Thích
Từ dịch chuyển địa lý đến sự phân hóa chiều sâu
Thị trường bất động sản Việt Nam đang chính thức khép lại giai đoạn biến động để bước vào một chu kỳ phát triển mới. Không còn là những cơn sóng đầu cơ ngắn hạn hay sự tập trung cực đoan vào các quỹ đất trung tâm, diện mạo thị trường hiện nay được định hình bởi tư duy phát triển đa cực và giá trị thực chất. Trong bối cảnh hạ tầng giao thông liên vùng được đẩy mạnh cùng sự thay đổi trong hành vi của người mua nhà, không gian đô thị tại Hà Nội và TP.HCM đang được mở rộng và tái cấu trúc sâu sắc. Những số liệu thực tế từ các đơn vị nghiên cứu đang phác họa rõ nét hơn bức tranh chuyển dịch này, nơi các cực tăng trưởng mới đang dần thay thế vai trò dẫn dắt của khu vực lõi nội đô truyền thống.
Đơn cử, báo cáo thị trường bất động sản quý I/2026 của Savills mới đây đã chỉ ra một thực tế quan trọng khi đà phát triển hiện nay không đơn thuần phản ánh những biến động ngắn hạn mà đang cho thấy những thay đổi mang tính cấu trúc. Điểm nhấn rõ nét nhất chính là sự dịch chuyển không gian phát triển đô thị ra ngoài khu vực lõi trung tâm.
Trong bối cảnh các yếu tố vĩ mô còn nhiều bất định khiến tâm lý người mua trở nên thận trọng hơn, nguồn cung mới tại các khu vực này vẫn đóng vai trò là động lực chính khi chiếm phần lớn lượng giao dịch và ghi nhận mức hấp thụ cao hơn trung bình toàn thị trường.
Thực tế ghi nhận phần lớn các dự án mở bán mới trong giai đoạn này đều nằm ngoài đường Vành đai 3. Đây là minh chứng cho xu hướng dịch chuyển ra ngoại thành nơi mặt bằng giá còn dư địa phù hợp và được trợ lực mạnh mẽ bởi sự hoàn thiện của hạ tầng giao thông.
Cụ thể hơn, bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cấp cao Bộ phận Nghiên cứu và tư vấn Savills Hà Nội cho biết, trong 9 tháng cuối năm 2026, căn hộ hạng A và B sẽ chiếm ưu thế với nguồn cung mới khoảng 16.700 căn. Trong tiến trình đó, các khu vực như Hưng Yên và Bắc Ninh được dự báo sẽ đóng vai trò ngày càng quan trọng giúp giải tỏa áp lực nhu cầu cho Hà Nội nhờ lợi thế về hạ tầng mở rộng.
"Sự chuyển dịch này không chỉ giới hạn ở phân khúc căn hộ mà còn lan tỏa mạnh mẽ sang thị trường biệt thự và nhà liền kề. Nguồn cung tiếp tục tập trung tại các khu đô thị quy mô lớn ở ngoại thành nơi quỹ đất còn đủ rộng để kiến tạo những giá trị sống khác biệt. Mặc dù hoạt động giao dịch có dấu hiệu chững lại trong ngắn hạn nhưng giá sơ cấp vẫn duy trì đà tăng trưởng bền bỉ. Điều này phản ánh niềm tin dài hạn của nhà đầu tư vào quá trình đô thị hóa đa cực theo các hành lang phát triển phía Bắc, phía Đông và phía Tây của Thủ đô", bà Hằng nhận định.
Đồng quan điểm về xu hướng đa tâm, báo cáo từ Avison Young cũng xác nhận nguồn cung đang đổ dồn về các đại đô thị vùng ven. Trong quý I/2026, tại TP.HCM, trong tổng số gần 15.000 căn hộ sơ cấp đang chào bán thì các dự án mới tập trung chủ yếu tại khu vực Bình Dương cũ.
Tại Hà Nội, hơn 10.000 căn hộ được chào bán trong quý I cũng dồn về phía Tây Nam và phía Nam. Đây là những khu vực đang được hưởng lợi trực tiếp từ các dự án hạ tầng trọng điểm như tuyến Metro số 5, đường Vành đai 3.5, Vành đai 4 và trục xương sống Đại lộ Thăng Long giúp kết nối nhanh chóng vào trung tâm và định hình phía Tây thành trung tâm mới của Thủ đô. Chuyên gia Avison Young dự báo, trong giai đoạn 2026 - 2027, hơn 40.000 căn hộ sẽ gia nhập thị trường Hà Nội. Trong đó, các đại đô thị quy mô lớn ngoài trung tâm cũ như Đông Anh, Đan Phượng, Gia Lâm hay Nam Từ Liêm sẽ dẫn dắt chính.
Ông David Jackson, Tổng Giám đốc Avison Young Việt Nam cho hay: "Nguồn cung đa dạng không chỉ mang đến nhiều lựa chọn hơn cho người mua mà còn giúp thị trường vận hành bền vững hơn. Từ năm 2026 trở đi, thị trường sẽ chính thức khép lại cuộc đua về số lượng để chuyển hẳn sang phát triển theo chiều sâu. Nguồn cung mới được cải thiện về khả năng tiếp cận sẽ thúc đẩy sự hình thành của các đô thị chất lượng cao tại vùng ven. Tuy nhiên, một kịch bản phân hóa giá sẽ diễn ra khốc liệt khi khu vực lõi trung tâm duy trì vị thế hàng hiệu khan hiếm, còn các khu vực mới sẽ là đấu trường cạnh tranh gay gắt về tiến độ, tiêu chuẩn sống bền vững và các chính sách bán hàng đột phá nhằm thuyết phục những khách hàng ngày càng thông thái".
Xây dựng những cực tăng trưởng mới cho đô thị
Trao đổi với Reatimes về xu hướng phát triển các cực tăng trưởng mới, bà Lê Hoàng Lan Như Ngọc, Giám đốc cấp cao, Trưởng bộ phận Tư vấn chiến lược Cushman & Wakefield Việt Nam cho rằng, đây là xu hướng tất yếu. Theo bà, câu chuyện của tương lai không chỉ là phát triển dự án, mà còn là hình thành những cực tăng trưởng mới, những khu đô thị đủ sức hấp dẫn để người dân thực sự muốn chuyển đến sống, làm việc, học tập và gắn bó lâu dài. Ở quy mô hàng trăm hecta, đô thị không còn là phép cộng của các dự án đơn lẻ, mà là một cấu trúc sống, nơi nhà ở, việc làm, hạ tầng, tiện ích và bản sắc phải được thiết kế đồng thời.
Bà Lê Hoàng Lan Như Ngọc, Giám đốc cấp cao, Trưởng bộ phận Tư vấn chiến lược, Cushman & Wakefield Việt Nam.
Thực tế cho thấy, những mô hình đô thị thành công hiếm khi hình thành chỉ nhờ nhà ở. Đơn cử như Phú Mỹ Hưng tại TP.HCM hay Ecopark tại Hưng Yên - giá trị không phải là điểm khởi đầu mà là kết quả của một logic đô thị đúng đắn. Phú Mỹ Hưng thể hiện sức mạnh của quy hoạch kỷ luật và niềm tin thị trường, trong khi Ecopark khẳng định vai trò của chất lượng sống, bản sắc và trải nghiệm hàng ngày. Điểm chung là giá trị tăng trưởng đến sau, còn cốt lõi nằm ở cách tổ chức đô thị ngay từ ban đầu.
"Từ các bài học thực tiễn, có thể rút ra năm nguyên tắc cho quy hoạch tương lai của hai đô thị lớn nhất cả nước Hà Nội và TP.HCM. Trước hết là tầm nhìn chiến lược, mỗi khu vực phát triển mới cần được xác định rõ vai trò trong cấu trúc đô thị tổng thể. Tiếp theo là kết nối, hạ tầng giao thông phải được nhìn như điều kiện tiên quyết của dịch chuyển dân cư và dòng vốn. Bên cạnh đó là cấu trúc cộng đồng cân bằng, bởi một khu đô thị chỉ có một nhóm cư dân hoặc một loại sản phẩm sẽ khó bền vững. Kế đến là hệ sinh thái đời sống hàng ngày, nơi trường học, bệnh viện, công viên, bán lẻ và không gian công cộng phải được quy hoạch như bộ khung thiết yếu. Cuối cùng là phân khu, phân kỳ phát triển có kỷ luật, bởi một khu đô thị lớn không thể thành công nếu chỉ tăng tốc mở bán mà thiếu trình tự phát triển hợp lý", bà Lê Hoàng Lan Như Ngọc cho hay.
Theo vị chuyên gia, cả Hà Nội và TP.HCM đều đang đối mặt với áp lực ở khu vực lõi, trong khi nhiều khu vực mới vẫn chưa thực sự trở thành lựa chọn thay thế hoàn chỉnh. Nếu chỉ tiếp tục mở rộng theo mô hình tăng thêm nguồn cung nhà ở mà không song hành với chiến lược việc làm, kết nối và hệ sinh thái sống, các đô thị vệ tinh hay khu đô thị quy mô lớn sẽ khó phát triển thành những trung tâm thực thụ.
Đối với Hà Nội, thách thức không nằm ở việc thiếu quỹ đất, mà ở chỗ làm sao để những khu vực ngoài trung tâm trở thành nơi đáng sống chứ không chỉ là nơi ở. Người dân không dịch chuyển đơn thuần vì giá nhà thấp hơn, mà vì một trải nghiệm sống tốt hơn, môi trường xanh hơn, mật độ dễ chịu hơn, dịch vụ giáo dục và y tế thuận tiện hơn, và cảm giác mỗi ngày sống đều chất lượng hơn. Nói cách khác, những yếu tố từng bị xem là "mềm" như cảnh quan, cây xanh, không gian mở hay bản sắc cộng đồng, trên thực tế lại là những động lực rất "cứng" của nhu cầu thị trường.
Vì vậy, định hướng quy hoạch tương lai của Hà Nội không nên chỉ dừng ở mục tiêu giãn dân. Thành phố cần tạo ra những cực đô thị mới có bản sắc rõ ràng và một hệ sinh thái sống đủ đầy. "Trường học, y tế, công viên, không gian công cộng, thương mại và các tiện ích thường nhật không nên là phần bổ sung về sau. Chúng phải là cấu phần lõi ngay từ đầu. Hà Nội, vì thế, không chỉ cần thêm khu đô thị mới, Hà Nội cần thêm những nơi người dân thực sự muốn sống", bà Ngọc nhìn nhận.
Với TP.HCM, bà cho rằng niềm tin vào các trung tâm mới là bài toán quan trọng. Thành phố đang tiếp tục mở rộng ra ngoài khu lõi, với các cụm phát triển mới ngày càng rõ hơn, đi cùng vai trò dẫn dắt của Metro số 1, Vành đai 3 và sân bay Long Thành. Nhưng mở rộng không đồng nghĩa với trưởng thành. Một khu vực chỉ có nhà ở sẽ vẫn phụ thuộc vào trung tâm cũ. Chỉ khi có thêm việc làm, thương mại, giáo dục, tiện ích đô thị và kết nối hiệu quả, nơi đó mới có thể vận hành như một cực tăng trưởng thực sự.
Quy hoạch có kỷ luật, phân khu rõ ràng, kết nối mạnh và một trình tự phát triển nhất quán, là những điều kiện tiên quyết để các trung tâm mới có thể vận hành hoàn chỉnh, có logic phát triển rõ ràng và có khả năng giữ giá trị dài hạn. Khi thị trường nhìn thấy sự chắc chắn đó, khu vực mới mới có thể trở thành một trung tâm đúng nghĩa, thay vì chỉ là phần kéo dài của khu lõi hiện hữu.
"Việt Nam đang bước vào thời điểm mà những quỹ đất lớn đòi hỏi tư duy ở tầm cao. Với Hà Nội và TP.HCM, tương lai đô thị sẽ không còn được quyết định bởi số lượng dự án được triển khai, mà bởi chất lượng của những cấu trúc đô thị mới được hình thành. Thành công sẽ thuộc về những nơi không chỉ giải quyết nhu cầu ở, mà còn tạo ra một hệ sinh thái phát triển đủ mạnh để hút dân cư, hút doanh nghiệp, hút đầu tư và hình thành giá trị bền vững qua thời gian", bà Lê Hoàng Lan Như Ngọc nhận định.
