lợi nhuận của 82 doanh nghiệp. Lũy kế 6 tháng, lợi nhuận hợp nhất sau thuế của Vinhomes đạt gần 52.100 tỷ đồng, tăng 380%, hoàn thành 87% kế hoạch năm. Kết quả này chủ yếu được thúc đẩy bởi hoạt động bàn giao tại các đại dự án như Vinhomes Ocean Park 2, Vinhomes Ocean Park 3 và Vinhomes Green Paradise.

Đứng ở vị trí thứ 2 là CTCP Tập đoàn Sunshine (mã: KSF), với hơn 4.400 tỷ đồng lợi nhuận quý II, gấp 120 lần cùng kỳ và hoàn thành gần 40% kế hoạch năm. Mức tăng đột biến chủ yếu đến từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản tại các công ty con, đưa Sunshine trở thành doanh nghiệp có lợi nhuận tăng mạnh nhất toàn ngành trong quý II.

Song song với những doanh nghiệp ghi nhận kết quả tích cực từ hoạt động kinh doanh cốt lõi, không ít doanh nghiệp vẫn duy trì lợi nhuận, song phần đóng góp đáng kể lại đến từ các khoản thu ngoài hoạt động chính, trở thành "điểm tựa" quan trọng cho kết quả kinh doanh trong kỳ.

CTCP Tập đoàn Đầu tư Địa ốc No Va (Novaland, mã: NVL) là một trường hợp đáng chú ý. Trong quý II, doanh nghiệp ghi nhận lợi nhuận ròng gần 970 tỷ đồng, đảo chiều so với khoản lỗ hơn 160 tỷ đồng cùng kỳ. Động lực quan trọng đến từ doanh thu tài chính hơn 1.700 tỷ đồng, gấp 3,4 lần, chủ yếu từ lãi cho vay, hợp tác đầu tư và lãi phát sinh từ thoái vốn công ty con. Sau 6 tháng, lợi nhuận sau thuế của Novaland đạt gần 1.772 tỷ đồng, cải thiện mạnh so với mức lỗ 666 tỷ đồng cùng kỳ và tương đương 96% kế hoạch lợi nhuận năm 2026.

Tương tự, tại CTCP Phát triển Bất động sản Phát Đạt (mã: PDR), loạt thương vụ chuyển nhượng cổ phần giúp doanh thu tài chính quý II tăng đột biến lên hơn 474 tỷ đồng, gấp hơn 2 lần cùng kỳ, gần như toàn bộ đến từ lãi thanh lý các khoản đầu tư. Nhờ đó, doanh nghiệp ghi nhận lãi ròng gần 81 tỷ đồng, tăng 24%, trong bối cảnh hoạt động kinh doanh cốt lõi vẫn khá trầm lắng. Lũy kế 6 tháng, lợi nhuận của PDR đạt 213 tỷ đồng, tăng 84% nhưng mới hoàn thành 25% mục tiêu cả năm.

Tại CTCP Đầu tư và Kinh doanh Nhà Khang Điền (mã: KDH), dù doanh thu từ chuyển nhượng bất động sản giảm xuống mức thấp nhất trong 4 năm, lợi nhuận quý II vẫn lập kỷ lục mới với gần 750 tỷ đồng, gấp 4 lần cùng kỳ. Kết quả này chủ yếu nhờ khoản lãi tài chính gần 900 tỷ đồng từ việc giảm tỷ lệ sở hữu tại dự án gần 6ha ở phường Bình Trưng Đông. Lũy kế 6 tháng, lợi nhuận đạt gần 1.100 tỷ đồng, tăng 248% và hoàn thành 73% kế hoạch năm.

Mặc dù mảng kinh doanh cốt lõi chưa có nhiều khởi sắc, CTCP Phát triển Nhà Bà Rịa - Vũng Tàu (mã: HDC) vẫn ghi nhận khoản thu nhập khác gần 118 tỷ đồng từ việc nộp thừa tiền sử dụng đất cho dự án Khu nhà ở Hải Đăng (The Light City) trở thành yếu tố quan trọng giúp doanh nghiệp thoát lỗ trong quý II, ghi nhận lợi nhuận hơn 43 tỷ đồng, giảm 25% so với cùng kỳ. Sau 6 tháng, HDC hoàn thành 42% kế hoạch năm.

Không nằm ngoài xu hướng, Tổng CTCP Đầu tư Phát triển Xây dựng (DIC, mã: DIG) ghi nhận lợi nhuận quý II gần 140 tỷ đồng, gấp 3 lần cùng kỳ, trong bối cảnh lợi nhuận từ hoạt động kinh doanh bất động sản giảm mạnh. Điểm tựa đáng kể đến từ doanh thu tài chính gần 116 tỷ đồng, phần lớn từ các đơn vị liên kết. Dù vậy, doanh nghiệp mới hoàn thành khoảng 1/4 kế hoạch năm.

Đáng chú ý, CTCP Quốc Cường Gia Lai (mã: QCG) gần như không phát sinh doanh thu từ hoạt động bất động sản trong quý II tuy nhiên vẫn ghi nhận lợi nhuận ròng hơn 165 tỷ đồng, gấp 25 lần cùng kỳ, nhờ khoản thu từ chuyển nhượng các nhà máy thủy điện. Còn CTCP Phát triển Đô thị Từ Liêm (Lideco, mã: NTL) tiếp tục ghi nhận lợi nhuận quý II gần 5 tỷ đồng, gấp 2,8 lần cùng kỳ, với đóng góp chủ lực từ lãi đầu tư chứng khoán.

Bên cạnh nhiều doanh nghiệp ghi nhận bức tranh kinh doanh khởi sắc, mức tăng trưởng của toàn ngành vẫn cho thấy sự phân hóa rõ nét. Không ít doanh nghiệp tiếp tục đối mặt với áp lực khi doanh thu chưa cải thiện, trong khi chi phí gia tăng và hoạt động kinh doanh cốt lõi chưa tạo được động lực đủ mạnh để nâng đỡ lợi nhuận.

Trong nhóm này, CTCP Regal Group (mã: RGG) ghi nhận mức sụt giảm lợi nhuận mạnh nhất, tới 99%, xuống còn hơn 800 triệu đồng. Nguyên nhân chủ yếu do các sản phẩm đang mở bán phần lớn là căn hộ chung cư nhưng chưa ghi nhận sản lượng bàn giao để hạch toán doanh thu. Tình trạng tương tự cũng diễn ra tại CTCP Kinh doanh và Phát triển Bình Dương (mã: TDC) khi lợi nhuận giảm 98%, còn hơn 1 tỷ đồng. Kết quả này chịu tác động từ sự suy giảm của hoạt động tài chính, trong khi chi phí quản lý và chi phí khác tiếp tục gia tăng.

CTCP Tổng CTCP Địa ốc Sài Gòn (Saigonres, mã: SGR) cũng không nằm ngoài xu hướng này khi lợi nhuận quý II giảm 70%, còn khoảng 15 tỷ đồng, chủ yếu do hoạt động kinh doanh chính suy giảm mạnh. CTCP Bluemarq Group (mã: DXG) đạt hơn 53 tỷ đồng lợi nhuận ròng, giảm 37%, trong khi CTCP Phát triển Nhà Thủ Đức (mã: TDH) ghi nhận khoảng 6 tỷ đồng, giảm 55% so với cùng kỳ.

Đáng chú ý, áp lực không chỉ dừng lại ở việc lợi nhuận suy giảm mà còn thể hiện qua số doanh nghiệp tiếp tục kinh doanh thua lỗ. CTCP Đầu tư LDG (mã: LDG) lỗ hơn 25 tỷ đồng trong quý II, dù đã cải thiện đáng kể so với mức lỗ 105 tỷ đồng cùng kỳ; lỗ lũy kế cuối kỳ vẫn ở mức gần 1.300 tỷ đồng. Với Tổng Công ty Đầu tư Phát triển Nhà và Đô thị Nam Hà Nội (mã: NHA), việc kinh doanh dưới giá vốn cùng chi phí gia tăng khiến doanh nghiệp ghi nhận mức lỗ kỷ lục trong quý II, hơn 9 tỷ đồng.

Kỳ vọng nào cho những tháng cuối năm?

Giới chuyên gia cho rằng, sự phân hóa giữa các doanh nghiệp bất động sản trong quý II/2026 bên cạnh phản ánh khác biệt về kết quả kinh doanh, còn cho thấy khoảng cách rõ về chất lượng quỹ đất, tiến độ pháp lý, năng lực triển khai và cấu trúc tài chính. Những doanh nghiệp sở hữu quỹ đất sạch, pháp lý hoàn thiện và dự án bước vào giai đoạn bàn giao có khả năng chuyển hóa tài sản thành doanh thu, dòng tiền thực tế nhanh hơn. Đây cũng là nhóm có lợi thế duy trì hiệu quả kinh doanh ngay cả khi thị trường chưa phục hồi đồng đều.

Một số doanh nghiệp vẫn ghi nhận lợi nhuận tích cực nhờ doanh thu tài chính, thu nhập khác hoặc các giao dịch mang tính thời điểm như chuyển nhượng vốn, thoái vốn, thanh lý khoản đầu tư. Những nguồn thu này có thể tạo lực đẩy đáng kể cho lợi nhuận trong từng kỳ, nhưng đồng thời cho thấy kết quả kinh doanh vẫn có sự phụ thuộc nhất định vào các khoản thu ngoài hoạt động cốt lõi.

Ở chiều ngược lại, các doanh nghiệp có danh mục dự án dở dang lớn, tiến độ triển khai chậm và sử dụng đòn bẩy tài chính cao đang chịu áp lực lớn hơn khi thanh khoản thị trường chưa phục hồi đồng đều. Dòng tiền chậm, hàng tồn kho kéo dài cùng chi phí vốn gia tăng khiến khả năng xoay vòng vốn bị thu hẹp, buộc doanh nghiệp phải chú trọng hơn đến tái cơ cấu tài sản, kiểm soát dòng tiền và lựa chọn lại trọng tâm phát triển trong một chu kỳ phục hồi có chọn lọc.

Những khác biệt này được dự báo sẽ tiếp tục chi phối diễn biến thị trường trong nửa cuối năm. Báo cáo của Công ty Chứng khoán Guotai Haitong Việt Nam nhận định, lãi suất cao và sự mất cân đối trong cơ cấu nguồn cung vẫn là những rào cản đáng kể. Với nhóm doanh nghiệp niêm yết, Guotai Haitong dự báo những doanh nghiệp lớn như Vingroup sẽ tiếp tục dẫn dắt tăng trưởng, trong khi các doanh nghiệp còn lại phụ thuộc nhiều hơn vào tiến độ mở bán, bàn giao và khả năng ghi nhận doanh thu từ các dự án đã triển khai. Theo đó, giai đoạn cuối năm có thể trở thành thời điểm quan trọng để những doanh nghiệp có dự án đủ điều kiện bàn giao cải thiện doanh thu từ hoạt động cốt lõi.

Trong ngắn hạn, Guotai Haitong Việt Nam đánh giá dòng tiền nhiều khả năng vẫn tập trung vào các cổ phiếu đầu ngành. Kết quả kinh doanh và khả năng mở bán, bàn giao tại các dự án lớn có thể tạo động lực cho một số cổ phiếu bất động sản vốn hóa vừa, song mặt bằng lãi suất cao và áp lực vĩ mô vẫn là lực cản đối với nhóm này.

Ở thị trường nhà ở, theo Guotai Haitong, diễn biến lãi suất sẽ tiếp tục là yếu tố quan trọng quyết định sức mua. Nếu lãi suất đi ngang hoặc giảm nhẹ, tâm lý chần chừ của người có nhu cầu mua nhà để ở, cho thuê hoặc khai thác dòng tiền có thể được giải tỏa, qua đó hỗ trợ thanh khoản. Ngược lại, chi phí phát triển dự án vẫn là một bài toán lớn khi giá vật liệu và nhân công tăng, đẩy giá thành đầu tư lên trong bối cảnh mặt bằng giá sơ cấp đã cao so với khả năng chi trả của nhiều người mua.

Nhìn về giai đoạn tới, trên cơ sở các yếu tố này, Viện Nghiên cứu Kinh tế - Tài chính - Bất động sản Dat Xanh Services (DXS-FERI) xây dựng 3 kịch bản cho thị trường bất động sản nửa cuối năm.

Ở kịch bản thách thức, lãi suất thả nổi duy trì 13%-15%, nguồn cung tăng 15 - 20%, giá bán giảm nhẹ và tỷ lệ hấp thụ dưới 20%, khiến thanh khoản tiếp tục ở mức thấp.

Kịch bản kỳ vọng, được DXS-FERI đánh giá có xác suất cao nhất, dựa trên lãi suất 11 - 13%, nguồn cung tăng 20 - 30%, giá bán đi ngang hoặc tăng nhẹ và tỷ lệ hấp thụ đạt 25 - 40%. Với các điều kiện này, thị trường có thể bước vào trạng thái ổn định và phục hồi có chọn lọc, thay vì tăng trưởng đồng đều trên diện rộng.

Trong khi đó, kịch bản lý tưởng với lãi suất giảm về 9 - 11%, nguồn cung tăng 30 - 40%, giá bán tăng 5 - 10% và tỷ lệ hấp thụ đạt 40 - 50% có thể đưa thị trường vào một nhịp phục hồi rõ nét hơn. Tuy nhiên, DXS-FERI đánh giá đây là kịch bản khó xảy ra trong bối cảnh hiện nay./.