Bất động sản Đà Nẵng: Căn hộ 'neo giá', đất nền chật vật tìm thanh khoản

Căn hộ: Nguồn cung giảm, giá vẫn tăng

Theo báo cáo mới nhất của DKRA, phân khúc căn hộ tại Đà Nẵng trong quý I/2026 ghi nhận 15 dự án mở bán, với tổng nguồn cung sơ cấp khoảng 3.473 căn, giảm 25% so với quý trước.

Lượng tiêu thụ đạt 1.816 căn, tương đương mức giảm 32% theo quý, đưa tỷ lệ hấp thụ về khoảng 52%.

Dù thanh khoản có dấu hiệu chững lại, mặt bằng giá lại đi theo chiều ngược lại. Giá bán sơ cấp tiếp tục duy trì ở mức cao, tăng khoảng 5-10% so với cùng kỳ, phản ánh xu hướng nâng cấp sản phẩm và áp lực chi phí đầu vào.

Đáng chú ý, phân khúc trung - cao cấp gần như chiếm ưu thế tuyệt đối, với tỷ trọng xấp xỉ 90% nguồn cung. Trong đó, khu vực Ngũ Hành Sơn dẫn đầu thị trường khi chiếm 47% nguồn cung và khoảng 59% lượng giao dịch toàn thành phố.

Điểm đáng lưu ý là dù nguồn cung và giá đều ở mức cao, sức cầu lại có dấu hiệu suy yếu.

Theo DKRA, lượng giao dịch trong quý chỉ tương đương khoảng 68% so với quý IV/2025, cho thấy tâm lý thị trường đang thận trọng hơn, đặc biệt trong bối cảnh lãi suất duy trì ở mức cao và tín dụng bất động sản bị kiểm soát chặt.

Các giao dịch chủ yếu tập trung vào giai đoạn đầu mở bán, sau đó có xu hướng chững lại, phản ánh dòng tiền không còn "dễ dãi" như các chu kỳ trước.

Đất nền: Nguồn cung tăng nhưng giao dịch vẫn thấp

Trái ngược với căn hộ, phân khúc đất nền cho thấy bức tranh kém tích cực hơn về thanh khoản.

Trong quý I/2026, thị trường ghi nhận 1.750 nền từ 15 dự án, tăng khoảng 10% so với quý trước. Tuy nhiên, lượng tiêu thụ chỉ đạt 228 nền, dù tăng 61% theo quý nhưng vẫn ở mức thấp, kéo tỷ lệ hấp thụ xuống còn 13%.

Điều này cho thấy lực cầu với đất nền vẫn chưa thực sự hồi phục, dù nguồn cung đã bắt đầu quay trở lại.

Một điểm đáng chú ý là phần lớn giao dịch đất nền tập trung ở các dự án đã có pháp lý hoàn chỉnh và hạ tầng tương đối đầy đủ. Trong khi đó, các khu vực mang tính đầu cơ hoặc phụ thuộc vào kỳ vọng tăng giá tiếp tục gặp khó khăn trong việc tìm kiếm thanh khoản.

Khu vực Ngũ Hành Sơn tiếp tục dẫn dắt thị trường, chiếm khoảng 76% nguồn cung và 83% lượng tiêu thụ, cho thấy xu hướng dòng tiền chỉ tập trung vào các khu vực có lợi thế rõ ràng.

Dù thanh khoản thấp, giá đất nền sơ cấp vẫn ghi nhận mức tăng nhẹ khoảng 2% so với quý trước và khoảng 7% so với cùng kỳ.

Ở thị trường thứ cấp, mức tăng giá thậm chí lên tới 22% so với cùng kỳ năm trước, chủ yếu do nguồn cung mới hạn chế và tâm lý giữ hàng của nhà đầu tư. Tuy nhiên, mức tăng này mang tính cục bộ và không phản ánh sự phục hồi đồng đều của toàn thị trường.

Dữ liệu từ DKRA cho thấy một xu hướng rõ ràng: Thị trường bất động sản Đà Nẵng đang phân hóa mạnh khi căn hộ đang giữ vai trò dẫn dắt, giá tăng, thanh khoản ổn định hơn; Đất nền sở hữu nguồn cung hồi phục nhưng sức cầu yếu, thanh khoản thấp.

Sự khác biệt này phản ánh sự thay đổi trong hành vi đầu tư. Thay vì chạy theo kỳ vọng tăng giá, dòng tiền đang ưu tiên các sản phẩm có thể khai thác thực, pháp lý rõ ràng và ít rủi ro hơn.

Có thể thấy, thị trường Đà Nẵng đang bước vào giai đoạn phục hồi, nhưng không còn là chu kỳ tăng trưởng nóng như trước.

Sự tham gia của các dự án cao cấp, cùng với áp lực tài chính và môi trường tín dụng, đang khiến thị trường vận hành theo hướng chọn lọc hơn. Trong bối cảnh đó, cơ hội vẫn tồn tại, nhưng sẽ tập trung vào những phân khúc và khu vực có nền tảng thực, thay vì các sản phẩm mang tính đầu cơ thuần túy.