Bất động sản vùng Thủ đô: Sức bật từ không gian phát triển mới

Vùng Thủ đô là khu vực liên kết phát triển kinh tế - xã hội gồm thành phố Hà Nội và các tỉnh: Hải Dương, Hưng Yên, Vĩnh Phúc, Bắc Ninh, Hà Nam, Hòa Bình, Phú Thọ, Bắc Giang, Thái Nguyên. Trên diện tích hơn 24.000 km², khu vực này là nơi cư trú của gần 20 triệu dân, đồng thời cũng là "động lực phát triển" cho vùng đồng bằng sông Hồng và trung du miền núi phía Bắc.

Không chỉ là trung tâm chính trị - hành chính quốc gia, Hà Nội đóng vai trò hạt nhân, kết nối mật thiết với các cực phát triển lân cận. Bắc Ninh, Hưng Yên, Vĩnh Phúc, Hải Dương hay Bắc Giang… không chỉ là "vệ tinh", mà đã trở thành những "cực tăng trưởng" mới, góp phần tái định hình cơ cấu kinh tế và không gian đô thị vùng.

Vùng Thủ đô tăng tốc phát triển hạ tầng, định hình trục liên kết vùng chiến lược

Năm 2024 đánh dấu bước chuyển mạnh mẽ trong phát triển hạ tầng giao thông tại Vùng Thủ đô, với hàng loạt dự án trọng điểm được khởi công hoặc đẩy nhanh tiến độ. Nổi bật là tuyến Vành đai 4 - Vùng Thủ đô, có tổng mức đầu tư gần 86.000 tỷ đồng, kết nối Hà Nội với Bắc Ninh và Hưng Yên, đồng thời mở ra trục phát triển công nghiệp - đô thị - dịch vụ quy mô lớn, góp phần giảm tải áp lực hạ tầng nội đô.

Cùng với đó, các tuyến cao tốc kết nối Hà Nội với Bắc Giang, Thái Nguyên, Hải Phòng; các cây cầu vượt sông Hồng như cầu Tứ Liên, Ngọc Hồi; và hệ thống đường sắt đô thị, đặc biệt là tuyến Cát Linh - Hà Đông, đang dần hoàn thiện mạng lưới giao thông liên vùng. Hạ tầng được đầu tư đồng bộ không chỉ rút ngắn thời gian di chuyển mà còn thúc đẩy kết nối kinh tế giữa các địa phương trong vùng.

Đáng chú ý, Quy hoạch Thủ đô Hà Nội giai đoạn 2021 - 2030, tầm nhìn đến 2050, xác định rõ định hướng phát triển theo mô hình đô thị đa cực, đa trung tâm. Trong đó, các đô thị vệ tinh đóng vai trò chủ lực, tạo nền tảng cho liên kết vùng bền vững và hiệu quả. Đây là cơ sở pháp lý và chiến lược quan trọng để mở rộng không gian phát triển đô thị cũng như kinh tế vùng Thủ đô trong tương lai.

Không chỉ Hà Nội, các tỉnh vệ tinh cũng đang chuyển mình mạnh mẽ. Bắc Ninh và Bắc Giang tiếp tục khẳng định vị thế là những cực tăng trưởng công nghiệp năng động. Theo báo cáo của UBND tỉnh Bắc Ninh, đến nay địa phương đã có 16 khu công nghiệp tập trung được Thủ tướng phê duyệt quy hoạch, với tổng diện tích hơn 6.300 ha; tỷ lệ lấp đầy đạt hơn 61%. Trong khi đó, Bắc Giang hiện cũng vận hành 16 khu công nghiệp hiện đại, đón đầu làn sóng dịch chuyển vốn đầu tư FDI.

Ở mảng logistics, Hải Dương nổi lên như trung tâm dịch vụ hậu cần mới của miền Bắc, nhờ vị trí chiến lược gần các đầu mối lớn như Hà Nội, Hải Phòng, Quảng Ninh. Tỉnh đặt mục tiêu đến năm 2030 phát triển 8 trung tâm logistics tại các khu vực trọng điểm như TP Hải Dương, Kinh Môn, Bình Giang, Kim Thành, và Thanh Hà… Trong khi đó, Hưng Yên đặt kỳ vọng trở thành trung tâm logistics và trung chuyển hàng hóa trong vùng, với GRDP bình quân đầu người mục tiêu đạt 278 triệu đồng vào năm 2030.

Vĩnh Phúc và Hà Nam được xác định là "cửa ngõ" quan trọng cho công nghiệp công nghệ cao. Vĩnh Phúc tập trung thu hút đầu tư lĩnh vực điện tử và bán dẫn, hướng tới mục tiêu tăng trưởng kinh tế hai con số. Hà Nam, nhờ vị trí chiến lược phía Nam Hà Nội và kế hoạch phát triển thành trung tâm công nghệ vào năm 2050, đang triển khai xây dựng Khu công nghệ cao tại huyện Lý Nhân, kỳ vọng trở thành trung tâm công nghệ vào năm 2050.

Bên cạnh đó, nhiều địa phương khác trong vùng cũng đang tận dụng lợi thế để phát triển các lĩnh vực đặc thù: Thái Nguyên dẫn đầu với mô hình đô thị thông minh, thu hút dòng vốn công nghệ cao từ các tập đoàn lớn như Samsung, Foxconn; Hòa Bình, Phú Thọ chú trọng phát triển bất động sản nghỉ dưỡng gắn với cảnh quan sinh thái.

Theo TS. KTS Đào Ngọc Nghiêm, Phó Chủ tịch Hội Quy hoạch phát triển đô thị Việt Nam cho rằng, khi các vùng đều phát triển, liên kết vùng sẽ tạo thuận lợi để Hà Nội phát triển xứng tầm là Thủ đô, là thành phố "Văn minh - Văn hiến - Hiện đại".

TS. Lê Minh Sơn (Đại học Quốc gia Hà Nội) cũng nhận định, dù chỉ chiếm 7,4% diện tích cả nước, Vùng Thủ đô lại tập trung tới 21,1% dân số và đóng góp 25% GDP toàn quốc. Khu vực công nghiệp và xây dựng là mũi nhọn tăng trưởng của toàn vùng, với quy mô và tốc độ phát triển cao nhất trong 5 năm qua, chiếm gần 28% giá trị sản xuất công nghiệp và xây dựng cả nước.

Rõ ràng, với nền tảng hạ tầng ngày càng hoàn thiện và định hướng phát triển liên kết vùng ngày càng rõ nét, Vùng Thủ đô đang dần hình thành một trục động lực phát triển kinh tế - đô thị - công nghệ cao, không chỉ cho miền Bắc mà còn cho cả nước trong giai đoạn tới.

Đô thị vùng vệ tinh: Tâm điểm của làn sóng đầu tư

Theo khảo sát của Batdongsan.com.vn trong quý I/2025, lượng tìm kiếm bất động sản tại các đô thị vệ tinh trong Vùng Thủ đô đã tăng trung bình từ 25 - 30% so với cùng kỳ năm trước. Nổi bật là các khu vực dọc tuyến Vành đai 4 và các hành lang công nghiệp kết nối Hà Nội với Bắc Giang, Hưng Yên, Hải Dương.

Dữ liệu cũng chỉ ra xu hướng tăng trưởng rõ rệt tại các tỉnh như Vĩnh Phúc, Bắc Ninh, Hưng Yên hay Hà Nam, nơi lượt tìm kiếm bất động sản tăng mạnh so với Hà Nội. Đơn cử, tính đến quý 4/2024, lượt tìm kiếm bất động sản tại Vĩnh Phúc tăng 42% so với quý I/2023, trong khi Hưng Yên tăng tới 111%. Trái lại, Hà Nội ghi nhận mức giảm nhẹ 7%. Điều này cho thấy sự dịch chuyển rõ nét của nhu cầu ra khỏi khu vực nội đô, hướng về các vùng ven Hà Nội và vùng vệ tinh.

Xu hướng này không phải là nhất thời, mà là kết quả của một quá trình chuyển dịch dài hạn. Từ năm 2008 đến nay, Thủ đô chuyển mình theo xu hướng "Hà Nội mở rộng". Nhiều chủ đầu tư lớn đã phát triển các dự án trọng điểm, bổ sung nguồn cung bất động sản tại các tỉnh, thành phố vệ tinh với sự ra đời của loạt khu đô thị mới hiện đại. Hầu hết các dự án này thu hút lượng lớn cư dân đến sinh sống, vui chơi và làm việc. Giá bán cũng đã tăng từ 2 đến 4 lần trong khoảng 8 năm qua. 

Song song với đó, chủ trương sáp nhập tỉnh, thành, không tổ chức cấp huyện là một định hướng lớn, mang tầm chiến lược, bước đột phá về thể chế chuẩn bị cho "tầm nhìn trăm năm", đang tạo ra những "cú hích" mới cho thị trường.

Chẳng hạn, đề xuất sáp nhập Bắc Ninh và Bắc Giang không chỉ đơn thuần là tinh gọn bộ máy, mà còn mở ra không gian phát triển công nghiệp - đô thị hiện đại, liên vùng và bền vững. Hiện nay, Bắc Ninh và Bắc Giang đều là tâm điểm hút vốn FDI, đặc biệt trong ngành công nghiệp chế biến - chế tạo. Các khu công nghiệp lớn như Yên Phong, Quế Võ, VSIP, Song Khê - Nội Hoàng tại khu vực này hiện đang quy tụ nhiều tập đoàn công nghệ hàng đầu như Samsung, Canon, Luxshare, Foxconn, Amkor...

Nếu sáp nhập, hai địa phương có thể tạo nên một "siêu đô thị công nghiệp" - cực tăng trưởng mới của vùng Thủ đô. Lợi thế càng rõ nét nhờ hạ tầng kết nối mạnh: cao tốc Bắc Giang - Lạng Sơn, Vành đai 4, đường sắt liên tỉnh, và đặc biệt là sân bay Gia Bình đang hình thành - kỳ vọng trở thành cảng hàng không quốc tế trong tương lai gần.

Sự cộng hưởng giữa công nghiệp, hạ tầng và dòng vốn đầu tư đang tạo lực đẩy lớn cho kinh tế khu vực, kéo theo tốc độ đô thị hóa và bất động sản gia tăng đáng kể. Thị trường cũng phản ánh kỳ vọng này một cách rõ nét. Cụ thể, theo khảo sát của Batdongsan.com.vn, đất nền tại Bắc Giang đã ghi nhận mức tăng giá từ 10 - 15% so với cuối năm 2024, thậm chí một số khu vực tăng đến 20%. Lượng giao dịch cũng tăng mạnh, cho thấy sức hút đầu tư ngày càng rõ nét tại các đô thị vệ tinh.

Nắm bắt tín hiệu tích cực từ thị trường, nhiều chủ đầu tư đã tăng tốc triển khai các dự án quy mô. Chẳng hạn, Danko Group đang phát triển dự án Danko Riverside tại trung tâm TP. Bắc Giang - một đô thị vệ tinh chiến lược của vùng Thủ đô mở rộng. Với vị trí liền kề hàng loạt khu công nghiệp lớn như Quang Châu, Đình Trám, Vân Trung, Danko Riverside không chỉ là khu nhà ở mà còn là điểm đến đầu tư hấp dẫn.

Tương tự, tại Hải Dương, Công ty Cổ phần Đầu tư Đô thị Việt Hưng chuẩn bị khánh thành Khu đô thị Việt Hưng tại huyện Thanh Miện với quy mô 325 lô đất liền kề và nhà vườn, tích hợp công viên giải trí, khu sinh hoạt cộng đồng và hạ tầng tiện ích hoàn chỉnh. Dự án không chỉ đáp ứng nhu cầu nhà ở chất lượng cao cho người dân địa phương, mà còn mở ra tiềm năng phát triển cho cả khu vực lân cận.

Hay ngay tại Thủ đô Hà Nội, khu đô thị Eurowindow Twin Parks cũng được chủ đầu tư Eurowindow Holding đầu tư phát triển bài bản, với hệ thống hạ tầng kỹ thuật hiện đại, đạt tiêu chuẩn quốc tế. Nổi bật là hệ thống giao thông được quy hoạch thông minh. Eurowindow Twin Parks không chỉ kiến tạo không gian sống hoàn hảo mà còn đóng góp tích cực vào sự phát triển bền vững của đô thị, là một trong những dự án bất động sản "hiếm hoi" sử dụng cửa hộp kính cao cấp Eurowindow, tiết kiệm năng lượng và bảo vệ môi trường.

Cùng với tốc độ phát triển mạnh mẽ về quy mô, thị trường cũng đang chứng kiến sự dịch chuyển trong nhu cầu của người dân về chất lượng sống. Theo báo cáo Tâm lý người tiêu dùng quý IV/2024 của Batdongsan.com.vn, có đến 86% người khảo sát quan tâm đến bất động sản xanh, và 94% sẵn sàng trả thêm 5-10% cho không gian sống trong lành, bền vững. Điều này cho thấy, thị trường không chỉ cần mở rộng không gian sống mà còn đòi hỏi chất lượng sống cao hơn, an toàn hơn và văn minh hơn.

Rõ ràng, vùng Thủ đô đang từng bước dịch chuyển từ một trung tâm hành chính - chính trị sang một vùng động lực phát triển đa ngành, đa trung tâm. Với quy hoạch thông minh, hạ tầng hiện đại và dòng vốn đầu tư dồi dào, các đô thị vệ tinh đang giữ vai trò xương sống trong chiến lược phát triển tương lai. Không gian phát triển mới của Thủ đô không chỉ mở rộng theo chiều ngang, mà còn nâng tầm theo chiều sâu - nơi hài hòa giữa phát triển kinh tế, bảo tồn văn hóa và nâng cao chất lượng sống cho người dân./.

Vùng Thủ đô là khu vực liên kết phát triển kinh tế - xã hội gồm thành phố Hà Nội và các tỉnh: Hải Dương, Hưng Yên, Vĩnh Phúc, Bắc Ninh, Hà Nam, Hòa Bình, Phú Thọ, Bắc Giang, Thái Nguyên. Vùng Thủ đô được định hướng phát triển thành Vùng có tầm quan trọng quốc gia, là đô thị hạt nhân - trung tâm chính trị, văn hóa - lịch sử, khoa học, giáo dục - đào tạo và du lịch lớn của cả nước; phát triển năng động, có nền kinh tế thịnh vượng và đổi mới; có chất lượng đô thị và nông thôn cao, môi trường sống tốt cho cộng đồng; có hệ thống giao thông thuận lợi và kết nối tốt; có môi trường cảnh quan chất lượng cao, hòa vào thiên nhiên Đồng bằng sông Hồng và Trung du và miền núi phía Bắc; sáng tạo và đặc thù, có đặc trưng riêng và giàu bản sắc. Luật Thủ đô 2024 đã quy định về mục tiêu, nguyên tắc liên kết, phát triển vùng của Vùng Thủ đô, không chỉ giới hạn trong phạm vi 10 tỉnh, thành phố như hiện nay mà còn bao hàm cả việc liên kết, phát triển với các địa phương khác trong vùng đồng bằng sông Hồng, vùng trung du miền núi phía Bắc và các tỉnh, thành phố khác.

Hiện nay, chủ trương sáp nhập đơn vị hành chính đang được gấp rút triển khai không chỉ là cuộc cải cách thông thường mà là bước đi chiến lược nhằm hướng tới mục tiêu tạo ra không gian phát triển mới; tăng cường hiệu năng, hiệu lực bộ máy để các địa phương tăng trưởng nhanh và phát triển bền vững trong kỷ nguyên mới. Quá trình đó sẽ đẩy nhanh tốc độ đô thị hoá; theo đó, thị trường bất động sản được dự báo sẽ có sự chuyển mình mạnh mẽ. Vốn có nhiều dư địa bứt phá, Vùng Thủ đô sẽ khơi dậy tiềm năng phát triển đô thị, mở ra cơ hội như thế nào cho các nhà đầu tư? Đâu là xu hướng đầu tư sẽ dẫn dắt thị trường phát triển bền vững? Đâu là phân khúc bất động sản sẽ "lên ngôi" và chiếm lĩnh vị thế trong thời gian tới? Để nhận diện những vấn đề đang rất được giới đầu tư quan tâm nói trên, Tạp chí điện tử Bất động sản Việt Nam phối hợp với Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam tổ chức Hội thảo: "Triển vọng đầu tư bất động sản tại các đô thị Vùng Thủ đô".

Thời gian: 08h00 - 11h30, thứ năm, ngày 15/05/2025.

Địa điểm: Trung tâm Hội nghị Quốc gia, Hà Nội.