Reatimes có cuộc trao đổi với luật sư Trần Đức Phượng, Đoàn luật sư TP.HCM, để làm rõ hơn tính pháp lý khi chuyển đất thương mại dịch vụ (thời hạn sử dụng 50 năm) sang đất ở (thời hạn sử dụng lâu dài).
Tránh vết xe đổ sai phạm Luật Đất đai
- Mới đây, chủ đầu tư một dự án nghỉ dưỡng có quy mô lớn nhất Bình Thuận đã kiến nghị lãnh đạo UBND tỉnh này cho lập thủ tục điều chỉnh mục tiêu, quy hoạch dự án, theo hướng chuyển một phần diện tích sang đất ở lâu dài. Theo ông, quy định hiện tại có cơ chế chuyển đất thương mại dịch vụ trong dự án nghỉ dưỡng thành đất ở không?
Theo Điều 10, Luật Đất đai 2013, phân loại đất thành 3 nhóm: Nhóm đất nông nghiệp, nhóm đất phi nông nghiệp và nhóm đất chưa sử dụng. Trong nhóm đất phi nông nghiệp bao gồm các loại đất như: Đất ở; đất sản xuất; kinh doanh phi nông nghiệp; đất thương mại, dịch vụ…
Bên cạnh đó, Điểm e, Điều 57, Luật Đất đai 2013, quy định trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất từ loại đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở, phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Trước đây, một số địa phương như Khánh Hòa đã tự đưa ra khái niệm “đất ở không hình thành đơn vị ở”, để cấp chủ quyền lâu dài cho người mua condotel, biệt thự nghỉ dưỡng. Tuy nhiên, điều này là vi phạm luật đất đai và các địa phương đang phải khắc phục những vi phạm này.
Đối với dự án nói chung và dự án đăng ký với nội dung theo Luật Du lịch (hay được gọi dự án nghỉ dưỡng), thì việc sử dụng đất phải phù hợp với nội dung hoạt động của dự án. Do đó, nếu dự án nghỉ dưỡng muốn thay đổi mục tiêu, nội dung hoạt động đã đăng ký thì phải làm các thủ tục thay đổi mục tiêu, nội dung dự án.
Nếu được Cơ quan nhà nước chấp nhận thay đổi mục tiêu, nội dung hoạt động của dự án thì việc giao đất (đất ở), cho thuê đất được thay đổi theo phù hợp với mục tiêu, nội dung dự án.
Với dự án nghỉ dưỡng có mục tiêu, nội dung hoạt động theo Luật Du lịch, thì không thể giao đất ở (nếu chủ đầu tư chưa có quyền sử dụng đất), không thể cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất thương mại, dịch vụ sang đất ở vì không phù hợp với mục tiêu, nội dung hoạt động dự án đã đăng ký.
Nhưng nếu dự án nghỉ dưỡng đăng ký thay đổi mục tiêu, nội dung hoạt động dự án sang kinh doanh bất động sản theo Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh Bất động sản, thì sẽ được chuyển mục đích sử dụng đất từ đất thương mại, dịch vụ sang đất ở.
Như vậy, đối với dự án thì việc chuyển mục đích sử dụng đất chỉ có ý nghĩa trong việc không phải thông qua thủ tục lựa chọn nhà đầu tư và tính tiền sử dụng đất (khi đang thực hiện thủ tục chấp thuận chủ trương, đăng ký đầu tư). Còn khi đã đăng ký đầu tư thì việc thay đổi đều phải thực hiện đầu tiên là thủ tục thay đổi về mục tiêu, nội dung hoạt động dự án.
Một lỗ hổng hiện nay, từ các Luật Đầu tư 2005, 2015 và năm 2020 là chưa có quy định mức giới hạn phạm vi thay đổi mục tiêu, nội dung hoạt động dự án nên sẽ có những dự án thay đổi hẳn mục tiêu (chẳng hạn từ dự án theo Luật Du lịch được chuyển qua Luật nhà ở) vẫn có thể được Cơ quan nhà nước chấp thuận.
Cần linh hoạt nhưng phải tránh trục lợi chính sách
- Ông có thể nói rõ hơn về quy trình chuyển đất thương mại dịch vụ trong dự án nghỉ dưỡng thành đất ở, theo quy định hiện hành?
Trong trường hợp này là thay đổi mục tiêu và nội dung hoạt động dự án (từ Luật du lịch sang Luật Nhà ở) nên phải làm thủ tục về thay đổi quyết định chủ trương đầu tư. Tuy nhiên, vấn đề không chỉ đơn giản là thủ tục xin thay đổi mục tiêu. Điều quan trọng là mục tiêu mới của dự án phải phù hợp quy hoạch hiện hành? Do đó, phải thay đổi quy hoạch trước, mới làm thủ tục thay đổi mục tiêu dự án sau.
Sau khi dự án được thay đổi, loại đất cũng được thay đổi theo, có thể là ra quyết định mới về giao đất ở và hủy quyết định cho thuê đất cũ, hoặc có thể ra quyết định chuyển mục đích sử dụng đất từ đất thương mại, dịch vụ sang đất ở.
Hiện nay, dự án của Công ty Empire City cũng đang thực hiện theo hướng này, tuy nhiên còn liên quan đến vấn đề quy hoạch, định hướng là yếu tố quyết định.
Chúng ta nên xem xét theo hướng không nên cứng nhắc, mà nên linh hoạt phù hợp với thực tế, phù hợp với định hướng phát triển, để tránh tình trạng trục lợi hoặc vì lợi ích của một dự án mà phá vỡ quy hoạch và định hướng chung.
- Theo ông, những vấn đề phát sinh có thể xảy ra nếu lấy việc giải quyết này làm tiền lệ là gì?
Nếu có sự thay đổi trong định hướng phát triển từ đó dẫn đến quy hoạch thay đổi, thì nên cho phép các dự án du lịch (dự án nghỉ dưỡng) chuyển thành dự án nhà ở. Tuy nhiên, chỉ nên cho phép đối với các dự án đã gần hoàn thành.
Còn đối với các dự án chưa triển khai, hoặc triển khai chậm trễ thì nên xử lý thu hồi dự án, đưa ra đấu giá, để không gây thiệt hại cho ngân sách. Tiền sử dụng đất trong trường hợp chuyển mục đích sẽ thấp hơn đấu giá, nên các dự án càng chậm triển khai lại càng dễ trục lợi từ chính sách này.
