Bất động sản công nghiệp miền Bắc: Nguồn cung bứt phá, cạnh tranh chuyển sang chất lượng

Nguồn cung bất động sản công nghiệp được cải thiện

Trong bối cảnh điều chỉnh địa giới hành chính, đẩy nhanh cấp phép dự án và hoàn thiện hạ tầng, thị trường bất động sản công nghiệp miền Bắc đang ghi nhận giai đoạn tăng trưởng nguồn cung mạnh mẽ hiếm thấy, từng bước khẳng định vai trò là cực sản xuất – logistics quan trọng của cả nước và chuỗi cung ứng toàn cầu.

Theo báo cáo của Cushman & Wakefield, đến hết quý IV/2025, tổng nguồn cung tích lũy đất khu công nghiệp (KCN) tại miền Bắc đạt khoảng 23.990ha. Riêng trong quý cuối năm, thị trường đón thêm khoảng 640ha đất công nghiệp mới, đến từ 3 dự án chiến lược gồm KCN Phúc Sơn, KCN Quế Võ 2 – giai đoạn 2 và KCN Đồng Văn V tại Ninh Bình.

So với quy mô 16.800ha ghi nhận vào quý IV/2024, nguồn cung toàn vùng đã tăng tới 42,8% chỉ sau một năm. Mức tăng đột biến này không chỉ phản ánh tốc độ cấp phép dự án được đẩy nhanh trong năm 2025, mà còn đến từ việc mở rộng phạm vi vùng nghiên cứu sau sáp nhập địa giới hành chính, tạo dư địa phát triển mới cho không gian công nghiệp miền Bắc.

Đáng chú ý, nguồn cung mới không còn tập trung tuyệt đối tại các "thủ phủ" truyền thống như Bắc Ninh hay Hải Phòng, hiện lần lượt sở hữu khoảng 5.452ha và 5.796ha đất KCN mà đang có xu hướng lan tỏa rõ nét sang các địa phương vệ tinh như Ninh Bình, Phú Thọ và Quảng Ninh. Sự dịch chuyển này giúp giảm áp lực khan hiếm quỹ đất tại khu vực lõi, đồng thời mở ra thêm lựa chọn cho các nhà đầu tư đang tìm kiếm diện tích lớn với chi phí hợp lý hơn.

Về cầu thị trường, quý IV/2025 ghi nhận diện tích hấp thụ thuần đất KCN đạt khoảng 63ha. Tỷ lệ lấp đầy trung bình toàn vùng điều chỉnh về mức 65,74%, giảm nhẹ so với quý trước và cùng kỳ năm 2024. Tuy nhiên, theo các chuyên gia, sự điều chỉnh này chủ yếu đến từ việc nguồn cung mới gia nhập thị trường quá nhanh, khiến tốc độ hấp thụ chưa thể theo kịp, thay vì phản ánh sự suy yếu của nhu cầu.

Trên thực tế, các khu vực trung tâm vẫn duy trì sức hút mạnh. Hà Nội tiếp tục ghi nhận tỷ lệ lấp đầy tuyệt đối 100% do quỹ đất công nghiệp gần như không còn. Bắc Ninh đạt tỷ lệ lấp đầy 74,1%, giữ vai trò "đầu tàu" thu hút dòng vốn FDI công nghệ cao, đặc biệt trong lĩnh vực linh kiện điện tử và bo mạch. Trong khi đó, các địa phương mới gia nhập vùng nghiên cứu như Quảng Ninh và Phú Thọ hiện có tỷ lệ lấp đầy ở mức trung bình, tạo dư địa lớn cho làn sóng đầu tư mới trong giai đoạn tới.

Giá thuê duy trì xu hướng tăng

Cùng với nguồn cung mở rộng, mặt bằng giá thuê đất KCN miền Bắc vẫn duy trì xu hướng tăng nhẹ. Giá chào thuê sơ cấp trung bình toàn vùng trong quý IV/2025 đạt khoảng 135 USD/m2/thời hạn thuê, tăng 1,5% so với quý trước và 3,8% so với cùng kỳ năm 2024, phản ánh nhu cầu ổn định đối với các dự án có vị trí tốt và pháp lý hoàn chỉnh.

Bên cạnh đất KCN, phân khúc nhà xưởng xây sẵn (RBF) tiếp tục là điểm sáng của thị trường công nghiệp miền Bắc. Tổng nguồn cung tích lũy RBF đạt hơn 5,28 triệu m2 sàn cho thuê, tăng hơn 22% so với cùng kỳ năm trước. Hải Phòng dẫn đầu thị phần với gần 45%, theo sau là Bắc Ninh với khoảng 23%.

Trong quý IV/2025, diện tích hấp thụ thuần RBF đạt gần 190.000m2, tăng gần 48% so với cùng kỳ, đưa tỷ lệ lấp đầy toàn vùng lên mức 86%. Động lực chính vẫn đến từ các ngành sản xuất công nghệ cao, cơ khí chính xác và điện tử. Hà Nội tiếp tục lấp đầy 100% nguồn cung hiện hữu, trong khi Hưng Yên, Ninh Bình và Hải Phòng duy trì tỷ lệ lấp đầy phổ biến từ 87–95%. Giá thuê RBF giữ ở mức trung bình khoảng 5,0 USD/m2/tháng, được đánh giá là cạnh tranh trong khu vực ASEAN.

Ở phân khúc nhà kho xây sẵn (RBW), tổng nguồn cung tích lũy đạt khoảng 3,58 triệu m2, tập trung chủ yếu tại Bắc Ninh, Hải Phòng và Hưng Yên. Quý IV/2025 ghi nhận diện tích hấp thụ thuần gần 58.000m2, nâng tỷ lệ lấp đầy toàn vùng lên hơn 83%, tăng mạnh so với cả quý trước và cùng kỳ năm trước.

Nhận định về xu hướng thị trường, ông Nguyễn Phước Thuận – Giám đốc Cho thuê Cushman & Wakefield Việt Nam cho biết, các doanh nghiệp thuê đang ngày càng ra quyết định chọn lọc hơn. Bên cạnh yếu tố giá, nhà đầu tư hiện ưu tiên những địa phương có tầm nhìn phát triển dài hạn, hạ tầng đồng bộ và khung pháp lý rõ ràng, cho phép họ không chỉ gia nhập thị trường mà còn mở rộng quy mô trong 5-10 năm tới.

Trong giai đoạn 2026-2029, miền Bắc dự kiến đón thêm khoảng 5.050ha đất công nghiệp mới. Cùng với các dự án hạ tầng chiến lược như sân bay quốc tế Gia Bình và mở rộng tuyến cao tốc Bắc - Nam, thị trường được kỳ vọng sẽ bước vào chu kỳ phát triển cân bằng hơn, nơi chất lượng dự án, hiệu quả khai thác và tiêu chuẩn ESG sẽ trở thành lợi thế cạnh tranh cốt lõi.