Báo cáo chiến lược công bố mới đây của CTCP Chứng khoán Mirae Asset Việt Nam (MASVN) đã đưa ra góc nhìn tích cực về triển vọng của ngành bất động sản khu công nghiệp cũng như tăng trưởng lợi nhuận của nhóm ngành này trong năm 2022.
Tỷ lệ hấp thụ tốt, giá thuê khu vực phía Nam tiếp tục tăng trưởng
Nghiên cứu của JLL Vietnam cho thấy, trong quý I/2022, tỷ lệ lấp đầy các khu công nghiệp phía Bắc duy trì ở mức 80%, tăng nhanh so với mức 75% ở cùng kỳ năm ngoái. Giá đất công nghiệp trung bình đạt 109 USD/m2/chu kỳ thuê, giảm nhẹ so với quý trước do giá thuê ưu đãi hơn tại một số khu công nghiệp ở vị trí kém thuận lợi và muốn đẩy nhanh tốc độ lấp đầy, nhưng tiếp tục giữ đà tăng nhanh với mức tăng 9,2% so với cùng kỳ năm trước.
Còn tại khu vực phía Nam, tỷ lệ lấp đầy các khu công nghiệp duy trì mức 85% (quý I/2021: 86%) trong bối cảnh nguồn cung tăng lên. Bên cạnh đó, giá thuê đất khu công nghiệp các tỉnh phía Nam cũng tăng trưởng mạnh mẽ. Đơn vị ghi nhận giá thuê trung bình là 120 USD/m2 cho cả chu kỳ thuê, tiếp tục tăng 9% so với cùng kỳ năm trước.
Thị trường khu công nghiệp ở Bình Dương và Long An đang thu hút sự quan tâm lớn của các nhà đầu tư. Tiêu biểu là khu công nghiệp VSIP 3 mới khởi công nhưng đến nay có hơn 30 tập đoàn và công ty quan tâm tìm hiểu phát triển sản xuất, tương đương 175ha đất công nghiệp (~ 23% tổng quỹ đất thương mại VSIP 3).
Tiêu biểu trong đó, Long An đón nhận dự án đầu tư nhà máy trị giá hơn 136 triệu USD của Coca Cola ở khu công nghiệp Phú An Thạnh và 2 dự án Nhà kho xây sẵn đầu tiên của BWID tại khu công nghiệp Xuyên Á và Vĩnh Lộc 2.
Về nguồn cung nhà xưởng xây sẵn đã trở lại ấn tượng trong quý I/2022 với mức tăng trưởng 9,1% so với cuối năm 2021 sau giai đoạn chững lại do ảnh hưởng dịch bệnh Covid-19. Nguồn cung trong quý I đến từ các dự án mới hoàn thành tại khu vực phía Nam, dẫn đầu là địa bàn 2 tỉnh Bình Dương và Long An với các dự án của BWID (liên doanh Becamex và Warburg Pincus) và Frasers Property (Singapore).
Xuất hiện các dự án quy mô lớn, lợi nhuận doanh nghiệp tăng trưởng khả quan
Trong năm 2022, thị trường bất động sản khu công nghiệp tại Long An và Bình Dương được dự báo sẽ tiếp tục sôi động với nhiều dự án mới được đưa vào khai thác.
Cụ thể, tại Bình Dương là KCN Cây Trường (quy mô 700ha) và VSIP III (1.000ha) do Becamex (BCM) đầu tư và KCN Nam Tân Uyên giai đoạn 3 (quy mô 334ha) do CTCP Khu Công Nghiệp Nam Tân Uyên (NTC) đầu tư.
Tại Long An, công ty con của KBC (liên doanh giữa KBC và SGT) dự kiến đầu tư khoảng 500 triệu USD vào 2 dự án KCN Nam Tân Tập (quy mô 245ha ước tính 2.600 tỷ đồng) và KCN Tân Tập (quy mô 654ha ước tính 10.000 tỷ đồng). Ngoài ra nhiều khu công nghiệp khác trên địa bàn tỉnh cũng đã được phê duyệt với tổng quy mô lên đến 1.749ha.
Một số dự án mới đột phá về quy mô mà báo cáo chỉ ra là: VSIP Group vừa khởi công KCN VSIP III vào cuối tháng 3/2022 trên diện tích khoảng 1.000ha tại xã Hội Nghĩa, thị xã Tân Uyên và xã Tân Lập, huyện Bắc Tân Uyên (tỉnh Bình Dương).
Công ty CP Công nghệ Viễn thông Sài Gòn (Saigontel), một thành viên thuộc Tập đoàn Đầu tư Sài Gòn cùng với VinaCapital và Công ty Aurous (Singapore) cũng vừa ký biên bản ghi nhớ hợp tác đầu tư dự án Tổ hợp công nghiệp đô thị 700ha tại tỉnh Bắc Giang. Tổng giá trị đầu tư dự án dự kiến lên đến 2,5 tỷ USD.
Công ty CP Tập đoàn đầu tư phát triển KCN - đô thị Đại An cùng với các nhà đầu tư Ấn Độ đã chọn được địa điểm đầu tư phát triển dự án Công viên dược phẩm quốc tế tại Hải Dương với quy mô 960ha, tổng mức đầu tư 10 - 12 tỷ USD.
Dự báo cho cả năm 2022, MASVN cho rằng đây sẽ là năm mà các doanh nghiệp trong ngành bất động sản KCN ghi nhận doanh thu và lợi nhuận tăng trưởng cao với 3 thuận lợi cơ bản hỗ trợ.
Thứ nhất, quỹ đất sẵn sàng khai thác lớn, giá thuê duy trì mức cao sẽ giúp doanh nghiệp ghi nhận doanh thu và lợi nhuận tăng trưởng.
Thứ hai, một số công ty sẽ thực hiện chuyển đổi phương pháp hạch toán doanh thu từ phân bổ hàng năm theo thời gian thuê sang hạch toán 1 lần sẽ giúp doanh nghiệp ghi nhận khoản doanh thu và lợi nhuận bất thường trong năm 2022.
Thứ ba, giá thuê dù liên tục tăng trong thời gian qua nhưng vẫn ở mức thấp, có thể cạnh tranh với các nước trong khu vực.
Cụ thể, so với Indonesia và Thái Lan - những quốc gia có lợi thế về vốn FDI như Việt Nam, giá thuê trung bình năm 2021 thấp hơn từ 20 - 33%.
Tuy nhiên, vẫn tồn tại một số hạn chế tác động đến sự phát triển của nhóm ngành này. Trước hết, chi phí phát triển quỹ đất đã tăng đáng kể so với năm 2019. Theo đó, chi phí đền bù, giải phóng mặt bằng đã tăng 10 - 50% so với năm 2019, ảnh hưởng đến tiến độ giải phóng mặt bằng của các doanh nghiệp trong năm 2021.
Kế đến, nguồn cung tăng mạnh có thể tạo ra điểm cân bằng và khiến giá thuê chững lại. Theo báo cáo của Bộ Tài nguyên và Môi trường, diện tích đất khu công nghiệp đến năm 2030 gần 211.000ha, tăng hơn 85.000ha so với năm 2022, tương đương mức tăng trung bình mỗi năm 10.000ha. Với việc quỹ đất công nghiệp dự kiến tăng mạnh trong giai đoạn 2023 trở đi khiến MASVN đặt ra lo ngại rằng có thể khiến giá thuê chững lại./.
