Thích
Bức tranh trái chiều
Quý II/2026 tiếp tục cho thấy sự phân hóa rõ nét trong nhóm doanh nghiệp bất động sản khu công nghiệp (KCN). Bên cạnh những doanh nghiệp ghi nhận lợi nhuận tăng trưởng, không ít tên tuổi vẫn chưa tìm lại đà khởi sắc khi nguồn thu từ hoạt động KCN chưa chuyển hóa thành doanh thu trong kỳ.
Trong nhóm tăng trưởng, CTCP Rox Key Holdings (mã: TN1) là một trong những điểm sáng đáng chú ý. Theo đó, lợi nhuận quý II của doanh nghiệp đạt gần 114 tỷ đồng, gấp 6,5 lần cùng kỳ, chủ yếu nhờ lãi từ bán chứng khoán kinh doanh và thanh lý một phần khoản đầu tư vào công ty liên kết. Lũy kế 6 tháng, lợi nhuận của doanh nghiệp đạt gần 128 tỷ đồng, tăng 32%.
CTCP Đầu tư và Công nghiệp Tân Tạo (mã: ITA) cũng ghi nhận lợi nhuận quý II hơn 76 tỷ đồng, gấp 5,5 lần cùng kỳ và là mức cao nhất trong 10 quý. Nhờ đó, lợi nhuận 6 tháng tăng 270%, lên gần 78 tỷ đồng, tương đương 34% kế hoạch năm. Theo ITA, kết quả trên đến từ việc ghi nhận doanh thu cho thuê cơ sở hạ tầng theo các hợp đồng đã ký từ những kỳ trước. Tuy nhiên, hoạt động sản xuất kinh doanh cốt lõi của doanh nghiệp trên thực tế vẫn đang chịu ảnh hưởng nghiêm trọng, bị kìm hãm và gặp nhiều khó khăn.
Trong khi đó, Tổng Công ty IDICO - CTCP (mã: IDC) hưởng lợi từ sự tăng trưởng của doanh thu cho thuê hạ tầng KCN cùng nguồn thu tài chính, qua đó ghi nhận lợi nhuận quý II gần 610 tỷ đồng, gấp đôi cùng kỳ và là mức cao nhất toàn ngành, hoàn thành 43% kế hoạch lợi nhuận năm. Trong cơ cấu doanh thu, mảng kinh doanh điện vẫn đóng góp lớn nhất, chiếm khoảng một nửa tổng doanh thu, tiếp đến là KCN với khoảng 40%.
CTCP Đầu tư Sài Gòn VRG (mã: SIP) cũng ghi nhận kết quả tích cực khi mang về hơn 413 tỷ đồng lợi nhuận trong quý II, tăng 45% so với cùng kỳ. Lũy kế 6 tháng, doanh nghiệp sở hữu quỹ KCN lớn tại tỉnh Tây Ninh đạt mức lợi nhuận kỷ lục hơn 747 tỷ đồng, tăng 18% so với cùng kỳ.
Đáng chú ý, CTCP Khu công nghiệp Nam Tân Uyên (mã: NTC) vẫn duy trì tăng trưởng lợi nhuận dù doanh thu giảm 43% do mảng bất động sản đầu tư suy giảm. Lợi nhuận quý II đạt gần 132 tỷ đồng, tăng 36% và là mức cao nhất trong 30 quý, kể từ quý I/2019. Kết quả này chủ yếu nhờ doanh thu tài chính tăng mạnh, phần lớn đến từ cổ tức nhận được từ các khoản đầu tư bên ngoài. Sau 6 tháng, NTC đã thực hiện 76% kế hoạch năm.
Tổng Công ty Viglacera - CTCP (mã: VGC) cũng ghi nhận một quý kinh doanh khởi sắc khi động lực từ mảng hạ tầng KCN cùng sự hồi phục của lĩnh vực vật liệu xây dựng giúp doanh thu quý II đạt mức cao nhất từ trước đến nay. Lợi nhuận ròng đạt gần 563 tỷ đồng, cao nhất trong 3 năm, qua đó hoàn thành 80% mục tiêu lợi nhuận sau 6 tháng.
Dù vậy, đà tăng trưởng không lan tỏa đồng đều trong toàn ngành. Nhiều doanh nghiệp lớn ghi nhận lợi nhuận sụt giảm mạnh do doanh thu từ đất KCN chưa được ghi nhận trong quý II, trong khi cùng kỳ năm trước đã có những khoản thu lớn.
Cụ thể, Tập đoàn Đầu tư và Phát triển Công nghiệp Becamex - CTCP (Becamex IDC, mã: BCM) ghi nhận lợi nhuận quý II giảm tới 86%, còn gần 205 tỷ đồng, mức thấp nhất trong hơn 2 năm, chủ yếu do sự chững lại của mảng bất động sản trong khi chi phí gia tăng. Lũy kế 6 tháng, lãi ròng của BCM giảm 83%, còn 305 tỷ đồng, mới thực hiện khoảng 8% kế hoạch năm.
Tổng Công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc - CTCP (mã: KBC) cũng trải qua một quý kinh doanh kém tích cực khi lợi nhuận chỉ đạt hơn 15 tỷ đồng, giảm 96%, dù doanh thu và hoạt động tài chính đều tăng. Theo KBC, nguyên nhân chủ yếu là trong kỳ chưa ghi nhận nhiều doanh thu từ hoạt động cho thuê đất KCN. Dù vậy, doanh nghiệp đã ký các hợp đồng cho thuê hơn 170ha đất công nghiệp. Phần diện tích này dự kiến được ghi nhận vào cuối năm sau khi hoàn tất bàn giao và công tác đền bù. Lũy kế 6 tháng, lợi nhuận của doanh nghiệp KCN miền Bắc sở hữu khoảng 8.000ha đất công nghiệp đạt gần 240 tỷ đồng, giảm 80%, mới thực hiện 9% kế hoạch năm.
Sự trầm lắng cũng hiện rõ trong phần lớn doanh nghiệp thuộc hệ sinh thái Sonadezi, khi hoạt động kinh doanh khu công nghiệp suy giảm và các yếu tố chi phí tiếp tục gây sức ép lên lợi nhuận.
Đứng đầu hệ sinh thái, Tổng Công ty Cổ phần Phát triển Khu công nghiệp (Sonadezi, mã: SNZ) ghi nhận lãi ròng quý II giảm 53%, còn 230 tỷ đồng, chủ yếu do hoạt động kinh doanh KCN giảm sâu. Lũy kế 6 tháng, lợi nhuận đạt gần 429 tỷ đồng, giảm 45% so với cùng kỳ.
Tại Công ty Cổ phần Sonadezi Châu Đức (mã: SZC), việc thay đổi phương pháp ghi nhận theo quy định mới tiếp tục tác động đến kết quả kinh doanh, khiến doanh nghiệp có thêm một quý ảm đạm. Lợi nhuận ròng giảm tới 80%, còn 19 tỷ đồng; lũy kế 6 tháng đạt hơn 36 tỷ đồng, giảm 84%.
Công ty Cổ phần Sonadezi Giang Điền (mã: SZG) cũng ghi nhận lợi nhuận quý II gần 44 tỷ đồng, giảm 26%. Đáng chú ý, chi phí tài chính tăng vọt lên gần 19 tỷ đồng, gấp 525 lần cùng kỳ, chủ yếu do trích lập dự phòng giảm giá chứng khoán kinh doanh. Dù vậy, lũy kế 6 tháng, lợi nhuận của doanh nghiệp vẫn đạt hơn 111 tỷ đồng, giảm 3%.
Trong khi đó, Công ty Cổ phần Sonadezi Long Thành (mã: SZL) ghi nhận điểm sáng về doanh thu nhưng chưa thể chuyển hóa thành tăng trưởng lợi nhuận. Doanh thu thuần quý II đạt gần 158 tỷ đồng, tăng 12% so với cùng kỳ và là mức cao nhất từ trước đến nay. Tuy nhiên, giá vốn tăng cao cùng doanh thu tài chính sụt giảm khiến lãi ròng giảm 8%, còn gần 32 tỷ đồng. Sau 6 tháng, doanh nghiệp mới thực hiện được 43% kế hoạch năm.
Đáng chú ý, CTCP Phát triển Đô thị Công nghiệp số 2 (mã: D2D) là doanh nghiệp có lợi nhuận suy giảm mạnh nhất 99%, chỉ còn 2,5 tỷ đồng. Lũy kế 6 tháng, lợi nhuận gần 8 tỷ đồng, giảm 96%. Theo D2D, nguyên nhân chủ yếu do cùng kỳ ghi nhận khoản doanh thu gần 592 tỷ đồng từ chuyển nhượng đất tại KCN Châu Đức. Do quý II năm nay không phát sinh doanh thu từ hoạt động này, khiến nguồn thu giảm mạnh.
Những tín hiệu tích cực mở đường cho nửa cuối năm
Theo thống kê từ 25 doanh nghiệp trên sàn chứng khoán đã công bố BCTC quý II/2026, tổng doanh thu đạt gần 13.900 tỷ đồng, giảm 6% so với cùng kỳ; lợi nhuận ròng gần 2.800 tỷ đồng, giảm 36%. Biên lãi gộp cũng thu hẹp từ 46% xuống 34%. Tuy nhiên, so với quý I, bức tranh kinh doanh đã có sự cải thiện đáng kể, khi doanh thu và lợi nhuận lần lượt tăng 14% và 40%.
Những con số này cho thấy đà tăng trưởng chưa thực sự trở lại, song kết quả quý II cũng phần nào cho thấy sự cải thiện đang diễn ra theo hướng có chọn lọc, tích cực hơn, tạo cơ sở để kỳ vọng nhóm bất động sản KCN có thể cải thiện kết quả trong nửa cuối năm.
Theo giới chuyên môn, triển vọng nửa cuối năm được hỗ trợ bởi nhu cầu thuê đất, kho xưởng và sự dịch chuyển của dòng vốn sản xuất vào Việt Nam. Đặc biệt, tại một số doanh nghiệp, các hợp đồng cho thuê đất KCN đã được ký kết, quỹ đất sẵn sàng khai thác và doanh thu dự kiến ghi nhận vào cuối năm đang tạo dư địa để kết quả kinh doanh khởi sắc hơn trong những tháng tới.
Chia sẻ với Reatimes, bà Lê Thị Huyền Trang, Tổng Giám đốc JLL Việt Nam nhận định, 6 tháng cuối năm 2026 sẽ đánh dấu giai đoạn tăng tốc rõ nét của bất động sản công nghiệp, khi nhiều động lực tăng trưởng cùng hội tụ. Chuỗi cung ứng toàn cầu đang phục hồi, chiến lược "China Plus One" cũng đã chuyển từ giai đoạn thăm dò sang triển khai thực tế với những cam kết đầu tư dài hạn.
Bà Lê Thị Huyền Trang, Tổng Giám đốc JLL Việt Nam.
Không chỉ hưởng lợi từ dòng vốn FDI, cấu trúc của chính thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam cũng đang thay đổi theo hướng linh hoạt hơn. Theo chuyên gia JLL, tổng diện tích kho xưởng xây sẵn đã tăng từ 0,7 triệu m2 năm 2008 lên 17,3 triệu m2 năm 2025 và được dự báo đạt 21 triệu m2 vào năm 2028. Tỷ trọng kho xưởng xây sẵn trong tổng nguồn cung cũng tăng từ 0,5% năm 2008 lên 3,5% năm 2025. Theo đó, xu hướng doanh nghiệp lựa chọn các mô hình có thể đưa vào vận hành nhanh, thay vì dành nguồn lực lớn cho việc sở hữu đất và tự phát triển nhà xưởng, đang ngày càng rõ nét.
Sức hấp dẫn của Việt Nam trong cuộc đua thu hút sản xuất cũng đang tiếp tục được củng cố. Phân tích đa tiêu chí của JLL cho thấy Việt Nam đạt 2,27 điểm trên thang đo thu hút đầu tư sản xuất, cao hơn Singapore (2,04), Trung Quốc (2,16), Indonesia (2,56) và Philippines (2,73). Dù vẫn đứng sau Malaysia (1,96), Thái Lan (2,06) và Ấn Độ (2,17), Việt Nam được đánh giá duy trì sự cân bằng tương đối tốt giữa yếu tố chi phí và môi trường đầu tư.
Đáng chú ý, theo bà Lê Thị Huyền Trang, dòng vốn sản xuất đang kéo theo sự dịch chuyển trong chính chuỗi giá trị công nghiệp của Việt Nam. Từ vị thế là cơ sở sản xuất với lợi thế chủ yếu về chi phí, Việt Nam đang từng bước tiến lên các phân khúc có giá trị gia tăng cao hơn. Bên cạnh dệt may, giày dép và đồ gỗ, các lĩnh vực như điện tử tiên tiến, linh kiện ô tô, dược phẩm sinh học và thiết bị năng lượng tái tạo đang ngày càng được chú trọng.
Bà Lê Thị Huyền Trang cũng nhận định, mô hình đầu tư đang thay đổi đáng kể, thể hiện rõ qua sự phát triển nhanh của phân khúc kho, xưởng xây sẵn. Tỷ lệ kho xưởng do các nhà phát triển đầu tư tăng từ 10% năm 2008 lên 47% năm 2025 và dự kiến đạt 53% vào năm 2028, cho thấy yêu cầu về chất lượng và tiêu chuẩn của thị trường đang ngày càng cao. Theo đó, nhà đầu tư nước ngoài không còn chỉ quan tâm đến giá thuê mà ngày càng chú trọng các tiêu chuẩn xây dựng quốc tế, quản lý năng lượng, giảm phát thải carbon và khả năng tích hợp vào hệ sinh thái công nghiệp hiện đại.
Từ những chuyển dịch này, Tổng Giám đốc JLL Việt Nam cho rằng các chủ đầu tư KCN cũng đứng trước yêu cầu phải thay đổi mô hình phát triển. Không chỉ nâng cấp hạ tầng kỹ thuật để đáp ứng các ngành công nghệ cao, chủ đầu tư cần hướng tới phát triển các KCN xanh, đáp ứng các tiêu chuẩn quốc tế về môi trường, đồng thời chuyển dịch từ mô hình chủ yếu kinh doanh đất sang phát triển kho, xưởng chất lượng cao đi kèm dịch vụ quản lý chuyên nghiệp.
Đồng quan điểm, ông Hardy Diec, Giám đốc Điều hành Tập đoàn KCN Việt Nam cũng lưu ý rằng, điểm đáng chú ý của thị trường hiện nay không chỉ nằm ở quy mô dòng vốn, mà còn ở sự thay đổi trong hành vi và tiêu chí lựa chọn địa điểm đầu tư của các nhà sản xuất. Trong bối cảnh thương mại toàn cầu còn nhiều biến động, các nhà đầu tư ngày càng ưu tiên những giải pháp giúp rút ngắn thời gian gia nhập thị trường, đồng thời duy trì sự linh hoạt trong kế hoạch đầu tư.
Ông Hardy Diec, Giám đốc Điều hành Tập đoàn KCN Việt Nam.
"Đây cũng là một trong những nguyên nhân khiến phân khúc kho, xưởng xây sẵn ngày càng được quan tâm, đặc biệt với những doanh nghiệp cần nhanh chóng đưa hoạt động sản xuất vào vận hành, thử nghiệm thị trường hoặc điều chỉnh chuỗi cung ứng theo diễn biến thực tế", ông Hardy Diec chia sẻ với Reatimes.
Theo ông Hardy Diec, nếu trước đây, giá thuê và diện tích đất thường là những yếu tố được nhà đầu tư cân nhắc hàng đầu, thì nay các tiêu chí đang trở nên đa chiều hơn. Tốc độ bàn giao, chất lượng hạ tầng, khả năng đáp ứng các tiêu chuẩn quốc tế, yêu cầu về phòng cháy chữa cháy, môi trường, ESG cũng như dịch vụ hỗ trợ vận hành ngày càng có vai trò quan trọng trong quyết định lựa chọn địa điểm.
"Với mô hình kho, xưởng xây sẵn, doanh nghiệp có thể rút ngắn đáng kể thời gian chuẩn bị, giảm áp lực vốn đầu tư ban đầu và chủ động mở rộng quy mô khi nhu cầu sản xuất gia tăng. Đây là một giải pháp giúp doanh nghiệp tăng khả năng thích ứng trước những thay đổi nhanh của thị trường", ông Hardy Diec nhấn mạnh ./.
