Bất động sản phía Bắc lại tạo “sóng”
Theo thống kê mới đây của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, tại Hưng Yên, với sự góp mặt của các nhà đầu tư lớn như Hòa Phát, TNR, cùng các doanh nghiệp khác như Lạc Hồng Phúc, Vạn Thuận Phát…, thị trường đất nền khu vực Phố Nối (Hưng Yên) thời gian qua rất sôi động với tỷ lệ hấp thụ 70 - 80%, giá bán trung bình từ 15 - 20 triệu đồng/m2.
Tại khu vực Văn Giang (Hưng Yên), với hiệu ứng từ Dự án Ecopark của Vihajico và Dự án Vincity Hưng Yên của Vingroup, Hội Môi giới đánh giá, thị trường khu vực này sẽ tăng trưởng cả về nguồn cung và giá trong thời gian tới. Đặc biệt, sẽ có một số chủ đầu tư nhỏ sẽ ra hàng trước Vingroup để đón đầu thị trường.
Còn tại TP. Vĩnh Yên (tỉnh Vĩnh Phúc), từ cuối năm 2017, đầu năm 2018, hàng loạt dự án tại đây đã được tung ra thị trường như An Phú, Nam Vĩnh Yên,… Không chỉ nguồn cung tăng, giao dịch khu vực này cũng diễn ra sôi động sau thời kỳ trầm lắng, nhiều dự án đã bán hết hàng sau thời gian ngắn mở bán. Mức giá trung bình của các dự án ở thị trường này dao động từ 11 - 15 triệu đồng/m2. Thời gian tới, thị trường sẽ đón nhận thêm nguồn cung từ Dự án Fairy Town.
Thị trường các tỉnh lân cận Hà Nội đang cho thấy xu hướng nóng lên hơn một năm trở lại đây.
Trong khi đó, Bắc Ninh với đặc điểm là trung tâm công nghiệp và đầu mối giao thương đi các tỉnh, thành phố như Hà Nội, Lạng Sơn, Hải Phòng, Quảng Ninh, cũng là điểm nóng về bất động sản và các dịch vụ đi kèm khu công nghiệp do có nguồn cầu thực, tỷ lệ tăng dân số cơ học cao. Thời gian vừa qua Bắc Ninh không có nhiều dự án mới, các dự án đều được tỉnh, TP. Bắc Ninh đưa ra đấu giá. Tuy nhiên nguồn cung đất nền dự án sẽ tăng thêm trong năm 2018 với kế hoạch ra sản phẩm mới của của các chủ đầu tư như Him Lam, Nam Hồng…
Kế tiếp Bắc Ninh, nguồn cung bất động sản của thị trường Bắc Giang được dự báo sẽ là khá lớn khi toàn tỉnh có hơn 10 dự án đang triển khai và có kế hoạch bán hàng kể từ quý II/2018. Các chủ đầu tư bất động sản đáng chú ý tại Bắc Giang có thể kể đến như Kosy, Bách Việt. Về giá bán, các dự án ở TP. Bắc Giang có giá từ 15 - 20 triệu đồng/m2, trong khi ở các huyện có giá từ 4 - 10 triệu đồng/m2.
Tại tỉnh Thái Nguyên, thống kê của Hội Môi giới cho biết, hiện tại đang có sự đầu tư, phát triển đô thị, đặc biệt là đầu tư của tập đoàn Samsung phát triển khu công nghiệp Samsung, tạo công ăn việc làm, thu hút nguồn lao động lớn về với tỉnh này. Việc gia tăng dân số dẫn đến nhu cầu về nhà ở tăng cao và các dịch vụ đi kèm phát triển, khiến cho thị trường bất động sản tại Thái Nguyên ngày càng sôi động.
Các doanh nghiệp dẫn đầu thị trường bất động sản tại Thái Nguyên có thể kể đến như: Tập đoàn Tiến Bộ, Tổng công ty Tecco, Hồng Vũ, Kosy...
Theo tìm hiểu, đất nền tại Thái Nguyên phát triển mạnh với những dự án tại Sông Công, Phổ Yên, lượng cung khoảng 2.200 nền; KĐT Kosy cung ra 500 nền, KĐT Hồng Vũ cung ra thị trường thêm 400 nền. Tăng tổng lượng cung mới chào bán tại Thái Nguyên lên trên 3.000 sản phẩm đất nền. Mức giá giao dịch giao động từ 3 – 10 triệu đồng/m2 trong quý I, tăng so với cùng kỳ năm 2017 là 15%.
Trong khi đó, loại hình căn hộ chủ yếu là khu căn hộ của tập đoàn Tiến Bộ đã chào bán ra thị trường 430 căn/tổng số 2.000 căn của dự án và khoảng 400 căn của Tổng công ty Tecco. Mức giá bán căn hộ bình quân là 11 – 12 triệu đồng/m2, tăng 10 – 15% so với cùng kỳ 2017.
Ngoài các thị trường trên, các tỉnh tiềm năng như Hải Phòng, Hải Dương, Thái Bình, Thanh Hóa, Nghệ An, Lào Cai không có nhiều dự án mới ra mắt trong quý I/2018 nhưng đã có tín hiệu các chủ đầu tư đang hoàn thành pháp lý dự án, chuẩn bị công tác giải phóng mặt bằng, triển khai hạ tầng để ra mắt sản phẩm trong quý II/2018. Đặc biệt là Thanh Hóa với sự tham gia của Vingroup và tập đoàn FLC.
Khác biệt nào giữa hai chu kỳ?
Ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam nhận định, trừ một số thành phố lớn như Hạ Long (Quảng Ninh), Thái Nguyên, Bắc Ninh, Vinh (Nghệ An) có một số dự án chung cư, dự án tại các tỉnh phía Bắc chủ yếu là các khu đô thị mới và sản phẩm chủ yếu là đất nền, liền kề, shophouse, biệt thự hoặc đất và nhà ở gắn liền trên đất.
Các chuyên gia khuyên khách hàng cẩn trọng khi đầu tư đất nền tại một số địa bàn lân cận Hà Nội.
Với các dự án này, có thể thấy nhu cầu thật có tại các tỉnh có nhiều khu công nghiệp đang hoạt động như Bắc Ninh, Hải Phòng, Vĩnh Yên,… tỷ lệ tăng dân số cơ học cao hoặc các tỉnh tập trung phát triển du lịch dịch vụ như Quảng Nnh,... nhu cầu mua đất, nhà để ở, phát triển kinh doanh cao. Tại đây, các khu đô thị được đầu tư bài bản hơn với hạ tầng kỹ thuật và xã hội đầy đủ.
Một số tỉnh thành khác, số lượng khách hàng mua đầu tư hay các công ty đầu cơ bất động sản đầu tư thứ cấp là khá lớn, khiến cho thị trường có hiện tượng sốt ảo, các khu đô thị không có người dân vào ở dù đã thanh khoản hết. Khách hàng cần nghiên cứu kỹ tính pháp lý của dự án, năng lực tài chính.
Lý giải về cơn sốt bất động sản các tỉnh phía Bắc bên lề họp báo công bố tiêu điểm thị trường bất động sản quý I/2018, ông Dương Đức Hiển, Giám đốc kinh doanh nhà ở Savills miền Bắc và miền Trung Việt Nam cho rằng, thực ra đây không phải là hiện tượng mà là thực tế. Bởi hầu hết các tỉnh này đều là các tỉnh phát triển mạnh về các khu công nghiệp.
“Các khu công nghiệp ở Thái Nguyên, Bắc Ninh, Bắc Giang, Hải Dương, Vĩnh Phúc hiện nay đều đang đón và đang có các nhà đầu tư về đây phát triển xây dựng nhà máy rất nhiều. Do vậy, xảy ra việc biến động về dân số nhập cư từ các tỉnh, các địa bàn khác đến các địa bàn sở tại để làm việc. Khi có lượng người lớn đến các tỉnh này làm việc sẽ phát sinh ra các nhu cầu liên quan đến dịch vụ, an sinh xã hội, về nhà ở, dịch vụ kinh doanh cho thuê, nhà trẻ... Đó là lý do tại sao đất nền một số tỉnh phía Bắc ở trên sôi động thời gian gần đây”, ông Hiển nói.
So sánh với cơn sốt đất nền vùng ven Hà Nội của hơn 10 năm trước, ông Hiển nhận định: “Có một sự khác biệt rất lớn!”
“Mười năm trước, giao dịch đất nền ven Hà Nội sôi động song tâm lý người dân đa phần là đầu tư ngắn hạn, lướt sóng. Số lượng người mang tính đầu tư dài hạn rất ít. Tuy nhiên 10 năm qua cũng là 10 năm thị trường bất động sản Việt Nam có được bước tiến và phát triển rõ rệt. Theo tôi quan sát, thị trường phát triển đến đâu trưởng thành đến đó. Điều này thể hiện rất rõ ở việc các dự án cùng phân khúc, tại một địa bàn trên cùng một tuyến đường, khách hàng sẽ có những yêu cầu tiêu chí nhất định để phục vụ cho sự “lướt chậm” của họ trước khi đưa ra quyết định mua và đầu tư.
Với những dự án cùng phân khúc, cùng giá bán thì chủ đầu tư hiện nay chú trọng rất nhiều vào khâu thiết kế, khâu quản lý, vận hành, chất lượng thi công xây dựng, công năng sử dụng của căn nhà rồi các dịch vụ tiện ích đi kèm phục vụ cho cư dân.
Những yếu tố đó cho thấy thị trường bất động sản mỗi phân khúc đang dần trưởng thành, không còn câu chuyện nhà đầu tư lao vào chung cư để lướt sóng như ngày xưa nữa”, ông Hiển phân tích.
Đối với thị trường hiện nay, theo lãnh đạo Savills, trừ khi dự án đất nền ở một khu vực nào đó thực sự tiềm năng và có cơ sở pháp lý đầy đủ thì phần còn lại có thể chỉ là "sốt" ở một vài địa bàn nhất định, song tất cả việc này chỉ mang tính cục bộ.
Do vậy, ông Hiển cho rằng, các nhà đầu tư cần nghiên cứu kỹ lưỡng, khảo sát thực tế, đến tận nơi để tìm hiểu, đặc biệt là xác minh lại các thông tin liên quan đến các tập đoàn lớn của nước ngoài, các khu công nghiệp lớn sắp được mở ra... để nếu có đầu tư phân khúc đất nền ở các thị trường vệ tinh Hà Nội thì nên tập trung vào những địa bàn phát triển mạnh về kinh tế, về công nghiệp. Như vậy sẽ đảm bảo được tính ổn định và an toàn trong tương lai gần cho các nhà đầu tư khi tham gia.
