Loạt “ông lớn” nhập cuộc, bất động sản công nghiệp bước vào chu kỳ cạnh tranh mới

Làn sóng doanh nghiệp "đổ bộ" vào bất động sản công nghiệp: Dấu hiệu cho chu kỳ phát triển mới

Làn sóng dịch chuyển chuỗi cung ứng toàn cầu cùng sự bùng nổ của sản xuất công nghệ cao không chỉ làm thay đổi bản đồ đầu tư, mà còn tái định hình cấu trúc cạnh tranh trong lĩnh vực bất động sản công nghiệp. Nếu trước đây, phân khúc này được nhìn nhận như một lĩnh vực tăng trưởng ổn định, ít biến động và chủ yếu do các nhà phát triển chuyên biệt dẫn dắt, thì nay cục diện đã thay đổi rõ rệt. 

Sự nhập cuộc của những "ông lớn" với tiềm lực tài chính mạnh, năng lực triển khai dự án quy mô lớn cùng tư duy phát triển hệ sinh thái đồng bộ khiến bất động sản công nghiệp không còn là sân chơi độc quyền của các chủ đầu tư truyền thống, mà trở thành mặt trận cạnh tranh đa tầng, với tiêu chuẩn liên tục được nâng nâng cấp.

Mới đây, CTCP Tôn Đông Á đã thông qua nghị quyết thành lập Công ty TNHH Đầu tư và Phát triển Đông Á với vốn điều lệ 80 tỷ đồng, do doanh nghiệp sở hữu 100%, hoạt động chính trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản. Động thái này được xem là bước cụ thể hóa kế hoạch đã được cổ đông thông qua tại đại hội thường niên 2025, trong đó Tôn Đông Á xác định thành lập pháp nhân mới để tham gia thị trường địa ốc, thông qua góp vốn trực tiếp hoặc đầu tư qua công ty con. Theo định hướng, mảng kinh doanh mới sẽ tập trung vào bất động sản gắn với công nghiệp, logistics và phục vụ sản xuất, thay vì mở rộng sang phân khúc nhà ở thương mại.

Không chỉ Tôn Đông Á, nhiều doanh nghiệp lớn khác cũng đang đẩy mạnh chiến lược mở rộng quỹ đất khu công nghiệp nhằm đón đầu xu hướng dịch chuyển sản xuất. Đơn cử như CTCP Tập đoàn Hòa Phát mới đây được chấp thuận đầu tư khu công nghiệp Hoàng Diệu tại Hải Phòng với quy mô khoảng 245ha, tổng vốn gần 3.400 tỷ đồng, thời gian thực hiện dự kiến 30 tháng. Hiện doanh nghiệp sở hữu hơn 1.133ha đất khu công nghiệp, tập trung tại Hưng Yên và Ninh Bình, với 3 khu công nghiệp lớn đang vận hành gồm Phố Nối A, Hòa Mạc và Yên Mỹ II. 

Song song với đó, Tập đoàn Vingroup cũng tham gia cuộc đua bằng các dự án quy mô lớn tại Hải Phòng và Hà Tĩnh. Nổi bật là khu công nghiệp Vinhomes Vũng Áng rộng 965ha, tổng vốn hơn 13.000 tỷ đồng, định hướng thu hút các ngành công nghệ cao, năng lượng sạch, điện tử, viễn thông và vật liệu mới. Ngoài ra, 2 khu công nghiệp khác của doanh nghiệp tại Hải Phòng cũng có tổng diện tích gần 500ha, với tổng vốn đầu tư khoảng 10.000 tỷ đồng.

Ở nhóm doanh nghiệp quy mô vừa, xu hướng gia nhập thị trường cũng diễn ra mạnh mẽ. CTCP Đầu tư Bất động sản Toàn Cầu (GP Invest) mới đây công bố đầu tư cụm công nghiệp Thái Tân (Nam Sách, Hải Dương) với quy mô khoảng 75ha, tổng vốn hơn 1.000 tỷ đồng. Dù quy mô không quá lớn so với các "đại dự án", nhưng sự tham gia của những doanh nghiệp như GP Invest cho thấy sức hấp dẫn lan tỏa của phân khúc này.

Cơ hội lớn đi kèm tiêu chuẩn cao

Nhìn nhận về làn sóng nhiều doanh nghiệp trong nước gia nhập lĩnh vực bất động sản công nghiệp thời gian gần đây, ông Đoàn Duy Hưng, Chủ tịch Cổng thông tin Bất động sản Công nghiệp Việt Nam (iipvietnam.com) cho rằng, đây là tín hiệu phản ánh kỳ vọng lớn của thị trường đối với triển vọng dòng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) vào Việt Nam trong giai đoạn tới. 

Theo ông Hưng, trong khoảng 5 năm trở lại đây, Việt Nam đang dần khẳng định vai trò là một mắt xích quan trọng trong chuỗi cung ứng toàn cầu, đặc biệt trong các lĩnh vực điện tử, thiết bị công nghệ, logistics, công nghiệp hỗ trợ và gần đây là các dự án sản xuất công nghệ cao gắn với hoạt động nghiên cứu - phát triển (R&D). Những biến động địa chính trị và thương mại quốc tế đã thúc đẩy nhiều tập đoàn sản xuất đa quốc gia đẩy mạnh chiến lược đa dạng hóa chuỗi cung ứng, tìm kiếm thêm các địa điểm sản xuất ngoài Trung Quốc nhằm giảm thiểu rủi ro.

"Trong bối cảnh đó, Việt Nam được nhìn nhận một điểm đến hấp dẫn trong khu vực Đông Nam Á nhờ môi trường chính trị ổn định, vị trí địa lý thuận lợi, mạng lưới hiệp định thương mại tự do rộng và lực lượng lao động trẻ", ông Hưng nhận định, đồng thời nhấn mạnh, trong nhiều năm qua, việc thu hút FDI luôn được xác định là một trong những động lực quan trọng cho tăng trưởng kinh tế. Nhiều địa phương coi đây là trụ cột trong chiến lược phát triển kinh tế - xã hội, từ đó tạo ra nền tảng cho sự phát triển của bất động sản công nghiệp.

"Trong giai đoạn 2026 - 2030, nhu cầu về đất công nghiệp, nhà xưởng và kho logistics tại Việt Nam được dự báo sẽ tiếp tục tăng mạnh nhờ làn sóng dịch chuyển sản xuất toàn cầu", ông Hưng nói.

Bên cạnh động lực từ dòng vốn FDI, theo ông Đoàn Duy Hưng, một yếu tố quan trọng khác đang mở ra dư địa phát triển cho bất động sản công nghiệp là quá trình điều chỉnh quy hoạch tại nhiều địa phương. Việc sáp nhập và mở rộng địa giới hành chính trong thời gian gần đây đã tạo ra không gian phát triển mới, buộc các địa phương phải rà soát, điều chỉnh quy hoạch tỉnh. "Khi quy mô địa giới hành chính được mở rộng, quỹ đất dành cho phát triển công nghiệp cũng sẽ có thêm dư địa", ông Hưng cho biết. 

Ngoài ra, theo ông Đoàn Duy Hưng, sự cải thiện mạnh mẽ của hệ thống hạ tầng giao thông và logistics trong những năm gần đây cũng đang mở ra không gian phát triển đáng kể cho bất động sản công nghiệp tại nhiều địa phương. Vị chuyên gia cho rằng việc đầu tư đồng loạt các tuyến cao tốc liên vùng, cảng biển nước sâu, sân bay quốc tế và các trung tâm logistics quy mô lớn đang từng bước nâng cao khả năng kết nối giữa các vùng kinh tế trọng điểm. Khi chi phí vận chuyển được tối ưu và thời gian lưu thông hàng hóa được rút ngắn, lợi thế cạnh tranh của nhiều địa phương trong thu hút sản xuất cũng được cải thiện rõ rệt.

"Trong bối cảnh chuỗi cung ứng toàn cầu ngày càng coi trọng yếu tố tốc độ và tính linh hoạt, khả năng kết nối hạ tầng đang trở thành một trong những tiêu chí quan trọng khi các tập đoàn lựa chọn địa điểm đầu tư", ông Hưng nhận định.

Theo vị chuyên gia, sự hoàn thiện của mạng lưới giao thông liên vùng không chỉ giúp giảm áp lực cho các trung tâm công nghiệp truyền thống, mà còn tạo điều kiện để các địa phương mới nổi tham gia sâu hơn vào bản đồ sản xuất. Những khu vực nằm gần các trục cao tốc, cảng biển hoặc sân bay quốc tế có thể nhanh chóng trở thành điểm đến hấp dẫn cho các dự án khu công nghiệp mới.

Có thể khẳng định, sự tham gia của nhiều doanh nghiệp cho thấy bất động sản công nghiệp đang bước vào giai đoạn phát triển mới với quy mô lớn hơn và mức độ chuyên nghiệp cao hơn. Tuy nhiên, ông Đoàn Duy Hưng cũng cho rằng điều này đồng nghĩa với việc thị trường đang bước vào giai đoạn cạnh tranh cao hơn. Nếu trước đây, nhiều khu công nghiệp chỉ cần sở hữu vị trí thuận lợi và hạ tầng cơ bản là có thể thu hút nhà đầu tư, thì hiện nay các tập đoàn quốc tế đánh giá địa điểm sản xuất dựa trên hệ tiêu chí ngày càng toàn diện. 

"Các nhà đầu tư hiện nay không chỉ nhìn vào chi phí thuê đất hay nhà xưởng. Họ quan tâm nhiều hơn đến chất lượng hạ tầng, hệ thống logistics, nguồn lao động, dịch vụ hỗ trợ và khả năng kết nối chuỗi cung ứng", ông Hưng cho biết.

Theo ông, điều này đồng thời đặt ra những yêu cầu, tiêu chuẩn khắt khe hơn đối với các doanh nghiệp phát triển khu công nghiệp, đặc biệt là các doanh nghiệp mới tham gia thị trường. Chủ đầu tư cần hiểu rõ nhu cầu của các tập đoàn sản xuất toàn cầu để định hình mô hình phát triển khu công nghiệp phù hợp.

Theo ông Đoàn Duy Hưng, bối cảnh cạnh tranh mới của thị trường cũng đồng thời đặt ra những yêu cầu và tiêu chuẩn ngày càng khắt khe hơn đối với các doanh nghiệp phát triển khu công nghiệp, đặc biệt là những doanh nghiệp mới gia nhập lĩnh vực này. Trong bối cảnh đó, ông Hưng cho rằng các chủ đầu tư cần bắt đầu từ việc hiểu sâu nhu cầu của các tập đoàn sản xuất toàn cầu để định hình mô hình phát triển khu công nghiệp phù hợp. 

Điều này đòi hỏi các chủ đầu tư bất động sản công nghiệp phải thay đổi cách tiếp cận, chuyển từ tư duy phát triển hạ tầng đơn thuần sang tư duy xây dựng hệ sinh thái công nghiệp tích hợp. Một khu công nghiệp muốn thu hút các dự án chất lượng cao cần được quy hoạch đồng bộ với hạ tầng giao thông liên vùng, hệ thống logistics, các khu đô thị dịch vụ, cũng như nguồn cung lao động và dịch vụ hỗ trợ doanh nghiệp.

"Trong giai đoạn cạnh tranh mới, khu công nghiệp không chỉ cần có đất, mà phải có chiến lược phát triển rõ ràng, định vị đúng phân khúc nhà đầu tư mục tiêu và xây dựng được hệ sinh thái hỗ trợ sản xuất đủ mạnh", ông Đoàn Duy Hưng nhấn mạnh.

Cuối cùng, theo ông Hưng, trong bối cảnh quá trình tìm kiếm địa điểm đầu tư của các tập đoàn quốc tế đang được thực hiện nhiều trên môi trường số, việc minh bạch hóa thông tin và số hóa dữ liệu về khu công nghiệp đang trở thành một yếu tố quan trọng trong chiến lược thu hút nhà đầu tư. Thực tiễn, hiện nay, nhiều doanh nghiệp nước ngoài thường tiến hành khảo sát, so sánh và đánh giá địa điểm đầu tư thông qua các nền tảng trực tuyến trước khi cử đoàn công tác sang khảo sát thực tế. Vì vậy, nếu thông tin về khu công nghiệp không được công bố đầy đủ, rõ ràng và dễ tiếp cận, các nhà đầu tư có thể sẽ bỏ qua ngay từ vòng tìm hiểu ban đầu.

"Trong thời đại số, quyết định đầu tư nhiều khi bắt đầu từ những dữ liệu mà doanh nghiệp có thể tiếp cận trên internet. Nếu thông tin về quỹ đất, hạ tầng, giá thuê, khả năng kết nối logistics hay các dịch vụ hỗ trợ không được cập nhật minh bạch và có hệ thống, khu công nghiệp sẽ rất khó lọt vào danh sách cân nhắc của các tập đoàn quốc tế", ông Hưng nhận định.

Cũng theo vị chuyên gia, các chủ đầu tư cần đẩy mạnh xây dựng cơ sở dữ liệu số về khu công nghiệp, bao gồm bản đồ quy hoạch, thông tin hạ tầng, các sản phẩm như đất công nghiệp, nhà xưởng xây sẵn, nhà kho logistics, cũng như các dịch vụ hỗ trợ nhà đầu tư. Việc tích hợp các nền tảng trực tuyến, cổng thông tin đa ngôn ngữ và các công cụ tra cứu dữ liệu sẽ giúp doanh nghiệp nước ngoài tiếp cận thông tin nhanh chóng và thuận tiện hơn.

"Minh bạch thông tin và số hóa dữ liệu không chỉ giúp nâng cao khả năng tiếp cận nhà đầu tư quốc tế, mà còn góp phần tạo dựng niềm tin đối với thị trường. Trong cạnh tranh thu hút FDI hiện nay, những khu công nghiệp chủ động chuyển đổi số trong hoạt động xúc tiến đầu tư sẽ có lợi thế rõ rệt", Chủ tịch Cổng thông tin Bất động sản Công nghiệp Việt Nam (iipvietnam.com) nhấn mạnh./.