Dữ liệu từ Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) ghi nhận giai đoạn từ cuối tháng 3 đến đầu tháng 4/2025 được xem là giai đoạn bùng nổ "sốt đất" ăn theo "sóng sáp nhập".
Theo đó, phân khúc đất nền ở một số địa phương như Ninh Bình, Bắc Giang (cũ) hay Hải Dương (cũ) đồng loạt ghi nhận mức tăng giá khó tin, nhiều nơi tăng đến 40%.
Tuy nhiên, thời điểm từ giữa tháng 4, thị trường đã bắt đầu "hạ nhiệt" khi nhà đầu tư không còn dồn vốn "all in" mà bắt đầu chững lại, nghe ngóng trước khi "xuống tiền".
Đất tại khu vực Bắc Giang (cũ) mức giá đất đã tăng 20-30% chỉ trong vòng 2 tuần, tuy nhiên sau đó, mức thanh khoản đã chững lại dù mặt bằng giá mới vẫn giữ. Tỉnh Bắc Ninh mới không có nguồn cung mới, dòng tiền đã chuyển dịch sang các vùng lân cận.
Thị trường BĐS nhiều khu vực "tăng nóng" sau khi sáp nhập đơn vị hành chính. Ảnh: Internet
Tại TP. Hải Phòng, một trong những điểm sáng nổi bật nhất chính là đại dự án Vinhomes Golden City ở khu vực phía Nam của TP, hút mạnh dòng tiền trong quý II.
Theo nhận định của VARS, TP. Hải Phòng sẽ là một trong những cực tăng trưởng mới trong thời gian tới nhờ việc được hưởng lợi sau khi sáp nhập, mở rộng không gian phát triển.
Thị trường Hà Nội cũng như các vùng phụ cận hiện vẫn ghi nhận giao dịch sôi động, giá sơ cấp tăng kéo theo giá thứ cấp. Tuy nhiên, thanh khoản chưa được cải thiện rõ rệt, dòng tiền đang cho thấy có sự chọn lọc, hướng đến các dự án pháp lý minh bạch với mức giá bán hợp lý hơn.
Trong quý II, TP. Hà Nội ghi nhận có 7.000 căn hộ được mở bán với 5.200 giao dịch thành công. Dự kiến đến năm 2027, thị trường sẽ đón thêm 58.100 căn hộ từ 58 dự án mới.
Thị trường BĐS đang có sự phân hóa rõ rệt sau khi sáp nhập đơn vị hành chính. Ảnh: Internet
Phân khúc nhà thấp tầng tại Thủ đô ghi nhận mức độ tăng trưởng tích cực với 267 căn được mở bán từ 6 dự án hiện hữu, nâng tổng số nguồn cung sơ cấp lên 2.642 căn. Số căn được bán là 1.221, đạt tỷ lệ hấp thụ 46%. Theo dự kiến, từ nay đến năm 2027, sẽ có khoảng 6.443 căn mới được đưa ra thị trường.
Trong khi Hà Nội vẫn tăng trưởng nhờ lực đỡ từ hạ tầng cũng như nhu cầu thực thì TP. HCM vẫn "đỏ mắt" tìm nguồn cung.
Trong báo cáo về thị trường BĐS nửa đầu năm 2025 của Savills mới được công bố, trong vòng 5 năm gần đây, TP. HCM liên tục phải đối mặt với tình trạng thiếu hụt nguồn cung nhà ở.
Dù TP đã đặt mục tiêu phát triển 235.000 căn nhà trong giai đoạn 2021-2025 nhưng hiện nay chỉ mới hoàn thành 24%, đồng nghĩa với khoảng 56.000 căn nhà, thiếu gần 179.000 căn.
Một trong những nguyên nhân chủ yếu được cho đến từ quy trình phê duyệt kéo dài cũng như những vướng mắc về pháp lý chưa được giải quyết triệt để.
Trong quý II/2025, TP. HCM đón nhận 1.600 căn hộ mới, tăng 38% theo năm. Như vậy, chỉ tính chung 6 tháng đầu năm, nguồn cung sơ cấp đạt 6.800 căn hộ với 3.800 căn được tiêu thụ. Dù vậy, nguồn cung dự kiến đến năm 2027 chỉ đạt ở mức 39.000 căn, chưa đủ để bù đắp nhu cầu.
Theo ghi nhận của Savills, phân khúc nhà liền thổ trong thời gian qua liên tục rơi vào tình trạng trầm lắng, chỉ ghi nhận hơn 600 căn sơ cấp và 80 căn mới được đưa ra thị trường trong quý II. Tỷ lệ hấp thụ vẫn ở mức thấp khi chỉ đạt 15% với 100 căn được bán ra giữa bối cảnh hàng tồn kho cao cấp còn nhiều và tệp khách hàng bị hạn chế.
Trong 6 tháng đầu năm, tổng nguồn cung đạt 700 căn với 170 giao dịch thành công. Dự báo đến năm 2027, thị trường chỉ có thêm khoảng 3.600 căn, phần lớn tại khu vực ngoại thành với hạ tầng phát triển.
Việc sáp nhập tỉnh thành không chỉ tạo ra "sóng" đầu tư ngắn hạn mà còn mang đến nhiều tác động sâu sắc như:
Thứ nhất, tinh gọn thủ tục, tạo dư địa giảm giá bán. Khi bộ máy được thu gọn, nhiều thủ tục hành chính được cắt giảm, chi phí phát triển dự án giảm theo, mở đường cho giá nhà giảm về mức hợp lý hơn.
Thứ hai, mở rộng không gian phát triển đô thị. Các địa phương sau sáp nhập có quy mô lớn hơn, đủ điều kiện triển khai những dự án đô thị đồng bộ, quy mô lớn.
Thứ ba, tạo thêm cơ hội sở hữu nhà cho người dân, mở rộng thị trường cho doanh nghiệp, đồng thời giúp địa phương tăng thêm nguồn lực phát triển.
Các chuyên gia nhận định, sau giai đoạn phân hóa ngắn hạn, thị trường bất động sản đang bước vào thời kỳ mới: tỉnh táo, chọn lọc và thận trọng hơn. Những sản phẩm có pháp lý rõ ràng, đáp ứng nhu cầu thực, giá trị bền vững sẽ chiếm ưu thế. Thị trường không còn là cuộc chơi của tâm lý đám đông, mà trở thành phép thử thực lực trong bối cảnh hành lang pháp lý ngày càng chặt chẽ và chuyên nghiệp hơn.
