Bất động sản Hong Kong bớt “đìu hiu” nhờ chính sách nới lỏng các quy định về vay thế chấp

Thị trường bất động sản Hong Kong “đìu hiu” trong bốn quý gần đây

Theo báo cáo về chỉ số bong bóng bất động sản toàn cầu của ngân hàng UBS, trong bốn quý vừa qua, giá nhà thực tế tại Hong Kong ghi nhận mức giảm hai con số (tính theo %). Tính theo giá đã điều chỉnh lạm phát, bất động sản tại đặc khu kinh tế này đã quay lại mức giá như năm 2012. Đồng thời, số lượng giao dịch trên thị trường giảm mạnh, và tăng trưởng vay thế chấp đã chững lại.

Bên cạnh đó, lãi suất cao, tăng trưởng dân số yếu và sự thiếu lạc quan của người mua đều góp phần làm giảm nhu cầu về nhà ở tại Hong Kong. Tuy nhiên, giá thuê nhà và thu nhập hộ gia đình đã tăng ở mức độ vừa phải trong năm trước, góp phần làm giảm sự mất cân đối. Nguy cơ bong bóng bất động sản đã giảm mạnh trong bốn quý vừa qua, và hiện Hong Kong chỉ nằm trong khu vực rủi ro bong bóng ở mức độ vừa phải.

Báo cáo của UBS cũng cho biết, tăng trưởng kinh tế vững chắc và lãi suất thế chấp thấp hơn dự kiến sẽ hỗ trợ nhu cầu mua nhà vào năm tới. Để khôi phục niềm tin của người mua vào thị trường nhà ở, các khoản thuế trước bạ tại Hong Kong đã được bãi bỏ vào đầu năm 2024. Tuy nhiên, trong ba đến bốn năm tới, các căn hộ mới xây chiếm gần 10% tổng số nhà ở sẽ có mặt trên thị trường. Nhìn chung, thị trường nhà đất của Hong Kong đã gần chạm đáy. Tuy nhiên, trước khi giá nhà có thể phục hồi bền vững, tồn kho bất động sản cần phải giảm. 

Bên cạnh đó, lãi suất cao, tăng trưởng dân số yếu và sự thiếu lạc quan của người mua đều góp phần làm giảm nhu cầu về nhà ở tại Hong Kong. Tuy nhiên, giá thuê nhà và thu nhập hộ gia đình đã tăng ở mức độ vừa phải trong năm trước, góp phần làm giảm sự mất cân đối. Nguy cơ bong bóng bất động sản đã giảm mạnh trong bốn quý vừa qua, và hiện Hong Kong chỉ nằm trong khu vực rủi ro bong bóng ở mức độ vừa phải.

Báo cáo của UBS cũng cho biết, tăng trưởng kinh tế vững chắc và lãi suất thế chấp thấp hơn dự kiến sẽ hỗ trợ nhu cầu mua nhà vào năm tới. Để khôi phục niềm tin của người mua vào thị trường nhà ở, các khoản thuế trước bạ tại Hong Kong đã được bãi bỏ vào đầu năm 2024. Tuy nhiên, trong ba đến bốn năm tới, các căn hộ mới xây chiếm gần 10% tổng số nhà ở sẽ có mặt trên thị trường. Nhìn chung, thị trường nhà đất của Hong Kong đã gần chạm đáy. Dù vậy, trước khi giá nhà có thể phục hồi bền vững, tồn kho bất động sản cần phải giảm. 

Nới lỏng các các quy định về thế chấp

Hong Kong đã thực hiện các bước để khôi phục thị trường bất động sản bằng cách nới lỏng các quy định tài chính về thế chấp trở lại mức trước năm 2009, sau khi một thay đổi chính sách vào tháng 2 chỉ mang lại sự bùng nổ ngắn hạn.

Cụ thể, theo thông báo của Cơ quan Tiền tệ Hong Kong (HKMA), người mua nhà sẽ có thể vay thế chấp lên tới 70% giá trị tài sản, có hiệu lực ngay lập tức, bất kể giá trị hay mục đích sử dụng của bất động sản. Cơ quan này cho biết thêm, tỷ lệ trả nợ so với thu nhập (debt servicing ratio) đã được nâng lên 50% từ mức 40%, điều này đồng nghĩa với việc người mua sẽ có khả năng vay nhiều tiền hơn, vì họ được phép dùng một phần lớn hơn trong thu nhập của mình để chi trả cho khoản vay thế chấp. Thay đổi này được thống nhất cho cả bất động sản nhà ở và không phải nhà ở.

Theo HKMA, Trưởng Đặc khu Hành chính Hong Kong Lý Gia Siêu đã công bố sáng kiến này trong bài phát biểu về chính sách mới này, những căn nhà có giá trị hơn 30 triệu HKD (3,8 triệu USD) sẽ được vay thế chấp 70%, so với mức 50% đến 60% như trước đây.

Chính sách mới này không chỉ dành cho bất động sản nhà ở, việc tăng cường tài chính thế chấp cũng sẽ áp dụng cho các bất động sản thương mại. Đối với bất động sản cho thuê, tỷ lệ vay trên giá trị (loan-to-value ratio) tối đa sẽ được tăng từ 60% lên 70%. Đối với các khoản vay thế chấp được đánh giá dựa trên giá trị tài sản ròng của người vay, tỷ lệ cho vay sẽ được điều chỉnh lên 70%, từ 60%. Điều này sẽ áp dụng cho cả văn phòng, cửa hàng bán lẻ và các tòa nhà công nghiệp.

 Bà Luanne Lim, Giám đốc điều hành của HSBC Hong Kong, cho biết: “Những biện pháp mới nhất đối với thị trường bất động sản có khả năng tạo ra động lực tích cực", "Chúng tôi cam kết hỗ trợ nhu cầu thế chấp của khách hàng, đồng thời đảm bảo quản lý rủi ro một cách thận trọng”.

Các quy định nới lỏng hạn chế cho vay thế chấp ở Hong Kong là một tín hiệu đáng mừng đối với các nhà phát triển và đại lý bất động sản, họ cho rằng chính sách thay đổi của chính quyền sẽ thúc đẩy các giao dịch và ngăn chặn sự sụt giảm của giá nhà đất tại đây. 

Nỗ lực tái khởi động thị trường

Tổng Giám đốc HKMA Eddie Yue Wai-man cho biết những thay đổi này được thực hiện dựa trên điều kiện hiện tại của thị trường bất động sản. Việc điều chỉnh này cũng có nghĩa là các chính sách thế chấp đã được khôi phục về mức trước năm 2009, khi chi phí vay vốn đạt mức thấp kỷ lục sau cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu. Trong tuyên bố mới nhất, ông Yue cho biết thêm: “Ngay cả với những điều chỉnh được công bố hôm nay, hệ thống ngân hàng của Hong Kong vẫn có đủ bộ đệm để đối phó với bất kỳ thách thức nào từ sự điều chỉnh mạnh mẽ của giá bất động sản”.

Động thái mới nhất của đợt điều chỉnh này bổ sung thêm vào quyết định của HKMA hồi tháng 2, cơ quan này đã bãi bỏ hầu hết các biện pháp thắt chặt được áp dụng từ năm 2009 để kiềm chế đợt tăng giá bất động sản dài nhất trong lịch sử Hong Kong, kéo dài đến năm 2021. Sau khi khối lượng giao dịch tăng đột biến đến tháng 6, nhu cầu và giá nhà đã suy yếu trong quý vừa qua. Cụ thể, HKMA công bố, giá bất động sản nhà ở đã giảm 6,2% trong tám tháng đầu năm 2024, với mức điều chỉnh tích lũy là 26,6% so với đỉnh cao năm 2021.

Ông Eric Tso Tak-ming, Phó Chủ tịch mReferral, một công ty môi giới thế chấp cho biết, bên cạnh chính sách thế chấp nới lỏng, Hong Kong cũng sửa đổi các quy định, cho phép người tham gia chương trình đầu tư nhập cư đầu tư vào bất động sản nhà ở trị giá hơn 50 triệu HKD. Điều này được kỳ vọng sẽ thúc đẩy các giao dịch bất động sản. Với khoảng 2% số bất động sản nhà ở đang rao bán hiện có giá hơn 50 triệu HKD, ông Tso nói thêm: “Nó cũng sẽ giúp thu hút thêm những cá nhân giàu có xem xét việc đầu tư ở thị trường Hong Kong.”

Trong khi đó, theo CBRE Hong Kong, các nhà phát triển bất động sản đang có lượng hàng tồn kho lớn, ước tính khoảng 20.000 căn và dự kiến sẽ có thêm 25.000 căn mới vào năm tới. Bà Hannah Jeong, Trưởng bộ phận định giá và dịch vụ tư vấn tại CBRE Hong Kong cho biết, giá nhà có thể sẽ ổn định khi có thêm người mua nhà tham gia vào thị trường. Bà Jeong nói: “Với kỳ vọng cắt giảm lãi suất và các ưu đãi hấp dẫn từ các nhà phát triển bất động sản, người mua nhà sẽ quan tâm hơn đến việc tìm kiếm cơ hội nâng cấp nhà ở”.

Bà Dorothy Chow, Trưởng bộ phận định giá và dịch vụ tư vấn tại Colliers cho biết, ngoài việc thúc đẩy phân khúc bất động sản cao cấp, chính sách thế chấp nới lỏng của HKMA cũng sẽ "cung cấp thanh khoản lớn hơn cho cả người mua nhà để ở và người đầu tư, góp phần vào sự phục hồi chung của thị trường”. Đồng tình với quan điểm này, ông Joseph Tsang, Chủ tịch JLL tại Hong Kong chia sẻ, việc bán bất động sản thứ hai và nhu cầu đầu tư có khả năng hưởng lợi nhiều nhất từ việc nới lỏng chính sách của HKMA.

Nhìn chung, chính sách nới lỏng các hạn chế cho vay thế chấp của chính quyền Hong Kong như một làn gió mới thổi vào thị trường bất động sản, giúp tăng cường hoạt động mua bán, làm cho thị trường sôi động hơn và góp phần vào việc phục hồi kinh tế.

Những “kỳ vọng tích cực” được tạo ra, nhưng cần thêm thời gian để thị trường phục hồi hoàn toàn

Các nhà phân tích đồng ý rằng sự thay đổi trong chính sách mới sẽ thúc đẩy hoạt động mua vào bán ra của thị trường bất động sản, đồng thời cũng cảnh báo rằng sự phục hồi hoàn toàn có thể mất “nhiều năm” do lượng nhà mới tồn kho quá nhiều.

Minh chứng cho phân tích này, ông Sammy Po Siu-ming, Tổng Giám đốc bộ phận nhà ở của Midland Realty cho biết, doanh số bán nhà trị giá hơn 50 triệu HKD được dự đoán sẽ đạt mức cao nhất trong ba năm với 600 căn trong năm 2024. Những thay đổi gần đây đang thúc đẩy sự quan tâm của nhà đầu tư, ông Po cho biết doanh số bán nhà mới có thể đạt 5.000 căn trong quý IV, mức cao nhất kể từ quý II năm 2019, khi các giao dịch đạt 5.905 căn. Các giao dịch trên thị trường thứ cấp dự kiến sẽ vượt quá 10.000 căn, tăng 20% so với quý trước. Ông nói thêm: "Giá bất động sản được dự báo sẽ phục hồi khoảng 3% trong quý IV, với mức giảm hàng năm thu hẹp xuống dưới 5%". 

Theo ông Richard Tang, chiến lược gia Trung Quốc và Trưởng bộ phận nghiên cứu cho Hong Kong tại Julius Baer, cùng với việc cắt giảm nửa phần trăm lãi suất ban đầu vào tháng trước, chính sách mới nhất của HKMA sẽ “tái kích hoạt chu kỳ mua nhà”. Tuy nhiên, ông cũng cảnh báo rằng thị trường cần thời gian để phục hồi hoàn toàn. Ông cho biết thêm, “mặc dù rủi ro giảm giá đã bị hạn chế, nhưng có thể sẽ mất vài năm để thấy được sự phục hồi đáng kể, do lượng hàng tồn kho hiện tại vẫn còn cao”.

Bà Cathie Chung, Giám đốc cấp cao phụ trách nghiên cứu tại JLL Hong Kong cho biết, trong những tháng tới, người mua nhà và nhà đầu tư tại Hong Kong có thể sẽ chịu tác động lớn từ lãi suất thấp hơn cũng như tình hình kinh tế Trung Quốc. Bà Chung nói: “Hầu hết các trở ngại mà thị trường nhà ở đang phải đối mặt đã được tính đến, trong khi các yếu tố tích cực sẽ cần thời gian để thị trường hấp thụ hoàn toàn. Có khả năng những điều tồi tệ nhất đã qua”.

Việc thị trường bất động sản trì trệ trong một thời gian dài có thể tác động đến nền kinh tế theo hướng thiếu bền vững. Do vậy, những chính sách nới lỏng các hạn chế cho vay thế chấp của Hong Kong được kỳ vọng là con đường cứu cánh thúc đẩy thị trường nhà ở phát triển sôi động trở lại, dù cho quá trình phục hồi vẫn cần thời gian, và thị trường vẫn đối mặt với nhiều thách thức do lượng hàng tồn kho lớn. 

Dịch và tổng hợp từ Scmp.com