Vốn ngoại quay lại thị trường bất động sản, phân khúc nào "rộng cửa" đón sóng?

Vốn ngoại "đổ bộ" thị trường bất động sản Việt Nam

Theo báo cáo tình hình kinh tế - xã hội quý I/2026 của Cục Thống kê (Bộ Tài chính), tổng số vốn đầu tư nước ngoài (FDI) đăng ký vào Việt Nam tính đến ngày 31/3/2026 đạt 15,2 tỷ USD, tăng 42,9% so với cùng kỳ năm trước.

Cụ thể, vốn đăng ký cấp mới có 904 dự án được cấp phép với số vốn đăng ký đạt 10,23 tỷ USD, tăng 6,4% so với cùng kỳ năm trước về số dự án và gấp 2,4 lần về số vốn đăng ký. Trong đó, riêng hoạt động kinh doanh bất động sản đạt 389,5 triệu USD, chiếm 7,2% tổng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài thực hiện.

Những con số này phản ánh xu hướng phục hồi rõ nét của dòng vốn ngoại vào thị trường bất động sản sau giai đoạn trầm lắng. Không chỉ dừng lại ở quy mô, chất lượng dòng vốn cũng đang thay đổi theo hướng tích cực hơn.

Các báo cáo quốc tế và dữ liệu từ Savills cũng cho thấy, Việt Nam đang nổi lên như một trong những điểm đến hàng đầu hút dòng vốn ngoại vào kênh bất động sản tại Đông Nam Á. Lợi thế đến từ nhiều yếu tố cộng hưởng: Chi phí đầu tư cạnh tranh, tốc độ đô thị hóa nhanh, hạ tầng được đẩy mạnh và thị trường vẫn đang ở giai đoạn sớm của chu kỳ phát triển.

Đáng chú ý, dòng vốn ngoại hiện nay không còn mang tính đầu cơ ngắn hạn như trước. Thay vào đó, các nhà đầu tư quốc tế có xu hướng dịch chuyển sang đầu tư trực tiếp vào tài sản, với tiêu chí khắt khe hơn. Các dự án được lựa chọn thường phải đáp ứng đồng thời nhiều yêu cầu như pháp lý minh bạch, vị trí chiến lược, gắn với hạ tầng lớn và phù hợp với tiêu chuẩn vận hành quốc tế.

So với giai đoạn 2011 - 2012, khi dòng vốn ngoại từng đổ mạnh vào bất động sản do chênh lệch lãi suất, bối cảnh hiện nay được đánh giá tích cực hơn. Nền kinh tế ổn định hơn, môi trường đầu tư minh bạch hơn và đặc biệt, dòng vốn đến từ các tổ chức chuyên nghiệp với chiến lược dài hạn, thay vì các nhà đầu tư mang tính cơ hội.

Bàn luận về vấn đề này, phát biểu tại tọa đàm "Dòng vốn ngoại đổ bộ - Cơ hội cho bất động sản Việt Nam", ông Troy Griffiths, Phó Tổng Giám đốc Savills Việt Nam cho biết, trong bối cảnh châu Á là khu vực cạnh tranh gay gắt về thu hút đầu tư, Việt Nam vẫn nổi lên như một điểm sáng. Tăng trưởng FDI trong quý I/2026 đạt khoảng 22%, riêng TP.HCM tăng tới 220% - mức rất ấn tượng trong bối cảnh toàn cầu nhiều biến động.

"Nền tảng chính trị ổn định là yếu tố then chốt giúp Việt Nam duy trì sức hút. Trong khi nhiều khu vực trên thế giới đối mặt với rủi ro địa chính trị, Việt Nam vẫn giữ được môi trường ổn định, tạo niềm tin cho nhà đầu tư. Bên cạnh đó, các cải cách về pháp lý, quản trị và đặc biệt là việc đẩy mạnh đầu tư hạ tầng với quy mô lớn (khoảng 7% GDP) đang mở ra dư địa phát triển đáng kể cho bất động sản", ông Troy Griffiths nhận định.

Cũng trong sự kiện này, ông Ngô Thành Huấn, CEO Công ty Cổ phần Tư vấn đầu tư và Quản lý tài sản FIDT cho rằng, bối cảnh kinh tế toàn cầu hiện nay là một chu kỳ đặc biệt, khi dòng tiền đang tái cấu trúc dưới áp lực của lạm phát, lãi suất và địa chính trị. Tuy nhiên, đây không phải là sự rút lui của dòng vốn, mà là quá trình chọn lọc lại điểm đến.

Theo ông Ngô Thành Huấn, Việt Nam đang hội tụ ba yếu tố quan trọng: Ổn định vĩ mô, tiềm năng tăng trưởng và khả năng hấp thụ vốn. Đây là nền tảng giúp thị trường trở thành lựa chọn đáng cân nhắc trong mắt nhà đầu tư quốc tế.

"Dòng vốn ngoại hiện nay không chỉ tìm kiếm tài sản, mà còn tìm kiếm hệ sinh thái để phát triển", ông Huấn nhấn mạnh. Theo đó, các nhà đầu tư sẽ không đơn thuần mua bất động sản mà tham gia xây dựng các khu đô thị, khu công nghiệp, trung tâm logistics hay thậm chí là hạ tầng dữ liệu, gắn với chiến lược dài hạn tại thị trường.

Thực tế, dòng vốn ngoại vào bất động sản Việt Nam hiện có thể chia thành nhiều nhóm với chiến lược khác nhau, từ nhà đầu tư Đông Bắc Á đi theo chuỗi cung ứng, các quỹ Singapore với tầm nhìn dài hạn, đến các quỹ "alpha" tìm kiếm lợi nhuận vượt trội hay các quỹ cơ hội chuyên mua lại tài sản trong giai đoạn thị trường khó khăn.

Tổng thể, thị trường đang bước vào giai đoạn mới, nơi dòng vốn ngoại đóng vai trò quan trọng nhưng vận hành theo logic chặt chẽ hơn. Đây vừa là cơ hội, vừa là phép thử đối với khả năng nâng cấp chất lượng thị trường.

Dòng tiền ngoại chọn mặt gửi vàng: Lộ diện những phân khúc dẫn sóng

Sự dịch chuyển của dòng vốn quốc tế không diễn ra đồng đều mà tập trung vào một số phân khúc có nền tảng tốt và khả năng tạo dòng tiền ổn định.

Tại tọa đàm, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam phân tích, dữ liệu cho thấy mức độ quan tâm của nhà đầu tư nước ngoài đối với bất động sản Việt Nam đã tăng 28% trong giai đoạn 2023 - 2025. Điều này phản ánh sức hấp dẫn của thị trường trong bối cảnh dòng vốn toàn cầu đang tìm kiếm điểm đến an toàn.

Về mặt địa lý, nhu cầu tập trung chủ yếu tại các đô thị lớn. TP.HCM dẫn đầu với 40% lượng tìm kiếm từ khối ngoại, tiếp theo là Hà Nội với 22%. Các thành phố biển như Đà Nẵng, Nha Trang chiếm khoảng 15%, nhờ lợi thế về du lịch và hạ tầng.

Xét theo phân khúc, căn hộ tại các đô thị trung tâm chiếm tỷ trọng lớn nhất với 48% lượng quan tâm. Nhà đầu tư nước ngoài ưu tiên các dự án trung và cao cấp, có vị trí thuận lợi và khả năng khai thác cho thuê tốt, tạo dòng tiền ổn định.

Bên cạnh đó, bất động sản tại các khu đô thị vệ tinh đang nổi lên như một điểm đến mới. Sự phát triển của hạ tầng giao thông và quy hoạch đô thị đã thúc đẩy xu hướng dịch chuyển ra các khu vực ven, với tỷ lệ khoảng 20% dòng tiền quan tâm.

"Phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng cũng duy trì sức hút, chiếm khoảng 15% lượng tìm kiếm. Tuy nhiên, để khai thác hiệu quả, thị trường cần được đầu tư bài bản hơn, đặc biệt về vận hành và pháp lý, nhằm nâng cao hiệu suất khai thác và thu hẹp khoảng cách với các thị trường phát triển trong khu vực", ông Đinh Minh Tuấn lưu ý.

Ở góc độ rộng hơn, ông Stephen Higgins, Giám đốc Bộ phận Thị trường Vốn, Cushman & Wakefield Nhật Bản cho rằng, khẩu vị đầu tư toàn cầu đang thay đổi rõ rệt. Nhà đầu tư ngày càng thận trọng và ưu tiên các tài sản có khả năng tạo dòng tiền dài hạn, thay vì "lướt sóng".

Một trong những xu hướng nổi bật là tiêu chuẩn ESG (môi trường, xã hội và quản trị) đang trở thành yếu tố then chốt. Các dự án đáp ứng tiêu chí này không chỉ dễ thu hút vốn mà còn có khả năng gia tăng giá trị 25 - 30% so với khu vực xung quanh và duy trì tính bền vững qua các chu kỳ.

Ngoài các phân khúc truyền thống như nhà ở và văn phòng, thị trường đang chứng kiến sự nổi lên của các lĩnh vực mới như logistics, trung tâm dữ liệu, bất động sản chăm sóc sức khỏe hay nhà ở cho người cao tuổi. Trong đó, trung tâm dữ liệu được xem là điểm sáng, hưởng lợi từ xu hướng số hóa và nhu cầu dữ liệu gia tăng mạnh.

"Tuy nhiên, yếu tố pháp lý vẫn là "điểm nghẽn" quan trọng. Các vấn đề liên quan đến quyền sử dụng đất, quy trình đầu tư hay khả năng chuyển lợi nhuận ra nước ngoài có ảnh hưởng trực tiếp đến quyết định giải ngân. Do đó, việc hoàn thiện khung pháp lý sẽ đóng vai trò then chốt trong việc duy trì sức hút của thị trường", ông Stephen Higgins cảnh báo.

Dù vậy, về dài hạn, lợi thế nhân khẩu học với quy mô dân số khoảng 100 triệu người, cơ cấu trẻ và tầng lớp trung lưu tăng nhanh tiếp tục là động lực quan trọng. Đây là nền tảng để bất động sản Việt Nam phát triển đa dạng hơn, từ nhà ở, thương mại đến các loại hình mới.

Dòng vốn quốc tế hiện vẫn trong trạng thái "chờ đợi", nhưng có thể tăng tốc mạnh khi thị trường hội tụ đủ điều kiện. Vấn đề cốt lõi không còn là việc có thu hút được vốn hay không, mà là mức độ sẵn sàng của thị trường trong việc tiếp nhận và sử dụng hiệu quả nguồn lực này./.