Bất động sản nghỉ dưỡng 2026 bước vào chu kỳ mới

Thị trường đang thay đổi cấu trúc

Ông David Jackson - Tổng Giám đốc Avison Young Việt Nam, cho rằng năm 2026 sẽ đánh dấu thời điểm chất lượng tài sản trở thành biến số quyết định. Điều này đồng nghĩa, cuộc cạnh tranh không còn nằm ở quy mô quỹ đất hay số lượng sản phẩm, mà ở khả năng nâng cấp, tái định vị và chuẩn hóa vận hành.

Nói cách khác, thị trường đang chuyển từ tư duy phát triển dự án sang tư duy quản trị tài sản.

Các dự án được đầu tư bài bản, gắn với chiến lược phát triển điểm đến, có thương hiệu và tiêu chuẩn vận hành rõ ràng sẽ là nhóm dẫn dắt chu kỳ mới. Ngược lại, những sản phẩm thiếu bản sắc, thiếu năng lực khai thác thực sẽ phải đối diện áp lực thanh khoản hoặc buộc tái cấu trúc.

Quá trình này mang tính sàng lọc tự nhiên - và chính sự sàng lọc đó mới tạo nền tảng cho một thị trường bền vững.

Nhà đầu tư đã thay đổi "khẩu vị"

TS Lê Xuân Nghĩa dự báo từ 2026, cấu trúc nhà đầu tư sẽ thay đổi rõ rệt. Nhóm sử dụng đòn bẩy cao, kỳ vọng lướt sóng ngắn hạn sẽ khó quay lại. Thay vào đó là những nhà đầu tư chấp nhận lợi nhuận ổn định, dựa trên dòng tiền khai thác thực.

Sự tham gia ngày càng sâu của nhà đầu tư tổ chức, quỹ đầu tư và các đơn vị vận hành quốc tế sẽ đóng vai trò then chốt trong việc nâng chuẩn thị trường.

Bà Nguyễn Thị Thanh Hương (Eras Land) nhận định thị trường đang chuyển sang giai đoạn "ăn chắc mặc bền" - pháp lý rõ ràng, vận hành ổn định và giá trị được tạo ra trong quá trình sử dụng.

Điều đó đồng nghĩa, cam kết lợi nhuận không còn là trung tâm. Thay vào đó, nhà đầu tư đánh giá công suất khai thác, chi phí vận hành và năng lực quản trị của chủ đầu tư.

Đây là một sự thay đổi về tư duy đầu tư từ kỳ vọng sang kiểm chứng. Dù thị trường đang tái cấu trúc, các yếu tố nền tảng lại đang củng cố triển vọng trung - dài hạn.

Thứ nhất, du lịch phục hồi mạnh mẽ. Theo TS Nguyễn Văn Đính, bất động sản nghỉ dưỡng có quan hệ cộng sinh với ngành du lịch. Khi lượng khách quốc tế tăng và nhu cầu trải nghiệm cao cấp mở rộng, phân khúc lưu trú và nghỉ dưỡng sẽ được hưởng lợi trực tiếp.

Thứ hai, hạ tầng giao thông tăng tốc. Cao tốc Bắc - Nam, các tuyến ven biển, sân bay mới và nâng cấp sân bay hiện hữu đang rút ngắn đáng kể thời gian di chuyển tới các điểm đến. Điều này mở ra dư địa cho các địa phương mới nổi - nơi còn quỹ đất lớn và cảnh quan nguyên sơ.

Thứ ba, pháp lý được tháo gỡ dần. Việc rà soát, sửa đổi các quy định liên quan đến đất đai và kinh doanh bất động sản giúp giảm rủi ro pháp lý - yếu tố từng là điểm nghẽn lớn của phân khúc nghỉ dưỡng.

Trong giai đoạn 2026–2030, thị trường không còn dư địa cho tăng trưởng nóng. Theo nhiều chuyên gia, mô hình phát triển sẽ chuyển sang "ít nhưng chất" - tập trung vào các điểm đến có quy hoạch rõ ràng, hạ tầng đồng bộ và khả năng thu hút khách quốc tế ổn định.

Ở phân khúc cao cấp, Việt Nam hiện có 21 dự án branded residences đang hoạt động - đứng thứ hai Đông Nam Á sau Thái Lan và nằm trong top 10 toàn cầu về nguồn cung phát triển. Điều này cho thấy Việt Nam không còn là thị trường thử nghiệm, mà đã bước vào bản đồ khu vực ở phân khúc giá trị cao.

Bà Uyên Nguyễn (Savills Hotels) cho rằng sự gia tăng của tầng lớp trung lưu, đặc biệt là thế hệ trẻ, đang tạo nền cầu bền vững cho ngành nghỉ dưỡng. Đây không phải là làn sóng nhất thời, mà là xu hướng tiêu dùng dài hạn.

Khác với giai đoạn trước đại dịch, chu kỳ sắp tới có thể không xuất hiện những cơn sốt ngắn hạn. Thị trường sẽ tích lũy đủ lâu, sàng lọc đủ kỹ, rồi mới bứt tốc và chỉ những dự án có nền tảng vững chắc mới được hưởng lợi.

Bất động sản nghỉ dưỡng năm 2026 vì thế không phải câu chuyện "trở lại thời hoàng kim", mà là quá trình tái định vị để bước vào một giai đoạn trưởng thành hơn.