Bất động sản công nghiệp lạc quan trong chu kỳ mới

Nền tảng vĩ mô củng cố sức hút bất động sản công nghiệp

Báo cáo của Cục Thống kê (Bộ Tài chính) cho thấy, đến hết tháng 10/2025, tổng vốn đầu tư nước ngoài (FDI) đăng ký vào Việt Nam, bao gồm vốn cấp mới, vốn điều chỉnh cùng giá trị góp vốn và mua cổ phần của nhà đầu tư nước ngoài đã đạt 31,52 tỷ USD, tăng 15,6% so với cùng kỳ năm trước. Dòng vốn tăng trưởng mạnh mẽ này không chỉ phản ánh sức hút của môi trường đầu tư Việt Nam, mà còn tạo nền tảng trực tiếp cho sự mở rộng của các khu công nghiệp và thị trường bất động sản công nghiệp.

Riêng lĩnh vực kinh doanh bất động sản ghi nhận 2,75 tỷ USD vốn đăng ký mới, chiếm 19,5% và chỉ đứng sau ngành công nghiệp chế biến, chế tạo - lĩnh vực dẫn đầu với 7,97 tỷ USD, tương ứng 56,7% tổng vốn cấp mới. Các ngành còn lại thu hút khoảng 3,35 tỷ USD, chiếm 23,8%. Đáng chú ý, vốn FDI thực hiện trong 10 tháng năm 2025 ước đạt 21,3 tỷ USD, tăng 8,8% so với cùng kỳ và cũng là mức cao nhất trong vòng 5 năm trở lại đây.

Những con số tích cực trên phần nào phản ánh sức hút của Việt Nam trong chuỗi cung ứng toàn cầu. Theo chỉ số Export Potential Index (chỉ số đánh giá khả năng mở rộng xuất khẩu và tiềm năng trở thành trung tâm sản xuất - xuất khẩu của các nền kinh tế mới nổi) do Bloomberg Economics (bộ phận phân tích kinh tế toàn cầu thuộc Bloomberg L.P.) xây dựng, Việt Nam đang nổi lên như một trong những nền kinh tế mới nổi có khả năng thay thế một phần vai trò của Trung Quốc trong chuỗi cung ứng toàn cầu. Đây là yếu tố gắn trực tiếp với nhu cầu mở rộng công suất sản xuất, kéo theo nhu cầu thuê đất công nghiệp, nhà kho, nhà xưởng hiện đại.

Dù xếp sau Ấn Độ, nhưng về tổng thể, Việt Nam lại vượt lên trên Indonesia, Malaysia và Thái Lan nhờ chi phí lao động cạnh tranh và môi trường đầu tư ngày càng thông thoáng. Đặc biệt, năng lực sản xuất và hệ thống năng lượng được đánh giá tiệm cận Trung Quốc, Bloomberg Economics đánh giá đây là một lợi thế hiếm thấy trong khu vực, tạo nền tảng để Việt Nam tham gia sâu hơn vào các chuỗi giá trị toàn cầu. Một điểm cộng lớn khác là mức độ hội nhập quốc tế sâu rộng. Hiện Việt Nam đã tham gia 16 hiệp định thương mại tự do (FTA) đang có hiệu lực, bao phủ tới 87% GDP toàn cầu. Điều này mở ra "hộ chiếu thương mại" cho hàng hóa Made in Vietnam, giúp doanh nghiệp tiếp cận hầu như mọi thị trường quan trọng trên thế giới.

Ở trong nước, đầu tư hạ tầng giao thông, đặc biệt là đường vành đai, cao tốc, cảng biển, logistics cũng được đẩy mạnh, việc này đã gia tăng đáng kể tính kết nối vùng, rút ngắn thời gian vận chuyển và giảm chi phí logistics, qua đó nâng cao hấp dẫn của các khu công nghiệp mới. Những dự án lớn như Vành đai 3, Vành đai 4, cao tốc Bắc - Nam, loạt cảng nước sâu tiếp tục tạo động lực lan tỏa mạnh mẽ cho các trung tâm công nghiệp vệ tinh.

Nhờ sự cộng hưởng giữa dòng vốn FDI tăng trưởng mạnh, lợi thế cạnh tranh của nền kinh tế và vị thế ngày càng rõ nét trong chuỗi cung ứng toàn cầu, nhu cầu về mặt bằng sản xuất - logistics tại Việt Nam tiếp tục tăng. Điều này cũng lý giải vì sao bất động sản công nghiệp, đặc biệt là các sản phẩm có khả năng đáp ứng ngay nhu cầu mở rộng công suất của doanh nghiệp, đang trở thành điểm sáng của thị trường. Công ty bất động sản toàn cầu Avison Young nhìn nhận, các loại hình xây sẵn (ready-built) như nhà xưởng, nhà kho và bất động sản logistics gồm: Kho lạnh, trạm trung chuyển, trung tâm giao hàng chặng cuối đang tiếp tục duy trì sức hấp dẫn với nhu cầu thuê ở mức cao. Cùng với đó, dịch vụ logistics trong nước cũng đang chuyển mình rõ nét theo hướng chuyên nghiệp hơn, cung ứng trọn gói từ xuất - nhập, kiểm tra, dán nhãn, đóng gói cho đến thực hiện thủ tục hải quan.

Nhu cầu chi tiết và chuyên môn hóa cũng thúc đẩy nguồn cung bất động sản công nghiệp chuyển từ lượng sang chất. Theo Avison Young, các chủ đầu tư không còn chỉ tập trung xây dựng hạ tầng cơ bản, mà chuyển sang cung cấp các dịch vụ tư vấn chuyên sâu cho từng nhóm khách thuê, đồng thời phát triển những mô hình tiên tiến như khu công nghiệp xanh, khu logistics tích hợp hay dự án tuân thủ chuẩn ESG. 

Về yếu tố vị trí, Avison Young cho rằng, các nhà sản xuất hiện ưu tiên lựa chọn quỹ đất tại các khu thương mại tự do (FTZ), hoặc những khu công nghiệp nằm gần cảng nước sâu và sân bay, trong bán kính 1 - 2 giờ di chuyển. Đây là các vị trí chiến lược giúp giảm thời gian vận chuyển, tối ưu chi phí logistics và nâng cao khả năng kết nối thị trường trong nước lẫn quốc tế.

Bất động sản công nghiệp Việt Nam trước yêu cầu nâng chuẩn toàn diện

Với sự cộng hưởng của tăng trưởng thương mại, dòng vốn FDI duy trì ổn định và hệ thống chính sách ngày càng minh bạch, giới quan sát nhận định, bất động sản công nghiệp Việt Nam tiếp tục giữ vững triển vọng tích cực trong trung và dài hạn. 

Tuy nhiên, bước sang giai đoạn mới, "điểm rơi" của lợi thế cạnh tranh đang có sự thay đổi rất rõ nét. Ông David Jackson, Tổng Giám đốc Avison Young Việt Nam nhận định, mô hình cạnh tranh truyền thống, dựa vào giá thuê thấp, chi phí nhân công rẻ và ưu đãi ban đầu đã không còn đủ để tạo lợi thế bền vững. Những yếu tố này từng là "điểm cộng" lớn của Việt Nam, nhưng đang nhanh chóng mất dần sức hút trong bối cảnh thị trường thay đổi và tiêu chuẩn của nhà đầu tư quốc tế ngày càng cao. Ngoài ra, bảng giá đất mới 2026 và việc kết thúc ưu đãi thuế thu nhập doanh nghiệp cho khách thuê trong KCN sẽ thay đổi luật chơi, buộc các chủ đầu tư phải chuyển dịch sang những chiến lược bền vững hơn, từ nâng cấp chất lượng hạ tầng, tăng cường dịch vụ tiện ích, cải thiện hiệu suất vận hành đến đáp ứng các tiêu chuẩn về môi trường, năng lượng và phát triển xanh. 

Theo ông Jackson, "chìa khóa" nằm ở việc xây dựng niềm tin thị trường và nâng tầm hợp tác quốc tế thông qua chất lượng nguồn cung, dịch vụ giá trị gia tăng, năng lực vận hành chuyên nghiệp và mức độ minh bạch trong quản trị. Những yếu tố này sẽ quyết định khả năng cạnh tranh trong thập kỷ tới, khi nhà đầu tư toàn cầu ngày càng ưu tiên tiêu chuẩn ESG, tích hợp công nghệ và năng lực vận hành dài hạn. 

"Duy trì tâm thế lạc quan nhưng hành động có chiến lược là chìa khóa để các dự án bất động sản công nghiệp phát triển ổn định và bền vững", ông David Jackson nhìn nhận.

Chuyên gia Avison Young cũng nhìn nhận, dưới áp áp lực chi phí và kỳ vọng về phát triển bền vững, doanh nghiệp cần đẩy mạnh ưu tiên hiệu suất, tính linh hoạt và tốc độ triển khai dự án. Bên cạnh các tiêu chí truyền thống như vị trí, diện tích hay hạ tầng kỹ thuật, nhà đầu tư cũng cần phải trọng đến hệ sinh thái dịch vụ đi kèm, do vậy các dịch vụ pháp lý, thủ tục hải quan, chứng nhận xuất xứ (C/O) hay hỗ trợ tuân thủ tiêu chuẩn quốc tế trở thành những "điều kiện bắt buộc", giúp doanh nghiệp rút ngắn thời gian đưa nhà máy vào vận hành, nâng cao năng lực sản xuất và đáp ứng yêu cầu xuất khẩu sang nhiều thị trường cùng lúc./.