Khu vực được thực hiện chuyển quyền sử dụng đất cho người dân phải được đầu tư các công trình hạ tầng thiết yếu
Thời gian qua, tại nhiều địa phương xảy ra thực trạng doanh nghiệp đầu tư dự án khu đô thị nhưng không thi công hạ tầng xã hội, tiện ích mà vẫn được UBND tỉnh ra quyết định cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người dân tự xây dựng nhà ở. Thậm chí, nhiều trường hợp hạ tầng kỹ thuật cơ bản vẫn chưa hoàn thiện nhưng chủ đầu tư vẫn được chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Hệ lụy của vấn đề này là người dân muốn xây nhà ở cũng rất khó khăn, vì thiếu những dịch vụ thiết yếu.
Đơn cử là tại phân khu 2, phân khu 4 và phân khu 9, Khu đô thị du lịch sinh thái Nhơn Hội (tỉnh Bình Định) được chủ đầu tư là Công ty Cổ phần Phát triển Bất động sản Phát Đạt quảng cáo là thành phố mới Nhơn Hội New City. Dự án sau nhiều năm triển khai hiện đã bàn giao sổ tại một số phân khu cho khách hàng, song nhiều bất cập tại dự án gây khốn khổ cho người mua như thiếu hầu hết các cơ sở hạ tầng cơ bản để có thể sinh sống.
Cụ thể, theo phản ánh của một số cư dân, đường sá kết nối vào dự án không được đầu tư đồng bộ, không có người hỗ trợ tu bổ, các đoạn đường xuống cấp, sập lún nghiêm trọng nhưng không có người đến khắc phục. Cây xanh tại dự án sau thời gian trồng không được ai chăm sóc đã chết khô toàn bộ, thiếu nước, thiếu điện, người dân không dám đến xây nhà vì lo không đủ điều kiện đầy đủ để sinh sống. Đặc biệt, một số khu vực chưa hoàn thiện hạ tầng theo quyết định phê duyệt 1/500 của dự án nhưng đã được chuyển nhượng, sang tên cho các cá nhân.
Liên quan đến vấn đề hạ tầng, thông tin tới Reatimes, Ban Quản lý Khu kinh tế tỉnh Bình Định cho biết, Ban Quản lý Khu kinh tế có đề xuất, trình UBND tỉnh chấp thuận việc thực hiện chuyển quyền sử dụng đất đã đầu tư xây dựng hạ tầng cho người dân tự xây dựng nhà ở. Ban Quản lý đã phối hợp với Sở Xây dựng, Công ty Cổ phần Phát triển Bất động sản Phát Đạt kiểm tra tiến độ thi công xây dựng tại hiện trường, xác nhận việc xây dựng các công trình hạ tầng kỹ thuật của dự án cơ bản hoàn thành theo quy hoạch được duyệt, đảm bảo kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực.
"Đối với việc đầu tư xây dựng các công trình công cộng, hạ tầng xã hội phục vụ nhu cầu thiết yếu của người dân sẽ được chủ đầu tư triển khai đồng bộ theo tiến độ phù hợp với các công trình nhà ở, khi dân cư sinh sống tại dự án đạt khoảng 15%. Trong trường hợp dân cư sinh sống tại dự án thấp hơn 15%, thì có thể sử dụng các tiện ích xã hội tại các địa phương lân cận như: xã Nhơn Hội, Nhơn Lý, Thị trấn Cát Tiến (khoảng cách trung bình từ dự án đến các địa phương khoảng 2,5km)".
Nhiều tuyến đường lớn trong dự án Nhơn Hội New City đã bung gạch, lồi lõm
Liên quan đến vấn đề này, trước đó, năm 2019, Bộ Xây dựng có công văn hướng dẫn UBND tỉnh Bình Định về việc chuyển quyền sử dụng đất đã đầu tư hạ tầng cho người dân tự xây dựng nhà ở tại phân khu 2, Khu đô thị du lịch sinh thái Nhơn Hội. Trong đó, Bộ Xây dựng nêu rõ: "Khu vực được thực hiện chuyển quyền sử dụng đất cho người dân tự xây dựng nhà ở phải đảm bảo được đầu tư các công trình hạ tầng thiết yếu, bao gồm: các công trình dịch vụ và các công trình hạ tầng kỹ thuật (đường giao thông, các tuyến cấp điện, chiếu sáng, thông tin viễn thông, cấp thoát nước) theo quy hoạch chi tiết đã được phê duyệt; đảm bảo kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực trước khi thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người dân tự xây dựng nhà ở; đảm bảo cung cấp các dịch vụ thiết yếu cho người dân khi đến ở".
Cần xem xét kiểm tra tiến độ dự án
Về việc cấp chứng nhận quyền sử dụng đất, ngày 25/2/2020, UBND tỉnh Bình Định đã có quyết định số 847/QĐ-UBND về việc cho thực hiện quyền sử dụng đất đã đầu tư xây dựng hạ tầng cho người dân tự xây dựng nhà ở tại dự án Đầu tư phát triển đô thị tại phân khu số 2 thuộc Khu du lịch sinh thái Nhơn Hội. Trong đó, UBND tỉnh đồng ý cho chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho 1.654 lô đất tại phân khu số 2 và quyết định số 1773/QĐ-UBND ngày 12/5/2020 cho phép chuyển nhượng 2.055 lô đất tại phân khu số 9.
Theo phân tích của luật sư, dự án Nhơn Hội New City tính đến này đã gần như cấp sổ xong cho các phân khu, một số sản phẩm do ảnh hưởng bởi dịch Covid-19 nên vẫn còn chậm lại. Song quy trình cấp sổ này là sai, bởi dự án bắt buộc phải hoàn thiện về hạ tầng, sau đó Sở Xây dựng tỉnh Bình Định phải tiến hành nghiệm thu hạ tầng, rồi đến bước cấp sổ.
Hạ tầng xuống cấp, không được tu sửa
"Cuối năm 2019, dự án đã rầm rộ được cấp giấy chứng nhận nhưng nhiều hạng mục hạ tầng của dự án chưa hoàn thành (công trình dịch vụ, công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội; kết nối với khu vực; dịch vụ thiết yếu gồm cấp điện, cấp nước, thoát nước, thu gom rác thải). Đây là việc cấp giấy chứng nhận sai quy định Điều 72 Nghị định 43/2014/NĐ-CP (đã được sửa đổi tại Nghị định 10/2023/NĐ-CP) thì chỉ sau hoàn thành công trình, chủ đầu tư có trách nhiệm gửi Sở Tài nguyên và Môi trường. Do đó, UBND tỉnh Bình Định cần xem xét căn cứ theo điểm d khoản 2 Điều 106 Luật Đất đai 2013 tổ chức tiến hành", Luật sư phân tích.
Cây cối ven đường chết khô, trơ trọi tại dự án Nhơn Hội New City
Cũng theo Luật sư, chính vì việc cấp giấy chứng nhận nhưng chưa đủ điều kiện được cấp đã dẫn đến hậu quả là chủ đầu tư không hoàn thành hạ tầng dự án, không bàn giao cho cơ quan nhà nước quản lý hạ tầng mà những khách hàng đã phải nộp đủ 100% tiền cho chủ đầu tư nhưng không thể xây dựng, không thể ở được. Chủ đầu tư sau khi xin được cấp giấy chứng nhận trái pháp luật thì đã bỏ mặc cho khách hàng của mình.
Về kiểm tra thực hiện dự án, Luật sự cũng phân tích, UBND tỉnh Bình Định cần xem xét kiểm tra tiến độ thực hiện dự án. Trong trường hợp chủ đầu tư chỉ làm để thu tiền khách hàng nhưng lại không hoàn thành hạ tầng thiết yếu dân sinh của dự án thì cần có phương án thu hồi giấy chứng nhận đã cấp sai quy định đối với các lô đất chưa chuyển nhượng.
Đồng thời, xử phạt theo điểm đ khoản 4 Điều 58 Nghị định 16/2022/NĐ-CP ngày 28/01/2022 Quy định xử phạt vi phạm hành chính về xây dựng bàn giao nhà, công trình xây dựng cho khách hàng khi chưa hoàn thành đầu tư xây dựng nhà ở, công trình xây dựng và các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo tiến độ ghi trong dự án đã được phê duyệt, chưa bảo đảm kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực, chưa hoàn thiện toàn bộ phần mặt ngoài (đối với trường hợp bàn giao nhà, công trình xây dựng thô) hoặc chưa hoàn thành nghiệm thu hoặc chưa có văn bản chấp thuận kết quả nghiệm thu của cơ quan có thẩm quyền đưa công trình nhà ở, công trình hạ tầng xã hội vào sử dụng theo quy định".
Trong trường hợp đã xử phạt xong, đối với khách hàng đã nhận chuyển nhượng chủ đầu tư cũng cần phải có trách nhiệm xem xét đến nhu cầu của khách hàng, hoàn tiền cho khách hàng đã mua nhằm đảm bảo các quyền lợi của họ.
Dự án Nhơn Hội New City dù đã bàn giao sổ đỏ cho khách hàng từ cuối năm 2020 nhưng vẫn thiếu các dịch vụ thiết yếu theo quy định của Thông tư Liên tịch số 20/2013/TTLT-BXD-BNV (Hình chụp vào năm 2022)
Như vậy, thực trạng trên cho thấy, thực tế nhiều trường hợp đã làm trái với quy định tại Khoản 3 Điều 11 Thông tư liên tịch số 20/2013/TTLT-BXD-BNV, ngày 21/11/2013, của Bộ trưởng Bộ Xây dựng và Bộ trưởng Bộ Nội vụ, cũng như Khoản 1 và Khoản 2, Điều 41, Nghị định 43/2014/NĐ-CP (Được sửa đổi bởi Khoản 17 Điều 1, Nghị định 148/2020/NĐ-CP). Trong đó, theo Thông tư Liên tịch số 20/2013/TTLT-BXD-BNV, ngày 21/11/2013, khu vực được thực hiện chuyển quyền sử dụng đất phải được đầu tư các công trình hạ tầng kỹ thuật thiết yếu, bao gồm: Các công trình dịch vụ và các công trình hạ tầng kỹ thuật (đường giao thông, các tuyến cấp điện, chiếu sáng, thông tin viễn thông, cấp thoát nước) theo quy hoạch chi tiết đã được phê duyệt; đảm bảo kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực trước khi thực hiện việc chuyển quyền sử dụng đất cho người dân tự xây dựng nhà ở; đảm bảo cung cấp các dịch vụ thiết yếu cho người dân khi đến ở.
Trước thực trạng trên, Bộ Xây dựng cũng đã có công văn 4434/BXD-PTĐT, gửi UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương về việc triển khai thực hiện Văn bản số 68/BXD-PTĐT, ngày 08/4/2022, về việc tăng cường quản lý các dự án đầu tư xây dựng cho phép người dân được tự xây dựng nhà ở./.
