Du lịch và bất động sản du lịch nghỉ dưỡng là 2 lĩnh vực có mối quan hệ tương hỗ chặt chẽ. Sự tăng trưởng của ngành du lịch không chỉ kéo theo nhu cầu lưu trú, nghỉ dưỡng gia tăng, mà còn tạo đòn bẩy trực tiếp cho thị trường bất động sản trong phân khúc này phát triển. Ở chiều ngược lại, khi nguồn cung bất động sản du lịch ngày càng phong phú với các sản phẩm đa dạng về quy mô, loại hình và chất lượng, thị trường lưu trú càng có thêm động lực để mở rộng, từ đó góp phần nâng tầm ngành du lịch cả về sức hút lẫn giá trị gia tăng. Chính vì vậy, chừng nào du lịch còn duy trì đà tăng trưởng, chừng đó bất động sản nghỉ dưỡng vẫn còn tiềm năng bứt phá.
Sau quãng thời gian dài chịu tác động nặng nề từ đại dịch Covid-19, ngành du lịch Việt Nam đang chứng kiến sự phục hồi rõ nét. Theo số liệu từ Tổng cục Thống kê, chỉ trong 4 tháng đầu năm 2025, Việt Nam đã đón khoảng 7,67 triệu lượt khách quốc tế, tăng 23,8% so với cùng kỳ năm ngoái. Nhiều địa phương trọng điểm như Quảng Ninh, Đà Nẵng, TP.HCM, Hà Nội hay Hải Phòng ghi nhận mức tăng trưởng doanh thu từ 15 - 19%. Doanh thu từ hoạt động du lịch, lữ hành trên cả nước cũng đạt hơn 30.000 tỷ đồng, thể hiện rõ xu hướng phục hồi tích cực của toàn ngành.
Tín hiệu khả quan này từ du lịch liệu có đang thắp lên kỳ vọng lớn cho bất động sản nghỉ dưỡng, phân khúc vốn được xem là "chậm chân" nhất trong hành trình phục hồi của thị trường bất động sản nói chung? Thị trường nửa cuối năm 2025 sẽ diễn biến theo kịch bản nào, tiếp tục "thăm dò" hay có thể xuất hiện làn sóng hồi phục cục bộ? Đâu là động lực mới, và rào cản nào vẫn đang níu chân phân khúc này?
Để làm rõ hơn những triển vọng và xu hướng đang định hình phân khúc này trong trong 6 tháng cuối năm 2025, Tạp chí điện tử Bất động sản Việt Nam (Reatimes) đã có cuộc trao đổi với ông Võ Hồng Thắng, Phó Tổng Giám đốc DKRA Group.
Ông Võ Hồng Thắng, Phó Tổng Giám đốc DKRA Group.
- Quan sát bức tranh toàn cảnh ngành du lịch Việt Nam nói chung và phân khúc bất động sản du lịch nghỉ dưỡng nói riêng trong 6 tháng đầu năm 2025, ông có nhận định, đánh giá gì?
Ông Võ Hồng Thắng: Không thể phủ nhận, ngành du lịch Việt Nam trong thời gian qua đã có những tín hiệu phục hồi ấn tượng và tăng trưởng rõ nét. Chỉ trong 5 tháng đầu năm 2025, cả nước đã đón khoảng 9,2 triệu lượt khách quốc tế, tăng 21% so với cùng kỳ năm 2024 và vượt 15% so với giai đoạn trước đại dịch năm 2019. Đáng chú ý, riêng trong tháng 5/2025, lượng khách quốc tế đạt 1,53 triệu lượt, đây là con số du khách quốc tế một tháng cao nhất ghi nhận được trong hơn một thập kỷ qua. Điều này cho thấy vị thế của du lịch Việt Nam đang được củng cố rõ rệt trên bản đồ khu vực và thế giới.
Mặc dù ngành du lịch đang phục hồi mạnh mẽ với những con số tăng trưởng ấn tượng, song bất động sản nghỉ dưỡng vẫn chưa thể bứt phá tương xứng với kỳ vọng. Thực tế cho thấy, trong tháng 5/2025, nguồn cung sơ cấp của các phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng không ghi nhận nhiều chuyển biến tích cực, thậm chí còn sụt giảm so với cùng kỳ năm trước, theo số liệu từ DKRA Consulting thuộc DKRA Group.
Cụ thể, phân khúc biệt thự nghỉ dưỡng và nhà phố/shophouse nghỉ dưỡng lần lượt ghi nhận mức tăng nhẹ 1% và 17% so với cùng kỳ. Tuy nhiên, điều đáng lưu ý là phần lớn nguồn cung này lại xuất phát từ lượng hàng tồn kho tại các dự án đã mở bán từ trước, thay vì là nguồn cung mới. Ở chiều ngược lại, phân khúc condotel tiếp tục lùi bước, với nguồn cung sơ cấp giảm 6% và lượng tiêu thụ lao dốc tới 26% so với cùng kỳ năm ngoái.
Những con số này phản ánh rõ ràng sự chững lại của thị trường bất động sản nghỉ dưỡng, bất chấp những tín hiệu tích cực từ ngành du lịch, vốn được xem là "bệ đỡ" quan trọng cho phân khúc này.
- Trên cơ sở những chuyển động của thị trường trong nửa đầu năm, theo ông, triển vọng hồi phục của phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng trong 6 tháng cuối năm 2025 sẽ diễn ra theo kịch bản nào?
Ông Võ Hồng Thắng: Tôi cho rằng phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng trong 6 tháng cuối năm 2025 sẽ có tín hiệu phục hồi nhất định, song khả năng bứt phá mạnh là điều rất khó xảy ra trong ngắn hạn. Kịch bản khả dĩ nhất là thị trường sẽ ghi nhận những bước tiến nhỏ, mang tính cục bộ, tập trung vào các địa phương có du lịch phát triển tốt, cơ sở hạ tầng được đầu tư đồng bộ và các sản phẩm nghỉ dưỡng có pháp lý rõ ràng, minh bạch, được phát triển bởi những chủ đầu tư uy tín.
(Ảnh minh hoạ)
Triển vọng phục hồi trong nửa cuối năm 2025 sẽ được củng cố bởi phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng hiện đang nhận được lực đỡ tích cực từ sự phục hồi rõ nét của ngành du lịch, cả ở khối nội địa lẫn quốc tế. Đây là cơ hội để các dự án nghỉ dưỡng trong nước tận dụng và tái cấu trúc lại chiến lược phát triển, không chỉ nhắm đến khách ngoại mà còn tập trung khai thác hiệu quả tệp khách nội địa đang ngày càng gia tăng về nhu cầu và chi tiêu.
Các địa phương có tiềm năng du lịch lớn như Khánh Hòa, Quảng Ninh, Đà Nẵng, Phú Quốc, Bà Rịa - Vũng Tàu… cũng bắt đầu ghi nhận sự trở lại của một số chủ đầu tư lớn, với động thái tái khởi động các dự án nghỉ dưỡng bị "đóng băng" trong giai đoạn trước đó. Một số dự án có vị trí đẹp, pháp lý rõ ràng và thiết kế bài bản đã bắt đầu nhận được sự quan tâm trở lại từ thị trường.
Bên cạnh đó, những chuyển động chính sách như việc sáp nhập một số đơn vị hành chính cấp tỉnh được kỳ vọng sẽ giúp các địa phương gia tăng năng lực cạnh tranh, đồng thời thúc đẩy hoạt động quy hoạch, đầu tư bài bản hơn. Đặc biệt, việc đẩy mạnh giải ngân đầu tư công vào các công trình hạ tầng trọng điểm như cao tốc, sân bay sẽ tạo lực đẩy quan trọng, giúp gia tăng tính kết nối vùng và tạo điều kiện thuận lợi để các dự án nghỉ dưỡng thu hút nhà đầu tư trở lại trong thời gian tới.
Ông Võ Hồng Thắng, Phó Tổng Giám đốc DKRA Group.Tuy nhiên, triển vọng hồi phục sẽ diễn ra theo xu hướng cầm chừng, thận trọng. Bởi lẽ, các rào cản mang tính cấu trúc như những vướng mắc pháp lý , hiệu quả khai thác vận hành, cùng tâm lý thị trường vẫn là những lực cản lớn khiến đà phục hồi của thị trường bị ghì lại.
- Thách thức về vấn đề pháp lý, hiệu quả khai thác, niềm tin của nhà đầu tư,.. mà ông vừa nêu đang tác động như thế nào đến khả năng phục hồi của phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng nửa cuối năm? Xin chuyên gia phân tích rõ?
Ông Võ Hồng Thắng: Có thể nói, đó cũng chính là những yếu tố then chốt đang trực tiếp chi phối triển vọng phục hồi của phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng trong nửa cuối năm 2025.
Trước hết, vấn đề pháp lý tiếp tục là rào cản lớn nhất, khiến thị trường rơi vào trạng thái "chờ đợi", cả ở phía nhà đầu tư lẫn chủ đầu tư. Dù Luật Đất đai 2024 và Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 (sửa đổi) đã bước đầu đề cập đến việc bán, huy động vốn với các sản phẩm condotel hình thành trong tương lai, nhưng khung pháp lý liên quan đến việc cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu (sổ hồng) cho loại hình này vẫn còn bỏ ngỏ.
Thực tế hiện nay cho thấy, nhiều dự án khi được chấp thuận đầu tư và giao đất ban đầu có pháp lý là căn hộ khách sạn cho thuê. Với hình thức này, hợp đồng chỉ mang tính chất thuê dài hạn nên không thể cấp sổ riêng cho từng căn. Ngược lại, có không ít dự án được giao đất theo hình thức đất thương mại, dịch vụ, nhưng lại được phê duyệt triển khai theo mô hình căn hộ khách sạn (condotel), trong khi pháp luật chưa có hướng dẫn cụ thể về quy trình cấp sổ hồng cho loại hình này. Chính sự thiếu rõ ràng đó đã khiến nhiều địa phương dù có thiện chí cũng không dám mạnh dạn cấp sổ, thậm chí có trường hợp đã cấp rồi lại phải thu hồi do vướng mắc về cơ sở pháp lý. Khi chưa có hành lang pháp lý đầy đủ và minh bạch, người mua sẽ e ngại xuống tiền, trong khi doanh nghiệp cũng khó tự tin triển khai các dự án mới hay thu hút dòng vốn dài hạn.
Ông Võ Hồng Thắng, Phó Tổng Giám đốc DKRA GroupBên cạnh đó, vấn đề về hiệu quả khai thác và niềm tin thị trường cũng đang đặt ra những trở ngại không nhỏ cho tiến trình phục hồi của phân khúc này. Sau giai đoạn "sốt nóng" và những cú sốc mất niềm tin trong quá khứ, nhà đầu tư hiện nay đã trở nên thận trọng hơn bao giờ hết. Trong bối cảnh chi phí vốn cao, lãi suất chưa thật sự ổn định và tỷ suất sinh lời từ sản phẩm nghỉ dưỡng chưa đủ hấp dẫn, phần lớn nhà đầu tư cá nhân vẫn lựa chọn đứng ngoài cuộc chơi. Trong khi đó, các doanh nghiệp phát triển dự án cũng gặp khó trong việc huy động vốn trung - dài hạn hoặc thu hút dòng tiền từ thị trường thứ cấp.
- Trong dài hạn, theo ông, chiến lược phát triển bất động sản nghỉ dưỡng tại Việt Nam cần điều chỉnh như thế nào để thích ứng tốt hơn với những biến động của nền kinh tế, yêu cầu mới từ thị trường?
Ông Võ Hồng Thắng: Theo tôi, một trong những ưu tiên hàng đầu hiện nay là giải quyết dứt điểm vấn đề cấp sổ hồng cho bất động sản nghỉ dưỡng, đặc biệt với các loại hình như condotel, biệt thự du lịch hay shophouse trong khu du lịch. Điều quan trọng nhất là phải đưa loại hình này vào hệ thống pháp luật chính thức thông qua việc ban hành các thông tư, nghị định hướng dẫn có định nghĩa rõ ràng từng loại hình, cơ chế sở hữu, phương thức khai thác, vận hành cũng như các quyền và nghĩa vụ đi kèm. Việc thiết lập một hành lang pháp lý đầy đủ và chặt chẽ sẽ giúp tạo ra nền tảng ổn định và minh bạch cho thị trường vận hành đúng hướng.
Chỉ khi các quy định pháp luật được làm rõ, nhất quán và đi vào thực tiễn, niềm tin của nhà đầu tư và người mua mới có thể được khôi phục một cách bền vững. Và cũng chính từ nền tảng pháp lý ấy, thị trường mới có thể hình thành động lực tăng trưởng lâu dài, phát triển lành mạnh, thu hút dòng vốn mới, đồng thời đóng góp hiệu quả hơn cho ngành du lịch và nền kinh tế nói chung.
Ngoài việc tháo gỡ các nút thắt pháp lý và củng cố niềm tin thị trường, các chủ đầu tư cũng cần nhanh chóng thích ứng với những xu hướng mới trong hành vi tiêu dùng, đặc biệt là xu hướng du lịch cá nhân hóa và xanh hóa đang ngày càng rõ nét. Để bắt kịp xu thế này, ngay từ khâu lên ý tưởng, chủ đầu tư cần chú trọng đầu tư bài bản vào thiết kế không gian đa năng, linh hoạt, đủ sức đáp ứng nhiều nhóm nhu cầu nghỉ dưỡng khác nhau, từ lưu trú ngắn ngày, làm việc từ xa (workation) đến nghỉ dưỡng kết hợp chăm sóc sức khỏe. Các dự án cũng nên hợp tác sớm với các thương hiệu quản lý vận hành quốc tế như Marriott, Accor, Hilton… để nâng cao chất lượng dịch vụ, đảm bảo tính chuyên nghiệp và tạo lợi thế cạnh tranh ngay từ đầu.
Bên cạnh đó, việc tích hợp các tiện ích cá nhân hóa, dịch vụ theo yêu cầu, cùng với ứng dụng công nghệ thông minh trong vận hành và quản lý, cũng là yếu tố then chốt giúp nâng cao trải nghiệm khách hàng, đồng thời gia tăng hiệu suất khai thác trong dài hạn. Có thể nói, đây không chỉ là bước đi cần thiết để thu hút dòng khách du lịch chất lượng cao, mà còn là nền tảng để sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng chuyển mình theo hướng hiện đại, bền vững và hiệu quả hơn.
- Xin cảm ơn những chia sẻ từ chuyên gia!
